Falhas construtivas em condomínios e a importância de uma assessoria jurídica especializada em direito condominial para as providências extrajudiciais e judiciais em relação a construtora.
Os vícios e defeitos construtivos são falhas decorrentes de uma construção que causam prejuízos aos condomínios, perceptíveis na entrega do empreendimento, ou que podem surgir a curto, médio ou longo prazo, implicando em gastos financeiros de alto valor para repará-los e possíveis ações judiciais, por isso é muito importante a contratação de um engenheiro especializado para que possa fazer uma vistoria minuciosa no condomínio antes da entrega do condomínio pela construtora.
Neste seguimento a advogada especialista em Direito Condominial e Imobiliário, Dra. Daniela Mota, alerta que essas anomalias (defeitos e vícios), das construções podem decorrer da “falha de projeto e, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção” (item 3.75 da NBR 13752/dez 96).
Vale ressaltar que, há diferença entre defeito e vício. Os vícios são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. No que se refere aos defeitos esses “podem “afetar a saúde e segurança” (definições retiradas do manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos).
Com o intuito de facilitar a definição, é exemplo de vício: material utilizado no acabamento do condomínio diferente do que foi acordado pela construtora (descrições que estão no memorial descritivo). Por outro lado exemplificando os defeitos pode-se citar: material cortante nas áreas comuns, pastilhas soltando da fachada dentre outros.
Entretanto é comum utilizar o termo vício e anomalias, com um significado abrangente para mencionar os problemas decorrentes das construções executadas de forma inadequada pelas construtoras.
Nessa continuidade os defeitos e vícios podem ser aparentes, ou seja, visíveis por pessoas que podem não ser especialistas no ramo (leigos). E também temos, os ocultos que não são detectáveis de forma fácil, vejamos alguns: junta de dilatação, curto circuito, vazamentos que são perceptíveis, somente, após algum tempo.
Por conseguinte, a título de conhecimento aos leitores, temos os vícios/defeitos funcionais que decorrem da falta de manutenção do próprio condomínio. Assim é obrigatório na entrega desse tipo de empreendimento pela construtora, o manual de manutenção conhecido pelos síndicos como manual do síndico. Logo são procedimentos que devem ser realizados de tempos em tempos, e esse período está estabelecido neste manual, para a conservação do prédio.
A advogada Dra Daniela Mota ressalta que, a manutenção (funcional) do prédio deverá ser feita por profissionais habilitados e o condomínio deve exigir uma anotação de responsabilidade técnica (ART), sendo essa uma forma de provar que as manutenções estão sendo realizadas. Nesse sentido um plano de manutenção preventiva, realizada por especialistas, é um outro meio de garantir o cumprimento do manual de manutenção.
Ademais, o procedimento a ser adotado quando a falha for detectada, independente da categoria na qual se encaixa (oculta, aparente, funcional), será a realização de uma notificação a construtora/incorporadora ou condomínio, por um advogado especializado em questões construtivas, pois há prazos na Lei que devem ser respeitados para uma possível responsabilização de quem deu causa ao vício ou defeito.
Ainda dependendo do defeito ou vício esses podem acarretar prejuízos às pessoas que não moram no condomínio (terceiros), aos condôminos ou a própria obra e por vezes são irreparáveis dependendo do caso. Afinal, imagine, se uma pastilha ou pedaço de concreto soltar (desprender) de uma fachada do prédio e atingir um pedestre os transtornos são incalculáveis, quem dirá um desabamento .
Por essas questões, e inúmeras outras, que a comunicação formal deve ser feita com agilidade, quando constatados os vícios ou defeitos, pois além das questões legais existem as avaliações das falhas construtivas, a serem analisadas quanto a gravidade em que se encontram, a urgência de reparos ou modificações e a tendência da evolução do dano ou vício, se tendem a piorar de forma rápida, lenta ou se ocorrerá a estagnação, além é claro do administrador se atentar em relação aos prazos prescricionais e em alguns caso até mesmo decadencial.
Assim quando os vícios e defeitos construtivos forem aparentes, os condomínios terão até 90 (noventa) dias, conforme aduz o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, para o condomínio exercitar seus direitos e exigir as alterações pertinentes perante a construtora.
Já as falhas ocultas (redibitórias), o prazo para reclamação é de 1 (um) ano da identificação do defeito ou vício (art 445, Código Civil) e terão os condomínios o prazo prescricional de mais 1 ano para requerer o que lhe é devido.
Por conseguinte, o Código de defesa do consumidor, estabelece o prazo de 5 (cinco) anos, pela garantia da obra, para o condomínio reclamar ao construtor a falha, do vício oculto, devendo a construtora provar o contrário do alegado pelo condomínio.
Se ultrapassada a garantia, após o prazo de 5 (cinco) anos, e identificado o vício oculto, a responsabilidade do construtor é de 10 (dez) anos, e cabe ao condomínio comprovar o alegado, aplicando-se assim os prazos do Código Civil e não o Código de Defesa do Consumidor.
Diante do exposto, a especialista Dra. Daniela Mota, ressalta que o condomínio deve contratar um jurídico especializado da área condominial e que tenha uma vasta experiência nas questões construtivas, visto que, os condomínios devem ficar atentos as notificações, quando verificados os vícios e defeitos construtivos, bem como aos prazos legais para não perderem as garantias estabelecidas em Lei, pois essas falhas podem gerar instabilidade financeira ao condomínio, bem como comprometer a segurança dos moradores o que gera abalo na estrutura e rotina condominial.
