Assessoria Jurídica

O inadimplente pode ser impedido de usar as áreas comuns do condomínio?

Por: Dr. Anderson Machado

Um questão que assola nossos tribunais é a discussão
em torno do direito ou não do morador usufruir as áreas comuns do condomínio caso a unidade esteja inadimplente, diante da proibição do uso do espaço comum conforme preceitua a Convenção e no Regimento Interno do condomínio.

Em 2016 a Terceira Turma do STJ julgou o Recurso Especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (Resp. 1.564.030). Para o Tribunal Superior a proibição do acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana, visto que há outros meios legais para cobrar as taxas de condomínio e não pode ocorrer tal cobrança de maneira coercitiva como no caso em tela.

Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Dr. Anderson Machado Advogado e especialista na área Condominial e Imobiliária aduz que, quando o condômino compra a sua unidade ele compra a fração ideal da sua unidade privativa e uma fração ideal indeterminada da áreas comuns, e como sabemos o direito de propriedade que é um direito constitucional não pode ser restringido nem por Convenção e muito menos por

Regulamento Interno, diante da hierarquia das Leis e Normas. Nesta seara é importante entendermos que, as normas que restringem direitos devem ser interpretadas “restritivamente”, e não de maneira ampla. O Código Civil não proíbe o morador inadimplente de frequentar áreas de lazer.

Outrossim, seguindo o mesmo entendimento da decisão anterior no sentido de que proibir o uso das áreas comuns pelos inadimplentes a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) autorizou em recente decisão, por unanimidade, que condôminos inadimplentes de um edifício no Guarujá (litoral paulista) a frequentar áreas de lazer como piscina, brinquedoteca e salão de jogos. Seguindo o mesmo entendimento da Terceira Turma verificou-se que fere o

Princípio da Dignidade Humana diante da exposição vexatória, conforme citado anteriormente e o direito constitucional de propriedade. Importante destacar que, ainda cabe recurso para esclarecer a decisão, os chamados “embargos de declaração”. O condomínio também pode recorrer ao Supremo Tribunal Federal (STF).

Essa decisão gerou grande polêmica nos condomínios e principalmente revolta dos moradores que pagam em dia suas taxas condominiais, pois em alguns casos em que há cobrança de taxas condominiais os inadimplentes usam o espaço, oneram ainda mais o condomínio e não pagam as taxas.

Como sugestão e como forma de orientar os condomínios Dr. Anderson Machado faz a seguinte sugestão.

O uso dos espaços que cobram taxas de utilização/manutenção, no caso dos inadimplentes, devem pagar antes da utilização, ou seja, não estaria o condomínio proibindo o uso, mas nesse caso condicionando o uso, e os moradores adimplentes podem usar o espaço e no mês seguinte pagar a taxa de uso no boleto do condomínio, ou ainda caso opte e para não haver questionamentos estipulem que a taxa de uso poderá se cobrada para todos igualmente, ou seja, de forma antecipada.

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