Para a substituição de gradis e portões de um condomínio, é necessária a sua aprovação em assembleia geral, ocasionando alguma discussão sobre o quórum para aprovação.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo teve oportunidade de decidir sobre o assunto, em acórdão de 02.02.2012 (Apelação nº 0113978-63.2011.8.26.0100 – 4ª Câm. – relator Milton Carvalho), entendendo que a substituição de gradis e portões não infringe a proibição de alteração da fachada, nem se caracteriza como benfeitoria voluptuária.
Para melhor esclarecimento, as benfeitorias estão definidas no novo Código Civil, no artigo 96, e divididas em três tipos: Voluptuárias, as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; Úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do bem; Necessárias, as benfeitorias que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
E, no artigo 1341, no capítulo sobre o “condomínio edilício”, o Código Civil prevê o quórum do voto de dois terços dos condôminos para a realização de obras voluptuárias, o voto da maioria dos condôminos se úteis e, para a realização de obras necessárias, permite que o síndico ou qualquer condômino (no caso de impedimento ou omissão do síndico) as realize independentemente de autorização da assembleia.
Assim, a substituição de gradis e portões caracteriza-se como benfeitoria útil, sendo suficientes os votos da maioria dos condôminos presentes à assembleia.
Além do mais, não prejudica o condomínio e sua finalidade não é a de deleitar os condôminos nem a de proporcionar-lhes recreio.
Por outro lado, o mencionado acórdão esclarece que a vedação constante do artigo 1.336, III, do Código Civil (“São deveres do condômino:…não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”), não é dirigida “a obras que beneficiem todo o condomínio e sejam úteis para se conferir melhor utilização do bem comum”.
Essa norma é dirigida expressamente aos condôminos e, por ser proibitiva, sua aplicação deve ser restritiva, não sendo possível estendê-la ao condomínio.
Ou seja, o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, é dirigido aos condôminos e não ao condomínio.
Baseado nesse princípio, o acórdão em comento conclui que “disto decorre ser possível ao condomínio realizar obras, ainda que impliquem alteração das partes comuns do edifício, desde que atendidas às exigências formais previstas em lei e na convenção condominial”.
Muitas vezes, há necessidade de se fazer as chamadas gaiolas, para maior proteção do condomínio com relação à segurança, um dos grandes problemas da atualidade.
E é nessa ocasião que o condomínio aproveita para substituir os gradis e os portões, que não são obras nocivas mas, ao contrário, trazem modificações modernas e úteis que, na maior parte das vezes, ocasionam a valorização do prédio e, consequentemente, das unidades que o compõem.
Por: Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio:
Conheça seus Problemas”
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