O tema é bastante controverso, não havendo, ainda, uniformização do tema, mas com novo entendimento publicado pelo STJ em 2021 em favor dos proprietários de coberturas em prédios residenciais.
Nos termos da aludida decisão, grande tema que restringia a igualdade e proporcionalidade no rateio das despesas condominiais era a cobrança deste importe através sobre a fração ideal do imóvel. Destarte que tal invocado entendimento para a referida cobrança oriunda da fração do imóvel, foi inaugurada através do advento do artigo 12 da lei 4.591/1964, previsão está que se coaduna com o artigo art. 1.336, do Código Civil, no qual regulam as incorporações do condomínio, no que aduz:
““Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade”.
“Art. 1136: São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Ademais, inferimos que a referida lei de igual forma confere um a relativização no entendimento pertinente a incidência de sua aplicação pela fração ideal do imóvel, haja visto que a referida fração é proporcional ao voto por ora elencado nas referidas assembleias, o que gera instabilidade no momento dos referidos votos, cabendo a determinado caso a cobrança igualitária.
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De outro giro, o que pertine inferir é que os tributos de natureza arrecadatória, a exemplo do IPTU, são cobrados pela fração ideal do imóvel, tendo seu fato gerador, a respectiva base de cálculo.
De mais a mais, sendo o IPTU imposto, ter-se a prerrogativa legal para referida cobrança e base de cálculo. Já com relação ao condomínio, em que pese o caráter legal anuir com a referida cobrança, este não se baseia em imposto, concluímos assim que, as despesas condominiais relacionadas a elevadores, manutenção, zeladoria, vigilância e conservação são custos de divisão equitativa, por unidade, e não pela fração ideal. Sendo que, a exemplo, todos os moradores de um mesmo edifício, independentemente da área privada de cada um, usam o elevador e as áreas comuns na mesma intensidade.
A recente decisão é extremamente importante para o mercado imobiliário, porque desonera lojas e apartamentos de maior porte no mesmo edifício, facilitando a comercialização e corrigindo assim a injustiça histórica que a décadas afrontavam os princípios da isonomia e à boa fé objetiva, previstas na lei civil.
Artigo escrito por Déborah Christina De Brito Nascimento Menna advogada especialista em direito condominial sócia do Deborah Brito Sociedade de Advogados S/S.
