Administração de Condomínios

O contrato de “seguro-condomínio” revela-se tema, sem dúvidas, caro à administração do condomínio edilício. Afinal, segundo o Código Civil, é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio responsável por causar a destruição, total ou parcialmente, do prédio (artigo 1346, CC). Sua relevância é acentuada pela realidade de mercado — a qual compreende a possibilidade de aumento da cobertura securitária obrigatória — e pela tendência social de buscar seguros para prevenção ou solidarização de riscos. Nessa perspectiva, revela-se cada vez mais comum a ocorrência de diversos fatos jurídicos naturais, até mais corriqueiros do que o incêndio — como, por exemplo, um vendaval, chuvas intensas —, configurarem um sinistro gerando direito ao capital segurado. Entretanto, ao receber tal montante, não raro surge a dúvida para o síndico e para o conselho fiscal: a quem pertence a indenização? De um lado, afirma-se com tranquilidade que é a partir da quota condominial que se custeia o prêmio do seguro, resposta cujo emprego do valor em benefício de todos os condôminos favoreceria. De outro, inexiste dúvida sobre a composição do condomínio edilício, formada por partes de propriedade comum e outras de propriedade exclusiva, principal característica do instituto, segundo o próprio artigo 1331, CC, bem como consolidada doutrina. Sendo assim, tal argumento seria hábil a assegurar o reparo dos danos à unidade individual. A resposta não se encontra positivada de maneira clarividente na lei, mas a norma regulatória indica o caminho a ser traçado. Neste sentido, a Circular Susep n° 620/2020 prevê que o seguro condomínio: “(…) destinado à edificação ou ao conjunto de edificações, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, destinadas a fins residenciais ou não residenciais”. Ou seja, a própria regra, infralegal, securitária remete ao conceito de condomínio edilício, consagrado expressamente no artigo 1331, CC. Com efeito, importante resgatar as noções da matéria para encontrar uma solução à problemática suscitada. Por meio de concepção basilares relacionadas às disciplinas de direitos reais e dos contratos, conclui-se inexistir qualquer razão dogmática que justifique vedar a destinação do capital segurado para recompor danos à propriedade particular. Segundo distinta perspectiva, determinadas situações tornam essa destinação verdadeiro dever da administração condominial. Há, contudo, inevitável preferência da reparação aos danos causados à propriedade coletiva. Dito em outras palavras, quando a reparação dos danos à propriedade coletiva exigir o emprego de todo o capital segurado efetivamente pago, sem restar qualquer valor capaz de indenizar o proprietário particular, a preferência supracitada opera a integralidade de seus efeitos. De outro lado, caso reconstruam-se as áreas coletivas do edifício, havendo a “sobra” de uma quantia supérflua, o saldo deve ser empregado na indenização dos danos particulares. Enfim, quando só a propriedade individual sofrer prejuízos, surgirá o dever de utilizar a indenização securitária para repará-la. Se não, veja-se. A preferência à indenização dos danos sofridos pela propriedade coletiva justifica-se pelo objetivo de garantir o interesse de todos os condôminos na manutenção do patrimônio comum, os quais, em última análise, contribuíram para o recebimento da indenização securitária. Isso porque o prêmio do seguro só é pago ante o pagamento das taxas condominiais. O emprego do montante indenizatório passa a realizar a mesma função primeira atribuída à cota condominial — a contribuição às despesas comuns (artigo 1336, inciso I, CC). De igual modo, há de se atentar à formação do contrato ora em estudo como fundamento da proposta defendida. Nessa linha, quando o condomínio celebra, por meio do síndico, o negócio securitário, terá dois objetivos claros, simultâneos ou independentes. Ou se busca obedecer a lei ou se pretende atender a vontade dos condôminos, expressa por voto majoritário em assembleia, ou busca se realizar os dois propósitos (afinal, em última análise, a lei pretende atender a coletividade de condôminos, além dos interesses sociais, ao exigir o seguro obrigatório). Logo, sem obrigação legal, nem a concordância da maioria dos condôminos que pretendam aumentar a cobertura mínima e cogente do seguro-condomínio, não há sequer título jurídico que justifique a validade e a eficácia do negócio ora analisado. Indenização securitária Diante das duas hipóteses mencionadas, sustenta-se a primazia do emprego da indenização securitária, paga como efeito jurídico da contratação de seguro-condomínio na recomposição dos danos à propriedade comum do edifício. Afinal, ao contratar o seguro obrigatório, o síndico está cumprindo um dos deveres cujo artigo 1348, CC (inciso IX) impõe. Com efeito, a leitura teleológica do dispositivo legal não deixa dúvida de que todas as obrigações ali impostas referem-se à tutela do bem coletivo dos condôminos antes de se proteger a propriedade individual considerada por si só. Segundo distinto viés, a decisão assemblear voltada à ampliação da cobertura securitária revela-se expressão da autonomia privada coletiva, destinada a resguardar a convivência geral dentro do condomínio edilício, bem como dos espaços físicos onde ela ocorre. Portanto, a recomposição de tais espaços revela-se função primordial cujo seguro contratado deve realizar. Assim, são as citadas noções basilares de direito condominial que orientam duas conclusões sobre o tema estudado, as quais, após desenvolvidas, ora se sintetiza. No entanto, fora dessas hipóteses, permite-se, também, a indenização aos danos à propriedade individual, conforme já se antecipou de forma breve. Mais do que isso, empregar o capital segurado desta maneira revela-se verdadeiro dever imputável aos administradores do condomínio, afirmativa que se justifica no conceito de causa do contrato entendida como função prático-econômica do negócio. Assim, primeiro, há de se apontar a qualificação do seguro-condomínio dentro de um dos tipos contratuais expressamente previstos no Código Civil, a saber: o seguro de danos (artigos 778 a 788, CC). Tendo em vista o entendimento de que a função prático econômica deste contrato típico é a proteção da coisa ou bem segurado contra riscos hábeis a destruir ou diminuir sua utilidade, o negócio específico ora estudado servirá, certamente, para essa finalidade. Logo, deixa de haver dúvida. Se o bem segurado é a totalidade das instalações do condomínio e o perfil funcional do contrato mencionado vincula-se à tutela dos danos que atingiram o objeto do seguro, isto significa a reparação de danos as áreas comuns e particulares. Tal conclusão se

Nos condomínios que possuem hidrômetro único, a tarifa de água deve ser calculada por meio de uma franquia mínima fixa imposta a cada unidade, somada a uma parcela variável exigida apenas quando o consumo real auferido no medidor excedê-la (considerando o valor de todas as unidades). A conclusão é da 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que revisou a tese fixada no Tema 414 dos recursos repetitivos. Isso significa a mudança no método de cálculo da tarifa de água nos condomínios que têm hidrômetro único. O tema é de imenso impacto econômico e social. O resultado acaba por corrigir uma distorção existente na tese anterior do Tema 414, firmada em 2010 e que, na prática, já não era praticada em muitos dos municípios. Isso porque a cobrança da água é feita por faixas de consumo. Há uma tarifa mínima exigida de todos a partir de uma primeira faixa. A praxe é que ela seja de 10 m³. Assim, se a pessoa consome 1 m³ ou 9 m³, paga o mesmo valor mínimo. A partir daí, haverá faixas de consumo pré-fixadas para determinar qual será o valor tarifa. Elas podem variar de acordo com o tipo de imóvel e são definidas pelas agências reguladoras espalhadas pelos estados — ou seja, os valores mudam de local para local. A dificuldade é saber qual será a tarifa quando um condomínio composto por várias unidades independentes tem apenas um hidrômetro. Pela tese fixada pelo STJ em 2010, essa definição deveria partir pelo consumo real aferido nesse hidrômetro.Ou seja, a companhia faz a medição, encaixa o valor em uma das faixas de consumo e envia a conta única. Esse método se mostrou desaconselhável porque condomínios com muitas unidades tendem consumir mais água. Se o consumo real total é alto, a conta é calculada por uma faixa de consumo mais alta, com o encarecimento do valor do metro cúbico. Como concessionárias e condomínios insistiram em discordar sobre esse método, a judialização do tema permaneceu. A tese de 2010 não resolveu, o que levou a 1ª Seção a promover uma revisão e, dessa forma, a alteração. Mais isonomia A nova lógica para cálculo da tarifa é pelo método chamado de consumo real fracionado. Considera-se cada unidade como um usuário do serviço. Assim, divide-se o consumo real aferido no hidrômetro pelo número de unidades habitacionais existentes. O voto do relator, ministro Paulo Sérgio Domingues, explica que esse consumo é dividido em duas parcelas. Uma parcela é fixa, representada pela tarifa mínima. Ela sempre será paga, independentemente do consumo de todas as unidades somadas. A segunda parcela é variável e exigida apenas quando o consumo real auferido pelo medidor único exceder a franquia de consumo de todas as unidades conjuntamente consideradas.A diferença de um método para o outro é bastante relevante. O voto do relator usa uma situação real específica em que um condomínio de 124 unidades de consumo registrou medição de 1.547 m³. Pelo critério anterior, essa medição levaria o condomínio a uma das faixas de consumo mais altas previstas na localidade. A conta final daria aproximadamente R$ 71 mil a serem pagos. Já pelo critério atualizado da 1ª Seção, cada unidade pagaria a tarifa mínima. O excedente poderia levar a conta a faixas mais altas de consumo, mas não tão altas quanto no exemplo anterior. O cálculo, nesse caso, é de que a conta ficaria em cerca de R$ 10 mil. “Não vejo razão para manter a jurisprudência de 2010, que perpetuaria o tratamento anti-isonômico entre condomínios, baseados na existência ou não de medidor individualizado”, disse o relator. A conclusão do voto ainda propõe uma modulação dos efeitos da tese, explicando como ela deve impactar os casos anteriores e em quais situações. Teses aprovadas Aos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e com único hidrômetro é lícita a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação de serviço de saneamento por meio da exigência de uma parcela fixa (tarifa mínima), concebida sob a forma de franquia de consumo devida por cada uma das unidades consumidoras (economia), bem como por meio de uma segunda parcela variável e eventual exigida apenas se o consumo real auferido pelo medidor único do condomínio exceder a franquia de consumo de todas as unidades conjuntamente consideradas. Aos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e único hidrômetro é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação de serviço de saneamento que, utilizando-se apenas do consumo real global, considera o condomínio como uma única unidade de consumo (uma única economia). Aos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro, é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação de serviço de saneamento que, a partir de hibridismo de regras e conceitos, dispense cada unidade de consumo de condomínio da tarifa mínima exigida a título de franquia de consumo. Modulação de resultados: A modulação é proposta diante de três realidades possíveis. Realidade 1: Embora proibido nos termos do Tema 414 do STJ, a prestadora de serviços estava calculando tarifa nos termos ora autorizados pelo método.Modulação: nesse caso não há modulação. Ações levarão à improcedência do pedido do condomínio. Realidade 2: Quando prestadora de serviço estava calculando a tarifa dos condomínios dotados de medidor único apenas pelo consumo real aferido no hidrômetro (método híbrido) em razão de decisão judicial impositiva na ação revisional de tarifa.Modulação: nesse caso, será lícito modificar o método de cálculo da tarifa tão logo o entendimento desse julgamento seja transposto para as ações judiciais em curso, revogando-se eventuais decisões precárias em sentido contrário. Fica vedado que sejam cobrados valores pretéritos por pagamento a menor em razão do modelo híbrido. Realidade 3: Nas situações em que cobrança era feita apenas pelo método do consumo real global (tomando-se como único usuário do serviço). Modulação: A despeito da discrepância de valores, reconhece-se que a dinâmica da evolução jurisprudencial permite afirmar que conduta da concessionária seria, de certa forma, escusável, já que a tese do Tema 414

Morar em um prédio com garagem traz mais praticidade e segurança. Contudo, os condôminos devem respeitar as regras ao usar esse espaço. Caso contrário, o síndico pode enviar uma notificação de uso indevido de garagem em condomínio Todo condomínio possui um conjunto de regras que determina como os moradores devem utilizar a garagem do local. Contudo, é comum condôminos acabarem desrespeitando uma dessas normas em algum momento. Nesses casos, o síndico deve enviar uma notificação de uso indevido da garagem em condomínio. Para que haja uma boa convivência entre os condôminos e também para evitar acidentes, todo o condomínio precisa estabelecer regras claras de uso da garagem. Além disso, é fundamental que essas normas estejam listadas no regimento interno, para que todos os moradores possam ter acesso a elas. É importante também que o condomínio estabeleça penalidades para quem infringir uma dessas regras. Contudo, antes de aplicar, por exemplo, uma multa a um morador, é necessário enviar um documento de advertência para que essa pessoa tenha a chance de mudar de comportamento. Continue lendo este texto para entender como funciona a notificação de uso indevido de garagem em condomínio e para saber quais são as principais regras de uso da garagem. O que é notificação de uso indevido de garagem de condomínio? A notificação de uso indevido de garagem de condomínio é uma advertência que o síndico deve enviar ao condômino que infringiu alguma regra de uso da garagem, que conste nas normas do empreendimento e/ou no regulamento interno. Geralmente, essa notificação por escrito é enviada para que o morador entenda que o comportamento que ele teve na garagem não está de acordo com as regras do condomínio e, portanto, não pode ser repetido. Além disso, nesse documento, deve estar explícito que se essa infração for cometida novamente, o condomínio pode aplicar penalidades, como uma multa, por exemplo. Como redigir a notificação de uso indevido de garagem de condomínio? Na hora de redigir a notificação de uso indevido de garagem, o síndico precisa descrever a infração cometida e apontar qual norma do regimento interno do condomínio foi desrespeitada pelo morador em questão. Conforme o modelo abaixo, do SíndicoNet: Além disso, é importante que o síndico mostre que tem provas de que a infração realmente ocorreu, que podem ser imagens do circuito interno de segurança, o testemunho de um outro morador ou funcionário, além de fotos que mostrem o desrespeito às regras. Também é fundamental que essa notificação seja assinada pelo síndico ou pela pessoa responsável pela administração do condomínio. Os dados que não podem faltar nesse tipo de documento são: Como orientar os moradores sobre o uso garagem em condomínio Para você não precisar notificar os moradores, temos um modelo de comunicado com 10 mandamentos do uso correto da garagem com orientações que ajudam a evitar infrações de alguma norma do regimento interno. Para garantir o uso adequado e justo desses espaços, a utilização desses informativos é uma estratégia de comunicação fundamental. Esses materiais não apenas esclarecem as regras e diretrizes para estacionamento, mas também desempenham um papel crucial na prevenção de conflitos entre os condôminos. Quais são as regras para o uso de garagem? Cada condomínio pode estabelecer as suas próprias regras de uso da garagem. Contudo, é importante que essas normas consigam promover uma convivência segura e harmoniosa entre os moradores que fazem uso desse espaço. Algumas das normas mais comuns de uso de garagem em condomínio são: Além disso, é fundamental que o condomínio estabeleça um limite máximo de velocidade para o tráfego na garagem. Dessa forma, será possível deixar esse local mais seguro. Quando aplicar a notificação de uso indevido de garagem em condomínio? O condômino deve ser notificado o mais breve possível após infringir alguma norma do regimento interno do condomínio. Dessa forma, ele saberá que o comportamento dele não condiz com as regras do local e que não poderá mais agir dessa forma. A notificação pode ser entregue ao condômino por algum funcionário do condomínio ou até mesmo pelo síndico. Nesse caso, é importante pedir para que o morador assine um comprovante de recebimento. Dessa forma, será possível provar que ele foi devidamente notificado acerca da infração cometida. Como funciona o processo de aluguel de vagas de garagem? De acordo com o Código Civil, existem três tipos de vagas de condomínio, são elas: Segundo a legislação vigente, as vagas autônomas podem ser alugadas e até vendidas separadamente da unidade, desde que a convenção do condomínio autorize essas ações. As vagas vinculadas não podem ser vendidas separadamente da unidade. Contudo, elas podem ser alugadas temporariamente, caso as regras do condomínio autorizem esse tipo de transação. Já as vagas que fazem parte da área comum não podem ser nem vendidas nem alugadas, visto que o condomínio é responsável pela administração desses espaços. Se algum condômino quiser alugar a vaga de garagem da sua unidade, será necessário verificar se a convenção do condomínio permite essa ação. Caso seja permitido, é importante pedir para o morador fazer um contrato de locação desse espaço, que deve conter os seguintes pontos: Dessa forma, o condômino não terá que responder por alguma infração cometida pela pessoa que alugou a vaga da unidade dele, já que ele terá um documento comprovando a locação do espaço. Como garantir uma boa convivência na garagem? Para garantir uma convivência harmoniosa na garagem do condomínio, é essencial estabelecer regras claras e comunicá-las de maneira eficaz a todos os moradores. Respeitar as vagas destinadas, manter a organização e evitar barulhos excessivos são práticas importantes. Cumprir os limites de velocidade, estar atento ao abrir e fechar portões e prestar atenção às normas específicas contribuem para um ambiente seguro. A priorização da segurança, a comunicação de problemas à administração e a resolução amigável de conflitos também são fundamentais. Ao promover o respeito mútuo e a colaboração entre os condôminos, é possível criar um espaço agradável e tranquilo na garagem. Morar em um condomínio com garagem é muito bom, já que não é preciso deixar o carro na rua onde ele corre risco de ser furtado ou