Inaplicabilidade do CDC na relação entre condomínio e condôminos
As relações de condômino e condomínio se caracterizam por uma obrigação propter rem, ou seja, trata-se de uma obrigação em razão da coisa (unidade autônoma), regulada pelas normas do Código Civil (CC), portanto inaplicáveis às disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que se caracteriza única e exclusivamente entre a figura do consumidor e fornecedor, definidos diante da compra de um produto ou prestação de um serviço.
No entanto, existem pessoas desavisadas que tentam, equivocadamente, propor demandas ao judiciário contra condomínios, como na cobrança de taxas condominiais, baseadas nas relações de consumo. Por isso, é imperiosa a importância de explanar a matéria. Assim, para as questões que dizem respeito às multas e a outros problemas ocorridos entre o condomínio e os condôminos será aplicado apenas o que está previsto no Código Civil.
A jurisprudência, isto é, o conjunto de decisões dos tribunais, também é unânime ao afirmar que os conceitos de condômino e condomínio não se amoldam aos de consumidor e fornecedor, pois não existe uma relação de consumo, e também não atendem os requisitos mínimos que definem consumidor e fornecedor nos termos do art. 2º e 3º da Lei 8.078/90 do CDC.
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
- 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
- 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Ficará impedido de votar nas assembleias o condômino que estiver inadimplente. O Art. 1335, III, do Código Civil, proíbe expressamente o voto de quem não se encontre em dia com suas obrigações pecuniárias nas assembleias gerais de condomínios. A rigor, a própria participação é alcançada pela proibição.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
…
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Segundo Dr. Pedro Braga advogado especialista na área Condominial e Imobiliária, em relação ao voto do condômino inadimplente, observa-se que há julgados que afirmam expressamente que só podem votar aqueles que estão quites com o pagamento das cotas, a exemplo do abaixo descrito. Depreende-se disso que o parcelamento da dívida da taxa condominial, por ser uma obrigaçãopropter rem, não dá ao condômino o direito ao voto, mesmo que ele esteja com o pagamento do acordo em dia, visto que naquele momento a unidade está inadimplente. Embora o tema não seja totalmente pacífico na jurisprudência cabe ressaltar, nesse sentido, o seguinte julgado:
“1. O art. 1335, III do Código Civil estabelece que os condôminos têm o direito de votar nas Assembleias [sic] e delas participar, estando quite. Isto significa dizer que os condôminos inadimplentes não só não podem participar das Assembleias [sic] como estão fora das decisões nela tomadas. Logo e nos precisos termos do art. 1337 do CC, também para a deliberação de imposição da multa ao condômino que não cumpre com os seus deveres perante o Condomínio, só podem votar aqueles que estão quite com o pagamento das cotas.” […] (TJ-SP – SR: 1209168005 SP, Relator: S. Oscar Feltrin, Data de Julgamento: 26/11/2008, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/12/2008 (grifos nossos).
O Professor Caio Mário da Silva Pereira tem a seguinte definição para condomínio: “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. A cada condômino será atribuída uma parcela, uma fração, ou uma quota ideal, da parte que lhe couber sobre o objeto comum. A necessidade de rateio das despesas das áreas de uso compartilhado é que vincula os proprietários da coisa comum ao pagamento conjunto de despesas como: empregados, limpeza, água e luz, entre outras. O art. 1.336 define o seguinte:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Cabe esclarecer que existe relação de consumo entre condomínio e fornecedor, ou prestador de serviço, quando o síndico, representando o condomínio, adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, sendo perfeitamente aplicáveis as normas do direito consumerista. Nesse caso, conforme recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o condomínio pode se equiparar ao consumidor.
Por fim, na situação de conflitos entre vizinhos, o recomendado ao síndico é verificar a convenção e o regimento interno e, sob a orientação de um Advogado especialista, procurar fazer a mediação para uma resolução amigável. Caso seja necessário buscar a solução do conflito via judicial, a legislação para a fundamentação não está descrita no código de defesa do consumidor (Lei 8.078), mas sim, na legislação específica de condomínio, que abrange o Código Civil (artigos 1.331 a 1.357), e a Lei do Condomínio (Lei 4.591/64). Ademais, sua inaplicabilidade já é pacificada no entendimento dos tribunais, o que torna ineficaz o ingresso de ação com legislação inespecífica.
