Administração de Condomínios

O que é síndico profissional? O síndico profissional, geralmente, é uma pessoa física ou jurídica, que se propõe atuar sem vínculo empregatício com o condomínio — não é morador nem inquilino, que se apresenta como qualificado para exercer a gerência todas as demandas do prédio (condomínio); Esse cargo (função) é uma posição de trabalho remunerada, com o valor do serviço aprovado em uma assembleia com os moradores. De maneira geral, é o profissional (que se equipara um gerente de empresas comerciais ou de serviços) responsável por garantir que as atividades do condomínio sejam realizadas com qualidade, monitorando cada uma delas e buscando atender as necessidades de moradores e cumprir o que foi acordado em assembleia. O que faz um síndico profissional? As funções do síndico (seja morador eleito ou profissional contratado) estão descritas no Artigo 1.348 do Código Civil. Então, ao contratar é importante saber se a empresa cobre todos os pontos estabelecidos na lei para que o prédio tenha uma assessoria completa. O síndico profissional (caso a assembleia geral de condôminos, assim decida, e a ele confira os poderes) é responsável por: I – Convocar a assembleia dos condôminos; II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio; IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – Realizar o seguro da edificação. Qual a diferença entre síndico profissional e sindico condômino (morador-proprietário)? Em termos de escopo de trabalho, não existe diferença entre síndico profissional e morador. As tarefas descritas na lei se aplicam a ambos os casos, pois o síndico morador também precisa prestar contas do seu trabalho. O síndico (condômino – eleito) deve ser remunerado por assumir essa responsabilidade, geralmente a isenção da taxa condominial.  A diferença se resume, portanto, à presença no local e, em muitos casos, à qualidade do trabalho prestado. Afinal, um síndico profissional (com formação em administração de empresas com ênfase em gestão de condomínios) deve estar preparado para executar as atividades necessárias ao condomínio, enquanto um síndico-morador, geralmente, não tem experiência para esse tipo de tarefa.  Se o prédio (condomínio) tiver um síndico profissional, ele não morar  residir) no prédio(bloco residencial) que administra, podendo, inclusive, trabalhar na gestão de mais de um condomínio ao mesmo tempo. Porém enquanto o sindico morador (proprietário de unidade autônoma) vinculada ao condomínio, em caso de malversação do patrimônio dos condôminos, responde com o seu próprio patrimônio, o sindico profissional autônomo, sem vínculo empregatício ou patrimonial com o condomínio, para sua contratação deve ofertar garantias ao condomínio que possam em caso de malversação do patrimônio dos condôminos suportar os prejuízos causados aos mesmos (terceiros de boa-fé); Como contratar um síndico profissional? Para contratar uma empresa de síndico profissional com boa referência e qualificação adequada, siga as seguintes etapas abaixo: Quanto ganha um síndico profissional? O pró-labore do síndico (gestor ou administrador) condominial, pode variar de R$1.420,00 até a capacidade remuneratória do condomínio. Essa é uma das principais dúvidas e receios de condomínios que consideraram a contratação de uma das melhores empresas de síndico profissional do Brasil. O valor a ser pago ao profissional pode variar bastante, principalmente em relação ao tamanho dos condomínios e a necessidade de exclusividade. Alguns condomínios exigem exclusividade do síndico, o que pode acabar custando mais para o local. Por que contratar um síndico profissional? As empresas de síndicos profissionais têm as competências necessárias para gerenciar o condomínio com o máximo de eficiência. Além de possuir conhecimento nas áreas de administração, contabilidade e noções de direito, o profissional designado para a atividade é organizado e disciplinado para trabalhar de forma autônoma. O condomínio que optar pela contratação de um profissional qualificado com formação em administração de empresas, em especial, com ênfase em gestão de condomínios, deve adotar todas as cautelas possíveis, e, em especial publicar um edital para conhecimento público onde mencione a necessidade de contratação de um profissional autônomo ou empresa especializada, as obrigações a serem assumidas, o tempo de dedicação, a remuneração ofertada, as qualificações exigidas, bem como as garantias que devem os candidatos apresentar ao condomínio, caso estes vejam movimentar os recursos financeiros do condomínio.

O Plano de Manutenção é um documento que vai nortear como cuidar das manutenções do condomínio em periodicidade programada. O objetivo da implementação do plano é manter, conservar e até mesmo prolongar a vida útil dos sistemas que compõem a edificação. A gestão de manutenção inclui dois eixos de trabalho: – Preservar as características originais da edificação. – Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes. As principais vantagens da implementação de um Plano de Manutenções nas rotinas condominiais vão desde manter o condomínio conservado, a valorização do patrimônio, o aumento de bem-estar dos condôminos, que podem usufruir da estrutura sem limitações e em segurança e somado a isso a geração de economia. Atualmente, temos 3 tipos de manutenções: Manutenção Predititiva: Esta manutenção se baseia em monitoramento periódico de máquinas e equipamentos. Costuma ser realizada mediante análise de dados coletados por acompanhamentos programados e inspeções in loco. Manutenção Rotineira: Caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos. (ex. Limpeza). Manutenção Corretiva: Este tipo de manutenção tem como objetivo corrigir desgastes e falhas, uma vez que já são aparentes e já estão causando algum tipo de transtorno. Neste modelo, são levantados os problemas e os tipos de correção a serem aplicados de acordo com o risco ao qual o condomínio pode estar submetido. Pelo fato de ser uma resposta reativa ao surgimento da falha, o custo de reparo sempre será mais elevado. Na maioria das vezes em que um problema está mais aparente, o grau de comprometimento do sistema (pintura, elétrica, fachada, impermeabilização etc.) vai ser maior. Isso implicará em um custo maior de reparo sem aprovisionamento financeiro, além de poder submeter ou moradores a paralização temporária de algum serviço ou acesso do condomínio. Manutenção Preventiva: Tem como premissa a busca pelo defeito antes que ele possa a se tornar um problema mais sério. Esta ação tem como objetivo proporcionar mais eficiência nas medidas de reparo, durabilidade e excelência. A falta de investimento neste tipo de manutenção, que se antevê aos problemas, pode impactar a vida de todos os moradores, que diante de alguns problemas, podem se deparar com situações emergenciais que demandem uma exposição de caixa imediata para fins de reparação. Não adianta elaborar um plano de manutenções se ele não é colocado em prática, por isso, a NBR 5674:2024 orienta que para operação um Plano de Manutenções é importante ter uma previsão material, técnica e financeira a fim de viabilizar o atendimento dos diferentes tipos de manutenção. O intuito da implementação de um plano de manutenções não é ser mais uma despesa para o condomínio. A ideia é que as despesas e transtornos ocasionados por manutenções corretivas diminuam com a sua implementação, que a vida útil seja prolongada e que os custos de conservação diminuam. As programações que fazem parte do plano de manutenções devem considerar o curto, o médio e o longo prazo da forma a compatibilizar os recursos humanos, financeiros para tal finalidade; minimizar as interferências dos serviços de manutenção no uso da edificação pelos usuários; e conduzir as demandas de serviço de forma que as intervenções sucessivas sejam minimizadas. Como obter um Plano de Manutenções A NBR  5674:2024 indica que é adequado contratar consultoria técnica especializada para este fim. As soluções e indicações de plano serão sob medida para cada condomínio, pois cada um vai ter uma realidade de orçamento, espaço físico e especificidades. Ao contratar uma consultoria é indispensável que o escopo contratado para o plano de manutenção inclua as seguintes informações: Estrutura de documentação e registros que a manutenção condominial deve ter: Esta seria uma estrutura básica de um plano de manutenções que pode gerar memória de dados para o condomínio, colaborar nas ações a serem realizadas, e promover valorização do imóvel atrelada a uma economia que advêm de um gasto eficiente. Caso o seu condomínio ainda não esteja com um plano de manutenção ativo, procure um profissional de engenharia da sua confiança e seguindo as orientações da ABNT NBR 5674:2024 avalie junto com ele como você pode estar melhorando a gestão de manutenção do seu condomínio. Ellen Pereira Carvalho(61) 981180431 werden.engenharia@gmail.com Matéria produzida sob responsabilidade da equipe de profissionais parceiros da JS NEWS – EDITORA JORNAL DO SÍNDICO DE BRASÍLIA

Expulsar um condômino que não respeita as regras de convivência e, mesmo após advertências e multas, persiste em comportamentos que prejudicam a paz e a segurança do condomínio poderá ficar mais fácil caso o anteprojeto de atualização do Código Civil seja aprovado sem alterações. A proposta visa incluir expressamente na legislação a possibilidade de expulsão de condôminos antissociais, algo que atualmente só é previsto na jurisprudência. Atualmente, o artigo 1.337 do Código Civil prevê multas de até dez vezes o valor da cota condominial para esses casos, mas isso só ocorre com a aprovação de um quarto dos proprietários em assembleia.  Em situações extremas, a justiça tem acatado pedidos de afastamento de condôminos antissociais, os chamados “condemônios”, mas essas decisões podem ser facilmente contestadas, já que o afastamento não está explicitamente previsto na legislação, apenas na jurisprudência. A proposta em tramitação no Congresso Nacional pretende reduzir o quórum necessário para a aplicação da multa de três quartos para dois terços dos condôminos e, o mais importante, incluir a expulsão do antissocial na legislação. Com essa mudança, os juízes não precisarão mais se basear apenas no entendimento dos tribunais para decidir, mas sim em critérios claros e concretos definidos por lei. Inadimplência Contumaz Comportamentos como festas frequentes em horários proibidos, música alta, conversas e gargalhadas durante a madrugada são exemplos comuns de perturbação do sossego, classificados como antissociais. Outras situações incluem agressividade com moradores e funcionários, violência física e verbal, uso indevido das áreas comuns, animais de estimação que causam incômodos excessivos e a falta frequente de pagamento das taxas condominiais. No caso de inadimplência, a medida extrema atual é a perda do imóvel, mas com a atualização do Código Civil, o proprietário poderá ser obrigado a deixar o imóvel antes mesmo de perdê-lo. Expulsão Não Automática Se as mudanças forem aprovadas, a decisão da assembleia terá mais força para expulsar quem não sabe viver em coletividade. No entanto, a expulsão não será automática. O processo seguirá o mesmo caminho: advertências, multas e, se o problema persistir, o condomínio ingressa com uma ação na justiça. O juiz analisará as provas, ouvirá a defesa do condômino acusado e, então, decidirá se é ou não caso de exclusão. Exclusão Temporária Se o magistrado julgar procedente o pedido de exclusão, o condômino antissocial continuará sendo proprietário do imóvel, podendo alugá-lo, arrendá-lo, cedê-lo ou deixá-lo vazio, conforme sua conveniência. Ele perderá apenas o direito de acessar, morar ou frequentar o condomínio, como já ocorre atualmente. A decisão judicial também poderá determinar o período de afastamento, condicionando o retorno do proprietário ao reparo dos danos causados e à garantia de não repetição do comportamento antissocial. Direitos protegidos A atualização do Código Civil, ao incluir expressamente a possibilidade de expulsão de condôminos antissociais, trará maior segurança jurídica para os condomínios, facilitando a manutenção da paz e da convivência harmoniosa entre os moradores. A medida promete tornar o processo mais eficiente, garantindo que as decisões judiciais sejam baseadas em critérios legais claros, beneficiando a coletividade e protegendo os direitos dos condôminos que respeitam as regras de convivência. Cleuzany Lott é advogada especialista em direito condominial, síndica, jornalista,publicitária, Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON)

O mercado de condomínios avançou muito nos últimos anos. A tecnologia já está presente na maioria dos condomínios e uma nova geração de condôminos foi incluída nas comunidades. A continuidade dessas tendências e algumas questões se tornando centrais no trabalho de síndicos e síndicas. Selecionei cinco dessas tendências na gestão condominial e as compartilho a seguir: A segurança das informações do condomínio nunca foi tão importante Segundo informações da Agência da União Europeia para a Cibersegurança (ENISA), o Brasil é o país da América do Sul que mais sofre com roubo de dados. Ao todo, mais de 2.800 organizações tiveram os seus dados roubados por grupos de ransomware entre 2019 e 2022. Ransomware é quando os dados são sequestrados e um resgate é cobrado da vítima. Outra preocupação dos síndicos com dados diz respeito à LGPD, Lei Geral de Proteção de Dados. Segundo a lei, o condomínio se torna responsável pela segurança dos dados coletados dos condôminos. Eu costumo perguntar para síndicos quais são as iniciativas adotadas para garantir a segurança dos dados no condomínio. É comum ouvir que os dados estão seguros na nuvem. A nuvem é, de fato, uma estratégia inteligente para armazenamento de dados, mas precisamos ter cuidado com segurança, mesmo quando se trata de nuvem. Porque cada nuvem apresenta um nível de segurança. Portanto, é importante que os condomínios procurem uma empresa que garanta a segurança dos dados. A AWS da Amazon, por exemplo, é um dos serviços de armazenamento de dados mais seguros do mundo. Mesmo servidor de empresas brasileiras, como a Natura, e gigantes mundiais, como a Netflix. A minha aposta, neste sentido, é que mais condomínios vão perceber a importância de armazenar os dados com segurança e vão investir mais em soluções que oferecem essa proteção. Moradores querem pagar menos na taxa condominial e o síndico precisará encontrar alternativas de economia O Banco Mundial já alertou sobre a possibilidade de uma recessão econômica mundial neste ano. Notícia ruim para o síndico que já estava planejando um aumento na taxa condominial por causa da inflação acumulada nos últimos meses. Quem trabalha em condomínios sabe que os condôminos não querem pagar mais pela taxa condominial, mesmo que seja um ajuste inflacionário. Isso coloca o síndico em uma situação delicada. Ele, muitas vezes, não tem escolha e precisa aumentar o valor da cobrança ou emitir uma taxa extra. Eu recomendo não decidir por um aumento antes de avaliar se o condomínio pode promover economia e aumentar a arrecadação de outras maneiras. São tarefas difíceis, porém possíveis se houver uma boa gestão. Quando se trata de economia, existem algumas opções que permitem reduzir os gastos do condomínio a partir da tecnologia. Energia solar, por exemplo, é um investimento que o condomínio pode fazer para diminuir o valor da conta de luz. O síndico Leandro Garcia, de Porto Alegre/RS, é um exemplo disso. O condomínio que ele gerencia foi responsável pela economia de mais de 100 mil reais em um ano, após a adoção de energia solar para as áreas comuns. Existem também algumas soluções de minimercado para condomínios, que podem não cobrar nada da comunidade e retornam para o condomínio uma porcentagem das vendas. A comunidade pode economizar também adotando tecnologia na gestão condominial, para realizar tarefas de administração e comunicação. Há aplicativos com recursos que permitem o contato entre síndico e moradores e entre o síndico e os colaboradores do condomínio. Um mesmo aplicativo pode ser usado também para reservar áreas de lazer, aumentar a segurança da comunidade, controlar a entrada e saída de visitantes e gerar relatórios administrativos. Todas essas facilidades centralizadas em uma tecnologia geram economia de tempo e, consequentemente, de recursos do condomínio. Tornam a gestão mais eficiente e melhoram a experiência dos moradores em comunidade. A transparência na gestão cada vez mais valorizada pelos condôminos A transparência vem sendo valorizada em diferentes aspectos da vida contemporânea. A nova geração de condôminos foi criada em um ambiente mais transparente que a geração anterior, e isso tem impacto na gestão condominial. A tecnologia nos acostumou a ter acesso a todo tipo de informação sem muito esforço. E condôminos esperam essa facilidade também na gestão que impacta os seus lares. E essa exigência por transparência diz respeito à gestão condominial como um todo, inclusive o serviço de administração contratado pela gestão. Um exemplo comum de falta de transparência nesse sentido são as chamadas conta pool: contas bancárias coletivas que reúnem o dinheiro de diversos condomínios, sem distinção. Essa é uma prática muitas vezes perigosa porque pode prejudicar o controle do dinheiro do condomínio. O síndico normalmente encontra dificuldade para saber qual é a situação financeira do condomínio em tempo real: acesso aos extratos bancários, prestação de contas, relatórios. Ele passa a depender de terceiros para promover essas tarefas. E os condôminos não conseguirão acessar as informações financeiras do condomínio quando o próprio síndico encontra dificuldades. A boa notícia é que o mercado já oferece soluções que maximizam a transparência na gestão condominial. Transparência de ambos os lados: do serviço de administração com o síndico e do síndico com os condôminos. Incluindo soluções que funcionam muitas vezes como banco, permitindo acesso em tempo real às informações financeiras do condomínio. Síndicos cansados de complicação na prestação de contas Não faz muito tempo que precisávamos sair de casa, comprar um cartão telefônico, procurar um orelhão na rua e, somente depois disso, conseguir ligar para uma pessoa e nos comunicar. Ainda correndo o risco da outra não atender e perdermos tempo, dinheiro e os créditos do cartão. Com o fácil acesso à tecnologia, agora basta enviar uma mensagem ou fazer uma chamada de vídeo e pronto: a comunicação se estabelece. Por outro lado, quando se trata dos condomínios, parece que certas atividades ficaram paradas no século passado. A prestação de contas é um exemplo nesse sentido. Em muitos casos, o síndico precisa solicitar as informações para a administradora, aguardar dias para que os documentos sejam entregues em uma pasta, conferir e certificar-se que estão corretos, pois caso não estejam, devem voltar para a administradora. E somente depois dessa longa espera é

Ser síndico hoje é uma tarefa muito mais complexa do que costumava ser há décadas. Com a popularização dos condomínios que oferecem facilidades semelhantes aos clubes de lazer, a administração condominial se compara à gestão de uma empresa. Isso vale também para os prédios comerciais, principalmente os com grande circulação de pessoas, como funcionários, fornecedores e clientes. Com este novo cenário, para ser um bom síndico é necessário muito mais que um espírito diplomático e fiscalizador: é preciso também conhecimentos em questões jurídicas, contábeis, administrativas, sem contar o desenvolvimento de habilidades pessoais, as famosas soft skills, como empatia, tolerância e muita paciência. Essas qualificações são ferramentas valiosas para encarar os novos desafios e construir uma boa gestão de condomínio, com muito profissionalismo e jogo de cintura, criando um ambiente de satisfação e harmonia entre todos os envolvidos. E para te ajudar a entender mais sobre como chegar a uma administração condominial de excelência e como o perfil do síndico mudou nos últimos anos, fizemos um dossiê, que pode conferir a seguir. O novo papel do síndico na administração condominial A profissionalização do papel do síndico é uma forte tendência que não para de crescer. Nem sempre os moradores ou proprietários do imóvel têm disposição, tempo ou preparo para lidar com a administração do seu condomínio. Mas, se a gestão não for feita de forma adequada, uma série de problemas financeiros, jurídicos e de convivência deixam de ser resolvidos, gerando uma verdadeira bola de neve, que pode interferir seriamente na qualidade de vida dos moradores e, claro, no trabalho do síndico. Portanto, com uma boa administração, todos saem ganhando. Não basta apenas ser um mediador e resolver discussões por causa de barulho fora do horário permitido, do cachorro em local impróprio ou do carro mal estacionado na garagem. As mega estruturas condominiais exigem que quem ocupa a função tenha um perfil de administrador, cuidando também da gestão de pessoas, normas de segurança, além de manter as contas sempre em dia. Como gestor terá uma série de desafios à sua frente e precisará lidar com eles de forma equilibrada e transparente. Até porque o síndico tem obrigações e deveres previstos no Código Civil e é o responsável legal pela administração condominial. Confira a seguir, os principais desafios do síndico profissional e como superá-los: 1. Segurança Com o aumento progressivo dos índices de violência urbana, a segurança e o controle de acesso de pessoas e veículos (link para empresas que prestam esse serviço na Engelink) é a preocupação número um para moradores e gestores de edifícios. E um fato já comprovado é que grande parte das invasões ocorrem pela porta da frente. A boa notícia é que a tecnologia para condomínios (link para empresas que prestam esse serviço na Engelink) vem se desenvolvendo rapidamente e pode atender a essa demanda nas cidades. Neste aspecto, é importante conhecer os diversos tipos de equipamentos disponíveis no mercado e quais são as suas vantagens. Invista em portaria remota, câmeras de monitoramento, centrais telefônicas, alarmes, cercas elétricas, entre outros itens. Mas não basta apenas instalar esses equipamentos. O fator humano é igualmente relevante. O sucesso das medidas de segurança passa pelo treinamento de funcionários e pela sensibilização de moradores, para que atendam às normas de segurança definidas em assembleia. 2. Inadimplência Especialmente em tempos de orçamentos apertados, o controle financeiro deve ser bastante rigoroso. Até pouco tempo, a inadimplência das taxas condominiais era bastante comum e um fator de grande impacto negativo na administração condominial, já que é a sua principal fonte de renda. Mas a nova legislação, vigente desde 2015, agilizou a cobrança desse tipo de dívida. Neste aspecto, vale negociar com o inadimplente, oferecer acordos amigáveis ou até dividir o valor em parcelas para facilitar o pagamento. O morador que não pagar seus débitos pode ser barrado das assembleias e penalizado com o nome negativado e o bloqueio da conta corrente, por exemplo. É uma medida dura, mas que garante ao síndico e aos demais moradores o equilíbrio nas contas e a gestão adequada das atividades rotineiras do condomínio. 3. Gestão de funcionários Para manter uma portaria 24 horas, por exemplo, é preciso a contratação de quatro profissionais para a troca de turnos. Além dos salários, os impostos e os encargos de contratação de cada prestador de serviço são pagos pelos moradores. Além disso, há condomínios que oferecem diversas facilidades aos moradores, como piscina, sala de ginástica, parque infantil, por exemplo. E todos esses equipamentos exigem limpeza e manutenção constantes, além de profissionais qualificados para o acompanhamento das atividades. E para montar esse time, o síndico terá duas opções: a contratação direta ou a utilização de uma plataforma de cotações para terceirização. Independente da escolha, avalie qual é a relação mais adequada para a saúde financeira do seu prédio, priorizando a otimização dos recursos, ou seja, o melhor custo-benefício. 4. Obras de manutenção Para manter o condomínio sempre em ordem, é inevitável conviver com obras ou serviços de manutenção predial. Essas atividades exigem do síndico mais um tipo de conhecimento, mesmo que genérico, sobre engenharia, arquitetura e qualidade de materiais de construção (aqui valeria link para post da Engelink que fale sobre vocês terem uma equipe de suporte). Assim, terá mais facilidade para identificar as reformas prioritárias, selecionar prestadores de serviços qualificados e a defender seus projetos corretamente perante os condôminos em assembleia. 5. Transparência Estabelecer canais de comunicação entre a administração condominial, os moradores e os funcionários é uma forma amigável e eficiente de ser transparente nas ações de gestão. Além de manter todos informados sobre o que está em andamento e onde os recursos estão sendo investidos, é também um meio de evitar possíveis conflitos. Outra boa prática é deixar claras as regras de convivência, a fim de evitar discussões sobre questões simples. E são vários os formatos disponíveis para comunicá-las: informativos nos elevadores e nas áreas comuns ou enviados por email, grupos em redes sociais e reuniões periódicas presenciais – e também online -, e aplicativos específicos para condomínios. É importante que esses canais sejam

Antes porteiro e agora zelador de um condomínio em Coqueiros, Luiz Vitalino Ferreira conta sua trajetória em uma profissão que precisa ser valorizada. O universo condominial conta com vários profissionais inseridos no dia a dia. São cargos que exigem qualificação, liderança, conhecimento em gestão e boa relação com os condôminos. No entanto, existem duas posições no organograma de um condomínio que, além das exigências anteriores, contam com uma qualidade que é diferencial: confiança. Porteiros e zeladores, principalmente os identificados por anos de trabalho no local, passam de funcionários a pessoas em que os moradores confiam como amigos, conselheiros e até como inspiração. Estar atento a tudo que acontece em um condomínio durante o dia, assim como estar vigilante nas madrugadas para que o bem comum de muitos moradores se mantenha a salvo, é o dever de zeladores e porteiros, profissionais que conhecem até mais do local em que os condôminos residem do que os próprios proprietários. Há 25 anos no Condomínio Orlando Sylvio Damiani, no bairro Coqueiros, em Florianópolis, Luiz Vitalino Ferreira, 50 anos, escreve a sua história de vida. Foram 12 anos na portaria, com longas madrugadas, e os últimos 13 anos atuando como zelador. O início da jornada é cheio de incertezas, mas passados um quarto de século trabalhando no mesmo condomínio, muita coisa ele pôde vivenciar, desde moradores que eram crianças hoje já são adultos até fatos curiosos dentro da profissão, como atender morador preso em elevador até a chegada do técnico, abrir um pote de mantimentos, intervir em discussão e muitos outros fatos. “Eu trabalho em um local que me ajudou a ter tudo na vida. Sou muito bem tratado por todos os moradores, exerço meu trabalho de uma forma que estou à disposição. Posso dizer que sou o braço direito do síndico, passo para ele as demandas porque não é tudo que posso fazer. Não deixo os moradores e nem o síndico na mão, é uma relação de muita responsabilidade”, relata. Síndico profissional do condomínio onde Luiz trabalha, Helton Silveira de Souza conta um pouco sobre a relação de ter um profissional para ajudar na gestão, já que nem sempre consegue estar o dia inteiro diretamente no local. “Um síndico, para ter êxito em sua gestão precisa ter ao seu lado profissionais que lhe deem suporte. Dentro do condomínio, eu tenho o profissional Luiz como esse parceiro e colaborador, tantos anos de experiência, cumprindo suas funções com excelência e dedicação. Tenho muita confiança nele, sendo que fico muito tranquilo e seguro de que as funções e a boa ordem dentro do condomínio estão sendo cumpridas com muita responsabilidade, além de nos ajudar com as decisões operacionais que tomamos em conjunto, isso faz parte do sucesso da nossa gestão”, destaca. Como dito anteriormente, a função de zelador oportuniza uma relação de confiança entre o profissional e os moradores. Nesse ponto, entre todos os quatro blocos do condomínio, Luiz conta que tem situações em que só essa relação de proximidade entre eles é capaz de ter algo que nem todos os prédios conseguem ter. “Não é raro um morador pedir para receber um móvel e não poder estar em casa, ele deixa a chave comigo e quando ele chega está tudo dentro do apartamento, instalado e sem ninguém mexer em nada. Poder chegar todos os dias para trabalhar e ser respeitado me deixa muito feliz”. Outro fato que não é corriqueiro na profissão de porteiro é a violência. Nesse ponto, Luiz Vitalino Ferreira conta que teve apenas uma noite de maior tensão em todo esse período no Condomínio Orlando Sylvio Damiani. Ele diz que quatro pessoas tentaram furtar um carro, mas ele deixou o posto para verificar. No fim teve a arma apontada e teve os pertences levados pelos bandidos. Meia vida no condomínio Os 25 anos de atuação dentro do Condomínio Orlando Sylvio Damiani acompanharam o crescimento da família. O filho Lucas, hoje com 22 anos, veio ao mundo quando Luiz já trabalhava no condomínio. Com o que recebia e mais o que buscava fazer nas horas livres, conseguiu construir uma casa e, mais recentemente, a compra de um terreno em Alfredo Wagner. Junto com o filho, empreenderam e hoje contam com uma pousada para locação. “Fomos juntando dinheiro e hoje temos um lugar muito bonito onde as pessoas aproveitam e eu passo os meus 30 dias de férias. Com o trabalho pude dar conforto para a minha família e mostrar aos moradores que sempre podem contar comigo”.

No campo da ENGENHARIA CONDOMINAL, considerando aspectos profissionais da atuação de técnicos, arquitetos e engenheiros, o mercado imobiliário de Brasília possui características próprias, e muitas vezes desafiadoras, do ponto de vista da saúde e segurança das edificações. De um lado, prédios envelhecendo (vida útil avançada), com degradações em estruturas (destaque para fachadas), instalações e as respectivas dores de cabeça já bem conhecida por seus gestores; por outro lado, bairros novos com construções arrojadas e tecnologias de ponta, caracterizados por projetos assistidos por computador, mas que mesmo com pouco tempo de uso, já apresentam vícios que demandam atenção. O cenário é complexo e torna-se perigoso, especialmente no tocante às responsabilidades que recaem sobre o administrador legal do condomínio, quando se verifica que ainda são insipientes as práticas de diagnóstico e manutenção periódicas, e pior, muitas obras, reformas e procedimentos técnicos de forma geral são conduzidos por empresas e profissionais sem qualquer qualificação, habilitação ou responsabilidade técnica. O fato é que, poucos condomínios conhecem, pormenorizadamente, o estado atual da saúde dos sistemas construtivos e de instalações sob sua tutela. Novos gestores de prédios, ao tomarem posse após devidamente eleitos por suas assembleias de condôminos, assinam cheques em branco ao assumirem responsabilidade (normalmente, às cegas) sobre o estado atual e a condução técnica das áreas, sistemas e equipamentos de uso comum. Mas como se prevenir dessas precárias e arriscadas condições? O que fazer para resguardar-se sobre o que foi feito anteriormente, e ao mesmo tempo construir planejamento para elevar a qualidade da saúde do prédio? Por onde começar? Em uma realidade que ainda confunde atividades de prevenção com custos, e não investimento, o gestor condominial atento, preparado e disposto a trabalhar de forma adequada, objetiva e transparente, precisa lançar mão de ferramentas modernas de gestão, que lhes proverá subsídios concretos para planejamento de ações e tomadas de decisão. Esse ferramental1, quando observadas as boas práticas da engenharia diagnóstica aplicadas à engenharia condominial, possui iniciativas que se mostram armas essenciais para as verdadeiras batalhas e dilemas enfrentados pelos administradores em seu dia-a-dia; quais sejam: I) adotar a prática de contratar a elaboração de laudos técnicos de inspeção predial (LTIP) – norteados pela norma ABNT NBR 16747:2020, periodicamente, com foco em todos os sistemas do prédio e abordagem multidisciplinar; II) implantar a cultura da manutenção preventiva periódica, por meio da construção e adoção de planos de manutenção preventiva (PMP) – baseados na ABNT NBR 5674:2012; III) compor (ou recompor) o acervo técnico documental do prédio, que tem respaldo, também, nas últimas duas normas citadas (e outras) e permitirá condução mais eficaz das atividades técnicooperacionais do prédio; IV) divulgar e implementar política para apresentação e análise dos escopos de reformas em unidades privativas (ou quaisquer intervenções de médio a grande porte) – o que tem passo-a-passo padronizado pela 1 As normas citadas no presente documento indicam as datas de suas versões originais. Logo, para fins de conformidade e aplicação destes normativos, deverão ser adotadas as versões atualizadas. ABNT NBR 16280:2015; e V) viabilizar a contratação de assessoria especializada em engenharia condominial, que possui o papel de acompanhar e zelar pela saúde e conformidade técnica do edifício como um todo, mas também garantir que as ações executadas pelo Condomínio, logo sob a responsabilidade do gestor, estejam dentro de parâmetros claros de compliance normativo, qualidade, capacitação e responsabilização executiva. I) Laudos técnicos de inspeção predial (LTIP) Os laudos técnicos de inspeção predial (LTIP) vem tendo seus conteúdos e procedimentos refinados nos últimos 20 (vinte) anos por profissionais das searas técnica, de arquitetura e de engenharia, em suas mais diversas especialidades. Muito foi desenvolvido pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), cujo trabalho culminou com a publicação da norma (vide referência acima) em maio de 2020, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Observe-se que, em diversos estados brasileiros, a inspeção obrigatória periódica já é lei, prevê alinhamento ao exigido no referencial normativo e até mesmo impõe outras obrigações. De forma geral, adota-se – com necessários ajustes para cada caso, contratar equipes especializadas e multidisciplinares para elaboração de tais diagnósticos quando (i) da entrega de empreendimentos, (ii) a cada 5 (cinco) anos para edificações de até 20 (vinte) anos, e (iii) em intervalos mais curtos conforme os prédios vão envelhecendo. O valor agregado, em um trabalho dessa espécie, concentrase na inspeção de todos os sistemas presentes e em operação no condomínio, sob a ótica da arquitetura, engenharia civil, elétrica, mecânica, segurança do trabalho e outras disciplinas que se mostrem necessárias para adequado entendimento da real situação (saúde) dos prédios examinados. De cunho qualitativo, os LTIPs fornecem caminho objetivo a ser trilhado, pelos condomínios, no planejamento para recuperação ou revitalização dos espaços, instalações e equipamentos de uso comum. Em adendo, e não menos importante por resguardar a atuação dos gestores prediais, marcam temporalmente as condições com que uma determinada (nova) gestão recebeu a edificação, seus sistemas e eventuais incumbências, da administração antecessora. II) Planos de manutenção preventiva (PMP) A cultura geral da manutenção é reativa ou emergencial, pouco (ou quase nunca) preventiva, onerosa e movida a base de pânico e taxas extras. Mas tal contexto vem sendo objeto de reflexões e ações concretas de mudança, desde a publicação, pela ABNT, da norma de gestão de manutenção, em 2012 (ABNT NBR 5674), que trouxe em seu bojo a figura do plano de manutenção preventiva (PMP). Excepcionalmente, o texto normativo apresentou outra grande inovação, que foi a da aplicação obrigatória da norma para edifícios já existentes; ou seja, desde 2012, TODA e qualquer construção deve adequar-se aos requisitos no citado normativo. Os anexos do documento apontam inúmeros exemplos que podem ser adotados, de imediato, pelos mais diversos condomínios (residenciais, comerciais, híbridos, horizontais, verticais, etc), mas deixa bem claro que os planos (ou programas, como preferirem) devem ser personalizados para cada entidade edilícia. E que não se confundam a figura dos manuais de uso, operação e manutenção, cujo conteúdo é delineado em outra padrão (NBR 14047:2014), e deve ser utilizado como insumo para a elaboração do PMP. Outro ponto

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou dois recursos especiais ao rito dos repetitivos para estabelecer tese sobre a possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida de condomínio. A controvérsia é exatamente a mesma que será apreciada no REsp 1.929.926. O recurso será julgado na 2ª Seção por iniciativa do ministro Antonio Carlos Ferreira para resolver uma divergência existente entre a 3ª e a 4ª Turmas. Para esse recurso, não há o fator vinculante. A posição a ser firmada vai pacificar a jurisprudência, mas não alcança a força prevista no artigo 927 de Código de Processo Civil. Para abordar o tema, a 2ª Seção fez audiência pública em junho. Como mostrou a revista eletrônica Consultor Jurídico, a discussão é de alto impacto e é circundada pelo risco de crises no crédito ou no modelo de divisão de despesas dos condomínios. O fato de esse recurso estar encaminhado para julgamento levou o ministro João Otávio de Noronha a propor que a afetação do tema aos recursos repetitivos não suspendesse o trâmite das demais ações sobre o mesmo tema. A afetação foi aprovada por unanimidade na 2ª Seção do STJ. O acórdão foi publicado em 21 de junho. O colegiado tem prazo regimental de um ano para resolver a controvérsia, cadastrada como Tema 1.266. O que está em disputa O caso se refere aos imóveis que foram comprados com contrato de alienação fiduciária. Nele, banco dá o crédito para a compra do bem e se torna o proprietário. O comprador fica na posse e pode usufruir do imóvel, mas só recebe a propriedade depois de quitar as parcelas. O imóvel é a garantia real do financiamento. Se o devedor fiduciante não honrar as parcelas, a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário (banco), que leva o bem a leilão para quitar a dívida e os encargos. O que sobrar — se sobrar — volta para o devedor. A dúvida é se esse imóvel pode ser penhorado para quitar uma dívida em favor de quem não faz parte dessa relação: o condomínio. A obrigação de pagar condomínio é propter rem (da própria coisa). A discussão é se o banco, que é proprietário da coisa, mas não usufrui dela, pode ser arrastado para essa relação. A 3ª Turma do STJ entende que não é possível penhorar o imóvel, mas apenas seu direito real de aquisição — ou seja, o direito de assumir a propriedade do bem, uma vez que a dívida seja quitada com o banco credor fiduciário. Já a 4ª Turma diz que é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, a qual alcança tanto aquele que tem a posse (o devedor) como aquele que tem a propriedade (o banco).

O contrato de “seguro-condomínio” revela-se tema, sem dúvidas, caro à administração do condomínio edilício. Afinal, segundo o Código Civil, é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio responsável por causar a destruição, total ou parcialmente, do prédio (artigo 1346, CC). Sua relevância é acentuada pela realidade de mercado — a qual compreende a possibilidade de aumento da cobertura securitária obrigatória — e pela tendência social de buscar seguros para prevenção ou solidarização de riscos. Nessa perspectiva, revela-se cada vez mais comum a ocorrência de diversos fatos jurídicos naturais, até mais corriqueiros do que o incêndio — como, por exemplo, um vendaval, chuvas intensas —, configurarem um sinistro gerando direito ao capital segurado. Entretanto, ao receber tal montante, não raro surge a dúvida para o síndico e para o conselho fiscal: a quem pertence a indenização? De um lado, afirma-se com tranquilidade que é a partir da quota condominial que se custeia o prêmio do seguro, resposta cujo emprego do valor em benefício de todos os condôminos favoreceria. De outro, inexiste dúvida sobre a composição do condomínio edilício, formada por partes de propriedade comum e outras de propriedade exclusiva, principal característica do instituto, segundo o próprio artigo 1331, CC, bem como consolidada doutrina. Sendo assim, tal argumento seria hábil a assegurar o reparo dos danos à unidade individual. A resposta não se encontra positivada de maneira clarividente na lei, mas a norma regulatória indica o caminho a ser traçado. Neste sentido, a Circular Susep n° 620/2020 prevê que o seguro condomínio: “(…) destinado à edificação ou ao conjunto de edificações, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, destinadas a fins residenciais ou não residenciais”. Ou seja, a própria regra, infralegal, securitária remete ao conceito de condomínio edilício, consagrado expressamente no artigo 1331, CC. Com efeito, importante resgatar as noções da matéria para encontrar uma solução à problemática suscitada. Por meio de concepção basilares relacionadas às disciplinas de direitos reais e dos contratos, conclui-se inexistir qualquer razão dogmática que justifique vedar a destinação do capital segurado para recompor danos à propriedade particular. Segundo distinta perspectiva, determinadas situações tornam essa destinação verdadeiro dever da administração condominial. Há, contudo, inevitável preferência da reparação aos danos causados à propriedade coletiva. Dito em outras palavras, quando a reparação dos danos à propriedade coletiva exigir o emprego de todo o capital segurado efetivamente pago, sem restar qualquer valor capaz de indenizar o proprietário particular, a preferência supracitada opera a integralidade de seus efeitos. De outro lado, caso reconstruam-se as áreas coletivas do edifício, havendo a “sobra” de uma quantia supérflua, o saldo deve ser empregado na indenização dos danos particulares. Enfim, quando só a propriedade individual sofrer prejuízos, surgirá o dever de utilizar a indenização securitária para repará-la. Se não, veja-se. A preferência à indenização dos danos sofridos pela propriedade coletiva justifica-se pelo objetivo de garantir o interesse de todos os condôminos na manutenção do patrimônio comum, os quais, em última análise, contribuíram para o recebimento da indenização securitária. Isso porque o prêmio do seguro só é pago ante o pagamento das taxas condominiais. O emprego do montante indenizatório passa a realizar a mesma função primeira atribuída à cota condominial — a contribuição às despesas comuns (artigo 1336, inciso I, CC). De igual modo, há de se atentar à formação do contrato ora em estudo como fundamento da proposta defendida. Nessa linha, quando o condomínio celebra, por meio do síndico, o negócio securitário, terá dois objetivos claros, simultâneos ou independentes. Ou se busca obedecer a lei ou se pretende atender a vontade dos condôminos, expressa por voto majoritário em assembleia, ou busca se realizar os dois propósitos (afinal, em última análise, a lei pretende atender a coletividade de condôminos, além dos interesses sociais, ao exigir o seguro obrigatório). Logo, sem obrigação legal, nem a concordância da maioria dos condôminos que pretendam aumentar a cobertura mínima e cogente do seguro-condomínio, não há sequer título jurídico que justifique a validade e a eficácia do negócio ora analisado. Indenização securitária Diante das duas hipóteses mencionadas, sustenta-se a primazia do emprego da indenização securitária, paga como efeito jurídico da contratação de seguro-condomínio na recomposição dos danos à propriedade comum do edifício. Afinal, ao contratar o seguro obrigatório, o síndico está cumprindo um dos deveres cujo artigo 1348, CC (inciso IX) impõe. Com efeito, a leitura teleológica do dispositivo legal não deixa dúvida de que todas as obrigações ali impostas referem-se à tutela do bem coletivo dos condôminos antes de se proteger a propriedade individual considerada por si só. Segundo distinto viés, a decisão assemblear voltada à ampliação da cobertura securitária revela-se expressão da autonomia privada coletiva, destinada a resguardar a convivência geral dentro do condomínio edilício, bem como dos espaços físicos onde ela ocorre. Portanto, a recomposição de tais espaços revela-se função primordial cujo seguro contratado deve realizar. Assim, são as citadas noções basilares de direito condominial que orientam duas conclusões sobre o tema estudado, as quais, após desenvolvidas, ora se sintetiza. No entanto, fora dessas hipóteses, permite-se, também, a indenização aos danos à propriedade individual, conforme já se antecipou de forma breve. Mais do que isso, empregar o capital segurado desta maneira revela-se verdadeiro dever imputável aos administradores do condomínio, afirmativa que se justifica no conceito de causa do contrato entendida como função prático-econômica do negócio. Assim, primeiro, há de se apontar a qualificação do seguro-condomínio dentro de um dos tipos contratuais expressamente previstos no Código Civil, a saber: o seguro de danos (artigos 778 a 788, CC). Tendo em vista o entendimento de que a função prático econômica deste contrato típico é a proteção da coisa ou bem segurado contra riscos hábeis a destruir ou diminuir sua utilidade, o negócio específico ora estudado servirá, certamente, para essa finalidade. Logo, deixa de haver dúvida. Se o bem segurado é a totalidade das instalações do condomínio e o perfil funcional do contrato mencionado vincula-se à tutela dos danos que atingiram o objeto do seguro, isto significa a reparação de danos as áreas comuns e particulares. Tal conclusão se