Ano 2019ColunistasDestaques SemanalDr. Anderson MachadoEdição JS Nr 402, Out 2019Edições

O uso de aplicativos em condomínios. Locação (Residencial) ou Hospedagem (Comercial)?

Dr. Anderson Machado, Especialista em Direito Condominial

Prezados leitores, antes de falarmos sobre a decisão da 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), sobre a ilicitude de proibição do uso desses aplicativos em condomínios, devo orientar os senhores para os seguintes pontos.

Segundo Dr. Anderson Machado advogado e especialista em Direito Condominial, essa prática existe há diversos anos, diante das inúmeras imobiliárias que alugavam casas de temporada principalmente nas cidades turística, todavia diante do aumento do número de pessoas usando esses aplicativos começaram diversos questionamentos e discussões nas esferas condominiais sobre a legalidade ou não diante do dessas ferramentas.

No Judiciário há claramente duas correntes divergentes sobre essa questão.
1) A primeira corrente afirma que a decisão tanto de ratificar as proibições de locações por plataformas digitais das assembleias condominiais, quanto contemplar o amplo direito de propriedade, fundamentadas em dois pontos cruciais; A) Finalidade Comercial – A locação do apartamento por dia é considerada uma característica essencial de serviços de hospedagem (hotéis, flats, pensões etc.) e, se realizada dentro do condomínio, ocorre uma mudança significativa na destinação do imóvel, que passa de residencial para comercial. Um fato que ajuda a comprovar a afirmação é a acentuada queda da procura de hospedagens em hotéis, devido à migração dos clientes para as plataformas digitais. Daí surge o Conceito de “Hospedagem”, diferenciação da Locação prevista na Lei Especial 8.245/91 e sua interpretação segundo as regras condominiais, visto que, a hospedagem que tanto se fala nos dias de hoje é regulada pela Lei Federal nº 11.771/08; B) Falta de segurança – O aumento da circulação de pessoas desconhecidas e sem vinculação com o próprio condomínio, serão necessárias adaptações, como a contratação de mais funcionários, melhorias dos sistemas de segurança (aumentar o número de câmeras de monitoramento, por exemplo), além do aumento do consumo de água, energia elétrica e gás, elevando o valor do condomínio.

2) Decisão de contemplar o amplo direito de propriedade e com isso revogar as proibições, impedimentos ou punições de tal modalidade de locação, mesmo aquelas definidas em assembleia e com o amparo legal de:
A) Locação por temporada (Finalidade Residencial) – Entende-se que tal modalidade de locação por plataforma digital nada mais é que a típica, e legalmente autorizada, locação por temporada, prevista na Lei 8.245 de 18.10.1991, (Lei do Inquilinato), com alterações introduzidas pela lei 12.112 de 09/12/2009, que traz a definição, apresenta regras e prazos legais para as locações tidas como temporárias, na Seção II, artigos 48, 49 e 50 da lei 8.245/91.

Para os defensores da locação por plataforma digital, a locação por temporada, que não exceda a 90 dias, já está prevista na lei e é um direito do proprietário. Sem espaço para a interpretação de um desvio na destinação do imóvel.

No meu breve posicionamento e sem querer delongar demais, apoio e defendo o uso dos aplicativos, pois claramente é caracterizado como locação diante da Lei 8.245/91 e não como Hospedagem que é regido por outra Lei Federal já citada anteriormente, e da mesma forma entendo ser o uso dos aplicativos como meios de Locação e por isso o Direito de Propriedade não deve ser mitigado pelos interesses alheios de alguns condôminos, visto que pela Hierarquia das Normas não pode uma simples decisão de assembleia e nem mesmo a Convenção passar por cima do Direito Constitucional de Propriedade. Como sabemos o limitador do Direito de Propriedade é o Direito de Vizinhança de acordo com o artigo 1.277 do CC/02 diante das 3 principais premissas que são sossego, saúde e segurança. Outrossim, ressalto que pela questão de segurança deve ser criado regras específicas para o controle de entrada e saída de pessoas nos condomínios. Por fim, é importante esclarecer que cabe aos condôminos entenderam a realidade dos seus condomínios e se adequarem às novas tecnologias ao invés de criar barreiras que podem ser resolvidas com simples regulamentações internas.
Dr. Anderson Machado dá algumas dicas e sugere que os Condomínios devam estar atentos e se adaptarem a essas novas tecnologias. Dentre essas sugiro: A) Sempre que houver uma locação via aplicativo, o Condomínio deve ser comunicado o quanto antes sobre o período de permanência dos hóspedes; B) Criação de formulários internos com a qualificação dos hóspedes; C) Disponibilizar uma cópia dos documentos dos hóspedes na portaria; D) Disponibilizar uma cópia do Regulamento Interno aos hóspedes; E) Qualquer infração cometida pelos hóspedes recairá diretamente ao proprietário do apartamento; E) O número de hóspedes não deve exceder a capacidade normal comportada pela unidade; F) Regras sobre o uso de elevadores, descarte de lixo, circulação com animais domésticos, barulho e aquelas que prezam pela segurança do condomínio devem ser enfatizadas no “contrato” (anúncio) de locação por temporada; G) Proibir o acesso de pessoas que não cumprem os pré-requisitos.
Igualmente, diante das divergências de julgamentos hoje dia 10/10/2019 a 4ª turma do julgou o recurso com origem na idade de Porto Alegre/RS, que trata do tema central dessa matéria.

O processo foi relatado pelo ministro Luís Felipe Salomão, que proferiu extenso voto no qual assentou que tal atividade não é caracterizada como comercial e que, na ausência de lei que limita tal comportamento, não pode condômino ser proibido de locar imóvel ou parte dele por curto período. Conforme Salomão, a jurisprudência delimita de maneira clara o contrato de hospedagem – que tem como atividade preponderante nesse tipo de serviço o complexo de prestações.

“O contrato de hospedagem compreende a prestação de múltiplos serviços, sendo essa se não a tônica do contrato”, disse o ministro, destacando ser “elemento inerente à sua configuração” serviços como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos. Assim, entende não ser possível caracterizar a atividade realizada pelos proprietários como comercial.

O ministro lembrou ainda que, o incremento da realização de negócios entre as partes, que se vinculam por meio de plataformas digitais, e citou outros exemplos da economia de compartilhamento, como o Uber e Booking, dentre outros.

Para finalizar os condomínios nas pessoas dos seus gestores não devem proibir de forma direta o uso desses aplicativos, visto que é uma realidade em nossos dias, e que ao invés de se preocuparem com esse tipo de serviço, devem focar e alterar a Convenção e Regimento Interno, para que criem regramentos robustos para melhor convivência entre os moradores a fim de dirimir futuros conflitos.

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