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OS DIVERSOS QUORUNS PARA AS VOTAÇÕES NAS ASSEMBLEIAS E AS QUANTIDADES DE CONDÔMINOS PARA AS CONVOCAÇÕES

Já em itens anteriores ficaram ressaltados diversos quoruns para as votações, variando de acordo com a importância dos assuntos. Conveniente a especificação, para fins didáticos, em consonância com as matérias postas à deliberação, o número ou proporção de votos necessários para as aprovações, bem como a quantidade de condôminos para a convocação de assembleias, nos casos de maior relevância:

1) Matérias comuns (apreciação da prestação de contas, nomeação de síndico etc.), em primeira convocação: maioria simples de votos dos condôminos presentes, mas devendo representar, no mínimo, a metade das frações ideais (art. 1.352).

2) Matérias comuns (apreciação da prestação de contas, nomeação de síndico etc.), em segunda votação: maioria dos votos dos condôminos presentes (art. 1.353).

3) A aprovação da convenção de constituição do condomínio: dois terços das frações ideais de terreno, e não dos condôminos (art. 1.333).

4) Mudança da destinação do edifício ou da unidade autônoma, ou da fração ideal: a unanimidade dos condôminos (art. 1.351). Assim reconheceu o STJ:

Doutrina e jurisprudência são acordes no entendimento de que, no quorum para alteração de fração ideal, necessário se faz o consenso de todos os condôminos e, até mesmo nos casos em que a Assembleia ou a Convenção autoriza a estimativa das cotas, a votação há de ser unânime. Matéria de fato não se reexamina em Especial.

5) Modificação da fachada pelo proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade: a unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei n. 4.591/1964), o que envolve, também, as modificações das sacadas e do terraço externo, por alterarem a estética externa do prédio, e desde que não se restrinjam ao mero envidraçamento.

6) Aquisição, pelo condomínio, em igualdade de condições com terceiro que faça lance, da unidade levada a leilão por falta de pagamento de três ou mais prestações do preço da construção, depois da prévia notificação com o prazo de dez dias para a purgação da mora, com a rescisão do contrato, devendo a opção da aquisição ser feita no prazo de vinte e quatro horas após a realização do leilão final: a unanimidade dos membros da assembleia-geral (art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964).

7) A realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes: dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.342).

8) A construção de outro edifício com a finalidade de conter novas unidades imobiliárias, em parte comum, ou de outros pavimentos: a unanimidade dos condôminos (art. 1.343).

9) Alteração da convenção e do regimento interno: quanto à alteração da convenção, dois terços dos votos dos condôminos, isto é, de todos os condôminos, e não daqueles que se encontram presentes, e muito menos das frações ideais; quanto ao regimento interno, pela maioria dos condôminos presentes que representem, pelo menos, metade das frações ideais. É a inteligência que se extrai dos artigos 1.351 e 1.352 do Código Civil, sendo que o primeiro em redação da Lei n. 10.931/2004. De observar que não mais se exige, para a alteração do regimento interno, o quórum qualificado, a menos que a convenção preveja uma quantidade ou qualificação diferente, a teor do interpretado pelo STJ:

O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64).

Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil, pela Lei n. 10.931/2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591/1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio.

No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial – que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) –, resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido.

Recurso especial não provido.

10) A destituição do síndico: a maioria absoluta dos membros da assembleia-geral. Mister explicitar que essa maioria se calculará não sobre os condôminos presentes na solenidade, mas sobre a totalidade dos condôminos, conforme ressalta do artigo 1.349: “A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condômino.” Se a referência é da maioria absoluta dos membros da assembleia-geral, necessariamente a contagem terá em consideração a totalidade dos condôminos, que são representados pela assembleia-geral.

11) A convocação da assembleia-geral ordinária, por omissão do síndico: um quarto dos condôminos (art. 1.350, § 1º).

12) A convocação da assembleia-geral extraordinária, por omissão do síndico: um quarto dos condôminos (art. 1.355).

13) A realização de obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341, inc. II), computando-se essa maioria de conformidade com os artigos 1.352 e 1.353, isto é, em primeira convocação tendo em conta os votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, e em segunda convocação terá a maioria em conta os condôminos presentes na assembleia.

14) Realização de obras voluptuárias: dois terços dos condôminos (art. 1.341, inc. I).

15) Reconstrução ou venda da edificação quando total ou consideravelmente destruída, ou ofereça ameaça de ruína: metade mais uma das frações ideais (art. 1.357).

16) Aplicação de multas por desrespeito a vários deveres a que estão obrigados os condôminos (realização de obras que comprometam a segurança do edifício, alteração da cor e da fachada do prédio e alteração da destinação da unidade, e ofensa ao sossego, à salubridade, à segurança e aos bons costumes): dois terços dos condôminos não sujeitos à incidência das multas (art. 1.336, § 2º).

17) Aplicação de multas por descumprimento constante ou reiterado de deveres condominiais: três quartos dos condôminos que não estão sendo submetidos à aplicação da sanção (art. 1.337).

18) Alterações do projeto do prédio e da construção: a aprovação da totalidade dos condôminos ou interessados. Quaisquer alterações do projeto e, por conseguinte, da construção, dependem obrigatoriamente da concordância unânime dos interessados (art. 43, inc. IV, da Lei n. 4.591/1964). Considera-se nula toda inovação procedida pelo incorporador igualmente às cláusulas contratuais que delineiam as especificações materiais do imóvel ou a titularidade jurídica do condomínio.

19) Destituição do incorporador se paralisar as obras da edificação por mais de trinta dias, ou se retardar excessivamente o seu andamento, sem justa causa, no caso de, após a notificação, não retomar as obras ou não der o andamento normal em trinta dias: a maioria absoluta dos votos dos adquirentes das unidades (art. 43, inc. VI, da Lei n. 4.591/1964).

20) Decisão pela assembleia, no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, em ratificar o mandado da Comissão de Representantes, ou eleger novos membros: maioria simples dos condôminos presentes (§ 1º do art. 31-F da Lei n. 4.591/1964).

21) Decisão pela assembleia, no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, para instituir o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e para estabelecer ou deliberar sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação: dois terços dos votos dos adquirentes em primeira convocação, ou maioria absoluta desses votos em segunda convocação (§ 1º do art. 31-F da Lei n. 4.591/1964).

22) A convocação da assembleia para deliberar, em havendo omissão do Conselho de Representantes, no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, em ratificar o mandado da Comissão de Representantes, ou eleger novos membros, e para decidir sobre o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e para estabelecer ou deliberar sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação: um sexto dos titulares de frações ideais (§ 1º do art. 31-F da Lei n. 4.591/1964).

23) A decisão sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou a sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou por motivo da condenação do edifício pela autoridade pública em razão de sua insegurança ou insalubridade: condôminos que representem, pelo menos dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a oitenta por cento do terreno e coisas comuns (art. 17 da Lei n. 4.591/1964).

24) A decisão sobre a alienação no caso de ocorrer o desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída: condôminos que representem, pelo menos dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes oitenta por cento do terreno e coisas comuns (art. 17, § 2º, da Lei n. 4.591/1964).

25) A convocação de assembleia dos condôminos contratantes da construção, para tratar de interesses inerentes à mesma: condôminos adquirentes que representem, no mínimo, um terço dos votos dos contratantes, além de admitida a convocação pelo incorporador e pelo construtor (art. 49, § 1º, da Lei n. 4.591/1964).


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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