Ano 2021Destaques SemanalEdição JS Nr 419, Mar 2021

2021 – O ano do síndico e dos condomínios

Davi Shamballa Brussolo - Presidente ABRASSP-DF

Com a Pandemia, houve um isolamento social forçado e tudo que passava despercebido pelos moradores e proprietários, ficaram expostos e começaram a chamar a atenção, no primeiro momento, os moradores, começaram a olhar suas residências de uma forma geral, depois começaram a querer reformar suas casas e apartamentos e depois veio a proibição de obras e o fechamento das áreas comuns e com isso os moradores começaram a ver e repensar seus condomínios, o que realmente um condomínio deveria ter em suas áreas comuns, serviços e como o síndico estava administrando o condomínio.““Lembrando que em Brasília tem quase 18 mil condomínios, entre horizontais e verticais, residenciais e comerciais, de quitinetes a coberturas com 4 quartos.

Com isso a concepção do que é um condomínio está mudando junto com as novas necessidades e com o novo normal. Antigamente um condomínio preocupava-se basicamente com as tarefas rotineiras, como atendimento a moradores, reserva de espaços, entrega de encomendas, pagamentos de contas, pequenas obras e compras administrativas e conflito entre moradores, que é o que mais consome o síndico. Só que o Síndico precisa pensar na manutenção PREVENTIVA, CORRETIVA e EVOLUTIVA do seu condomínio, avaliar junto com os seus condôminos o que eles querem do seu condomínio, se querem um condomínio sem serviços, sem evoluções, mantendo a taxa basicamente para manutenção preventiva e corretiva pontual, ou se querem um condomínio com valorização do empreendimento, com implementação de serviços, sofisticação e remodelagem dos espaços das áreas comuns. O Síndico é um grande maestro, o regente de uma grande orquestra, mas ele não é o compositor, a composição é feita junto com os condôminos por meio de assembleia e deliberações junto com o conselho e comissões.

Neste artigo iremos falar das 3 modalidades de gestão: • PREVENTIVA;• CORRETIVA;• EVOLUTIVA. A Gestão Preventiva e ou até mesmo podendo ser uma Gestão Preditiva, é uma gestão focada no levantamento de necessidades, dos problemas enfrentados, nas soluções que podem ser aplicadas com planejamento, priorização e plano de ação. O foco passa ser no ANTES que aconteça, é como se o síndico tivesse uma BOLA DE CRISTAL, mas como tal ferramenta só funciona na mão de VIDENTES, o síndico precisa fazer uma gestão orçamentária focada em contratações específicas e planejadas para levantar os problemas e realizar as manutenções prediais, processuais, administrativas, financeiras e relacionais antes dos problemas ocorrerem…

Com isso, imagine que se você SÍNDICO, não quer ter problema, tem que trabalhar previamente e para isso prever na sua planilha orçamentária para fazer as contratações prévias e ou ter todo o conhecimento em todas as áreas para auxiliar o condomínio.

Para a manutenção preventiva predial, três itens são fundamentais, o processo de manutenção contratado de forma rotineira, uma assessoria de engenharia e de tempos em tempos fazer os laudos periciais e inspeções prediais para saber a saúde do seu condomínio. Para os processos do condomínio, a ideia é fazer pesquisas, revisitar e ter uma assessoria jurídica para lhe auxiliar no caso de precisar alterar CONVENÇÃO, REGIMENTO INTERNO e ou criar portarias normativas específicas, para a manutenção preventiva financeira, o ideal é ter uma assessoria contábil que seja referência para lhe auxiliar no planejamento financeiro e recuperação do condomínio a longo prazo e executar fielmente o planejamento traçado e por último a manutenção relacional com os seus condôminos, conselhos, comissões, funcionários e fornecedores, a maneira mais adequada de se relacionar com todos de forma equânime é colocar o condomínio em primeiro lugar e tratar tudo dentro da legalidade, com respeito colocando os fatos de forma equilibrada para que as decisões sejam subsidiadas de forma coerente, e uma dica que deixo é tirar a emoção na gestão de conflitos, que leva a uma tomada de decisões incerta baseada em sentimentos e não no que é correto e no que deve ser feito.

Quanto a manutenção corretiva, infelizmente não fugiremos dela, por mais manutenção preventiva seja realizada, sempre existem imprevistos, o ideal é fortalecer a manutenção preventiva para mitigar riscos e diminuir a necessidade de manutenção corretiva.

Como lidar com os imprevistos, verificar a importância do assunto versus o risco de exposição e comprometimento do condomínio e priorizar de forma a ter uma fila saudável de para que todos os assuntos possam ser endereçados, para que conflitos pessoais não sejam priorizados em função de obras, projetos, serviços e evolução do condomínio, na maioria dos condomínios os assuntos importantes são deixados de lado por conta de conflitos pessoais entre a administração, conselhos, comissões e condôminos. Já a manutenção evolutiva é o diferencial do condomínio e pode ser realizada em conjunto com assuntos prioritários, uma vez que a implementação de novos serviços, novos espaços, novas reformas, compras, eventos e transformação de alguns conceitos dentro do condomínios trazem conforto aos moradores e com isso o síndico ganha aliados para continuar as manutenções preventivas e corretivas.

A evolução de necessidades é contínua e os síndicos devem estar atento para levar estas inovações para seus condomínios, sempre que possível. A manutenção evolutiva é o caminho da transformação da sua comunidade e o sindico deve estar antenado sobre estes assuntos e implementar tudo o que for possível e pedido por sua comunidade.

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