Assessoria 

O seguro é uma obrigatoriedade estipulada por lei, os artigos 1.346 e 1348, IX, do Código Civil e o artigo 13 da Lei 4591/64 dispõe que: Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Já o artigo 1.348 – IX diz claramente que compete ao síndico: IX – realizar o seguro da edificação. E a Lei 4.591/64 artigo 13 Dispõe que: Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade. Como podemos observar cabe ao síndico realizar a contratação do seguro, e o que observar durante a contração? Desde julho de 2011, o seguro obrigatório de condomínio é oferecido em duas modalidades de coberturas básicas: Simples e Ampla, que poderão ser complementadas com garantias adicionais. A inclusão de mais opções para os condomínios segue critérios determinados pela Resolução nº 218, de 06 de dezembro de 2010, do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP). No entanto o síndico deve estar atento e procurar assessoria de um corretor de seguros no momento da contratação, pois, só um profissional tem condições de avaliar as reais necessidades do condomínio e o valor correto do imóvel, pois além da cobertura básica deve se verificar as garantias adicionais para outros riscos que podem atingir e causar danos a áreas comuns do condomínio e também a seus empregados. Desta forma cabe esclarecer que na hipótese da quantia contratada ficar inferior à indenização dos prejuízos causados por um determinado acidente, a diferença terá que ser arcada pelo síndico diante é claro da comprovação da sua responsabilidade civil, seja por ação ou omissão. Por isso, é fundamental a revisão de valores e de coberturas a cada renovação. Doani Batistussi Síndica Profissional ressalta que, dependendo da cobertura básica contratada – simples ou ampla, o seguro poderá garantir, de forma adicional, perdas e danos materiais decorrentes de outros eventos não previstos na cobertura básica escolhida, tais como: desmoronamento; impossibilidade de remoção ou proteção dos salvados por motivos de força maior; e deterioração dos bens guardados em ambientes refrigerados, resultante de paralisação do aparelhamento de refrigeração, por efeito dos riscos cobertos e ocorridos dentro da área do estabelecimento segurado. Independentemente da modalidade de cobertura básica contratada, o seguro condomínio cobre, ainda, despesas com providências tomadas para o combate ao fogo; salvamento; proteção dos bens segurados; e desentulho do local. Aqui cabe destacar a diferença da cobertura em relação e a responsabilidade civil do condomínio e a responsabilidade civil do síndico. A responsabilidade civil do condomínio: reembolso de quantias pagas para indenizar danos corporais ou materiais de responsabilidade do condomínio, causados a condôminos ou visitantes. Essa cobertura garante prejuízos que passam a ser de responsabilidade do condomínio, como objetos atirados por alguém não identificado ou que caem da janela ou da varanda de algum apartamento. Inclui, também, indenização a vítimas de acidentes em piscinas, saunas, quadras esportivas, elevadores etc. O condomínio também é responsável por acidentes que causam prejuízo a um condômino, mesmo que o evento não esteja segurado. Por exemplo, uma descarga elétrica que se estende a computadores e demais aparelhos ligados à rede de energia. A princípio, a garantia do seguro condomínio não inclui equipamentos pessoais do condômino. Mas, se um raio atingir o prédio e o para-raios não absorver a descarga devidamente por estar mal instalado, o condomínio deve indenizar as unidades pelos prejuízos individuais. Nesse caso, a cobertura de responsabilidade civil do condomínio deve ser acionada. Responsabilidade civil do síndico: Reembolso de indenizações pagas a danos involuntários, corporais e materiais, causados a outras pessoas, devido à má administração ou negligência não intencional do síndico. É contratado pelo condomínio para proteger a pessoa que ocupa o cargo, muito exposta a multas e punições judiciais. Em relação a cobertura ampla podemos destacar que, deve acrescentar as garantias de indenização de prejuízos causados ao veículo e colisão – esta apenas quando um funcionário credenciado pelo condomínio estiver manobrando o carro, ou seja, exige a existência de um manobrista contratado do condomínio. Cabe ressaltar que a convenção do condomínio, pode conter ressalvas quanto à responsabilidade em relação aos veículos que se encontram em suas dependências, desde que não contrariem a legislação. A não ser nessas condições, o condomínio não é responsável por danos decorrentes de roubos, furtos, colisões ou vandalismo nos veículos que estão nas suas dependências. É importante lembrar que é possível contratar um seguro para garantir esses tipos de prejuízos. Só dessa forma o síndico é obrigado a acionar o seguro, que fará a indenização de acordo com a quantia contratada. E ainda há diversos outras coberturas adicionais tais como: Danos elétricos; Vendaval e impacto de veículos; Quebra de vidros e anúncios luminosos; Roubo ou furto de bens; De vida para os funcionários garantindo a indenização para morte natural, acidental e invalidez este obrigatório desde 2001; Alagamento e descarga de água de chuveiros automáticos (sprinklers); Desmoronamento; Portões; Responsabilidade civil da guarda de veículos etc. Por fim, cabe ressaltar que o síndico antes da contratação do seguro, deve fazer uma leitura minuciosa do contrato, principalmente nos itens não cobertos pela seguradora, pois existem inúmeros casos de negativa de ressarcimento por parte das seguradoras.

Motivada pelo aumento das solicitações que tenho recebido nos últimos tempos de como destituir síndicos profissionais, que não estão sendo “nada profissionais” por não entregarem o trabalho esperado pelos condôminos, é que resolvi escrever esse texto, para orientar os condôminos no momento da eleição, que ocorre normalmente a cada dois anos. Devido à falta de tempo para se dedicar à gestão, ao aumento da complexidade das obrigações legais e, ainda, ao crescimento das exigências dos moradores, há cada vez menos condôminos interessados em assumir como síndicos, abrindo assim muitas oportunidades para os síndicos profissionais. Uma atividade importante que poderá auxiliar os condomínios a terem seus patrimônios valorizados, com manutenções bem realizadas, equilíbrio financeiro, transparência das informações, segurança e ambiente harmonioso, sendo um campo de trabalho para muitos profissionais. Infelizmente, esta opção está sendo utilizada, em alguns casos, por pessoas não bem intencionadas, que visam apenas ao lucro, incentivadas por cursos de baixa qualidade, que possuem como atrativo apenas a promessa de ganho fácil de dinheiro, sem colocar como objetivo a qualificação da gestão e sem enfatizar a grande responsabilidade que o profissional assume, além da expectativa elevada que é esperada pelos condôminos ao eleger um síndico intitulado “profissional”. Fazem uma concorrência desleal nas assembleias de eleição, colocando seus preços abaixo do que seria possível para entregar um trabalho de qualidade. Essas pessoas estão denegrindo a atividade, prejudicando o futuro de muitos síndicos profissionais, capacitados, competentes, éticos, íntegros, e que deixam de vencer a eleição. Depois de algum tempo, os condôminos começam a ter as suas expectativas frustradas, percebem ações estranhas que o síndico profissional tem adotado como: contratação de empresa terceirizada, sem a aprovação, sendo que, em alguns casos, a empresa possui ligação com o próprio síndico; as manutenções são realizadas com valores acima do mercado e, mesmo as com valores elevados, não são levadas para aprovação em assembleia. Outra questão que traz bastante reclamação é o fato de o síndico eleito, e que é síndico de muitos condomínios ao mesmo tempo, não aparecer , enviando em alguns casos um “preposto”, que é totalmente desconhecido dos condôminos, sendo, na maioria das vezes, menos preparado que o síndico profissional eleito. Os condôminos ficam insatisfeitos, pois não foram informados na assembleia de eleição que seriam atendidos no dia a dia pelo preposto. Uma das consequências para esse desapontamento pode ser a destituição do síndico profissional ou a espera da eleição com a volta de um síndico morador, que, mesmo sem tempo e conhecimento, assume a gestão, colocando em xeque o futuro do patrimônio de todos os condôminos. Para evitar arrependimento, é necessário buscar conhecer o candidato a síndico profissional. Não basta que ele somente apresente certificados de cursos realizados, mas é necessário mostrar, comprovar trabalhos entregues. Essas informações precisam ser verificadas antes que ele seja considerado candidato. Deve-se buscar informações diretamente nos condomínios em que o candidato já exerce a atividade, para que seja possível comprovar, por meio de dados, os resultados positivos do antes e do depois que ele assumiu a gestão do condomínio verificado. Deve-se dar atenção também às licitações, que devem ser realizadas sempre com a participação de comissão de condôminos, bem como às contas bancárias, que devem ser sempre movimentadas com algum membro do conselho ou subsíndico. Verificar, ainda, quantas vezes na semana o síndico visita o condomínio, quantas horas ele permanece, quantas vezes ele se reúne com os conselheiros, se realiza pesquisa periódica com os moradores e qual o tempo que ele demora para responder às demandas dos moradores. Ele deve demonstrar seu comprometimento, principalmente em assembleias organizadas, em que demonstra os resultados, por meio de dados e gráficos, transmitindo segurança aos condôminos. Além do currículo, é recomendado que seja feito um levantamento cadastral completo do candidato, em todos os órgãos nas esferas federal, estadual, municipal e também em cartórios de protesto, tribunais de justiça, Reclame Aqui e Procon. Quando o candidato a síndico profissional for iniciante, além do levantamento cadastral, ele deverá deixar bem claro em sua apresentação quais serão as suas propostas para o condomínio, que deverão incluir as já mencionadas no texto. Trazer resultados positivos e valorização patrimonial será decisivo para o seu sucesso. Hoje, ter uma administração de condomínios de qualidade, transparente, com quota condominial mensal adequada, que proporcione um ambiente harmonioso e seguro aos moradores, exige dedicação de tempo e sobre tudo capacitação do síndico, seja ele morador ou profissional, em função do aumento constante das obrigações legais e das exigências dos moradores. Mesmo que o síndico busque dividir as responsabilidades com uma boa administradora é mandatório que ele tenha conhecimento para poder decidir com propriedade e independência. Outra ação que pode contribuir para aumentar a qualidade e a transparência da gestão é a contratação de uma auditoria preventiva mensal, com o acompanhamento dos conselheiros e de uma comissão de condôminos para que haja total independência. Essa atitude se justifica pela falta de tempo e de conhecimento dos conselheiros em analisar as pastas de prestação de contas. Enfim, para melhor atender a todas essas questões, o síndico profissional, capacitado, ético e integro é uma opção válida que traz tranquilidade a todos os condôminos, contudo é preciso identificá-lo para evitar um pesadelo. Profª ROSELY SCHWARTZ Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato de transmissão ao vivo e dos Cursos 100% online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios / CRA-SP)

ESPECIALISTA ABORDA O ALTO REAJUSTE E PROPÕE SUBSTITUIÇÃO DO IGPM NO CONTRATO DE LOCAÇÃO , INCLUSIVE PARA OS CONTRATOS JÁ VIGENTES. O IGP-M, que é um índice padrão utilizado no mercado imobiliário, possui três componentes e 60% da sua composição é a inflação ao produtor na porta da fábrica (IPA). E com a alta do dólar, os preços do insumo ao produtor subiu, e o índice consequentemente. O contrato de aluguel precisa necessariamente ser reajustado? A lei do inquilino garante ao proprietário o direito de reajustar anualmente a locação (art. 18), mas não estabelece um índice específico, tão-apenas que seja um acordo entre as partes, podendo o locador renunciar a esse direito e não reajustar. O contrato pode ser reajustado em menos de um ano? Não. A Lei 10192/2001 veda o reajuste em prazo inferior a um ano, sendo considerada nula. E se houver deflação? Faculta-se a inserção de ressalva no contrato que desconsidere a deflação para fins de cálculo do reajuste. No caso de omissão no contrato, a deflação no índice pactuado entre as partes irá aproveitar ao locatário. Posso utilizar outro índice de reajuste de aluguel que não seja o IGPM? O contrato pode utilizaro IGP-M, que é o Índice Geral de Preços do Mercado (registro superou a alta aos 23%) e é o padrão no mercado imobiliário, mas a lei não determina que seja usado um índice específico, sendo possível utilizar um outro, como por exemplo, o IPCA, que é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (registro por volta de 5%). O que é possível fazer diante do aumento do aluguel pelo alto reajuste? Lembrando que sempre é preferível conversar antes de judicializar, é possível ir à justiça e questionar a aplicação do reajuste pelo IGP-M que em 2020 variou muito acima de outros que medem a inflação, requerendo a substituição deste índice com lastro nas dificuldades decorrentes da pandemia tendo em vista a necessidade de reequilíbrio das relações contratuais. E o juiz tem o poder de corrigir essa manifesta desproporção entre o quanto pactuado inicialmente e a prestação reajustada que esteja originada em situação imprevisível como decorrência do art. 317 do código civil, além do quê o locatário não responde por caso fortuito e força maior se dele não se responsabilizou expressamente, sendo a pandemia uma hipótese de caso fortuito e força maior. Também é possível reduzir o preço do aluguel? Sim, com base em fundamentação jurídica similar, conforme já tratei em artigo anterior: https://www.lobaoadvogados.com.br/2020/09/25/pandemia-e-locacoes-como-ficam-os-alugueres/ mesmo se no contrato houver renúncia ao direito de revisão do valor dos alugueis durante o prazo de vigência do contrato de locação, pois nesse caso estamos tratando da alteração da base objetiva do contrato pelas circunstâncias epidemiológicas. A ação revisional é um direito só do locatário? Não. A ação revisional pode ser ajuizada a cada 3 anos, tanto pelo Locador como pelo locatário, caso entendam que o valor praticado está abaixo ou acima do valor de mercado. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? O locatário tem o dever de devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou, salvo o desgaste natural do uso, e no caso de danos ao imóvel deve comunicar ao locador assim que se der conta do defeito ou dano no imóvel, cabendo a ele cobrir os gastos com manutenção, portanto. Por outro lado, o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado que sirva ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, há que se observar se o dano é anterior ao contrato de locação, por exemplo quando se aluga um imóvel que estava bastante tempo fechado, apenas se notando o defeito no uso, caso em que o locador não entregou o imóvel em perfeito estado e caberá a ele arcar com a despesa. Há de se considerar ainda a possibilidade do condomínio ser responsável ou a própria construtora, a depender do vício. O locador não quer me mostrar as taxas condominiais: ele pode fazer isso? O locador é obrigado por lei a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, até porque cabe a ele pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e não ao locatário, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Quais são as despesas de condomínio que devem continuar sendo pagas pelo locador mesmo após a locação? As despesas extraordinárias, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício como (i) obras de reformas ou acréscimos à estrutura integral do imóvel, (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (iv) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação, (v) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, (vi) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e (vii) constituição de fundo de reserva. Salvo nos casos em que a locação é de shopping center, em que a maioria de tais despesas não poderão ser cobradas do locatário. O que são luvas no contrato de locação de imóvel não residencial? É um valor que o locatário paga ao locador a título de preferência. Ocorre também nas locações em shoppings de forma bem similar à “resperata”, com a distinção que no shopping há toda uma estrutura pronta diferentemente do que ocorre nas locações fora desse tipo de empreendimento. É permitida a cobrança de luvas quando do início do contrato, mas é vedada quando da sua renovação tendo em vista que a lei do inquilino declara nula qualquer cláusula de contrato que imponha uma obrigação pecuniária para a renovação do contrato de aluguel não residencial. A quem cabe o pagamento do IPTU? Ao proprietário, desde que não esteja estabelecido no contrato que caberá ao locatário tal pagamento. Como funciona

Todo segmento tem algum tipo de assunto considerado uma espécie de tabu, que tende a jamais ser esmiuçado ou, por vezes, nem mesmo levantado por quem nele atua. No segmento condominial, não é diferente. Neste setor, um dos temas justamente tidos como tabus refere-se à corrupção. Falar publicamente sobre este assunto não é algo comum, até mesmo em razão de haver um grande receio de uma possível retaliação por parte das poderosas empresas que atuam neste mercado. Contudo, temos que ter coragem de tornar público algo tão maligno ao setor condominial. Apenas assim, batendo de frente com o problema, conseguiremos confrontá-lo e até mesmo eliminá-lo. Porém, antes de expor mais detalhadamente o assunto, é preciso destacar que não se deve generalizar. Afinal, a evolução da profissionalização do segmento condominial brasileiro é de trazer um orgulho imenso a todos que se dedicam a esse tipo de trabalho e atuação. Aos poucos e com muito esforço, esse caminho de evolução percorrido fará com que esse segmento, tão importante para a sociedade brasileira, seja colocado em seu devido lugar. Mas, adentrando ao tema do artigo, assim como existe em diversos segmentos e que assombra o nosso país, a corrupção presente no dia a dia do mundo condominial se utiliza da mesma estratégia usada pelas organizações para camuflar a imoralidade, qual seja a troca da “embalagem” e, dessa forma, facilitar as pessoas que a praticam a se enganarem. Veja, trata-se de uma mera ilusão. Síndicos e Gestores não devem se enganar. Receber “comissão” da administradora, da empresa terceirizada ou do fornecedor de algum tipo de serviço, qualquer que seja ele, deve ser configurado como suborno. Quem atua como Síndico ou como Gestor Condominial deve se ater ao fato de que sua obrigação é sempre fazer o melhor para o condomínio e toda vantagem oferecida por um prestador de serviço deve ser revertida à coletividade. O Síndico ou Gestor não pode e não deve ter nenhum benefício próprio por meio de nenhuma relação com fornecedores do condomínio. Mesmo que não configure ilicitude, certamente essa é uma ação antiética. Síndicos / Fornecedores de serviços No universo condominial, pode-se observar que a maioria dos Síndicos e Gestores são honestos e exercem esta função por ideal, colaborando assim com a sociedade em geral. Contudo, no quesito prestadores de serviços e fornecedores não se pode afirmar o mesmo, uma vez que, infelizmente, em nosso país existe uma cultura instaurada de que algumas práticas antiéticas são consideradas normais. O mais curioso desse aspecto é saber que grande parte das empresas que praticam essa imoralidade são aquelas que até pouco tempo atrás, por receio da mudança no segmento, eram contra a profissionalização da função de Síndico. Atualmente, porém, criam programas específicos e buscam proximidade com Síndicos profissionais, usufruindo das tais comissões como a “cereja do bolo”. Aos que atuam nesse segmento, vale o alerta: não devemos apenas recusar essas “parcerias”, como também temos o dever ético de não trabalhar com essas empresas. Síndico e Gestor, independentemente de quão poderosas possam ser essas organizações, seu crescimento independe delas. O que é poderoso é a qualidade do seu trabalho e o seu caráter. Cabe a cada um de nós profissionalizarmos e moralizarmos o segmento condominial. Excluir essas empresas do mercado é uma atitude imprescindível para isso. Afinal, temos quer ter clara a ideia de que a corrupção, aqui em nosso segmento, não tem e não terá vez. *Ricardo Karpat é diretor da Gábor RH Principal referência nacional na formação de Síndicos Profissionais; Especialista em Recursos Humanos e Condomínios; Diretor da Gábor RH; Formado em Administração de Empresas pela FAAP; Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie.  

O cancelamento acontece frequentemente no meio das celebridades ou personalidades públicas, e após declarações polêmicas dos participantes do reality da TV Globo, muitas pessoas passaram a se perguntar o que é a cultura de cancelamento e por que esse tema tem repercutido tanto nas redes sociais. Especialistas mencionam que as práticas punitivas de natureza moral, tal como a do cancelamento virtual, persistem no tempo como uma espécie de disciplina e vigilância moral. O cancelamento, grosseiramente falando, está associado a um ato imoral, preconceituoso ou socialmente repugnante do “cancelado”. E concretiza-se através de ataques cibernéticos à reputação dele. E em tempos de notícia instantânea e massificada, para ser cancelado não precisam mais ser uma pessoa famosa. No condomínio é muito comum brigas e intrigas, seja entre vizinhos, seja entre a gestão e sua oposição. Os condomínios residenciais são propícios para as confusões, pessoas diferentes com opiniões, ideologias, estilo de vida totalmente diversos. Por certo os desentendimentos tomam proporções maiores que uma mera fofoca local e, rapidamente, fotos e vídeos circulam entre grupos de WhatsApp. E, em se tratando de vida condominial, o vizinho anônimo tanto pode ser o cancelador, indivíduo que julga atos conforme seu entendimento ético e moral, como também está propício a críticas e às vezes até perseguições em razão de um único pronunciamento infeliz. O cancelamento também pode ser daquele síndico autoritário, que não ouve as partes e quer impor (como um Deus) o que entende como o melhor para o condomínio. É a vontade dos condôminos, através da assembleia, que deve prevalecer. Para tanto, as questões não são pautadas e “soberana” é a vontade do gestor e não da assembleia. Neste caso, o melhor a fazer é cancelar o síndico (#ficaadica). E se o cancelador for aquele vizinho “politizado”, que incomoda e persegue todos aqueles que se mostram contrários às suas ideologias, importante a vigilância do síndico sobre os direitos de manifestação política de cada indivíduo e evitar que atritos políticos atrapalhem a gestão do condomínio. Por certo, os administradores devem se pautar na garantia fundamental de liberdade de expressão dos condôminos por mais banal que ela pareça ser. Por outro lado, eventuais protestos políticos são para expressar uma opinião e não meio para, ilegitimamente, agir sem decoro e sem civilidade. Nesse sentido, importante estar atento para aplicação das advertências e multas com base nas normas internas do condomínio, evitando-se que canceladores e cancelados abusem de sua autônoma cívica ultrapassando as regras de bom convívio e bem estar da coletividade. No mais, conte com sua assessoria jurídica para as medidas judiciais cabíveis! Por Dra. Larissa Alves, advogada associada da Pantoja Advogados, especialista em Direito Condominial, Síndica, Palestrante, Pós-graduada em Direito Civil, membro da comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF. Instagram: pantojaadvogados Telefone: 3361-5738

Nada mais corriqueiro dentro de um condomínio do que as discussões acaloradas, divergências de opiniões, respostas ríspidas e desentendimentos. Infelizmente, essa é a realidade. Mas, e quando uma agressão atinge um trabalhador? Saiba como administrar a área de recursos humanos do prédio com prevenção aos danos e conflitos. O dano moral tem fundamento na Constituição Federal, que determina que ninguém será submetido a tratamento desumano ou degradante, sob pena de reparação. Pode ser gerado por uma ação ou omissão que ofenda a pessoa em sua honra, imagem, intimidade, autoestima, entre outras de caráter pessoal. Nas relações de emprego, o dano moral se configura quando o trabalhador sofre uma violação moral por atitudes de outros empregados, dos seus superiores hierárquicos ou do próprio empregador. Nesse sentido, o condomínio responde pela higidez física e moral de seus empregados no ambiente de trabalho, inclusive quando o agressor é um condômino. Isto porque, cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada um possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe. Desta forma, ao agredir física e/ou verbalmente o empregado, o condômino abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral. Se for o caso de prestador de serviços de empresa terceirizada, o condomínio também não se exime na reparação de eventual dano, seja pela aplicação da responsabilidade civil direta, seja pela responsabilidade subsidiária prevista no Art. 5-A, § 5º, da CLT. Em tese, o valor da indenização poderá ser fixado por meio da avaliação judicial e pode variar entre três (03) e cinquenta vezes (50) o valor do último salário contratual do ofendido, dependendo da gravidade e circunstância da lesão moral sofrida pelo trabalhador, de acordo como Art. 223-G da CLT (sem adentrar no debate jurídico sobre a constitucionalidade de referida norma). Conscientização de condôminos Dito isso, como mitigar a ocorrência de danos morais dos funcionários ou trabalhadores terceirizados do condomínio decorrentes de agressões dos próprios condôminos, prepostos ou outros empregados? Primeiramente, é importante levar essa questão para assembleia a fim de promover a conscientização de que uma eventual atitude ilícita de um morador pode gerar a responsabilização do condomínio no pagamento de indenizações altíssimas em prejuízo de toda a coletividade. Mesmo tendo um número pequenos de presentes em assembleia, é sempre importante fazer constar em ata e demonstrar a quantidade de vezes que o síndico levou ao conhecimento dos demais o reiterado comportamento dos condôminos nesse sentido. Além disso, o síndico pode criar uma comissão de ocorrências para analisar periodicamente os casos de danos, agressões, condutas antissociais, entre outros. Com relação aos seus próprios funcionários, prepostos, zeladores e afins, criar métodos e treinamentos de orientação nesse sentido. Sem falar, é claro, na importância das circulares, mensagens eletrônicas e informativos com orientações das regras de boa convivência e que o tratamento das pessoas com urbanidade é mais do que um direito: uma obrigação de todos. Se mesmo com medidas preventivas vier a ocorrer uma agressão indevida a um funcionário ou terceiro, o síndico deverá reunir a maior quantidade de provas que estiver ao seu alcance, como depoimentos e declarações, já deixando tudo pronto para eventual acionamento judicial futuro contra o condomínio, sem aguardar que o problema chegue, pois o uso de provas para realização de acordo, inclusive pré-processualmente, é de extrema relevância. Se o trabalhador for terceiro, deve-se comunicar a empresa prestadora de serviços. Reunidas todas as informações, deve-se também verificar a viabilidade de punição do condômino agressor por meio de advertências e até multas, se for o caso. E se o condomínio for de fato condenado no pagamento de indenização por agressão gerada por um morador, o condomínio deve ser ressarcido do seu prejuízo pelo próprio agressor. Ou seja, poderá cobrá-lo judicialmente do valor que foi obrigado a pagar. A dica de ouro, portanto, é prevenir antes de remediar! Dra. Silvia Maria Munari Pontes Coordenadora trabalhista no escritório Lobão Advogados. Advogada Trabalhista Empresarial há 22 anos, atuando no contencioso e consultoria trabalhista e como docente em diversos institutos de treinamento profissional, promovendo o desenvolvimento, a formação e a atualização de profissionais ligados às áreas do Direito, Recursos Humanos e Administração de Pessoal. Mais informações: spontes@lcmadvocacia.com.br

Enfim, chegou o momento de realmente se pensar não o “quando”, mas sim, o “como” liberar o uso das áreas de lazer até então interditadas por conta do combate à proliferação do coronavirus (covid-19). E o momento não se avalia pelo fato de que o poder público tenha flexibilizado algumas ou a maioria das atividades econômicas, como academias, bares, restaurantes, shoppings, etc., e sim, se será, ou não, seguro liberar o uso dos espaços para os moradores e o que deve ser feito para que essa segurança realmente exista. É assim que os síndicos devem agir e é assim que os moradores devem pensar. E para se pensar na flexibilização ou até a volta agora com o tal do “novo normal”, os síndicos devem tomar alguns cuidados que dividi em três passos: procedimento, comportamento e regulamento, não necessariamente nessa mesma ordem. E esses passos necessariamente deverão ser dados, pois como diz aquela famosa música do Lulu Santos, “nada do que foi será de novo do jeito que já foi um dia”. Os costumes foram obrigados a mudar de um momento para o outro, não houve prazo de adaptação, teve que ser de repente e a um preço muito alto. Só no Brasil mais de 100 mil mortes, algumas das quais de conhecidos e próximos de nós, infelizmente! E nesse quadro não dá para imaginar que a piscina, a churrasqueira, o salão de festas, a academia ou até mesmo as assembleias de condomínio voltarão a ser como antes. Novas regras devem ser impostas, novos procedimentos e, principalmente, o comportamento dos usuários serão os pilares desse novo tempo. E como fazer? Não tenho dúvida que o passo mais importante é o procedimento, a forma como agir, a técnica ou, como queira chamar, o processo de implantação e as novas formas de uso que nesse primeiro momento devem combater ou até impedir que uma segunda onda aconteça, afinal, o vírus ainda circula entre nós e com muita força. Vamos aos passos: Procedimento Para que os espaços de lazer sejam desinterditados, cada um na sua característica, o condomínio deve definir o processo. Se for a piscina, que reveja a quantidade de pessoas ou de famílias por momento de utilização. Tem que repensar, e com muita atenção, a permissibilidade de convidados, mesmo os parentes (não residentes), as festinhas no deck, a prática de jogos (mesmo os infantis) e até a questão da higienização, que deverá ser após cada uso por família. As academias, no mesmo pensamento, devem limitar a quantidade de usuários, não pela quantidade de equipamentos, e sim, pelo espaço físico. A higiene deve ser constante. Muitas academias têm seu maior fluxo de usuários no turno da noite, horário em que os condomínios geralmente não têm o serviço de zeladoria, tão necessário nesse requisito, pois a higienização das máquinas não pode deixar de acontecer após cada uso individual e a ventilação deve ser a mais eficiente e natural possível, refrigeração por ar-condicionado, nem pensar. Churrasqueira, salão de festas, espaços kids, entre outros, da mesma forma devem passar a reduzir a quantidade de usuários e ampliar as ações de higienização. Mesma ação para os elevadores, escadas, halls, garagens e tudo o mais que cada condomínio disponibilize como área de uso coletivo. Pedir ajuda de profissionais é importante e pode evitar tomada de decisões equivocadas e desperdício de dinheiro. Comportamento Sem que os moradores cumpram os procedimentos adotados, todo o trabalho citado acima será desperdiçado. Não adianta todo o rigor na implantação de novas práticas de higienização, na limitação de pessoas ao uso simultâneo, entre outras medidas, se todos os moradores não cumprirem. Todo o trabalho será em vão e com certeza irá revoltar os que estiverem dispostos a cumprir. Em condomínio, muitas vezes a maioria paga e sofre as consequências da minoria que se nega a cumprir as determinações. Resumindo, os procedimentos só têm valor se houver comportamento, principalmente quanto às normas que garantam o uso das áreas de lazer com segurança. Regulamento Se fosse possível colocar esses três itens em uma balança, eu diria que o regulamento, mesmo não sendo mais ou menos importante que os dois primeiros, é o que tem mais “peso”. E esse fator se deve principalmente aos “mal educados”, que só se corrigem quando a lei é aplicada, para só então serem chamados de “infratores”. Mal educados não são punidos na forma da lei (penalidades que doem no bolso, quero dizer), os infratores, sim. Com a previsão de aplicação de multas, os procedimentos e o comportamento poderão ser implantados e exigidos, desde que passem a fazer parte do regramento, o tão conhecido “Regimento Interno”. Definidos, com segurança jurídica, os novos procedimentos de uso, implantadas as novas formas de convivência e as novas práticas de zeladoria, tudo isso passará a fazer parte do Regimento Interno, que deverá ser implantado juntamente com a volta do “novo normal”. Portanto, se você está pensando em implantar em seu condomínio novas normas de uso, novas proibições ou novas penalidades para a reabertura das áreas de lazer, não faça isso sem que tudo esteja previsto no regimento interno, o qual deverá passar por uma séria revisão, preferencialmente com a ajuda de advogados especializados em condomínio, assim como pela apreciação da assembleia (com o quorum de 2/3 no mínimo) não esquecendo de já deixá-lo pronto para a possibilidade de outras pandemias, nunca se sabe. *Inaldo Dantas: advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, presidiu o Secovi-PB (Sindicato dos Condomínios da Paraíba) por 04 mandatos consecutivos, assessor jurídico em mais de 120 condomínios, editor e fundador da Revista Condomínio com circulação nas cidades de Recife-PE, Maceió-AL, Natal-RN, João Pessoa-PB e Campina Grande-PB, colunista do Jornal Sindiconews (São Paulo).