Ano 2019Assessoria JurídicaColunistasDr. Anderson MachadoEdição JS Nr 396, Abr 2019Edições

Qual o limite imposto pela convenção do condomínio em relação ao prazo da AGE permancer aberta ?

Assessoria Jurídica

Uma questão muito polêmica que acontece nos condomínios é o prazo que uma assembleia pode ficar em aberto, ou seja, o tempo para recolher assinaturas diante dos quóruns qualificados, como por exemplo, a alteração da convenção que exige um quórum mínimo de 2/3 das frações ideais.

Primeiramente é importante entendermos alguns pontos cruciais para enfim alertamos sobre esse prazo legal, normalmente definido em convenção diante da aplicabilidade da “Hierarquia das Normas”, explica Dr. Anderson Machado, advogado especialista do Direito Condominial.

Como sabemos e já falado anteriormente em outra matérias deve-se esclarecer que existem os seguintes dispositivos legais que tratam da questão condominial de forma direta, o Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do Condomínio, Regimento Interno e Assembleias Gerais (ordinárias ou extraordinárias). Igualmente há diversos outros dispositivos no ordenamento jurídico que devem ser observados no dia a dia das pessoas, por exemplo Lei do Silêncio, Lei Antifumo, dentre outras.

O Código Civil trata do assunto nos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos), onde é mencionado a respeito da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, quórum, da forma de escolher e de destituir o síndico etc. A Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios/Incorporação), revogada em parte pelo Código Civil, mas em pleno vigor, trata do assunto nos seus primeiros 27 artigos, mencionando a respeito do direito da propriedade, da forma de se convocar e realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar, dentre outras.

Na seara interna dos condomínios surge a convenção, que muito embora não seja uma lei, possui a mesma força que ela, notadamente porque elaborada especificamente para cada condomínio, onde também se define o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de contribuição das despesas (as taxas de condomínio), entre outras e ainda o tema dessa matéria em relação as assembleias gerais (no que tange aos tipos de assembleias, a forma de convocação, os atos durante a assembleia e o PRAZO DE PUBLICAÇÃO DA ATA DA ASSEMBLEIA, entre outras.

O Regimento Interno trata do uso das coisas, estabelecendo, por exemplo, de uma maneira geral as regras e normas de conduta e assim, detalha o que é direito e principalmente o que é dever de cada condômino. Finalmente, as Assembleias Gerais, as quais servem para tratar de assuntos cotidianos do condomínio, tais como: definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.

Nesta seara, é claro que na esfera condominial existe uma Hierarquia das Normas, ou seja, a Lei maior que é a convenção do condomínio, em seguida o regimento interno e por último as decisões de assembleia e aqui chegamos ao ponto central da matéria.
Aduz no Art. 1.348 do CC/02, inciso IV, quanto às relações entre síndico convenção, regimento interno e assembleia e assim determina: Compete ao síndico:
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

Outrossim, deve ser observado o prazo para publicação da ata da assembleia ora estipulado em convenção sejam eles 8, 10 ou 15 dias. Cada convenção determina um prazo para publicação e muitos síndicos se enganam, pois acham que dar publicidade da ata é simplesmente registrar em cartório MERO ENGANO! Publicidade é dar conhecimento a todos os moradores sobre as decisões tomadas em assembleia, conforme determina a convenção do condomínio.

Dessa forma, por uma questão de hierarquia das normas já citada anteriormente, a assembleia não pode decidir simplesmente passando por cima da convenção, em relação ao tempo para uma assembleia ficar em aberto, pois deve observar o prazo de publicação da ata. Neste caso a assembleia não tem o poder de alterar a convenção, e por isso se o prazo para publicação da ata é de 8 dias, esse será o período máximo que uma assembleia pode ficar em aberto, sob pena de caso não cumpra essa assembleia ser impugnada judicialmente, diante da não observação da hierarquia, pois essa decisão não terá a legalidade devida. Ressalto que, já ingressei com diversas ações judiciais impugnando um assembleia pelo simples fato da não observância desse prazo legal ora convencionado no condomínio.

Por fim, observo que muitos moradores afirmam diante dos achismos que sempre predominam que a Assembleia é soberana nas suas decisões. FALSO! Dr. Anderson Machado alerta que, as assembleias de condomínio tem uma soberania relativa e não absoluta, ou seja, toda e qualquer decisão da assembleia deve observar as normas e leis hierarquicamente superiores, caso contrário será nula de pleno direito.

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