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O ser humano é litigioso, e a vida condominial, ante a aglomeração inerente, revela de forma exemplar essa característica. Nesse sentido, a resolução adequada dos conflitos condominiais é medida essencial para a qualidade de vida no lar, onde se busca refúgio e paz. E, a jurisdição estatal, desde muito, não se mostra como sendo a via adequada para resolução eficaz dos litígios condominiais, de amplo espectro de especificidades. Nessa linha, lucidamente as convenções condominiais, de forma crescente e progressiva, vêm prevendo que litígios surgidos deverão ser dirimidos na via arbitral, em substituição ao Poder Judiciário. Dentro desse cenário, tem-se o célebre julgado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1733685/SP) datado de 06/11/2018, de relatoria do ministro Raul Araújo, tendo como voto vencedor o do ministro Moura Ribeiro. Tratou-se de ação inibitória de obrigação de não fazer movida por condômino em face do condomínio, com o objetivo de impugnar determinação de manutenção de fachada na forma original. O STJ debateu sobre a validade da cláusula compromissória inserida na convenção de condomínio, notadamente em relação ao condômino que a ela não aderiu quando da Escritura Pública de Compra e Venda de sua unidade residencial adquirida posteriormente à inserção. Cabe frisar que, os artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil, estabelecem que a convenção subscrita por, no mínimo, 2/3 dos titulares das frações ideais é obrigatória para todos os condôminos. Aliás, com base nesta natureza estatutária da convenção que foi editada a Súmula nº 260: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. E, assim, restou emblematicamente exposto no voto condutor: “a matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino”. Deste modo, mesmo aqueles que não figuraram como anuentes da convenção por ocasião da instituição do condomínio, ficam subordinados ao que nela ficou estabelecido, ou seja, estabelecida na convenção a cláusula compromissória arbitral, seus efeitos são, necessariamente, estendidos a todos condôminos, sejam atuais ou futuros. Frise-se que, há ampla possibilidade de consultar o seu teor antes de adquirir unidade imobiliária. A mencionada decisão mostrou-se um marco não apenas para a arbitragem, mas também para as relações jurídicas condominiais, reforçando a validade e oponibilidade da convenção de condomínio. Destaque-se que, foi aprovado no Conselho Federal da OAB o enunciado nº 35, cujo teor prevê similarmente que: “A convenção arbitral incluída na convenção de condomínio é válida e eficaz também em relação aos futuros condôminos adquirentes”. E, caminha alinhada a recentíssima jurisprudência pátria: “CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. VALIDADE. COMPETÊNCIA EXCLUSIVA DO JUÍZO ARBITRAL. (…) A par de alegar em sede de contrarrazões que a convenção do condomínio não prevaleceria diante do fato de não residir mais no local, tem-se que a causa de pedir da lide é o impedimento da mudança com a retirada dos pertences justamente em razão de estipulação no regimento de quitação das taxas, de modo que não há como afastar as estipulações quando a matéria discutida é sobre a relação condominial estabelecida entre as partes”. (TJ-GO 52517198920208090012, relator: ROZANA FERNANDES CAMAPUM, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 17/11/2021).“A cláusula compromissória inserida na convenção do condomínio, instrumento este que possui natureza institucional normativa, possui força vinculante em relação a qualquer pessoa, condômino ou ocupante, que faça uso das unidades autônomas componentes do condomínio”. (TJ-GO – PROCESSO 04434473720138090051 GOIÂNIA, relator: desembargador (a). DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Data de Julgamento: 18/03/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 18/3/2021). Excepciona-se, apenas, como não poderia deixar de ser, ante a ausência de poder coercitivo do árbitro, o tratamento na via arbitral de execuções, como é o caso das execuções de título extrajudicial tendo como base débitos de cotas condominiais: “Execução de título extrajudicial. Taxas condominiais. Competência da Corte de Arbitragem. Afastada. A existência de cláusula compromissória, no presente caso, não constitui óbice ao ajuizamento de execução de título extrajudicial, porquanto a Lei nº 9.307/96 não conferiu à arbitragem os poderes coercitivos que são próprios do processo de execução”. (TJ-GO 53656314420208090051, relator: REINALDO ALVES FERREIRA — (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/05/2022). Nesse contexto evolutivo, adveio do legislativo o Projeto de Lei (PL) nº 4.081/2021, de autoria do deputado federal Kim Kataguiri, proposto no dia 18/11/2021, que estabelece, com o fim de dar ainda mais segurança jurídica ao tema, que as convenções de condomínios de edifícios poderão prever a solução de conflitos por meio de arbitragem. O PL foi recebido pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, no dia 6/2/2022. LEIA TAMBÉM O artigo 1.334 do Código Civil passaria a viger acrescido do seguinte inciso VI: “cláusula compromissória de arbitragem para a resolução de conflitos de vizinhança”. E, o artigo 4º da Lei 9.307/1996 (Lei da Arbitragem) passaria a viger acrescido do seguinte parágrafo 5º: “A cláusula compromissória pode ser estipulada na convenção dos condomínios edilícios, vinculando todos os condôminos e titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, inclusive os que passaram a ter a posse ou detenção sobre uma das unidades em data posterior à estipulação da cláusula compromissória na convenção do condomínio edilício”. Felizmente, floresce substancial jurisprudência apta a dar segurança jurídica ao tema posto, possibilitando a efetivação adequada dos conflitos condominiais via jurisdição privada, aliada ao pertinente Projeto de Lei nº 4.081/2021, ao qual ainda não foi dada a devida celeridade de tramitação proporcional à relevância e extremado reflexo social da matéria. Aprovação breve é medida que se impõe. Gabriel de Britto Silva é advogado do escritório RBLR Advogados e especializado em Direito Imobiliário. Fonte: Revista Consultor Jurídico

Uma preocupação que atinge parcela relevante das famílias brasileiras é como ocorrerá a transferência do patrimônio dos pais aos filhos, seja no sentido de atender as vontades e desejos dos genitores, seja pela carga tributária existente no momento da transmissão. Como alternativa à transmissão causa mortis, não é raro se deparar com situações onde o genitor realize a transferência, ainda em vida, aos seus herdeiros, de parcela de seu patrimônio, como modo a suprir algumas necessidades destes, ou mesmo de forma a organizar a sua sucessão, dentre elas, suporte financeiro, destinação de bens específicos a cada um dos herdeiros visando a evitar o condomínio, por exemplo, ou mesmo, a doação de participações societárias com reserva de usufruto vitalício na figura do doador, no âmbito de um planejamento sucessório, o que pode ser feito como antecipação da parcela legítima do patrimônio e que deverá ser levada à colação no momento do falecimento. Via de regra, essa transferência de pais para filhos ocorre a título gratuito, sendo considerada, portanto uma doação. Neste sentido, os bens doados aos filhos podem ocorrer de duas formas distintas: 1) Doação proveniente da parcela disponível do patrimônio [1]; ou 2) Doação a título de antecipação de legítima. A parcela disponível se trata do montante do patrimônio que uma pessoa pode dispor livremente, isto é, transferir em vida, ou determinar a destinação pós falecimento para qualquer pessoa que deseje, desde que respeitada a parcela que deverá ser destinada obrigatoriamente aos seus herdeiros necessários [2], denominada parcela legítima. Isso porque a legislação brasileira determina que pelo menos metade dos bens sejam destinados aos herdeiros necessários (legítima), que, como regra geral, deverá seguir a ordem de vocação hereditária determinada em lei, de forma excludente, descendentes, cônjuge sobrevivente e ascendentes [3]. À luz da legislação, e visando conceder tratamentos idênticos aos herdeiros, é comum que ocorram doações a título de antecipação de legítima. Isso permite que, no momento do falecimento, todos os bens que foram doados em vida aos herdeiros sob tal condição, deverão ser trazidos à composição do monte-mor do falecido, para que sejam descontados respectivos valores do montante da parcela legítima a ser recebida por cada um dos herdeiros necessários no momento da realização da partilha. O procedimento de apresentar os bens recebidos como antecipação de legítima é chamado de “colação”. “Artigo 2.002. Os descendentes que concorrerem à sucessão do ascendente comum são obrigados, para igualar as legítimas, a conferir o valor das doações que dele em vida receberam, sob pena de sonegação.Parágrafo único. Para cálculo da legítima, o valor dos bens conferidos será computado na parte indisponível, sem aumentar a disponível.” A principal intenção da colação é, de fato, conceder uma equidade na partilha dos bens aos herdeiros, nos termos do artigo 2.003 do Código Civil, porém, a depender do cenário fático, tal equidade pode não existir. Neste sentido, o Código Civil, prevê que “O valor de colação dos bens doados será aquele, certo ou estimativo, que lhes atribuir o ato de liberalidade” [4], ou seja, no momento da colação deve-se considerar o valor na data da doação, seja esta realizada um mês antes do falecimento, ou há 20 anos. LEIA TAMBÉM: Descarte correto de lixo eletrônico nos condomínios Descarte correto de lixo eletrônico nos condomínios Porém, em sentido oposto, o atual Código de Processo Civil [5] (CPC) traz a previsão de que os bens sejam trazidos à colação pelo valor detido na época da abertura da sucessão. As formas de apuração do valor dos bens trazidos à colação indicadas nos dois dispositivos legais podem significar uma grande diferença no cálculo da partilha. É nítido o conflito de previsões entre o Código Civil e o CPC, e a grande diferença que eles causam na apuração da partilha. Assim, se torna necessário recorrer ao §1º do artigo 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro [6] (LINDB), o qual estabelece que a lei posterior revoga a anterior quando ambas possuem previsão incompatível: “Artigo 2º Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.§1º A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.§2º A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.§3º Salvo disposição em contrário, a lei revogada não se restaura por ter a lei revogadora perdido a vigência.” Desta forma, a previsão a ser considerada é a do CPC, uma vez que se trata de lei posterior ao Código Civil [7]. Ao consultar a jurisprudência sobre o tema, é de grande importância se verificar a data da abertura do inventário do referido caso, uma vez que a depender da data de abertura da sucessão, um mesmo bem pode ter dois valores diferentes quando levado a colação, conforme visto acima. Ainda, é possível identificar na jurisprudência alguns pontos adicionais, que não são observados na leitura fria e simples da lei. Seguindo o disposto na Lindb, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) apresenta entendimento no sentido de que o valor da colação de bens deve estar atrelado ao critério de direito intertemporal, que deve definir qual a regra jurídica aplicável [8]. “5- Na hipótese, tendo o autor da herança falecido antes da entrada em vigor do CC/2002, aplica-se a regra do artigo 1.014, parágrafo único, do CPC/73, devendo a colação se dê pelo valor do bem ao tempo da abertura da sucessão [9].“ O mesmo tribunal também apresenta decisões com entendimento que no período pós Código Civil e anterior ao CPC, seria necessário realizar a correção monetária sobre o valor da doação até o momento de abertura da partilha, senão vejamos: “1) Tendo sido aberta a sucessão na vigência do Código Civil de 2002, deve-se observar o critério estabelecido no artigo 2.004 do referido diploma, que modificou o artigo 1.014, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 1973, pois a contradição presente nos diplomas legais, quanto ao valor dos bens doados a serem trazidos à colação, deve ser solucionada com observância do princípio de direito intertemporal tempus regit actum.2) O valor de colação dos bens

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu que a aquisição de metade do imóvel não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana. Segundo o colegiado, o fato de os moradores, autores do pedido, já terem a metade da propriedade não atrai a vedação do artigo 1.240 do Código Civil (CC), que impõe como condição não possuir outro imóvel urbano ou rural. Com base nesse entendimento, a turma deu provimento ao recurso especial de um casal que ajuizou ação de usucapião urbana, alegando estar há mais de cinco anos na posse mansa e pacífica de um apartamento situado no Rio de Janeiro, além de preencher todos os outros requisitos do artigo 1.240 do Código Civil. Julgada improcedente a ação, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) negou provimento à apelação do casal, sob o entendimento de que os recorrentes não cumpriram um dos requisitos para a aquisição da propriedade com fundamento na usucapião constitucional, qual seja, não possuir outro imóvel urbano, uma vez que eles seriam proprietários da outra metade do imóvel que pretendiam usucapir. Ao STJ, o casal alegou que reside no apartamento, como se fosse dono, desde 1984, após a falência da imobiliária responsável pelo aluguel. Os recorrentes sustentaram, ainda, que arremataram a metade do imóvel há mais de 35 anos e, desde então, exercem com exclusividade a posse para fins de moradia. O relator do recurso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, observou que, de acordo com a doutrina, os constituintes instituíram a usucapião especial urbana para contemplar as pessoas sem moradia própria, daí a exigência de que o autor do pedido não seja proprietário de outro imóvel. LEIA TAMBÉM: Profissionais de atividades físicas agora deverão ser contratados pela administração do condomínio Construtora deve suspender cobrança de parcelas após atraso na entrega de imóvel Condomínio de Curitiba é exemplo de consumo consciente e sustentabilidade “Sob essa perspectiva, o fato de os recorrentes serem proprietários da metade ideal do imóvel que pretendem usucapir não parece constituir o impedimento de que trata o artigo 1.240 do Código Civil, pois não possuem moradia própria, já que, eventualmente, teriam que remunerar o coproprietário para usufruir com exclusividade do bem”, afirmou. O magistrado destacou que a jurisprudência do STJ admite a usucapião de bem em condomínio, desde que o condômino exerça a posse com exclusividade. Esse entendimento, acrescentou, pode ser aplicado ao caso dos autos, pois os recorrentes agiram como donos exclusivos: adquiriram metade do imóvel e pagaram todas as taxas e tributos incidentes sobre ele, além de realizarem benfeitorias. “Tendo os recorrentes (i) permanecido no imóvel durante ao menos 30 anos, de 1984 até 2003, data da propositura da ação, sem contrato de locação regular, (ii) sem ter pagado alugueres, (iii) tendo realizado benfeitorias, (iv) tendo se tornado proprietários da metade do apartamento, (v) adimplido com todas as taxas e tributos, inclusive taxas extraordinárias de condomínio, não há como afastar a hipótese de transmudação da posse, que passou a ser exercida com animus domini”, concluiu o magistrado ao dar provimento ao recurso especial. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.909.276 Fonte: Conjur