Prezados leitores esse tema é de extrema relevância e deve ser observado de forma categórica nos condomínios, diante de tantas polêmicas e que geram embates complexos e desgastes desnecessários, tanto na esfera extrajudicial como na judicial e que poderiam ser resolvidos através de uma boa assessoria jurídica especializada em Condomínios, a fim de dirimir esses conflitos.
Neste sentido, o quórum mínimo exigido pela legislação para que as alterações sejam aprovadas nas assembleias, estipulado pelo Código Civil, é o principal ponto a ser analisado. “O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias””
Nesta seara e para maiores esclarecimentos redijo esse tema em forma de perguntas e respostas a fim de ser o mais objetivo possível, além é claro de exemplificar cada situação para maior compreensão.
A) Quais os tipos de obras em Condomínios e o quórum para aprovação?
A.1) NECESSÁRIAS – As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração
* Exemplos:
– Pintura de fachada sem trocar a cor; -Impermeabilização de laje por causa de infiltração; Reparos elétricos e hidráulicos; Troca de para-raios, interfone, CFTV, etc; Restauração do jardim; Instalação de corrimão em escadas de emergência; Adequação do playground às normas da ABNT; Obras de acessibilidade; Modernização do sistema do elevador; Substituição dos equipamentos de ginástica.
* Quórum mínimo
– Se urgentes e as despesas não forem grandes (verificar
Convenção), não precisam de aprovação; Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia (50% + 1); Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos.
A.2) ÚTEIS – As que aumentam ou facilitam o uso da coisa
*Exemplos:
– Instalação de coberturas no estacionamento; Implantação e medição de água individual; Instalação de sistema de segurança; Instalação de grades no perímetro do condomínio; Construção ou ampliação de sala de ginástica; Obras para aumento da garagem; Instalação de grupo gerador; Compra de um novo equipamento de ginástica.
* Quórum mínimo
– Maioria de todos condôminos (50% + 1).
A.3) VOLUPTUÁRIAS – As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio
* Exemplos
– Restauração ou pintura da fachada com cor diferente;
Embelezamento da cabina do elevador; Novo projeto paisagístico do jardim; Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito (embelezamento); Fechamento de varandas com projeto específico; Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições.
Decoração de áreas comuns
* Quórum mínimo
– 2/3 de todos condôminos.
Dr. Anderson Machado advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário afirma que, o critério para classificação do quórum muitas das vezes é subjetivo, pois depende da situação e ocorrência no condomínio, visto que não é sempre que a mesma obra será classificada da mesma maneira. Tudo vai depender do condomínio e das condições do local no momento da benfeitoria.
Veja alguns exemplos abaixo:
-Troca dos aparelhos da sala de ginástica: Se for apenas para substituir os atuais que não estão em boas condições, a benfeitoria é considerada necessária. Se for para trocar visando modernizar o local com equipamentos mais avançados, a melhoria é voluptuária;
-Reforma no salão de festas: Caso o local esteja em péssimas condições de uso, arrumá-lo e deixá-lo de acordo com as condições originais para o uso dos condôminos é uma benfeitoria necessária. Porém, se a obra tiver como objetivo deixar o local mais bonito, com acabamentos finos e mais caros, será considerada voluptuária.
-Implantação de sistema de gás: Quando houver legislação local sobre o assunto, a obra é considerada necessária. Mas se for da vontade dos condôminos instalar o sistema, a benfeitoria será útil;
-Impermeabilização da laje: Se houver um vazamento na área comum e que esteja comprometendo a estrutura, a obra é necessária. Se a situação for uma impermeabilização preventiva, a benfeitoria é considerada útil;
-Troca do projeto paisagístico do jardim: Se o local estiver sem condições de uso atual, pode ser uma melhoria necessária. Se for para apenas para deixá-lo mais bonito, será uma benfeitoria voluptuária.
B) E obras na área privativa?
O condômino pode fazer obras na sua unidade privativa, desde que não comprometa a segurança da edificação. Não foi por acaso que a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou a NBR 16.280, norma que regulou o trâmite da aprovação das obras e reformas dentro das unidades condominiais. A regulação decorreu frente à necessidade de se evitar acidentes de maior ou menor gravidade oriundos de obras. O assunto merece destaque, já que estamos falando de alterações que podem afetar a estrutura física e, portanto, a segurança da edificação, comprometendo, inclusive, vidas. Todavia, é importante destacar que o morador não poderá mudar o padrão estético das fachadas, que consiste nas quatro faces do edifício, bem como nas esquadrilhas das janelas e nas cores das varandas. A mudança do revestimento geral da fachada e colocação de vidros ou aparelhos de ar-condicionado são até possíveis, desde que obedecidos determinados critérios técnicos e as normas estabelecidas na convenção, todavia é necessário observar que as eventuais obras em coberturas devem preceder a estudo personalizado, porque podem alterar, inclusive, a fração ideal da unidade. Código Civil/02 – Art. 1.336, incisos II e III.
