Por: Dra. Danyella,
A contratação de bens e serviços requer uma atenção especial por parte dos síndicos e condôminos, pois a prática desse ato envolve uma responsabilidade elevada, já que atinge diretamente a saúde financeira do condomínio.
Sendo assim, dois questionamentos sempre devem ser levantados: primeiro, qual a melhor maneira de assegurar uma boa contratação, e segundo, como diminuir os prejuízos advindos da realização de um negócio mal sucedido?
Inicialmente, as respostas para ambas as perguntas estão na prévia leitura e análise detalhada de cada cláusula do contrato. Assim, antes da assinatura do negócio, compare o serviço/produto a ser executado ou ofertado com os termos que estão na minuta do contrato.
Essa sugestão parece óbvia, entretanto o número de pessoas que assinam papéis sem ler, por não compreender ou desconsiderar o efeito que esse ato pode gerar é enorme e tem uma repercussão inimaginável e desagradável.
E nesse ponto a prevenção por meio de uma assessoria jurídica será fundamental e menos dispendioso frente aos futuros problemas financeiros que um documento mal elaborado pode ocasionar ao condomínio, porém, se o contrato já foi realizado, também é essencial uma releitura, do mesmo para que seja feito um estudo da melhor forma de diminuir os prejuízos, já que muitas vezes há inúmeras cláusulas abusivas e ilegais e diante disso se for o caso elaborar um novo acordo entre as partes através de um simples aditivo contratual.
Segundo a advogada especializada em Direito Condominial Dra. Daniela Mota, é importante destacar que, para uma maior segurança jurídica do condomínio, os serviços devem ser contratados por um ato formal, ou seja, documentado e assinado pelos contratantes e contratados.
A informalidade na contratação dos serviços é completamente temerária, visto que gera para ambas as partes uma certa insegurança jurídica. Assim, mediante algum descumprimento contratual, formalizado entre as partes, os direitos poderão ser reivindicados de uma forma mais efetiva e segura no judiciário, se necessário, por isso mais uma vez se mostra fundamental e evidente o conhecimento jurídico de um expert na área condominial, para o sucesso da administração financeira de um condomínio na celebração dos contratos.
Por exemplo, se acaso o produto ofertado ou serviço executado não estiver sendo oferecido e realizado de forma satisfatória, o que fazer para minimizar os efeitos nas contas do condomínio?
Nesses casos vários aspectos devem ser considerados, mas inicie observando a existência de cláusula de renovação automática do contrato, bem como o período mínimo para notificar a outra parte de que não possui mais interesse naquele serviço. Esse é um meio, dentre outros, de evitar ou diminuir multas por rescisão contratual.
Por outro lado, se comprovado que um contrato está causando um considerável prejuízo ao condomínio, em razão do preço do negócio estar muito além do valor médio de mercado, há medidas extrajudiciais e judiciais cabíveis, e se for o caso até mesmo o jurídico pode assessorar o síndico em auxiliá-lo na revisão do valor do contrato diante do valor médio de mercado, em relação aos serviços afins adotado por outras empresas.
Pode ser citado mais um caso, a título de exemplo, da importância da atuação do advogado condominial, frente às empresas que oferecem soluções “milagrosas” aos condomínios que possuem inadimplência das cotas condominiais.
Nessa linha estão as denominadas empresas “garantidoras”, que se dispõe a pagar ao condomínio o valor das quotas não pagas pelos condôminos. Porém, em troca exigem transferência integral do crédito e dispõe de cláusulas leoninas (abusivas) nos contratos, as quais a curto, médio e longo prazo trazem prejuízos incalculáveis ao condomínio
Por isso recomenda-se que, antes de qualquer ato que implique em disposição de crédito dos condomínios a terceiros, todas as condições desse tipo de contrato devem ser detalhadamente verificadas por um advogado, já que a natureza da taxa condominial é perdida e, em outras palavras, a penhora do imóvel para uma possível quitação do débito não será permitida.
Não raro, nesses casos os pagadores (condôminos adimplentes) pagam pelos inadimplentes sem saber. E dessa maneira o condomínio não estará realizando uma cobrança efetiva dos devedores, e sim ampliando um problema.
Observem que a relação contratual de um condomínio deve ser conduzido com boa-fé, de forma honesta e ética, sendo esse o entendimento da Lei, na regra geral do artigo 432 do Código Civil.
Por fim, a orientação de um advogado especialista na área é um meio de assegurar aos síndicos e condôminos maior segurança jurídica, além de prevenir prejuízos financeiros e minimizar os efeitos da celebração de um contrato mal sucedido.
