Dezembro 2022 – Ediçao Nº 440

O Brasil ocupa o 5º lugar no ranking mundial de Feminicídio, segundo o Alto Comissariado das Nações Unidas pra os Direitos Humanos (ACNUDH), conforme informações extraídas do site UOL[1]. Relembrando que, em fevereiro de 2019, a ONG Fórum Brasileiro de Segurança Pública (FBSP) divulgou uma pesquisa encomendada ao Datafolha sobre a violência doméstica no País. Os dados são alarmantes. Segundo o Fórum, no ano passado, 1,6 milhão de mulheres sofreram espancamento, 76,4% das vítimas conheciam o agressor e 42% dos crimes ocorreram em ambiente doméstico[2] Partindo da premissa que a mulher ainda é oprimida pelo homem, no ano de 2006, entrou em vigor a Lei nº 11.340/06, referente à violência doméstica e familiar contra a mulher. A lei ficou conhecida como a “Lei Maria da Penha”, em virtude das graves violências sofridas pela vítima Maria de Penha Maia Fernandes. Com isso, a Lei cria mecanismo para coibir a violência doméstica e familiar contra a mulher, conferindo proteção ao gênero feminino. Assim, entende-se por violência doméstica e familiar, conforme a previsão da Lei Maria da Penha, Lei nº 11.340/06, toda ação ou omissão capaz de causar lesão, morte, sofrimento psicológico, físico, sexual ou dano patrimonial e moral à mulher, ocorrida no âmbito da unidade doméstica, da família ou em qualquer relação íntima de afeto. A regra é que a Lei aplica-se a vítima mulher, diante de uma ação ou omissão baseada no gênero; no âmbito doméstico, familiar, ou seja, em qualquer relação íntima ou de afeto. Diante elevado crescimento de condomínios no país e também do alto índice de violência contra a mulher, criança, adolescente e o idoso, dois Projetos de Leis buscam inserir na legislação federal meios para combate a violência existentes nos condomínios, bem como para incluir ações preventivas nos condomínios. O Projeto de Lei nº 3.179/2019, de autoria do deputado federal Felipe Carreras, do PSB/PE, busca a alteração da Lei nº 4.591/1964, para “determinar a obrigatoriedade de comunicação pelos condomínios residenciais aos órgãos de segurança pública, sobre a ocorrência ou de indícios de violência”. LEIA TAMBÉM: Neste mesmo sentido, o Projeto de Lei nº 3.579/2019, de autoria do deputado federal Gil Cutrim, do PDT/MA, busca acrescentar um inciso ao art. 8º da Lei nº 11.340/2006, para “incluir ação preventiva em condomínios residenciais”. Ambos projetos estão apensados é em tramitasão nas comissões da Camara dos Deputados. Diante disso, alguns legisladores estaduais editaram Leis estaduais que obrigam os condomínios residenciais a denunciarem aos órgãos de segurança pública sobre a ocorrência ou indício de violência doméstica e familiar contra mulher no interior do condomínio, como por exemplo, a Lei Estadual nº 11.657/2020, do Estado da Paraíba, que foi recentemente alterada pela Lei nº  11.880 de 19/04/2021, para incluir crianças, adolescentes e idosos. Em outros Estados, as Leis já incluíam crianças, adolescentes e idosos, além das mulheres, vítimas de violência no interior dos condomínios, como por exemplo a Lei Estadual nº 4.675/2019, do Estado de Rondônia. Recentemente, no Distrito Federal, foi publicada a Lei nº 6.539/2020, publicada no Diário Oficial do dia 14/03/2020. Conforme consta na Lei, os síndicos ou administradores de condomínios residenciais no DF, devem comunicar à Polícia Civil, e órgãos de segurança pública especializada, sobre casos ou indícios de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos nas unidades condominiais ou nas áreas comuns do condomínio. A comunicação deverá ser realizada imediatamente por telefone nos casos de ocorrências em andamento ou por escrito em até 24 horas após o ocorrido. O descumprimento da Lei sujeita o condomínio infrator as penalidades de advertência, quando da primeira autuação da infração; de multa, a partir da segunda autuação. A multa prevista é fixada entre R$ 500,00 e R$ 10.000,00, a depender das circunstâncias da infração, devendo ser revertida em favor de fundos e programas de proteção aos direitos da mulher, da criança, do adolescente ou do idoso. Vale frisar que a legislação regional se aplica apenas no âmbito dos Estados ou do Distrito Federal. Assim, muitos Estados ainda não editaram lei neste sentido, como é o caso da Assembleia Legislativa do Estado de Mato Grosso. A Legislação com abrangência federal ainda não foi sancionada e publicada, pois conforme mencionado, ainda está em tramite nas Casas legislativas. De todo modo, os síndicos, representantes dos condomínios, devem auxiliar, da forma possível, na apuração das infrações ocorridas nas dependências do condomínio, não apenas pelo âmbito moral, como também pelo âmbito jurídico em atenção aos deveres insculpidos no Código Civil ao síndico no sentido de fazer cumprir as normas internas, especificamente aquelas atinentes ao sossego e à ordem. Recomenda-se que os síndicos instruam os funcionários do condomínio e faça campanhas de prevenção destinadas aos condôminos, veiculando cartilhas de esclarecimento a respeito da violência doméstica e instruindo como o vizinho deve proceder ao identificar agressão no apartamento ao lado. Vale frisar que existe uma central de atendimento à mulher por meio do telefone 180 ou e-mail: ligue180@mdh.gov.br, de todo modo, é possível registrar ocorrências junto a Polícia Militar pelo número 190, diante disso, ao escutar brigas e agressões denuncie. Ainda, lembre-se que a polícia militar poderá ser acionada em qualquer tipo de agressão, não apenas em casos contra mulheres, crianças, adolescentes e idosos, mas também briga de irmãos e de jovens não moradores nos espaços comuns, por exemplo. O assunto é delicado, mas a denúncia é dever ético, moral e legal do síndico e dos condôminos e vai muito além da relação condominial, por isso, é importante ficar atento e fazer a sua parte.

Como é de se esperar todos os condomínios na pessoa de seus administradores em plena obediência à convenção (norma legal) que regula as relações entre condôminos, direitos e deveres, é disciplina como deve ser aplicada as normas gerais de manutenção e prevenção de riscos em prol de toda a comunidade condominial, o orçamento é peça chave para proteção dos atos de administração do síndico. Utilizado como instrumento norteador da aplicação dos recursos arrecadados dos condôminos e com destinação previamente aprovado em Assembleia, a peça orçamentária necessariamente contempla por completo todas as rubricas de despesas nele alocadas e que serão cuidadosamente administradas pelo sindico, gestor ou administrador condominial. Como não poderíamos deixar de comentar, o que se esperar de uma peça orçamentária é que ela tenha sido desenvolvida com todo cuidado e com plena observância do “ todo” ou seja, ela contempla tudo aquilo que se faz necessário para que a comunidade condominial não seja pega de surpresa com cobranças fora do que foi aprovado e que será executado durante o ano. Como especialista em “assessorar os síndicos” na correta gestão do orçamento aprovado, a UNACON BRASIL, na pessoa de seus gestores e administradores, através de softwares específicos acompanha a execução diária, semanal e mensal da aplicação dos recursos, de forma a se evitar que uma ou mais “ rubrica/verba” seja estourada por excessos de gastos ou por não observância do que fora aprovado. LEIA TAMBÉM: Síndicos, gestores e administradores, poderão responder com seus patrimônios pessoal, caso um ou mais condôminos sintam-se prejudicados face ao não cumprimento de uma decisão de assembleia, ou seja, por negligência, imperícia ou imprudência, pode o sindico causar perdas ao patrimônio dos condôminos por desvalorização do valor venal do imóvel, fase   a não aplicação correta dos recursos contidos na proposta orçamentária apreciada e aprovada pelo conjunto de condôminos. A UNACON BRASIL por seu administrador, contador e bacharel em direito, Dr.José Pimentel – DPO MASTER e ESPECIALISTA EM GESTAO DE NEGÓCIOS E ADEQUAÇÃO DOS CONDOMINIOS ÀS NORMAS DA LGPD, poderá ser contatado pelo email: comercial@unacon.com.br, ou jgpimentel63@hotmail.com, para reunião de trabalho e assessoramento técnico profissional aos síndicos, sem custo, pela consultoria a ser prestada.

Qual a diferença?  É comum as pessoas confundirem ou até mesmo mencionarem algumas palavras de forma não muito correta. Você sabia que quando se diz “o síndico do meu prédio” está errado? O certo é “síndico do meu condomínio”. Nas conversas cujo tema envolve as relações condominiais, é comum as pessoas confundirem ou até mesmo mencionarem algumas palavras de forma não muito correta, ou mesmo de forma equivocada por falta de matérias como esta. A exemplo disso é quando dizem “o síndico do meu prédio”, “a convenção do meu edifício”, ou então, “meu condomínio está cheio de rachaduras” …. De tanto se falar, essas palavras acabam sendo aceitas como “sinônimos” o que de fato, não são e nunca foram, vejamos: Qual a definição de prédio? É qualquer edificação passível de ser ocupada. Um galpão, uma loja de rua, uma repartição pública, etc. Até o condomínio (edilício) quando edificado, pode ser definido como prédio.  Porém, tal definição é apenas do ponto de vista da construção. Ou seja, se diz: “o prédio construído…” Qual a definição de edifício? Muito similar ao prédio, o edifício assim é chamado quando se trata, geralmente, de um prédio em maiores proporções, de mais de um pavimento, por exemplo. Um edifício não necessariamente pode ser considerado um “condomínio”.  Qual a definição de condomínio? É a personalidade jurídica de um edifício (prédio de apartamentos, por exemplo), de uma grande área (condomínio horizontal) ou qualquer outro bem que pertença a duas ou mais pessoas e que esteja dividida entre elas, idealmente, sobre o todo (áreas comuns – elevadores, piscina, salões, etc) e cada uma de suas partes, no caso, os apartamentos (ou salas). LEIA TAMBÉM: Assim, voltando aos exemplos do início da matéria, podemos dizer que o correto seria: “o síndico do meu condomínio”, “a convenção do meu condomínio”, e “o edifício do qual possuo um apartamento, está cheio de rachaduras” …. Portanto, não digam mais que o síndico é do prédio, que a parede do condomínio está rachada e que o prédio está cheio de dívidas. “Síndico é do condomínio, a parede é do edifício e as dívidas, do condomínio –  “grifo nosso”. Só mais uma definição, agora sobre o síndico: É o indivíduo (pessoa) condômino escolhido para administrar o condomínio, durante um ou dois anos, podendo ser reeleito, se assim prever a Convenção do Condomínio, e seu principal é sempre defende os interesses dos condôminos. Sindiconet – 2022 – www.sindiconet.com.br –  Ref.:Inaldo Dantas é advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987; exerceu a presidência do Secovi-PB por oito anos consecutivos; foi membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC);

Inúmeros e-mails, ligações no número particular do síndico, fora do horário comercial (em situações não emergenciais), podem ser consideradas práticas criminosas, que ensejam danos morais É mais do que sabido que os condôminos têm uma série de direitos dentro do condomínio, variando nas suas mais diversas camadas. Só no Código Civil, por exemplo, existem o elenco de três direitos principais, tais como o direito de voto nas assembleias, a utilização das áreas comuns do condomínio e o Direito de Propriedade.  Além disso, a convenção e as decisões do judiciário acabam muitas vezes por delimitar direitos adicionais, baseados nos pilares legais de leis superiores, como a Constituição e outras leis infraconstitucionais, como por exemplo, o direito de exigir a prestação de contas ao síndico sempre que necessário.  LEIA TAMBÉM: Em alguns casos, os condôminos se valem desses tipos de direitos para atrapalhar a vida dos síndicos que ficam de mãos atadas, pois se sentem obrigados a aceitar determinada situação, uma vez que, em um primeiro momento, a prática do morador aparenta não apresentar nenhuma ilegalidade. Desde quantidades excessivas de mensagens eletrônicas, que lotam as caixas de e-mails, ligações em celulares particulares do síndico, fora do horário comercial (em situações não emergenciais) até pedidos que fogem da competência do síndico no condomínio. As práticas em grandes quantidades parecem ter apenas um objetivo: Atrapalhar a gestão.  Estamos falando, na verdade, do ilícito civil, previsto no art. 187 do Código Civil.  O artigo diz o seguinte:  Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. No caso que discutimos, o condômino jamais pode extrapolar os limites da boa-fé e dos bons costumes sob a justificativa da necessidade de atendimento do seu direito quando quiser e na hora que quiser, devendo observar que a prática de qualquer excesso é ilegal.  Por óbvio, isso não quer dizer que o síndico pode ser moroso ou desidioso no atendimento à uma necessidade do morador, porém, quando esta necessidade ultrapassa os limites impostos pelo art. 187 do Código Civil, o responsável legal pelo condomínio precisa tomar uma providência para cessar esta prática, que inclusive pode ter condenações em danos morais em favor do síndico, caso seja apurada a infração neste sentido. Os 4 segredos do atendimento eficaz ao morador de condomínio, precisa ser conhecido e aplicado pelos síndicos, gestores e administradores condominial, afinal, o atendimento eficaz, com presteza, respeito e zelo com a causa leva a satisfação das partes. Por fim, é importante que esta análise sobre o uso excessivo do direito do morador seja feita em conjunto com o jurídico do condomínio para que o técnico do direito dê a melhor orientação sobre a providência a ser tomada. Créditos ao profissional Thiago Badaró, que é advogado, com atuação voltada à área condominial, pós-graduado em Direito Tributário, processual civil, imobiliário e contratual, professor de direito condominial na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB/SP) e professor de Direito Imobiliário em cursos de pós-graduação de algumas universidades, palestrante e escritor de artigos. Contato: thbadaro@nardesbadaro.adv.br. Por José Pimentel – DPO Master / Especialista em LGPD com ênfase em Condomínios

Todos os proprietários de unidades em condomínio sabem que, eventualmente, os moradores vão precisar discutir e aprovar alguma obra, da impermeabilização da laje à reforma do hall de entrada. Afinal, obras e benfeitorias são alguns dos principais instrumentos para ajudar a preservar e valorizar o condomínio. É preciso lembrar, no entanto, que as obras em condomínio se dividem em três tipos, seguindo uma definição estabelecida no Código Civil: Obras necessárias, obras úteis e obras voluptuárias. Cada uma delas requer um quórum diferente para aprovação no condomínio, e todas exigem determinados cuidados por parte da administração do condomínio, em especial na pessoa do síndico. O que são obras necessárias De acordo com o Código Civil, as obras necessárias são “as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Ou seja, são as obras mais urgentes, indispensáveis para a manutenção do condomínio.  Exemplos de obras necessárias: Quórum mínimo para aprovar obras necessárias no condomínio: O que são obras úteis O segundo tipo de obra previsto para os condomínios é o das chamadas obras úteis. Segundo o Código Civil, as obras úteis são aquelas “que aumentam ou facilitam o uso do bem”.Ao contrário das obras necessárias, elas não são indispensáveis para conservar o condomínio, mas têm uma utilidade clara. Exemplos de obras úteis: Quórum mínimo para aprovar obras úteis no condomínio: O que são obras voluptuárias Por fim, chegamos ao terceiro tipo de obra em condomínio: as obras voluptuárias. O Código Civil determina que as obras voluptuárias são “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”. Ou seja, as obras voluptuárias são as obras de “embelezamento”. Exemplos de obras voluptuárias: Quórum mínimo para aprovar obras voluptuárias no condomínio: Maioria qualificada (T! dos condôminos);Atenção: não se trata apenas de T! dos presentes em assembleia; são T! de todos os condôminos. Por que a diferença entre as obras é importante? Como vimos, cada tipo de obra diz respeito a uma necessidade diferente do condomínio, seja manutenção, melhoria útil ou ganho estético. E cada tipo de obra exige também um quórum mínimo diferente para ser aprovada. No entanto, é comum que condomínios aprovem qualquer tipo de obra contando apenas com o consentimento da maioria dos presentes na assembleia. A maioria simples, porém, vale apenas para obras consideradas necessárias.  LEIA TAMBÉM: Aprovar uma obra útil ou voluptuária apenas com a maioria simples em assembleia pode levar a questionamentos jurídicos por condôminos que não concordam com a aprovação e desejam embargar a obra. Por isso, é importante que o síndico consulte o departamento jurídico do condomínio ou da administradora para ter certeza do quórum mínimo necessário para cada obra. Vale ressaltar também que, dependendo da situação, determinado tipo de obra que consideramos como sendo de uma categoria pode passar a ser enquadrado em outra, de acordo com a urgência e a necessidade do condomínio.  Cuidados ao aprovar obras no condomínio Com tudo aprovado, o condomínio pode começar a obra, jamais esquecendo que a contratação de um engenheiro civil é de extrema importância para o acompanhamento de cada etapa da obra contratada, e integral cumprimento do projeto aprovado. Quer segurança financeira para fazer obras no condomínio? Se você busca segurança financeira para realizar obras com tranquilidade no seu condomínio, conheça o sistema de financiamento de obras ofertado pela: CONSTRUTORA OLIMPO LTDA www.olimpoconstrutora.com.br, uma empresa com tradição no ramo da construção civil, em especial com foco nas obras condominiais, e com uma operação financeira que atende plenamente as necessidades dos condomínios.