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As dúvidas são das mais variadas e também há muito desconhecimento do que deve ser observado nos contratos. Pensando nisso, a 3A Consultoria Predial reforça pontos que ajudam a entender o que pode trazer desgastes aos elevadores, o que deve ser exigido em relação às manutenções preventivas e quem é o responsável caso haja problemas com o equipamento, entre outros aspectos. Os elevadores costumam apresentar problemas quando há uso demasiado, já que é uma máquina e tem vida útil determinada de acordo com sua utilização. É exatamente por isso que é preciso fazer ajustes e acertos mês a mês. De forma geral, essa manutenção preventiva deve contar com uma revisão, ajustes gerais e lubrificações, o que vai evitar problemas como paradas repentinas, aberturas de portas inesperadas e trepidações ao subir e descer. Toda a parte da prestação do serviço de manutenção tem que ser bem amarrada em contrato entre condomínio e prestadora de serviço. Isso também colocará a empresa prestadora do serviço como responsável de problemas que possam aparecer, sem custo extra. Importante alertar ainda que neste contrato deve haver previsão de possíveis peças a serem trocadas e um bom seguro para dar garantias ao condomínio. O morador também tem que entender que ele é parte importante de todo o processo de serviço que é prestado ao condomínio em que mora. Por isso, ele tem a obrigação de fiscalizar questões do contrato e se as manutenções estão em dia e feitas como acordadas com a prestadora do serviço. Uma das formas de fiscalização que o morador pode fazer é sempre atentar para a existência do documento RIA (Relatório de Inspeção Anual). É um documento previsto pela legislação e deve ser emitido eletronicamente. É o RIA que especifica a qualidade e saúde da máquina vistoriada. Este documento só pode ser emitido por empresas credenciadas no Contru. Atenção no contrato – A 3A Consultoria Predial também tem o cuidado de alertar os condomínios para algumas incoerências nos contratos de prestação de serviços para elevadores. Há cláusulas que precisam ser avaliadas e que, muitas vezes, são abusivas. Duas cláusulas que costumam fazer parte de contratos de prestação de serviços para condomínios que não devem ser aceitas. Veja abaixo Renovação-Automática É aquela que prevê a renovação automática por igual período, se o condomínio não notificar antecipadamente (em geral 30 dias antes) seu desejo de rescindir o contrato. O problema da renovação automática é que, se por algum descuido, a notificação não for enviada a tempo, mesmo que o condomínio queira rescindir o contrato, ele será renovado automaticamente pelo período do anterior, em geral de 12 ou 24 meses. Nesse caso, o condomínio terá que manter a empresa ou pagar multa pela rescisão. Assim, é muito mais simples que na cláusula da vigência do contrato, conste apenas que o período é de 12 ou 24 meses. No término do prazo, se não for assinado outro, o existente continuará em vigor por tempo indeterminado. Ao contrário do que muitos pensam, as partes não ficarão sem contrato. Ele continuará em vigor com todas as suas cláusulas, exceto com relação ao prazo e poderá ser rescindido, mediante notificação com a antecedência nele prevista, de preferência de 30 dias. Como o contrato de prestação de serviço pode ser ajustado desde o início, sem prazo certo, de acordo com o artigo 599, do Código Civil, nada impede que o ajuste inicialmente fique valendo por período indeterminado. Multa-Compensatória É aquela que prevê, no caso de rescisão imotivada por parte do condomínio, uma multa compensatória elevadíssima, chegando a 50% das parcelas restantes para o término do prazo contratual. Dependendo do tipo de prestação de serviço, é razoável multa equivalente a um mês ou a 10% sobre as parcelas vencidas. Nesse caso, síndico algum deve assinar contratos com multa elevada no caso de rescisão. O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), na seção II, sob o título “cláusulas abusivas”, prevê a nulidade de cláusulas contratuais, entre outras, que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa fé ou a equidade” (art. 51, IV). Um funcionário de uma empresa de manutenção de elevadores pode justificar a existência da multa de 50% das parcelas restantes, argumentando que se trata de uma defesa, no caso de um condomínio rescindir o contrato que inclui peças, logo após a troca. Mas nem isso justifica. O Código Civil tem cláusula expressa a respeito: “Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos” (art. 473, § único).

Síndico, ninguém nega, é uma figura importante dentro do condomínio, e é eleito em assembléia, o que lhe dá uma aura de autoridade. Mas toda autoridade tem o dever de se reportar à comunidade, ou àqueles que são eleitos como conselheiros, como no caso de um condomínio. Mas então começa a grande jornada rumo à insatisfação. Aquele momento em que a atuação do síndico deixa de ser elogiada e passa a ser um grande problema. Quando funcionários são demitidos sem justa causa, mesmo os mais antigos, a situação pode se complicar, pois além de deixar a comunidade à mercê de um processo trabalhista, rotatividade de funcionários é um fator preocupante também na segurança. Como retirar, então, o síndico que não mais agrada a ninguém? Existem dois caminhos para destituí-lo do cargo, ou de forma amigável ou jurídica. É bom lembrar que um síndico é também um morador. Não é bom que a guerra seja declarada logo de cara, pois mesmo destituído ele vai continuar morando no prédio, votando em assembléias, convivendo com moradores e funcionários. E o clima pode pesar. Assim, o caminho amigável é o primeiro que deve ser trilhado. Uma solução pacífica pode ser alcançada com a reunião dos condôminos insatisfeitos pedindo a renúncia do síndico. Se conseguirem um acordo, o processo de destituição continua e vai ser preciso colocar um novo morador na função. Na reunião, caso haja resistência do síndico em questão, a simples menção em entrar na Justiça para resolver o problema acaba por desestimular a pessoa. Mas ele pode se recusar a sair. E, neste caso, é preciso ir em busca de uma destituição jurídica. Segundo o Código Civil, é possível convocar uma assembléia com um quarto dos condôminos para que se promova a destituição do síndico e, neste encontro, a maioria absoluta define a favor ou contra a renúncia. Caso o condomínio seja antigo, vai ser preciso consultar a convenção existente. Como este documento é público e deve ser registrado em cartório de imóveis, qualquer cidadão pode ter acesso. É preciso muito cuidado aqui, pois se o Código Civil diz um quarto mas a convenção define como sendo necessário três quartos dos proprietários para que tal decisão possa ser tomada a situação pode ficar delicada. Se a convenção condominial, que é a lei do condomínio, define uma coisa, é por ela que os insatisfeitos terão que agir. Conforme consta no Código Civil e na convenção do condomínio, o prazo certo para a eleição de um novo síndico não pode ultrapassar dois anos. SERVIÇO Passo a passo na solução do problema Caso esteja insatisfeito com seu síndico e quer que ele saía do cargo, consulte os vizinhos para saber se todos pensam da mesma forma. Se a maior parte dos condôminos estiver insatisfeita, chame para uma reunião em que possam conversar com o síndico. Explique, ponto a ponto, os motivos para a insatisfação geral, cobre justificativas a cada ato que não concordem e também, é claro, cobre também por resultados. Se a conversa não der resultado, marque uma nova reunião para pedir a destituição amigável. E, somente se ele se recusar a sair em renúncia voluntária, considere a possibilidade de partir para a destituição jurídica. No caso de destituição jurídica é bom lembrar da necessidade de consultar a convenção condominial de seu prédio antes de entrar com qualquer pedido. Junte o número de condôminos necessário e faça a reunião em que a destituição é definida e onde um novo nome será indicado para votação dos presentes. Se por acaso você seja um síndico e esteja passando por este problema, aceite de pronto a renúncia amigável, pois é muito desagradável ter que conviver depois no mesmo local, sabendo que todos exigiram a sua saída por destituição jurídica.

Durante a Copa do Mundo, especialmente em dias de jogo do Brasil, o número de visitantes nos condomínios aumenta, porque as pessoas tendem a se reunir com a família e amigos para assistir aos jogos, muitas vezes em áreas de uso comum, como o salão de festas e a churrasqueira. Isso muda a rotina do condomínio. Redobre os cuidados com a segurança, para evitar que oportunistas se aproveitem do clima de descontração para conseguir entrar no condomínio e praticar crimes. Avise a portaria que você está esperando visitas e deixe uma lista com os nomes das pessoas que devem chegar. Mesmo assim, peça para ser avisado e só depois disso autorize a entrada dos visitantes. Um aspecto a ser observado é a segurança das pessoas, especialmente para comemorações nas varandas e na piscina, já que nessas ocasiões é muito comum que haja o consumo de bebidas alcoólicas. Oriente seus convidados e evite excessos. Outro ponto importante, que exige cuidado dos moradores e da administração do local, é o zelo pelas áreas sociais, já que o trânsito maior de pessoas e a “empolgação” de alguns pode trazer prejuízos materiais à todos os condôminos, com cobrança futura de eventuais despesas na taxa de condomínio. Um detalhe delicado nesse período é a questão do respeito às regras de silêncio no condomínio. Pandeiros, cornetas e fogos de artifício são comuns nesse período.  Vale o bom senso e, em último caso, a sugestão é recorrer ao síndico, zelador ou administrador do local para formalizar a sua reclamação e solicitar uma intervenção na ação de indivíduos que estejam perturbando a paz geral e/ou colocando os moradores em risco. De qualquer maneira, nossa sugestão é que você aumente sua tolerância nesse período e faça sua parte para colaborar com a segurança e conforto dos seus vizinhos. Se todos agirem assim, a festa será boa para todo mundo.

Dados recentes divulgados pelo Instituto de Segurança Pública (ISP) mostram que os roubos a residências aumentaram em 70% nos dois primeiros meses do ano só no Rio de Janeiro. Em São Paulo, há poucas semanas, um homem atropelou e matou sua ex-esposa em plena luz do dia dentro de um condomínio de luxo. Tais índices e fatos apontam o quantos estamos frágeis diante da violência urbana. Muitas vezes, morar em condomínios é uma opção influenciada pela percepção segura que este modelo de habitação nos transmite. Contudo, casos recentes de feminicídios, homicídios, agressões e outros tipos de ilícitos ocorridos dentro dos muros de complexos residenciais de luxo, que supostamente deveriam garantir a segurança de seus moradores, trazem à tona o tema para a lista das principais preocupações da sociedade civil, e abrem mais uma questão. Afinal, o formato de moradia estabelecido como condomínio, por si só, garante segurança pessoal e patrimonial? Para alcançar a proteção desejada é importante ir além da escolha do tipo de moradia e não se limitar às avaliações arquitetônicas do empreendimento. Os muros dos condomínios, bem como os seus modelos de acesso devem passar por análise especializada e abrangente dos riscos e fragilidades. O mapeamento técnico e especializado dos riscos com análise quantitativa e qualitativa da segurança, permite a composição e o desenvolvimento de soluções integradas que tenham um balanço ideal entre pessoas, procedimentos e recursos tecnológicos. É preciso mitigar riscos e também otimizar investimentos. A diversidade de soluções tecnológicas disponíveis no mercado e de empresas com experiência em suas atividades é grande, contudo, é mandatório conhecer qual delas é a mais adequada para cada caso. Uma solução tecnológica inovadora e de baixo custo pode ser bastante eficaz em alguns casos e nem tanto em outros. O melhor investimento é aquele que, de fato, diminui riscos, minimiza vulnerabilidades e promove mais segurança. Escolher os fornecedores passa pela análise da adequação da solução proposta ao projeto de segurança e características do condomínio. Outro item importante é a verificação da execução dos serviços e tecnologias adquiridas, bem como do desempenho dos profissionais. É ideal que sejam realizadas inspeções frequentes para verificação da execução dos procedimentos e aderência às normas de segurança, avaliações do funcionamento do sistema tecnológico e a reavaliação constante de outras fragilidades, pois o risco é dinâmico. Para fechar ciclo de boas práticas em segurança, vale ressaltar que não adianta ter o melhor equipamento tecnológico implantado se a equipe administrativa apresenta vulnerabilidades que podem expor o condomínio a perigos. É fundamental que os funcionários estejam perfeitamente treinados para o uso dos equipamentos e sistemas, porém conhecer cada pessoa que compõem a equipe administrativa de segurança é mais necessário ainda. Por isso, no momento da contratação é aconselhável incluir uma avaliação de compliance ético individual nas pessoas que virão a trabalhar no local. De garagistas a funcionários da limpeza, avaliar o risco individual que cada cargo apresenta é uma parte integrante para reforçar ainda mais os elos que compõem a segurança condominial. A segurança pessoal pode ser bastante melhorada. Podemos mitigar riscos, identificar vulnerabilidades e, até mesmo, agir de modo preventivo, mas não conseguimos prever o comportamento do ser humano, assim quanto menos suscetíveis e mais precavidos estivermos, melhor será a nossa qualidade de vida. Segurança é item de primeira necessidade em nossa sociedade. *Ellen Pompeu é professora do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo,  especializada em gestão de segurança, sócia-diretora da ICTS Security,  empresa de consultoria e gerenciamento de operações em segurança, de origem israelense.