ArtigosColunistasEdição JS Nr 380, Dez 2017Edições

Alteração de fachada

Quais os limites legais?

Sem dúvida, esse é um dos, se não o assunto que mais causa discussões nos condomínios é a alteração na fachada, seja ela por ar-condicionado, pintura, envidraçamento ou películas em janelas, por isso cada caso deve ser particularmente estudado, deve ser analisado o que realmente foi feito e nível de alteração, o conjunto arquitetônico do edifício e os demais apartamentos em que estado se encontram. É cediço que o condomínio edilício é caracterizado por uma conjugação de direitos reais: um direito de propriedade exclusiva (exercido pelo condômino sobre sua unidade autônoma) e um direito de co-propriedade (exercido conjuntamente por todos os condôminos sobre as áreas comuns), o que impõe aos condôminos a observância de certos deveres, tanto de ordem positiva como negativa.

Caio Mario da Silva Pereira, em sua obra Condomínio e Incorporações obtempera: “ Nenhum condômino tem o direito de mudar a forma da fachada externa ou decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto do edifício. É que este, embora formado de apartamentos autônomos como propriedade individual de cada condômino e sem perder esta qualidade, se apresenta como um todo ou como unidade externa inconfundível com outro.

O advogado Anderson Machado especialista na área condominial afirma que, a aplicação desta proibição converte-se em dever de todos os moradores quanto a manutenção das linhas exteriores do prédio , como a sua cor , seu desenho etc. , e praticamente significa que cada um é compelido a conservar, sem alterar a porção da fachada correspondente à sua unidade autônoma, porque a fachada do edifício é um bem comum aos demais proprietários e, como tal não pode qualquer condômino nela inovar sem o assentimento de todos. Fato é que nossos Tribunais vêem adotando o entendimento de que, não havendo prejuízo ao conjunto arquitetônico não se aplica a vedação constante do inc III, do artigo 1.336, do Código Civil.

No que tange ao nosso ordenamento pátrio, o Código Civil, em seu artigo 1.336, III, aponta que é dever do condômino não modificar a forma nem a fachada das partes e esquadrias externas, sendo proibida qualquer inovação ou modificação que afete a estética do edifício, bem como, piscina, garagens, corredores e escadas, são partes que compõem a área comum do condomínio e, portanto, serve à coletividade, não podendo ser utilizada em prol do interesse individual de um ou mais condôminos.

Vale lembrar que, a fachada de um prédio é área comum e não exclusiva, ou seja, não pode ser invadida ou alterada. O § 2º do artigo 1.331 do Código Civil traz de forma sucinta as áreas e partes comuns dos condôminos:

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, sendo assim, não podem ser alienados separadamente, ou divididos.

Alterações mínimas são permitidas, desde que não interfira na harmonia do edifício ou cause prejuízos aos coproprietários. Como por exemplo, redes de proteção, grades e envidraçamento de sacadas. Nestes casos, orientamos que, em assembleia, seja definida a padronização destes serviços.

Cabe também, analisar o que dispõe a Convenção do condomínio. Seria bom ter em mãos as “regras”, no caso, as permissões e proibições. Se ela for omissa, cumpre-nos ressaltar da possibilidade do condômino alterar a fachada desde que ele obtenha “a aquiescência da unanimidade dos condôminos”, conforme dispõe o artigo 10, § 2º, da Lei 4.591/64.

O Advogado e Consultor jurídico da empresa A & S Ação e Solução Condominial afirma que, caso o condômino faça alguma alteração “proibida” sem que esteja restrita pela Convenção do condomínio ou sem o consentimento dos demais condôminos, o síndico deve notificá-lo para que sejam restabelecidos os padrões do edifício em um prazo especificado. Caso não ocorra, o condomínio receberá a multa especificada nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil.

Em último caso, cabe ação judicial para que seja reparado o dano. Lembrando que, se chegar a esse ponto, será necessário uma assembleia para votar e tomar a decisão pelos votos da maioria. O que deve reinar é o bom senso para um comum acordo e para que o imóvel continue valorizado.

Sendo assim, caso exista impasse sobre alguma alteração de padrão na fachada do condomínio, o ideal é convocar uma Assembleia Extraordinária e deliberar sobre o assunto. Para a aprovação, no entanto, será necessário quórum qualificado.

Aprovações desse tipo são comuns principalmente quando o tema da deliberação são alterações mais simples, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado. “Pela leitura ao pé da letra da lei, não há exceção para elementos que alterem, mas não comprometam a beleza do prédio.

Contudo, há casos de decisões judiciais que permitiram alterações que não afetassem a beleza, segurança, estética do prédio e não causassem prejuízo aos demais condôminos. Por isso, é necessário ressalto mais uma vez, o bom senso na hora de avaliar a situação para não ocorrer uma alteração de fachada à revelia do condomínio, mas também para não inviabilizar a utilização desse serviço pelo condômino”, finaliza o consultor jurídico advogado Dr. Anderson Machado.

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