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O Direito de Propriedade é absoluto ou relativo? E o Direito de Vizinhança?

Assessoria Jurídica

Dr. Anderson Machado,
Especialista em Direito Condominial

Diversos são os problemas enfrentados no dia a dia dos condomínios, quando o direito de propriedade entre em conflito com o direito de vizinhança, principalmente quando tratamos sobre questões polêmicas, dentre elas: Garagem, Barulho, Animais, Drogas, Fumo, Acessibilidade, Prostituição, Aplicativos dentre outros.

O direito de propriedade está previsto na CF/88 no artigo 5, inciso XXII, impedindo a sua privação arbitrária, sem observância do devido processo legal e por ter uma garantia constitucional, deverá como premissa básica atender a sua função social devidamente elencada na CF, artigo 5º, inciso XXIII.

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social.

Direitos de vizinhança não estão previstos de forma direta na CF/88, todavia explica Dr. Anderson Machado advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Conforme aduz o artigo 1.277 do Código Civil, “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. Além disso há que se observar outros direitos relativos inerentes ao direito de vizinhança em relação ao uso nocivo da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, limites entre prédios, direito de construir e direito de tapagem, isto é, trata-se de um conjunto de normas que têm por fim harmonizar os conflitos de concorrência entre proprietários e vizinhos, respeitando o convívio social.

A criação e a manutenção dos Direitos de Vizinhança estão na necessidade de se limitar à privacidade, havendo uma condição de subordinação de seu uso a respeito da propriedade de terceiros, isto é, deve haver uma constante verificação do indivíduo na utilização do seu imóvel para que esta utilização de forma alguma não ultrapasse os limites que possam afetar de alguma forma o direito de um terceiro.
Inclusive há casos extremos que um condômino antissocial foi expulso do condomínio, ou seja, o Condômino perde o direito a posse do imóvel e não o seu direito de propriedade.

Neste sentido houve uma decisão, na qual foi considerado um dos primeiros casos no Brasil, devido à comprovação de suas constantes condutas inadequadas ao longo dos anos, inviabilizando seu convívio social. Entre as práticas constatadas estão: a realização de festas no período da madrugada, produzindo barulho excessivo de gritaria, música e algazarra; intimidações com palavras de baixo calão e ameaças a moradores e funcionários do prédio; e uso indevido das áreas de lazer com número de convidados acima do permitido. A sentença inédita foi proferida pela 19ª Vara Cível de São Paulo, após a ação ter sido ajuizada, determinando a saída do condômino no prazo de 60 dias sob pena de remoção forçada. (Condomínio em Edifício Distribuição: 27/06/2016 19ª Vara Cível – Foro Central Cível, Juiz: RENATA BARROS SOUTO MAIOR BAIAO, Valor da ação: R$ 100.000,00).
Segundo Dr. Anderson Machado verificou-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF e 1228, §1º do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1228, §2º do CC) justificaram a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”. (Enunciado nº. 508, aprovado na V Jornada de Direito Civil).

Apesar da ausência de disposição legal expressa, a doutrina já recomenda a possibilidade de expulsão dos condôminos, invocando outros dispositivos legais: com fulcro no direito de vizinhança, no artigo 461, §5º do CPC e nos artigos 12 e 21 do Código Civil Brasileiro.

Por fim, o direito de propriedade do condômino não pode sobrepujar o dos demais moradores de ter uma habitação tranquila, livre de interferências prejudiciais.
Não se pode impor aos demais condôminos o convívio com vizinhos nocivos e desrespeitosos, pois lembre-se que o direito coletivo deve estar acima do direito individual.

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