Implementado pela Lei nº 10.931/2004, o regime especial de tributação é um regime opcional para incorporadoras imobiliárias que permite às empresas pagarem um percentual fixo de 4% sobre as receitas mensais recebidas, correspondendo ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
Inicialmente, não havia regulamentação sobre o formato de parcelamento do solo urbano pelo condomínio de lotes. A Lei nº 6.766/79 trata do parcelamento do solo urbano, dispondo que o lote poderá ser constituído como imóvel autônomo ou unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
Com a Lei nº 13.465/2017, que inseriu o artigo 1.358-A ao Código Civil, ficou expresso na legislação que o condomínio de lotes constitui uma espécie de condomínio edilício. O §3º do artigo 1.358-A prevê que, para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Dessa forma, também ficou claro que o condomínio de lotes poderá ser desenvolvido sob a forma de incorporação imobiliária. Após a Lei nº 14.382/22, o artigo foi alterado e, no parágrafo segundo, passou a dispor que se aplica ao condomínio de lotes, no que couber, o regime jurídico das incorporações imobiliárias, conforme o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591, equiparando o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.
Embora a lei civil não trate especificamente do RET, a conclusão natural é que o condomínio de lotes desenvolvido sob a forma de incorporação imobiliária, inclusive pela constituição de patrimônio de afetação, poderá ser tributado conforme o regime especial, a partir da opção do contribuinte.
Ocorre que a alteração promovida pela Lei nº 14.382/22, ao acrescentar a ressalva de que o regime da incorporação se aplica “no que couber”, e mencionar que o regime aplicável é o do “Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591” (artigo 28), sem incluir as regras sobre o patrimônio de afetação que constam dos artigos 31-A a 31-F da lei, gerou dúvidas sobre se a constituição do patrimônio de afetação é obrigatória para que o empreendedor usufrua do RET. Com efeito, a constituição do patrimônio de afetação é requisito legal para a adesão ao RET, conforme o artigo 2º, II, da Lei nº 10.931.
Na prática, a constituição do patrimônio de afetação não foi excluída do condomínio de lotes.
O condomínio edilício e o condomínio de lotes são figuras jurídicas similares, não havendo qualquer distinção quanto ao regime de incorporação imobiliária. De um lado, há o condomínio vertical e, do outro, o condomínio horizontal. Em ambos, existem unidades autônomas e áreas comuns.
As unidades autônomas poderão ser comercializadas sob a forma de incorporação imobiliária, e o incorporador poderá fazer uso da faculdade prevista no artigo 31-A da Lei nº 4.591/64, constituindo patrimônio de afetação, com a afetação do terreno e das acessões. As regras do patrimônio de afetação não constituem um regime jurídico autônomo, mas uma faculdade legal do incorporador, conforme a Lei nº 4.591/64.
A matéria tornou-se complexa em virtude da Solução de Consulta Cosit nº 24 de 20 de janeiro de 2023. Nessa solução, a Receita Federal emitiu parecer sobre o regime de parcelamento do solo para construção de casas isoladas ou geminadas, previsto no artigo 68 da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei nº 14.382/22. Esse artigo definiu que a atividade de alienação de lotes integrantes de loteamento caracteriza incorporação imobiliária. A comercialização de lotes mencionada no artigo 68 da Lei nº 4.591/64 consiste em um tipo diferente de loteamento ou parcelamento do solo. Nesse caso, não há unidades autônomas e áreas comuns, de modo que o conjunto imobiliário resultante não se sujeita ao regime de condomínio edilício, conforme expresso na lei (§ 1º). Nesses empreendimentos, as vias construídas são públicas e entregues ao patrimônio público, não constituindo área comum sob regime de condomínio. Portanto, embora a venda de loteamentos de casas isoladas possa ser realizada sob a forma de incorporação imobiliária, conforme o artigo 68 da Lei nº 4.591/64, trata-se de uma figura jurídica diferente em relação ao condomínio de lotes.
Contudo, a Solução de Consulta Cosit nº 24 de 20 de janeiro de 2023 não deixou claro que a situação analisada era de casas isoladas. Sua ementa trouxe uma disposição que causa certa confusão entre os regimes, no que se refere à aplicação do RET. Antes de 28 de junho de 2022, data de publicação da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, no DOU, o parcelamento do solo mediante loteamento, ainda que contratualmente vinculado à construção de unidades habitacionais conforme projetos previamente aprovados, era insuficiente para caracterizar a incorporação imobiliária, para fins de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) instituído pelos artigos 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004.
A partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza incorporação imobiliária para fins de adesão ao RET, desde que sejam atendidos os requisitos da legislação vigente, entre os quais se destaca a vinculação da atividade de alienação de lotes integrantes do loteamento à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no artigo 31 da Lei nº 4.591, de 1964, ou no artigo 2º-A da Lei nº 6.766, de 1979.
SOLUÇÃO DE CONSULTA PARCIALMENTE VINCULADA À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 196, DE 5 DE AGOSTO DE 2015.
Dispositivos legais: Lei nº 4.591, de 1964, artigos 28, parágrafo único, 29 e 68; Lei nº 6.766, de 1979, artigo 2º, §§ 1º e 2º; Lei nº 10.406, de 2022 (Código Civil), artigo 1.358-A; Lei nº 10.931, de 2004, artigos 1º e 4º; Lei nº 14.382, de 2022, artigos 10 e 14; Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013, artigo 2º, § 1º.
Conforme a Solução de Consulta Cosit nº 24 de 2023, o loteamento de casas isoladas somente caracteriza incorporação imobiliária, para fins de aplicação do RET, a partir de 28 de junho de 2022, data de vigência da Lei nº 14.382, que incluiu o artigo 68 na Lei nº 4.591/64. Como a solução de consulta não esclareceu a diferença entre loteamento de casas isoladas e condomínio de lotes, restou dúvida se, para fins do RET, as regras do artigo 68 da Lei nº 4.591 também se aplicariam ao condomínio de lotes. Especialmente porque, segundo a Cosit, o parcelamento do solo por si só caracteriza a incorporação imobiliária para fins de adesão ao RET, no caso do loteamento de casas isoladas. Diante desse contexto, foi realizada consulta à Receita Federal (Cosit nº 205/2024) para questionar a exigência da constituição do patrimônio de afetação para adesão ao RET no condomínio de lotes.
Ora, se o instituto da incorporação imobiliária é regulamentado e previsto para os condomínios edilícios, pela lógica, também seria aplicável ao condomínio de lotes. E, conforme esclarecido pela Receita na Cosit nº 205, concluiu-se que o incorporador imobiliário que realiza o parcelamento do solo urbano na forma de condomínio de lotes poderá optar pelo RET aplicável às incorporações imobiliárias (RET Incorporação), desde que sejam atendidos os requisitos dos artigos 1º a 4º da Lei nº 10.931/2004, entre eles a necessidade do regime de afetação (artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964). Esse esclarecimento possibilita que os incorporadores de condomínio de lotes optem pelo regime especial de tributação, trazendo segurança jurídica para os referidos incorporadores, além de ser um ponto positivo do ponto de vista tributário para o contribuinte-incorporador.
