Edições Destaques

Com a Pandemia, houve um isolamento social forçado e tudo que passava despercebido pelos moradores e proprietários, ficaram expostos e começaram a chamar a atenção, no primeiro momento, os moradores, começaram a olhar suas residências de uma forma geral, depois começaram a querer reformar suas casas e apartamentos e depois veio a proibição de obras e o fechamento das áreas comuns e com isso os moradores começaram a ver e repensar seus condomínios, o que realmente um condomínio deveria ter em suas áreas comuns, serviços e como o síndico estava administrando o condomínio. Lembrando que em Brasília tem quase 18 mil condomínios, entre horizontais e verticais, residenciais e comerciais, de quitinetes a coberturas com 4 quartos. Com isso a concepção do que é um condomínio está mudando junto com as novas necessidades e com o novo normal. Antigamente um condomínio preocupava-se basicamente com as tarefas rotineiras, como atendimento a moradores, reserva de espaços, entrega de encomendas, pagamentos de contas, pequenas obras e compras administrativas e conflito entre moradores, que é o que mais consome o síndico. LEIA TAMBÉM: Por que o inadimplente não pode participar das assembleias Agressão verbal e física a funcionários nos condomínios: O que fazer? Instalações elétricas e seus riscos Só que o Síndico precisa pensar na manutenção PREVENTIVA, CORRETIVA e EVOLUTIVA do seu condomínio, avaliar junto com os seus condôminos o que eles querem do seu condomínio, se querem um condomínio sem serviços, sem evoluções, mantendo a taxa basicamente para manutenção preventiva e corretiva pontual, ou se querem um condomínio com valorização do empreendimento, com implementação de serviços, sofisticação e remodelagem dos espaços das áreas comuns. O Síndico é um grande maestro, o regente de uma grande orquestra, mas ele não… é o compositor, a composição é feita junto com os condôminos por meio de assembleia e deliberações junto com o conselho e comissões. Neste artigo iremos falar das 3 modalidades de gestão:  PREVENTIVA; CORRETIVA; EVOLUTIVA. A Gestão Preventiva e ou até mesmo podendo ser uma Gestão Preditiva, é uma gestão focada no levantamento de necessidades, dos problemas enfrentados, nas soluções que podem ser aplicadas com planejamento, priorização e plano de ação. O foco passa ser no ANTES que aconteça, é como se o síndico tivesse uma BOLA DE CRISTAL, mas como tal ferramenta só funciona na mão de VIDENTES, o síndico precisa fazer uma gestão orçamentária focada em contratações específicas e planejadas para levantar os problemas e realizar as manutenções prediais, processuais, administrativas, financeiras e relacionais antes dos problemas ocorrerem… Com isso, imagine que se você SÍNDICO, não quer ter problema, tem que trabalhar previamente e para isso prever na sua planilha orçamentária para fazer as contratações prévias e ou ter todo o conhecimento em todas as áreas para auxiliar o condomínio. Para a manutenção preventiva predial, três itens são fundamentais, o processo de manutenção contratado de forma rotineira, uma assessoria de engenharia e de tempos em tempos fazer os laudos periciais e inspeções prediais para saber a saúde do seu condomínio. Para os processos do condomínio, a ideia é fazer pesquisas, revisitar e ter uma assessoria jurídica para lhe auxiliar no caso de precisar alterar CONVENÇÃO, REGIMENTO INTERNO e ou criar portarias normativas específicas, para a manutenção preventiva financeira, o ideal é ter uma assessoria contábil que seja referência para lhe auxiliar no planejamento financeiro e recuperação do condomínio a longo prazo e executar fielmente o planejamento traçado e por último a manutenção relacional com os seus condôminos, conselhos, comissões, funcionários e fornecedores, a maneira mais adequada de se relacionar com todos de forma equânime é colocar o condomínio em primeiro lugar e tratar tudo dentro da legalidade, com respeito colocando os fatos de forma equilibrada para que as decisões sejam subsidiadas de forma coerente, e uma dica que deixo é tirar a emoção na gestão de conflitos, que leva a uma tomada de decisões incerta baseada em sentimentos e não no que é correto e no que deve ser feito. Quanto a manutenção corretiva, infelizmente não fugiremos dela, por mais manutenção preventiva seja realizada, sempre existem imprevistos, o ideal é fortalecer a manutenção preventiva para mitigar riscos e diminuir a necessidade de manutenção corretiva. Como lidar com os imprevistos, verificar a importância do assunto versus o risco de exposição e comprometimento do condomínio e priorizar de forma a ter uma fila saudável de para que todos os assuntos possam ser endereçados, para que conflitos pessoais não sejam priorizados em função de obras, projetos, serviços e evolução do condomínio, na maioria dos condomínios os assuntos importantes são deixados de lado por conta de conflitos pessoais entre a administração, conselhos, comissões e condôminos. Já a manutenção evolutiva é o diferencial do condomínio e pode ser realizada em conjunto com assuntos prioritários, uma vez que a implementação de novos serviços, novos espaços, novas reformas, compras, eventos e transformação de alguns conceitos dentro do condomínios trazem conforto aos moradores e com isso o síndico ganha aliados para continuar as manutenções preventivas e corretivas. A evolução de necessidades é contínua e os síndicos devem estar atento para levar estas inovações para seus condomínios, sempre que possível. A manutenção evolutiva é o caminho da transformação da sua comunidade e o sindico deve estar antenado sobre estes assuntos e implementar tudo o que for possível e pedido por sua comunidade. Por: Davi Shamballa Brussolo – Presidente ABRASSP-DF

É direito do condômino participar das assembleias e nelas votar, desde que esteja quite com o condomínio. O que realmente quer dizer isso? O título acima tem como “inspiração”, o Art. 1.335 do Código Civil que diz: Art. 1.335. São direitos do condômino:[…] III – votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite. Apesar de básico, o texto da lei é claro, o inadimplente não tem direito de participar das reuniões de condomínio, as tão famosas assembleias gerais, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, tanto faz. Mas, é a partir daí que começam os questionamentos: o de que o inadimplente pode participar da reunião, porém, sem direito a voto. Há o que diz que ele até pode ficar no recinto da reunião, porém, sem se manifestar. Há outro, porém, bem menos corriqueiro, em que a convenção permite que participe, porém, sem poder de voto (?). Por último, os que entendem que não pode votar nas reuniões o inadimplente que esteja em cumprimento de acordos (judiciais ou não). É bronca !!!!! LEIA TAMBÉM: Agressão verbal e física a funcionários nos condomínios: O que fazer? De partida, ouso polemizar meu caro leitor, aliás, essa é uma das minhas principais características quando se trata de artigos publicados (detesto escrever o que “todos escrevem”), ao dizer que existe uma grande diferença entre “é direito do condômino” e “é proibida sua participação”. Explico: Num breve olhar à lei, repare que ela diz ser direito do condômino participar das assembleias (e votar também, é claro), desde que quite. Não diz a lei, nem naquele artigo já citado, nem em qualquer outro, que fica “proibida” a participação do “faltoso com o pagamento”. Compliquei? Vamos lá, continuo explicando: É comum nas reuniões ouvirmos os comentários de que “o inadimplente não pode votar, mas pode participar (errado), ou então, “se ele ficar calado, não tem problema, deixa ele aí” (nem tão errado assim), ou, por fim, “tem que sair da sala, ele não pode participar (na minha opinião, o procedimento mais correto!!!). É o seguinte: A lei ao tirar o direito do condômino de participar das assembleias (por participar quer dizer, tomar parte, interferir, influenciar – definição de minha inteira responsabilidade – não saiu dos “dicionários”, quero deixar bem claro), bem como delas votar, teve como intenção, transformar isso em (mais) uma punição, e essa, de “cunho moral”. LEIA TAMBÉM: Como um síndico pode diminuir os custos do seu condomínio? Tem coisa pior do que a pessoa deixar de expor suas razões ou até suas vontades por estar impedido disso por falta de pagamento?  É dose!!!  Mas, é lei, e lei não se discute, se cumpre! (todo cidadão sabe disso). Mas, que é proibida sua participação, isso não está definido na lei não, deve ser objeto de complemento na convenção (ela tem poder para disciplinar a questão). É que, sendo direito e estando quite, não se discute. Porém, havendo a inadimplência, perde-se o direito, mas não quer dizer que fique impedido. Pode a convenção, como já dito, prever que algo seja proibido, como por exemplo, que apenas não possa votar, ou, se for o caso, que apenas possa votar deixando de ter direito a voz. Por outro lado, se a convenção não der a ele (o inadimplente) qualquer chance de participar (e também de votar), aí a “coisa complica”, o risco de vê-lo impedido até de permanecer no local da reunião existe. Se não pode votar e nem participar, o que estaria então fazendo o inadimplente no meio dos que estes direitos teriam?? Fui claro?? Inaldo Dantas – Advogado