A importância da manutenção predial nos condomínios e o papel da assessoria jurídica especializada
São inúmeras as causas e origens que levam uma estrutura de uma edificação a ter problemas patológicos. Estas podem se iniciar nas fases do projeto da obra, na sua execução ou na manutenção inadequada. Agentes agressivos, (externos e internos), podem prejudicar as peças de concreto e levar a um “desplacamento”, a exposição de armaduras de aço, que podem ser corroídas e o aço perde a resistência, podendo causar o “colapso” da peça, como um pilar, por exemplo.
A manutenção predial é um conjunto de atividades a serem realizadas a fim de conservar a capacidade funcional de uma edificação e de suas partes constituintes com o intuito de atender as necessidades e segurança dos seus usuários, a referida manutenção é dividida principalmente em dois grupos: preventivas e corretivas:
A manutenção corretiva não segue nenhum planejamento prévio, é uma ação imediata, muitas vezes em caráter emergencial, com a finalidade de corrigir possíveis falhas, demandam uma intervenção imediata, a fim de permitir a continuidade do uso de determinado sistema ou componente de uma edificação, visando evitar grandes prejuízos aos seus usuários.
Já a manutenção preventiva é um conjunto de atividades que visa evitar falhas nas instalações, uma vez que estabelece um planejamento prévio, assegurando o perfeito funcionamento de um sistema, aumentando a vida útil construção.
É de suma importância para a segurança do condomínio, contratar engenheiro com expertise na área para a realização de uma inspeção predial para confecção de laudo técnico específico, seja esse geral ou de fachada pro exemplo, com todas as considerações importantes no que tange as vícios e defeitos por falta de manutenção, ou por vícios construtivos oriundos de uma obra mal executada.
Imprescindível destacar que o sistema de gestão de manutenção predial deve ser baseado nas normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037, ressaltando que a “NBR 14037 – Manual de Operação Uso e Manutenção das Edificações”, descreve todas as informações que devem conter o manual a ser elaborado.
A manutenção de fachada, por exemplo, sob a ética da norma NBR 5674(2012) – Manutenção de edificações, requisitos para o sistema de gestão de manutenção – sugere que a cada 3 anos seja realizada uma manutenção na fachada, que consiste em uma lavagem completa e verificação de todos os elementos do sistema.Essa periodicidade pode mudar, dependendo do sistema construtivo utilizado e da idade do edifício.
Segundo a Dra. Evelaine Galvão advogada especialista em Direito Condominial é de grande relevância que se pense em criar um histórico para toda e qualquer manutenção predial realizada. A ideia é construir um banco de dados robusto, para que tanto a gestão quanto a equipe saibam exatamente como lidar com cada problema.
Tudo começa pela data em que a manutenção foi realizada, já que isso evita que a gestão se perca entre os períodos. Também é importante determinar quais foram as ações executadas e quais os resultados de cada uma. Caso tenha havido algum problema, devem estar identificadas causa e solução. Diante disso, fica muito mais fácil planejar as próximas manutenções.
Desta forma, temos que a assessoria jurídica condominial é peça importantíssima para o exercício de uma gestão condominial mais tranquila e, sobretudo, segura. Visto que, a complexidade e importância dos temas abordados, inerentes à toda a coletividade e presentes em grande parte dos lares brasileiros, faz parte de um amplo e vasto mercado de trabalho, que deve ser explorado por profissionais especializados e gabaritados para lidar especificamente com estas questões, os advogados, já que exigem do profissional, extremo conhecimento técnico, razoabilidade, e, acima de tudo, disponibilidade para participar de assembleias delicadas, que sempre possuem horário para seu início, mas dificilmente terminam no horário previsto.
Com esse cenário principalmente nos condomínios mais complexos, manter um advogado com conhecimento na vida condominial pode ser algo muito importante, e sua assessoria poderá refletir na redução de prejuízos financeiros, adequação de normas de conduta, analise de riscos, efetiva intermediação de problemas e inúmeras outras questões inerente a própria vida condominial.
Por fim, é de extrema importância a contratação de advogado especializado na área condominial, a fim de preventivamente auxiliar o condomínio em todas as questões extrajudiciais, tais como, parecer, notificações, análise de documentos, dentre outros e também da importância do diálogo entre o síndico, engenheiro e advogado para a melhor execução de todo o processo para ajuizamento perante a construtora.
