Colunas

Negligência de responsabilidades legais, descumprimento de normas ou práticas discriminatórias são algumas das situações quando o síndico pode ser processado O síndico é a figura que representa legalmente o condomínio. Dentre seus deveres, está a responsabilidade em administrar o condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras para garantir um bom convívio entre os moradores do local, prestar contas e outras mais descritas no Código Civil. Entretanto, existem situações em que as decisões ou ações do síndico podem gerar insatisfação, despertando questionamentos dos condôminos, que podem ser consideradas irregulares ou abusivas. Quando o síndico pode ser processado? O síndico tem diversas responsabilidades, além de alguns direitos. Isso tudo está determinado no artigo 1.348 do Código Civil. Mas é importante destacar que algumas condutas podem fazer com que essa figura seja passível de processo. Veja abaixo em quais situações isso pode acontecer: Violação de lei e regulamento do condomínio O regulamento do condomínio existe para ser cumprido por todos os condôminos, a começar pelo síndico. Caso haja violação dessas normas, os demais condôminos podem exigir o acionamento de medidas legais. O síndico é passível de aplicação de advertência e multa como qualquer outro condômino. Outros exemplos de violações de deveres do síndico: Má administração financeira Uma das principais responsabilidades do síndico é gerenciar as finanças do condomínio. Dessa forma, em caso de indícios de má gestão ou uso indevido dos fundos, os condôminos têm o direito de questionar, exigir explicações e entrar com ação judicial contra essa pessoa. Conforme já citado, a legislação, segundo o inciso VIII do Artigo 1.348 do Código Civil, exige que haja prestação de contas anual por parte do síndico a todos os proprietários. Falta de manutenção adequada Se um síndico negligenciar a manutenção regular do sistema de encanamento do condomínio, por exemplo, e não corrigir vazamentos conhecidos, resultando em danos significativos as unidades devido a infiltrações e mofo, os moradores afetados podem buscar reparação legal pelos prejuízos causados. Discriminação e assédio Além dos pontos levantados anteriormente, qualquer prática discriminatória ou de assédio contra algum condômino configura motivo para processos judiciais. Vale destacar que não há uma legislação específica no Brasil apenas para assédio em condomínios, mas o Código Civil, Lei n.º 10.406/2002, estabelece a obrigação dos condomínios e síndicos agirem com respeito aos direitos dos moradores e funcionários do local. Além disso, há leis recentes que também se aplicam aos condomínios, como stalking e bullying e cyberbulling. Como iniciar um processo contra o síndico do seu condomínio? Abrir um processo contra o síndico do seu condomínio é uma decisão que precisa ser tomada após muita reflexão e coleta de provas que sustentem uma ação. Isso porque essa é uma situação que demanda burocracia, tempo e dinheiro. A depender da gravidade, é possível tentar resolver o conflito por meio de diálogo, seja no privado, durante as assembleias condominiais ou com um mediador profissional. Caso a situação não se resolva, veja algumas dicas de como levar o processo adiante: Onde devo processar o síndico? Caso chegue ao ponto de entrar com um processo judicial, você poderá recorrer à justiça comum. No caso de violações de leis civis, como, por exemplo, má administração financeira, discriminação ou demais irregularidades, o processo pode ser movido diretamente após a procura do fórum da cidade onde o condomínio está localizado. Um ponto que precisa ser destacado é que, em alguns estados do país, existem tribunais especializados em questões condominiais. Nessas situações, pode ser interessante entrar com processo neste local, já que há um conhecimento mais específico a respeito dos problemas enfrentados em condomínios. Quais são os direitos e deveres do síndico? Quando alguém aceita o cargo de síndico de um prédio, passa a ter direitos e deveres. Esses deveres estão definidos no Código Civil, no já citado artigo 1.348, e na Lei do Condomínio (Lei n.º 4.591/64). Saiba mais abaixo: Direitos Deveres O que podemos concluir é que o síndico pode, sim, ser processado caso viole algum de seus deveres, seja por má administração das finanças, falta de manutenção, entre outros. A legislação brasileira estabelece normas claras para garantir os direitos dos condôminos, além do bom funcionamento do condomínio.

Para curtir a tradicional comemoração em segurança, é preciso respeitar algumas normas estabelecidas no regimento interno dos prédios. Confira! O mês de junho chegou e com ele acontecem as tradicionais e tão esperadas festas juninas em todo o País. Muitos condomínios aproveitam a oportunidade para realizar eventos para os moradores. É importante lembrar, porém, que essas festas precisam ser organizadas de forma responsável e respeitando as normas estabelecidas. Entenda o que é ou não permitido na festa junina em prédios. Regras para festa junina mudam conforme o regimento interno Sabia que só recentemente a festa junina hoje foi reconhecida como uma manifestação da cultura nacional? A Lei 14.555/23 foi sancionada no último dia 26 de abril, quando foi publicada no Diário Oficial da União (DOU). A norma é proveniente do Projeto de Lei 943/19, que foi aprovado pela Câmara dos Deputados em 2019 e pelo Senado em março de 2023. Não existe, porém, uma lei específica que estabeleça regras para festas juninas em condomínios no Brasil. No entanto, é importante que os moradores respeitem as normas do condomínio e também observem as leis e regulamentos locais em relação a barulho, segurança e uso de fogos de artifício, por exemplo. Além disso, é recomendável que os organizadores da festa se comuniquem com os vizinhos para evitar conflitos e garantir a tranquilidade de todos durante o evento. Cada condomínio pode ditar as suas regras para que a festa junina aconteça Qualquer comemoração no condomínio, seja ele na área externa, salão de festa ou até mesmo dentro do apartamento, deve ser comunicada à administração. Isso porque existem regras a serem seguidas e somente o síndico ou administradores podem pontuá-las para que não haja qualquer tipo de problema. Se você for fazer uma festa no apê, seja na sala ou na varanda, com mais convidados, e que não sejam moradores, também precisa comunicar aos responsáveis pela administração do condomínio. Por uma questão de segurança, é preciso enviar com antecedência uma lista com o nome de todas as pessoas que estão autorizadas a entrar no local. Passo a passo para a sua festa junina no condomínio Com esse passo a passo, a sua festa junina no condomínio será não só divertida, mas também segura e tranquila. Tudo para que você possa aproveitar o arraial com muito estilo e alegria.

Os fundos de reserva do condomínio são uma parte essencial da gestão financeira e são destinados a garantir a manutenção, conservação e eventual modernização das instalações condominiais. Aqui está uma visão geral de como esses fundos são gerenciados e suas principais utilizações: Gerenciamento dos fundos de reserva:• Os fundos de reserva são mantidos em uma conta bancária separada, especificamente designada para este fim.• O síndico, em conjunto com o conselho fiscal, é responsável por administrar e supervisionar o uso desses fundos de acordo com as necessidades do condomínio.• As decisões sobre a alocação e utilização dos fundos de reserva geralmente são tomadas em assembleias condominiais, onde os moradores têm a oportunidade de discutir e votar sobre propostas relacionadas a projetos de manutenção e melhorias.• Utilizações dos fundos de reserva:Manutenção preventiva e corretiva: Os fundos de reserva são utilizados para custear despesas de manutenção regular, como reparos em elevadores, sistemas hidráulicos, elétricos, estruturais e outras instalações comuns.• Reparos emergenciais: Caso ocorram danos imprevistos ou emergências, os fundos de reserva podem ser utilizados para cobrir os custos de reparo e restauração.• Projetos de modernização e melhorias: Os fundos de reserva também podem ser destinados a projetos de modernização e melhorias nas áreas comuns do condomínio, como reformas de fachadas, renovação de áreas de lazer, instalação de novos equipamentos e sistemas, entre outros.• Constituição de reservas para despesas futuras: Além disso, parte dos fundos de reserva pode ser reservada para investimentos de longo prazo, visando antecipar despesas futuras e garantir a sustentabilidade financeira do condomínio. É importante que o uso dos fundos de reserva seja feito de forma transparente e responsável, com prestação de contas regular aos moradores sobre as decisões tomadas e os resultados alcançados. O objetivo é garantir a conservação do patrimônio condominial e o bem-estar dos moradores a longo prazo.

A Câmara dos Deputados está em vias de apreciar o Projeto de Lei 4.894/2019, de autoria do deputado Hugo Motta, que conta com substitutivo de autoria do relator, deputado Luiz Carlos Motta, tratando da eficácia dos acordos extrajudiciais para a solução de conflitos trabalhistas. Sem prejuízo da relevância de medidas legislativas como a proposta, que contribuam com a promoção da paz social e da segurança jurídica, sem deixar de lado a tutela de interesses que mereçam atenção, as proposições original e do substitutivo comportam reflexões no sentido do aperfeiçoamento. Para tanto, é preciso tomar como ponto de partida a ideia de que a resolução adequada de disputas vem cada vez mais avançando no Brasil. A presente área pode ser tida como um campo específico, de caráter interdisciplinar, e que tem como principal objeto a solução de conflitos. Muitos estudiosos do tema consideram como marco inaugural o emblemático evento ocorrido em 1976 nos EUA, denominado Conferência Pound, no qual inclusive foi apresentado ao mundo a então inovadora proposta do professor Frank Sander, correspondente ao “Fórum Multiportas” [1]. E é exatamente o presente conceito que precisa ser considerado na reflexão sobre o PL 4.894, de 2019. A ideia do Fórum Multiportas, que conta com relevante presença no atual Código de Processo Civil, consiste na proposta de que se coloque à disposição da sociedade diversas possibilidades de mecanismos para a solução dos conflitos, inclusive considerando a adequação do mecanismo ao conflito. Como dizia o professor Frank Sander, “Fitting the Forum to the Fuss”, ou seja, é o mecanismo que se adequa ao conflito, e não o contrário [2]. Por outras palavras e numa perspectiva prática, cabe ao Estado e ao sistema de Justiça disponibilizar à sociedade diversas possibilidades, de modo que seja adotada aquela que mais se ajusta à situação, o que também se alinha com a proposta do professor Kazuo Waranabe, de que o artigo 5º, XXXV, da Constituição  deve ser compreendido como o livre acesso a um serviço de Justiça Consensual de qualidade [3]. Além disso, outro conceito que compõe o Fórum Multiportas envolve a ideia de escalonamento ou ordenação dos mecanismos, tendo por critério o nível de participação das partes e envolvimento de terceiros neutros na solução [4]. Isto é, num extremo estaria a negociação direta, na qual as partes encontram a solução sem qualquer envolvimento de um terceiro, enquanto no outro extremo estaria a sentença judicial, na qual não há participação das partes e há total envolvimento do terceiro neutro na solução. Refletindo sobre essas diretrizes, a Lei 13.467/2017, também denominada reforma trabalhista, criou o mecanismo da Jurisdição Voluntária Trabalhista, prevista no artigo 855-B e seguintes da CLT, estabelecendo a possibilidade de que seja firmado acordo extrajudicial, levado à homologação judicial. Se fosse adotar a lógica do escalonamento dos mecanismos, talvez devesse o legislador ter inicialmente investido na mediação pré-processual, na qual, sem necessidade de processo judicial, o acordo é fechado dentro do Judiciário e também homologado pelo próprio Judiciário. Na época, tal mecanismo não existia, tendo sido admitido inicialmente para conflitos coletivos, por meio da Resolução CSJT 174/2016, e posteriormente para conflitos individuais, por meio da Resolução CSJT 288/2021. Mas o fato é que a Jurisdição Voluntária Trabalhista foi instituída e passou a ser utilizada. Inclusive é possível considerar que o presente mecanismo ainda vive momento de amadurecimento, principalmente diante de alguns temas que aguardam definição jurisprudencial. Um desses temas consiste na possibilidade do magistrado que analisa o pedido de homologação alterar os termos pactuados, isto é, se o magistrado pode alterar o acordo ou apenas deve se limitar a rejeitar a homologação, quando perceber que há alguma cláusula ou condição que seja inadmissível. Recentemente, a 3ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho proferiu decisão entendendo válida a alteração (RR-1001542-04.2018.5.02.0720), ao passo que a 7ª Turma entendeu que só caberia a rejeição da homologação (RR 1001651-86.2019.5.02.0201). Portanto, é nesse contexto que a Câmara dos Deputados irá se debruçar sobre a análise do PL 4.894 de 2019. O texto original da proposta estabelecia a possibilidade do acordo extrajudicial, com dispensa da homologação judicial, sendo firmado perante a autoridade cartorária (notário), ou seja, por meio de escritura pública. O substitutivo promove ampliação, no sentido de também permitir o acordo perante as Câmaras Privadas de Mediação e Conciliação. Não há como negar que as Câmaras Privadas, previstas tanto no atual Código de Processo Civil, quanto na Lei 13.140/2015, consiste em mecanismo voltado à solução autocompositiva de conflitos, que tem se consolidado em termos institucionais e conta com expertise própria para a busca do consenso e pacificação social. Além disso, não há dúvida de que atualmente existe um pequeno exército de profissionais da busca do consenso, e que se qualificam tecnicamente para isso, que estão em torno das Câmaras Privadas. Logo, no momento atual, talvez as Câmaras Privadas estejam mais vocacionadas e preparadas para a solução de conflitos trabalhistas pela via do consenso e promoção da pacificação social, do que os Cartórios. E nesse sentido, inclusive adotando a lógica do Fórum Multiportas, talvez seja o caso de que primeiro a presente atividade de pacificação de conflitos trabalhistas seja exercida pelas Câmaras Privadas. E mais, a exemplo do que já faz em alguma medida o Conselho Nacional de Justiça, o Conselho Superior da Justiça do Trabalho passe a ter a incumbência de supervisionar e estabelecer diretrizes para o funcionamento dessas Câmaras, quanto à solução dos conflitos trabalhistas. Mas para além das considerações apontadas e de forma específica, no sentido de contribuir com o debate, faria as seguintes sugestões aos legisladores e, em especial, ao deputado Luiz Carlos Motta: 1 – Sobre o órgão responsável pelo acordo: – limitar tal possibilidade às Câmaras Privadas de Conciliação e Mediação, excluindo a solução via escritura pública; – estabelecer a necessidade de que para atuar na solução de conflitos trabalhistas e produzir acordos extrajudiciais, as Câmaras Privadas devem contar com autorização do Conselho Superior da Justiça do Trabalho, responsável também pela supervisão e fiscalização. Isso contribuiria para a lisura do funcionamento, além de evitar os problemas como os vivenciados com as Comissões de

Em meio à tragédia recente que atingiu grande parte do Rio Grande do Sul, muitas famílias estão desabrigadas e enfrentando escassez de recursos básicos, como água potável. Se você possui uma piscina em casa e ela não foi danificada, é crucial não desperdiçar a água que ela contém. Essa água pode ser compartilhada com vizinhos, amigos e parentes. Além disso, ela pode ser utilizada para diversas necessidades domésticas, como abastecer o vaso sanitário, lavar as mãos e até mesmo para o banho. No entanto, é importante ferver a água antes de usá-la para tomar banho ou higienizar as mãos. Se você possui caixa d’água em casa e há chances de ficar sem água por um período prolongado, considere utilizar a água da piscina como uma alternativa antes de recorrer à reserva convencional.

O residencial localizado na Rua Marechal Deodoro, no Centro, terá que pagar sete pisos salariais da categoria a um dos porteiros que foi dispensado. O Condomínio Edifício Cristina, em Campinas, foi condenado pelo TST (Tribunal Superior do Trabalho) a pagar multa por demitir porteiros após a instalação de centrais terceirizadas de monitoramento, ou “portarias virtuais”. A decisão da Terceira Turma foi unânime.   Porteiros podem ser substituídos por portaria virtual?   Segundo o TST, o porteiro em questão trabalhou para o condomínio de 2005 a 2019. Na reclamação trabalhista, ele argumentou que o residencial havia descumprido a CCT (Convenção Coletiva de Trabalho) ao dispensar todos os empregados da portaria e substituí-los pela portaria virtual. Para o colegiado, é válida a cláusula estabelecida em norma coletiva que previa a sanção.   Antes disso, o juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, mas o TRT (Tribunal Regional do Trabalho) da 15ª Região, em Campinas, reformulou a sentença e afastou a multa. Para o TRT, a cláusula que proíbe a substituição caracteriza “flagrante restrição à liberdade de contrato” e fere o princípio da livre concorrência, ao limitar a atuação das empresas de monitoramento virtual.   O relator do recurso de revista do trabalhador, ministro Alberto Balazeiro, destacou que a Constituição Federal autoriza que as categorias profissionais e econômicas negociem normas autônomas que podem até mesmo reduzir direitos trabalhistas. Com isso, os mesmos instrumentos também podem diminuir a liberdade de contratação de empresas que foram devidamente representadas por seu sindicato patronal nas negociações.   Ainda de acordo com o relator, a convenção coletiva que impede a substituição de trabalhadores por máquinas dialoga com a “perspectiva humanista-social da Constituição Federal”, que inclui a defesa e a proteção do emprego como um dos pilares da ordem econômica. 

Um problema que sempre é enfrentado pelos condomínios, especialmente os maiores e mais habitados, se relaciona com o adequado descarte de bicicletas abandonadas, aquelas que muitas vezes lotam o bicicletário do condomínio. É uma questão complexa que envolve vários aspectos, desde os aspectos legais de direito civil de propriedade, o direito coletivo condominial, aos aspectos práticos de descarte e impacto ambiental. Já percebeu alguma bicicleta esquecida ou abandonadas nos espaços comuns do seu condomínio? Isso pode ser não só um incômodo visual, mas também uma questão de gestão de espaço e segurança. Afinal, bicicletas sem uso podem causar obstruções em áreas importantes e representar um risco para os moradores. Neste artigo, abordaremos algumas estratégias para lidar com esse desafio comum em muitos condomínios. Abaixo, os próximos passos que podem ser tomados: Entender as melhores práticas e as soluções possíveis é o primeiro passo para garantir que as bicicletas abandonadas não se tornem um problema persistente em seu condomínio. Continue lendo e descubra como você pode contribuir para um ambiente mais organizado e seguro. As bicicletas que são armazenadas no bicicletário do condomínio, em uma área comum de uso coletivo, conforme o artigo 1.331, § 2°, do Código Civil (CC), estão em uma área que deve ser usada pelos condôminos sem prejudicar os outros, segundo o artigo 1.336, inciso IV do CC. O síndico é responsável pela administração da área comum e deve zelar por sua conservação, em conformidade com o artigo 1.348, inciso V do CC. Sendo crucial que o síndico verifique se a convenção do condomínio aborda o uso e o descarte de bicicletas abandonadas no bicicletário. Caso a convenção condominial contenha tais disposições, o síndico deve segui-las, respeitando sempre os direitos e deveres dos condôminos, além das normas civis e ambientais. Se ausente na convenção, é recomendável regularizar a situação por meio de um regimento interno aprovado em assembleia geral, estabelecendo critérios claros para identificação, prazo de retirada de bicicletas abandonadas, notificação aos proprietários, destino das bicicletas descartadas, custos associados, possibilidade de doação, penalidades por descumprimento, entre outros. Alterações na convenção/regulamento devem ser comunicadas aos condôminos por edital.

Síndico deve estar atualizado sobre novidades e boas práticas no mercado. Uma ótima opção é realizar cursos e participar de eventos. Com um mercado cada vez mais exigente por gestores capacitados, síndicos devem escolher cursos para desenvolver e aprimorar habilidades e atender com qualidade e eficiência às demandas e necessidades dos condomínios. Muito se fala sobre a necessidade do síndico estar atualizado sobre novidades e boas práticas do mercado condominial. Para tanto, uma ótima opção é realizar cursos e participar de eventos. Mas será que o gestor pode incluir as despesas decorrentes da qualificação no orçamento do condomínio? Sim, o condomínio deve pagar. Há casos do investimento ser parcial, ficando a critério de um alinhamento juntamente aos condôminos. A função de síndico em um condomínio é repleta de responsabilidades e desafios. O síndico necessita estar preparado para encarar as diversas situações que possam surgir. A seguir, alguns pontos que justificam o investimento em capacitação:

Toda a matemática é determinada pelo novo Código Civil, art. 1.331, que explica: Ao realizar a compra de uma unidade dentro de um condomínio, o proprietário recebe a escritura de fração ideal. Sem a determinação da fração ideal, o incorporador não pode registrar o condomínio no cartório de imóveis. O artigo 32 da Lei 4.591 determina que o profissional, responsável pela construção e comercialização da edificação, poderá negociar unidades autônomas apenas após fazer o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis, apresentando, entre outros documentos, a discriminação das frações ideais de cada unidade. A fração ideal de um imóvel é uma representação proporcional da participação de cada unidade no todo de um condomínio. A fração ideal é um cálculo utilizado para que cada morador do condomínio pague de aluguel a taxa condominial correspondente ao tamanho de sua unidade individual. A fração ideal é calculada dividindo-se a área privativa de uma unidade pela área total do condomínio e multiplicando o resultado pelo total de unidades. Por exemplo, se uma unidade tem 100m2 e o condomínio tem um total de 1000m2 de área privativa, e há 10 unidades, a fração ideal seria (100/1000) * 10 = 1/10 ou 10%. Calcular o valor do condomínio por fração ideal: Para calcular o valor do condomínio por fração ideal, basta multiplicar a fração ideal de cada unidade pelas despesas do condomínio. A fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino. Ou seja, é feito um cálculo que soma as áreas de propriedade exclusiva com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário. Cálculo do IPTU de áreas comuns do condomínio: Cada condômino é responsável pelo pagamento de IPTU referente à sua unidade que se refere o tributo é calculado sobre o valor venal do imóvel. O proprietário deve observar a certidão de propriedade e lembrar que a área considerada no IPTU é a área total. Ela corresponde não só às unidades privativas (apartamento, vaga de garagem e perfeito da stambem ao, calculada conforme a fração ideal. Se mesmo assim o proprietário acreditar que o valor está errado, deve entrar em contato com o poder público para solicitar a revisão do valor venal do imóvel e do tributo.

Se tem um termômetro da eficiência em edifícios comerciais e residenciais, certamente é a qualidade do ar e o desempenho dos sistemas de climatização. E como garantir que esses dois fatores estejam sempre em dia? A resposta está na elaboração de um Plano de Manutenção Preventivo Mensal (PMPA) estruturado com maestria. Neste guia, iremos desvendar os segredos para montar um Plano de Manutenção e Operação de Climatização (PMOC) eficaz, que se traduz em um ambiente mais saudável e numa operação livre de surpresas desagradáveis para seu bolso e bem-estar dos ocupantes. Assim, nosso objetivo é fornecer as melhores práticas e recomendações, criando um caminho claro para você desenvolver um PMOC que não apenas atenda às expectativas, mas que as supere, considerando as nuances de cada prédio. Vamos mergulhar juntos nessa jornada de manutenção predial e descobrir como um PMOC pode ser o grande aliado da operacionalidade e da qualidade de vida no seu espaço. Orçamento para um PMOC eficiente Elaborar um PMOC eficiente demanda um olhar atento e cuidadoso sobre o orçamento. É vital estabelecer um plano financeiro que reflita as necessidades reais do seu edifício, garantindo a qualidade e a continuidade dos serviços de climatização. Vamos lá, o dinheiro não cresce em árvores, e a última coisa que você quer é seu orçamento evaporando como gelo ao sol. Por fim, lembre-se de que um PMOC bem estruturado e com um orçamento bem planejado é um investimento na durabilidade dos seus sistemas e no bem-estar dos ocupantes. Pense nisso como um vale saúde para seu edifício – você não vai querer economizar nele. Importância da manutenção preventiva A manutenção preventiva é uma peça-chave no xadrez que compõe a gestão eficiente de um sistema de climatização. Ao adotar medidas proativas, é possível garantir a qualidade do ar e o funcionamento adequado dos equipamentos, criando um ambiente mais saudável para todos os ocupantes do edifício. Mas não é só o ar que agradece: o bolso também. Com uma manutenção de caráter preventivo, evita-se o desgaste prematuro dos componentes, o que pode resultar em economia significativa a médio e longo prazo. Além disso, um cronograma de manutenção preventiva deve ser revisado periodicamente, adaptando-se às necessidades específicas do edifício e às mudanças nas condições de uso dos espaços climatizados. Ao manter essa rotina, estamos não só em conformidade com as normativas, mas também promovendo um espaço de trabalho e convivência mais seguro e agradável.