Estabelecimentos, como restaurantes e aplicativos de entrega, podem escolher seus procedimentos, assim como os condomínios podem permitir ou não o deslocamento dos entregadores em suas áreas internas
No caso da compra e vendas de imóvel por menor de idade, a prática do ato notarial envolverá algumas cautelas e formalidades que serão observadas pelo Tabelião
Há muitas regras a serem obedecidas nas reuniões de condomínio. Alguns deslizes podem levar à anulação de assembleia condominial.
O começo do ano é conhecido pelo pagamento de uma série de impostos e taxas. O mercado imobiliário é marcado pela cobrança do IPTU (Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano)
Os condomínios estão submetidos à aplicação do Código de Trânsito Brasileiro (CTB), além das normas específicas de suas Convenções e Regulamentos Internos
No artigo dessa edição, traremos um pouco da evolução do Direito Notarial Brasileiro, mais especificamente em relação aos atos notariais eletrônicos. É inegável que, nos últimos tempos, diversos ramos de atividades evoluíram e se “digitalizaram”, verdade seja dita, muito em função da pandemia da Covid- 19, que acabou por acelerar o processo eletrônico, algo que já era, todavia, uma tendência mundial. Com o Direito Notarial e Registral não foi diferente! Todos os atos estão previstos e regulamentados na medida provisória n” 2.200-2, que instituiu a infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – [CP-Brasil, garantindo, assim, a autenticidade, a integridade e a validade jurídica de documentos em forma eletrônica, das aplicações de suporte e das aplicações habilitadas que utilizam certificados digitais, bem como a realização de transações eletrônicas seguras. O Conselho Nacional de Justiça, seguindo a mesma tendência, editou o Provimento n(1100, de 26/05/2020, que dispõe sobre a prática dos atos notariais eletrônicos através do sistema e-notariado. Dando continuidade ao processo de digitalização dos cartórios, o Colégio Notarial Brasileiro e diversas outras associações da classe se mobilizaram para a construção de urna plataforma eletrônica que viabilizasse a praticados atos notariais de forma digital, o e-notariado. Hoje, para se ter uma ideia, é possível realizar diversos serviços sem a necessidade do comparecimento presencial a um Cartório, tais como: emissão de certificado digital e-notarizado, autenticação eletrônica de documentos – Cif D, emissão de certidões eletrônicas, autorização eletrônica de viagem – EAV, apostilhamento eletrônico de documentos, reconhecimento de firma por autenticidade, assinatura digital com firma reconhecida – e-Not Assina, transferência de veículo – AT PV-e, além de escrituras públicas e procurações por videoconferência. Um ponto importante é destacarmos; a segurança jurídica dos atos eletrônicos praticados. Todo o processo foi incansavelmente estudado, testado e avalizado com a garantia de que todos os dados trafegados na plataforma fossem criptografados e preservados pelo sistema de blockchain, ou seja, obedecendo aos mais modernos mecanismos de segurança disponíveis no mercado. LEIA TAMBÉM: E quais são as vantagens da implementação de tal tecnologia, na prática? Já imaginou assinar urna escritura de compra e venda de um imóvel ou outorgar uma procuração pública sem precisar ir a um cartório’? Isso, atualmente, é perfeitamente possível e tem tido cada vez mais adesões por parte dos brasileiros. Que tal assinar e reconhecer firma digital de um documento particular, como um contrato de locação, uma declaração, um recibo, tudo de forma totalmente digital, sem filas e sem sair de casa? Hoje é perfeitamente viável promover-se autorização de viagem para uni filho desacompanhando dos pais em viagens nacionais de forma rápida e totalmente online ou mesmo legalizar-se eletronicamente uni documento para que se produza efeito legal nos Países membros da Convenção da Haia. Definitivamente, os cartórios chegaram ao século XXI e isso deve ser comemorado! E aí, foi útil saber dessas inovações? Por Marco António Barreto de Azeredo Bastos Júnior
O direito de propriedade não confere ao seu detentor a utilização ilimitada do bem. Extrapolação desse uso que gere prejuízo e cause incômodo a terceiros é passível de reparação por dano material e indenização por dano moral. Com tais observações, a juíza Márcia Cardoso, da 5ª Vara Cível do Foro Regional Tatuapé, em São Paulo, condenou um jogador de futebol que instalou uma banheira de ofurô em sua cobertura duplex e fez duas festas no imóvel que começaram de madrugada e avançaram até o amanhecer. Os autores da ação são uma dentista e o seu filho, estudante. Eles moram no apartamento abaixo da cobertura do jogador Malcom, do time russo Zenit São Petersburgo, e com passagens por outros clubes europeus, pelo Corinthians e pela seleção brasileira, pela qual conquistou a medalha de ouro na Olimpíada de Tóquio, em 2021. Segundo os vizinhos do atleta, o imóvel deles sofreu danos devido à instalação de um ofurô e de obras no duplex. Eles também se queixaram do barulho do motor da banheira ligado após as 22h. LEIA TAMBÉM “A somatória dos eventos aos quais os autores foram expostos, quais sejam, dois eventos (festas) promovidos pelo réu de madrugada e o constante ruído excessivo produzido pelo maquinário no apartamento do réu, desbordam o mero aborrecimento cotidiano e se traduzem em dano moral indenizável”, sentenciou a julgadora. Márcia Cardoso fixou a indenização em R$ 10 mil para cada autor por atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. A dentista e o filho haviam pleiteado o total de R$ 200 mil. Uma perícia constatou danos em alguns cômodos do imóvel dos autores. Eles foram causados pelas infiltrações de umidade oriundas do apartamento do réu. Outro laudo detectou níveis de pressão sonora dos ruídos acima dos limites previstos nas normas aplicáveis. Comprovados os danos e o nexo causal com fatos sob a responsabilidade do requerido, a julgadora o condenou a custear a reforma nos pontos apurados pelo perito. A defesa do jogador sustentou em sua contestação que já promoveu a reforma das paredes no apartamento dos autores e adotou outras providências em relação aos demais problemas apontados. Por esse motivo, a juíza ressalvou na sentença que deverão ser levados em conta os eventuais reparos já feitos pelo réu. Ainda conforme a decisão, “ante a sucumbência predominante, arcará a parte ré integralmente com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo, por equidade, em R$ 5 mil”. Pretensão negada Segundo a inicial, as festas no duplex ocorreram em junho de 2017 e junho de 2018. Os períodos coincidem com as férias de Malcom no futebol russo. O jogador disse que passa poucos dias do ano no Brasil e que recebeu amigos em sua cobertura, situada no Jardim Anália Franco, na Zona Leste de São Paulo, apenas nessas duas ocasiões. Porém, o jogador afirmou que os barulhos cessaram após ser avisado pelo condomínio da reclamação dos vizinhos. A ação foi ajuizada em 2019. Além dos pedidos de dano moral e material, os autores requereram a condenação do vizinho para que “se abstenha de utilizar e ligar os motores da piscina e do ofurô após as 22 horas”. A juíza indeferiu esse pedido sob o fundamento de que ele excede os direitos da autora. “Não há que se falar em impedir o réu de utilizar seus equipamentos, mas de compeli-lo a se abster de produzir barulho excessivo em sua unidade, em desacordo com a normativa vigente, que possa perturbar os vizinhos”. Fonte: Conjur
Realizar a manutenção condominial é essencial tanto para a segurança do condomínio, como para uma sensação de bem estar de quem vive no local. E ter um síndico omisso a essas questões pode ser um problemão. Um ambiente cuidado resulta na valorização do patrimônio e reduz conflitos entre moradores e administração. Afinal de contas, não tem como um síndico omisso não virar alvo em um espaço no qual as coisas não funcionam. E aí é que tá! É o síndico que de fato responde quando o condomínio começa a sucatear? Como agir nesses casos? A manutenção condominial está entre as responsabilidades do síndico. Segundo o Código Civil (Art. 1.348), o síndico deve guardar as partes comuns do prédio e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos moradores. Com base nisso, o síndico pode, sim, ser responsabilizado pela manutenção (ou a falta dela) no condomínio. Priorizando Manutenções Em um condomínio que acumula problemas, o primeiro passo que o síndico deve tomar é organizar as demandas e estabelecer ordem de prioridade. Uma alternativa é a criação de um Plano de Manutenção Preventiva, contando com a ajuda de empresa especializada. O síndico pode efetuar um relatório de inspeção predial, na qual deve ter em mente prioridades como: segurança, saúde e cumprimento de leis. LEIA TAMBÉM: Conhecer metodologias como matriz GUT e matriz SWOT, pode ajudar. GUT – Gravidade, Urgência e Tendência é o significado da sigla GUT, que batiza a ferramenta usada na priorização de resolução de problemas e tomadas de decisão. Por meio dela o síndico consegue enxergar o que é realmente relevante ou mais prioritário para o empreendimento, atribuindo pontuação a cada item inspecionado. SWOT – A matriz SWOT vem do inglês Strengths (forças), Weaknesses (fraquezas), Opportunities (oportunidades) e Threats (ameaças) e é muito usada na administração de empresas. A metodologia faz análise do ambiente interno e externo e auxilia a elencar itens relacionados à essência do condomínio. Por exemplo, o que leva uma pessoa a decidir por morar neste empreendimento e não em outro. O síndico pode ainda fazer o uso de ferramentas para ajudar no controle das atividades, como checklists, painéis físicos, planilhas, roteiros, softwares ou aplicativos – estes últimos, por serem online, são mais práticos e funcionais. É possível terceirizar a manutenção predial? A resposta é sim! Caso o síndico não queira se preocupar com a manutenção predial do seu condomínio, a gestão da manutenção poderá ser delegada a uma empresa ou profissional especializado no assunto. Mas, vale destacar, que mesmo nesse caso, ele continua respondendo civil e criminalmente em caso de algum problema em relação à manutenção. Delegar uma responsabilidade que é sua, para uma empresa, por exemplo, não o isenta da responsabilidade definida por lei. A decisão da escolha de uma empresa especializada para fazer a manutenção predial também deve ser acordada em assembleia geral com os moradores. A empresa que ganhar o serviço deverá ser responsável pela manutenção preventiva, preditiva e corretiva. Além de mostrar transparência emitindo relatórios que deem informações sobre as condições de conservação do prédio. Síndico omisso, como agir? Os moradores podem se deparar com síndicos omissos em relação às demandas de manutenção do condomínio. Infiltração na garagem, elevador precisando de reparos, cadeiras da área de lazer quebradas, quadras sucateadas. Se em meio a tantos problemas e reclamações dos moradores, nada é feito, como agir? A primeira alternativa dos condôminos sempre é o diálogo. Todos têm o direito de cobrar do síndico que ele atue conforme suas atribuições. Se não resolver, o Conselho Fiscal pode ser acionado, já que entre as suas responsabilidades e atividades específicas está a de fiscalizar o síndico. Em caso de omissão do síndico, o Conselho deve atribuir as tarefas ao subsíndico, se existir. Lembrando sempre de interpretar as obrigações conforme a convenção do condomínio. Em último caso, o síndico pode passar pelo processo de destituição, por má administração do condomínio. Isso por que, a sua omissão fere a responsabilidade de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Neste processo os moradores podem convocar uma assembleia com quórum necessário de um quarto dos condôminos. A destituição ocorrerá se houver aprovação da maioria absoluta dos membros (metade mais um dos condôminos) e se existirem provas concretas que fundamentam a ação. Riscos legais O síndico também pode responder legalmente tendo em vista as responsabilidades que o cabem. São elas: a No caso de responsabilidade civil, o síndico pode vir a responder, por exemplo, pela negligência quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente. No caso da responsabilidade criminal, após comprovada, ele pode ser afastado de sua função, pode ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso. Fonte: MyCondy
A questão relativa à alteração de fachada em prédios, seja fruto da mudança de esquadrias, da inclusão de cortinas de vidro para fechamento de varanda, da abertura de janelas adicionais, de fechamentos de vãos em área comum, entre outros, é tema tormentoso em reuniões condominiais e de crescente presença junto às administradoras condominiais e síndicos. É sempre recomendável que, o morador que objetive realizar qualquer alteração que influencie na harmonia estética da fachada, consulte o síndico de forma prévia e documentada, bem como solicite a convocação de assembleia geral extraordinária com tal finalidade. Verificar a ocorrência de alterações já realizadas por outros condôminos e já consolidadas no tempo, sem oposição ou ressalva, é também relevante. Ou seja, é necessário que o morador cerque-se, previamente, dos devidos cuidados, procurando o máximo de informações possíveis para, só então, com a necessária segurança, realizar o seu objetivo. No presente artigo, procura-se demonstrar que, mesmo em situações que sejam configuradas como alteração de fachada, o condômino não pode ser multado, muito menos obrigado a restabelecer a situação fática anterior. O primeiro ponto deve-se ao fato da fachada do condomínio já ter perdido as suas características originais de forma permanente e imutável. Caso existam, de longa data, diversas outras alterações na mesma fachada, como, por exemplo, esquadrias diferentes, janelas com formatos distintos, fechamento parcial de vão comum do prédio, abertura de janelas ou vãos adicionais, entre outros, ou seja, quando há muito a fachada do condomínio perdeu as suas características originais, não há que seja falar em qualquer infração em virtude de sua alteração. A situação fática é de que a fachada original já está alterada de forma permanente, pelo transcurso do tempo, e, ainda que se retire uma irregularidade, todas as outras inúmeras modificações permanecerão inalteradas, de forma que a fachada permanecerá totalmente descaracterizada. Levando em conta os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não há que se falar, portanto, em proteção da “harmonia visual” da fachada. No sentido de que não se caracteriza alteração de fachada quando a mesma já está poluída anteriormente a modificação feita, é o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro: “Controvérsia gira em torno da instalação de condensador de aparelho de ar condicionado em janela de prédio comercial. (…) Instalação dos aparelhos não importou em alteração da fachada, que já está totalmente poluída por inúmeros aparelhos instalados em todo o prédio.” (0009030-93.2019.8.19.0000 — AGRAVO DE INSTRUMENTO. Desembargador (a) TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES — Julgamento: 28/8/2019 — 6ª CÂMARA CÍVEL). Do mesmo modo, é a linha seguida pelo Superior Tribunal de Justiça, ao entender pela inocorrência de alteração de fachada quando ela já se encontrava alterada e descaracterizada e em desarmonia com o projeto original: “ALTERAÇÃO DE FACHADA. INOCORRÊNCIA. FACHADA QUE JÁ SE ENCONTRAVA ALTERADA E EM TOTAL DESARMONIA COM SEU PROJETO ORIGINAL. (…) não há falar em alteração de fachada ou em harmonia estética do conjunto arquitetônico, se já estamos diante de um prédio que já se encontrava totalmente descaracterizado do projeto original”. (REsp nº 1.414.301, ministro Raul Araújo, DJe de 23/09/2019). O segundo ponto, deve-se à ausência de qualquer providência tomada quanto às outras unidades, configurador de um tratamento anti-isonômico entre os condôminos. Destaque-se que, o tratamento anti-isonômico quanto aos condôminos, não é tolerado pela Convenção de Condomínio e pela Lei, fato irrecusavelmente gerador de constrangimento ilícito e injustificável. No sentido de que tratamento adotado pelo condomínio quanto a determinado condômino de forma distinta daquele empregado aos demais moradores, ser fato inclusive gerador de dano moral, ante o tratamento não igualitário inaplicado, é o entendimento do TJ-RJ: “Condômina autora que fora advertida de aplicação de multa, caso mantivesse a construção realizada na fachada de seu imóvel, que, segundo equipe administrativa, descaracterizou a edificação original, afrontando a convenção e o regimento interno. Sentença de procedência parcial, que condenou o condomínio réu a se abster de cobrar multa (…) alteração de fachada, fora do regramento do condomínio, caracterizada. Laudo pericial que constatou que outros condôminos alteraram, também, as fachadas, porém não foram alvos de advertência. Tratamento adotado pelo condomínio à apelante, distinto daquele empregado aos demais moradores (…) dano moral configurado em decorrência do transtorno e constrangimento suportados pela apelante, ante o tratamento não igualitário”. (0035263-19.2018.8.19.0209 — APELAÇÃO. Desembargador (a). ANDRE GUSTAVO CORREA DE ANDRADE — Julgamento: 19/07/2022 – SÉTIMA CÂMARA CÍVEL). Assim, o condomínio não pode empregar tratamento diferenciado aos condôminos, quando se está diante de situações fáticas que se assemelhem. Como dito, o tratamento igualitário aos condôminos é comando constitucional, legal e pautado inclusive em toda convenção condominial. Atuar de forma diversa, repise-se, constrange o morador. Não se justifica a imposição de multa e de obrigação de fazer a morador, quando outros moradores, em condições análogas, ficam isentos de penalidade, em observância aos princípios da igualdade, proporcionalidade e razoabilidade. LEIA TAMBÉM: Aspecto de grande relevância se dá quando trata-se de ausência de qualquer visibilidade quanto à fachada em questão. Se a fachada não fica de frente para a rua, e, além disso, está coberta de algum modo, o que impede qualquer visão de pedestres quanto a ela, ou seja, se ninguém a vê e ela não fica de “frente” para a rua e não tem visibilidade externa, não há que se falar em influência na estética e impacto visual qualquer que seja, por tratar-se de fachada de “fundos” e inacessível para quem vê de fora do prédio. Por fim, a ocorrência da supressio também torna legitima a alteração realizada. O fato é que é reconhecido o direito de manutenção das modificações realizadas em virtude do longo espaço de tempo transcorrido sem oposição ou ressalva. Nesse sentido, são os julgados do STJ: “A autora só se insurgiu contra as instalações de novos aparelhos de ar condicionado no momento em que seriam instalados próximos a sua unidade. Até então não se preocupou em preservar a fachada do edifício (…) alteração de fachada (…) alteração há muito vem ocorrendo, sem que a autora tenha se insurgido (…) Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial”. (REsp nº 1.613.939, ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 25/08/2016). Absolutamente esclarecedor é o recentíssimo julgado do TJ-MG, ao se valer do instituto da supressio e
Antes de entrarmos especificamente no assunto Objeto deste artigo, precisamos esclarecer, em poucas palavras, do que se trata uma procuração. A procuração pública, feita pelos tabelionatos de notas, é o documento por meio do qual uma pessoa física ou jurídica nomeia outra para lhe representar. Trata-se de um documento de grande relevância e gravidade, pois, uma vez outorgados os poderes de representação, aquele ou aquela que os outorgou se responsabilizará pessoalmente pelos atos praticados em seu nome pelo procurador, exceto se este aja ultrapassando os poderes que lhe foram outorgados. As procurações, em regra, são documentos revogáveis a qualquer tempo, ou seja, uma vez outorgadas, podem ser “canceladas” pelo mandante sempre que este assim 0 desejar. Em regra, também, as procurações não possuem prazo de validade, exceto se esta condição esteja expressa no corpo do documento. Outra característica importante é o que chamamos de substabelecimento. Ao autorizar que uma procuração seja substabelecida, o outorgante, ou seja, aquele que nomeou o procurador, autoriza que este procurador transfira tais poderes para terceiros, com ou sem reserva para si dos mesmos poderes. LEIA TAMBÉM: Feitas tais considerações, todas relativas às procurações comuns, agora é hora de a diferenciarmos da procuração “em causa própria”. Se a procuração comum é relevante e grave, como já dissemos, a procuração com a cláusula “em causa própria” é absolutamente mais grave. Essa cláusula, prevista no art. 685 do Código Civil, torna a procuração um instrumento irrevogável, irretratável, isento de prestação de contas e com vigência plena, ainda que uma das partes faleça. É isso mesmo! Uma vez outorgada uma procuração “em causa própria” outorgante/mandante não poderá mais desistir de ter nomeado aquela outra pessoa como seu representante, E mais, o outorgado, também chamado de procurador, poderá celebrar negócios inclusive consigo mesmo. Vamos a um exemplo prático: Bruna outorgou uma procuração “em causa própria” para Leonardo, conferindo-lhe poderes para vender determinado imóvel de sua propriedade. Nesta hipótese, se assim o desejar, Leonardo poderá vender o imóvel para si próprio, representando Bruna como vendedora e ele assinando também como comprador. E aí? Por Marcos Antônio Azeredo Bastos Júnior
