Os cuidados que devem ser tomados ao se convocar uma Assembleia Condominial.

Parece simples, mas não é, apesar de fazer parte da rotina do síndico convocar uma assembleia, alguns erros podem invalidar todo o processo. Além do erro material que acontece por um erro de digitação, a não convocação de um único condômino pode gerar a nulidade de uma assembleia, por isso a importância que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Igualmente deve o síndico observar e manter o cadastro dos condôminos, proprietários e moradores sempre atualizados.

Outro fator que deve ser observado é o estipulado na convenção em relação a convocação da assembleia é o prazo mínimo para se convocar. Contudo, o simples fato de algumas Convenções serem omissas deve ser cumprido o prazo mínimo de 10(dez) dias.

Em relação a publicação da ata, e caso não seja observado o período ora determinado em assembleia, também pode gerar a nulidade da assembleia. A Síndica Profissional Doani Batistussi explica que, o registro da ata em Cartório não é obrigatório, pois é apenas uma exigência do Banco quando é eleito um síndico e como de hábito o documento registrado tem fé pública , salvo se a Convenção do condomínio assim determinar.

Para fins de esclarecimentos, em relação as convocações e o quórum segue os seguintes artigos do CC/02 abaixo:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

O Código Civil trata detalhadamente da AGO (Assembleia Geral Ordinária) e de maneira sintética da AGE (Assembleia Geral Extraordinária).
De acordo com o Código Civil o síndico tem a obrigatoriedade de convocar uma AGO anualmente, no entanto há convenções que determina duas ou mais AGOS , neste caso cumpre-se o estipulado em convenção, caso o síndico não convoque a assembleia ¼ dos condôminos pode convocar, cabe esclarecer que para convocar a assembleia o condômino não precisa estar adimplente, o novo Código Civil diz que:

Como podemos verificar a lei não especifica que, para a convocação o condômino deve estar adimplente. Cabe ressaltar que, mesmo não estando quites com as suas obrigações, há algumas assembleias em que a presença dos inadimplentes são necessárias, como no caso de aprovação das benfeitorias, que exigem um quórum de aprovação de 100% dos condôminos.
Segue abaixo mais algumas dicas de extrema relevância em relação a convocação e que para evitar a anulação ou impugnação da assembleia o síndico deve seguir os seguintes passos:

Ter o máximo de atenção na hora de fazer o edital de convocação: o artigo 1.354 determina que a assembleia não poderá ser deliberada se todos os condôminos não tiverem sido convocados. A convocação deve ser exposta nas áreas comuns do condomínio quadro de avisos, portaria, elevadores, enviadas por E-MAIL, algumas convenções determinam que a convocação deverá ser feita por carta registrada ou até mesmo em jornais de grande circulação, nesse caso cumpri- se a determinação da convenção.

Descreva de forma clara as pautas da assembleia: os assuntos que serão tratados na assembleia devem ser listados minuciosamente no edital de convocação. Os temas – como aprovação de orçamento para obras, destituição de síndico, multas, alterações no regimento interno, entre outros – precisam ser listados. Cabe ressaltar que, se a convocação cita “assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos, mas não votados. Se a assembleia votar em algum assunto que não foi item de pauta, ela pode ser anulada.

Convoque a assembleia respeitando o prazo mínimo: confira a convenção para checar qual o prazo estipulado pelo condomínio. Caso não houver nenhuma especificação, o Código Civil estabelece que a convocação seja em no mínimo dez dias antes da assembleia.

No edital de convocação deve ser observado antecipadamente o quórum de votação de cada assunto a fim de não gerar transtornos durante a assembleia, visto que, para cada assunto há um quórum especifico para aprovação o qual deve ser obrigatoriamente respeitado, no caso de alteração da convenção é 2/3, bem como, os itens pertinentes aos tipos de obras, que segundo o CC/02 se divide em três categorias: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias.

Finalmente, afirmo que todo o cuidado é pouco e por isso deve ser observado e cumprido de forma taxativa o Código Civil, a Lei (4591/64) (que foi revogada em parte), a Convenção e o Regimento Interno e as demais leis, a fim de evitar a impugnação de uma assembleia e com isso gerar uma instabilidade, administrativa e financeira no condomínio.

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José Pimentel

José Pimentel

Administrador de empresas e profissional de gestão e de proteção de dados – DPO MASTER. CEO do Grupo Ativos Multi Serviços e Jornal do Síndico DF.
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