Ano 2019Destaques SemanalEdição JS Nr 404, Dez 2019Edições

Gestão condominial como um trabalho normal

Síndico em Destaque

O Síndico em Destaque da coluna este mês de Dezembro de 2019, é o síndico Gustavo Rocha Amaral, sindico dos condominios Villas do Mar Azul, 42 unidades bairro Farolândia e Condomínio Algarve Residence com 48 unidades, no bairro Atalaia em Aracaju-SE.

1-) O que é ser Síndico pra você?
Representante legal dos condôminos e do Condomínio, que deve atuar na defesa do patrimônio coletivo e valorização do patrimônio individual, buscando tornar o ambiente interno um lugar aprazível para se viver e trabalhar.

2-) Como você faz pra conciliar suas atividades pessoais, com a de Síndico?
Tratar a atividade de gestão condominial como um trabalho normal, que deve ter hora para iniciar e terminar, porém, com a consciência de que problemas e necessidades adversas podem surgir em dias e horários considerados “impróprios”.

3-) Quando assumiu quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou ?
No começo da atividade de gestão condominial, em dez/2012, em um grande Condomínio com 400 unidades, havia aprox. R$ 366.000,00 em dívidas junto ao INSS; déficit anual (receitas – despesas) de aprox. R$ 130.000,00; aprox. R$ 266.000,00 à receber de inadimplentes; aprox. 70 unidades regularmente não pagavam a taxa ordinária do mês; 07 pontos de consumo de drogas, além de repasses/venda; descumprimento usual do Regimento e Convenção pelos condôminos por conta do “populismo” de gestores anteriores não aplicarem advertências e multas pelas infrações normativas; estrutura dos 25 edifícios necessitando de reparos; falta de CFTV para solucionar problemas internos; alguns funcionários sem profissionalismo; e outros problemas.
Se fosse para definir apenas um grande problema, seria o de assumir um Condomínio financeiramente “quebrado”, sem dinheiro para fechar as contas do mês e ainda prestes à ter as contas bancárias bloqueadas pela Justiça, por falta de pagamento ao INSS.

4-) Quais foram as melhorais implantadas na sua gestão e qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorais?
Após refletir sobre todos os problemas, foi elaborado de forma simples um plano de metas de curto, médio e longo prazo (cinco anos). Primeiro, foi realizada uma revisão geral de todos os gastos, no intuito de promover austeridade. Segundo, revisão do quadro de funcionários, diminuindo o efetivo e otimizando os resultados. Terceiro, acompanhamento de todos os processos administrativos e operacionais da equipe de trabalho, incluindo dos terceirizados. Quarto, fiscalizando o ambiente interno e aplicando advertências e multas às unidades infratoras, além de advertências e suspensões à funcionários que cometiam erros regulares. Quinto, modificação do Regimento e “endurecimento” das cobranças aos inadimplentes. Sexto, Assembleias constantes (média de 07 por ano) para prestar contas, ouvir e formalizar/deliberar as iniciativas posteriores. Como consequência, todo o Condomínio teve o seu contexto modificado em 02 anos (após reeleição) e mais de 1.300 fotos das ações foram publicadas online, em 05 anos de Gestão.

5-) Como faz para manter atualizada a inspeção predial ?
Na fase “sem dinheiro” do Condomínio, somente com ações de “quebra-galho”, seletivando a manutenção apenas nas áreas mais necessitadas. Depois, com as contas em dia e com saldo “extra”, algumas melhorias foram realizadas, mas ainda sem atender aos preceitos da NBR 16.280, pois em Condomínios grandes, antigos e mal cuidados por muitos anos, somente com centenas de milhares de reais de arrecadação extra pode-se adequar a estrutura às normas.

6-) Cite Quais são os principais desafios no seu condomínio, no dia-a-dia?
No Condomínio onde resido, os principais problemas da Gestão, diz respeito aos problemas internos/regimentais, provocados principalmente pelos moradores “temporários” (estudantes universitários, que correspondem a aprox. 60% dos moradores), pois somente 20% das unidades são ocupadas por condôminos e suas famílias. Nos Condomínios em que estou como síndico, há poucos problemas sociais, por ser outro tipo de ambiente (mais familiar), mas há a permanente necessidade de manutenção preventiva.

7-) Na sua opinião, quais são os elementos de sucesso para um bom Síndico e como os condôminos podem ajudar na Gestão?
Estudar os temas relativos à Gestão Condominial, ter probidade e ser transparente nos atos administrativos, além de não confiar “cegamente” nas pessoas que dizem querer ajudar, são alguns pilares para uma boa Gestão. Estimular os condôminos à participação na Gestão é sempre positivo, porém, deve-se ter o cuidado de filtrar o que pode ou não ser feito/executado, porque muitas vezes as pessoas querem o que é indevido ou ilegal, cabendo ao Síndico saber dizer “não” nos momentos devidos.

😎 Com respeito a acessibilidade, sustentabilidade e educação ambiental quais são os desafios ?
O custo para adaptar as estruturas de um Condomínio antigo à algumas normas regulamentadoras que objetivam dar mais segurança e acessibilidade aos PNE’s e sustentabilidade ao ambiente condominial, por vezes, é inexequível.
Cabe à Gestão realizar trabalhos de instrução e fazer àquilo que estiver ao seu alcance para melhorar o contexto condominial, tendo o cuidado de registrar em ATA suas tentativas de adequar o Condomínio às leis e normas, para que, posteriormente, o(a) gestor(a) não seja acusado de omissão.

9-) Hoje a segurança é uma questão primordial, quais medidas foram ou são tomadas para melhorar esta questão aqui no condomínio ?
Buscar manter o cadastro de moradores atualizado; regularmente ficar na Portaria para ver o trabalho dos agentes e conversar com eles sobre os acontecimentos; implantar uma rotina de atendimento para a Portaria; vistoriar regularmente as barreiras perimetrais do Condomínio; e ofertar ao moradores tecnologias para aprimorar o controle de acesso.

10-) Qual a mensagem você passaria para futuros síndicos?
Antes de concorrerem ao pleito, estudem a área condominial. Busquem entender o Código Civil, no capítulo pertinente à Gestão de Condomínios. Estudem a Convenção e o Regimento do Condomínio. Busquem ser honestos e probos na função, mesmo que isso cause “transtornos” temporários. Muitas pessoas se aproximam dos síndicos para tentar obter vantagens e mudam de comportamento quando os mesmos não fazem tudo o que querem ou quando deixam de ser síndicos.
Agir com racionalidade, confiando em seus estudos e em seu próprio esforço é a melhor coisa à se fazer.
Quanto menor for a expectativa nos outros, menores serão as decepções.

 

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