Com a retração econômica e aumento da taxa de desemprego que o Brasil vem sofrendo nos últimos tempos, a inadimplência tem sido, cada vez mais, um dos piores problemas para se administrar condomínios.
A taxa condominial é calculada de forma a cobrir despesas para manutenção da área comum; pagamento de funcionários; fundo de reserva e outros gastos inerentes ao condomínio e previstos em sua Convenção. Não é uma atividade que objetive lucros, mas apenas arrecadar o necessário para cobrir os gastos que são rateados entre os proprietários do imóvel. Sendo assim, a inadimplência de uma ou mais unidades, compromete a subsistência de um todo.
Na falta de pagamento, é importante saber de quem cobrar; os prazos para protesto e/ou cobrança judicial; quem tem legitimidade para fazê-los; taxas e armadilhas existentes no mercado, ou seja, o condomínio deve deliberar uma espécie de régua de cobrança em relação aos prazos e forma de combater a inadimplência.
A natureza da dívida do condomínio é “propter rem”, ou seja, é inerente à coisa, podendo o imóvel responder pela dívida que venha causar, mesmo na hipótese de ser bem de família. A cobrança da taxa de condomínio, portanto, deve ser direcionada para o proprietário do imóvel e não ao inquilino.
As regras sobre aplicação de juros e multa aos inadimplentes do condomínio estão determinadas pelo parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil.
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
- 1oO condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
A Convenção é a lei maior do condomínio, e regulamenta suas normas e condutas, devendo estar em consonância com o Código Civil e Constituição Federal. No caso dos juros moratórios, o Código Civil permite que o valor cobrado seja previsto em Convenção, podendo ser superior a 1%, até o limite máximo de 10%, desde que previsto na Convenção do Condomínio. Já a multa, que se caracteriza como uma punição a fim de coibir a inadimplência, devendo obedecer ao teto de 2% previsto no Código Civil.
A advogada Dra. Luciana Borges especialista em Direito Condominial aduz que, o síndico é o responsável pela administração do condomínio e consequente cobrança das cotas condominiais. A sugestão é priorizar a cobrança amigável, não sendo esta eficaz, pode-se protestar o título ou ajuizar ação de cobrança.
Outro ponto que também merece destaque é o Protesto, Lei nº 9.492/1997, o protesto é o “ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”. É possível fazer o protesto do título logo após seu vencimento. No caso de taxa condominial, usualmente ocorre o protesto após 30 dias do vencimento. Porém, deve-se observar a existência de prazos estipulados na Convenção do Condomínio ou, na sua ausência, é interessante que se convencione a fim de evitar conflitos entre pessoas que possuem um convívio coletivo.
Após o advento do Novo Código de Processo Civil, tornou-se mais fácil a execução da dívida de condomínio, pois passou a ser considerado um título executivo extrajudicial, nos termos do inciso X, do artigo 784, a saber:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Portanto, tornou-se na teoria ficou mais simples e eficaz a cobrança judicial, sendo o meio mais utilizado ultimamente para o adimplemento do condomínio, todavia na prática nós advogados diante do acúmulo de processos nas Varas de Execução percebemos a morosidade do Judiciária frente o acúmulo de processos em trâmite nas Varas de Execuções.
Quem pode ajuizar a ação de cobrança judicial é o condomínio, representado pelo seu síndico, contra o proprietário do imóvel, como já referido acima, pela natureza “propter rem” do bem. O erro no direcionamento da cobrança pode acarretar ação de danos morais contra o condomínio e consequente prejuízo dos recursos arrecadados.
No Distrito Federal, cresce continuamente a construção de condomínios com inúmeras unidades, sendo muito comum a contratação de uma empresa administradora para auxiliar o síndico nesse exercício. No entanto, cabe ao síndico fiscalizar todo o trabalho realizado, uma vez que ele responde subsidiariamente por qualquer dano causado ao condomínio.
Outro ponto importante a ser analisado é a cobrança judicial, que deve ser realizada exclusivamentepor advogados ou escritórios advocatícios. Muitas administradoras oferecem além da cobrança extrajudicial, o ajuizamento de ação de cobrança, porém essa prática é totalmente ilegal, ferindo o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei 8.906/1994.
O exercício da advocacia não pode ser cumulado, no mesmo espaço físico, com contabilidade. O escritório de advocacia deve ser inviolável, pois as informações são sigilosas e devem ser resguardadas. Além disso, é expressamente vedada a divulgação da advocacia em conjunto com outra atividade.
Finalmente cabe esclarecer que, muitas administradoras do Distrito Federal já foram denunciadas para a Polícia Civil por esta prática ilegal. Os advogados que estão em conluio com essas empresas responderão junto ao Conselho de Ética da OAB, podendo perder o direito de exercer a advocacia e ainda cumprir pena criminal, inclusive os condomínios na pessoa dos síndicos poderão responder civilmente, diante da contratação dessas empresas que oferecem indevidamente os serviços jurídicos aliados a outros tipos de serviços diante do contrato assinado entre as partes.
Dra. Luciana Borges
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