Assessoria 

Diversos são os problemas enfrentados no dia a dia dos condomínios, quando o direito de propriedade entre em conflito com o direito de vizinhança, principalmente quando tratamos sobre questões polêmicas, dentre elas: Garagem, Barulho, Animais, Drogas, Fumo, Acessibilidade, dentre outros. O direito de propriedade está previsto na CF/88 no artigo 5, inciso XXII, impedindo a sua privação arbitrária, sem observância do devido processo legal e por ter uma garantia constitucional, deverá como premissa básica atender a sua função social devidamente elencada na CF, artigo 5º, inciso XXIII. Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XXII – é garantido o direito de propriedade; XXIII – a propriedade atenderá a sua função social. Direitos de vizinhança não estão previstos de forma direta na CF/88, todavia explica Dr. Anderson Machado advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, que são direitos relativos ao uso nocivo da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, limites entre prédios, direito de construir e direito de tapagem, isto é, trata-se de um conjunto de normas que têm por fim harmonizar os conflitos de concorrência entre proprietários e vizinhos, respeitando o convívio social. A criação e a manutenção dos Direitos de Vizinhança estão na necessidade de se limitar à privacidade, havendo uma condição de subordinação de seu uso a respeito da propriedade de terceiros, isto é, deve haver uma constante verificação do indivíduo na utilização do seu imóvel para que esta utilização de forma alguma não ultrapasse os limites que possam afetar de alguma forma o direito de um terceiro. Inclusive há casos extremos que um condômino antissocial foi expulso do condomínio, inclusive em decisão foi considerado um dos primeiros casos no Brasil, devido à comprovação de suas constantes condutas inadequadas ao longo dos anos, inviabilizando seu convívio social. Entre as práticas constatadas estão: a realização de festas no período da madrugada, produzindo barulho excessivo de gritaria, música e algazarra; intimidações com palavras de baixo calão e ameaças a moradores e funcionários do prédio; e uso indevido das áreas de lazer com número de convidados acima do permitido. A sentença inédita foi proferida pela 19ª Vara Cível de São Paulo, após a ação ter sido ajuizada, determinando a saída do condômino no prazo de 60 dias sob pena de remoção forçada. (Condomínio em Edifício Distribuição: 27/06/2016 19ª Vara Cível – Foro Central Cível, Juiz: RENATA BARROS SOUTO MAIOR BAIAO, Valor da ação: R$ 100.000,00). Segundo Dr. Anderson Machado verificou-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF e 1228, §1º do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1228, §2º do CC) justificaram a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”. (Enunciado nº. 508, aprovado na V Jornada de Direito Civil). Apesar da ausência de disposição legal expressa, a doutrina já recomenda a possibilidade de expulsão dos condôminos, invocando outros dispositivos legais: com fulcro no direito de vizinhança, no artigo 461, §5º do CPC e nos artigos 12 e 21 do Código Civil Brasileiro. Por fim, o direito de propriedade do condômino não pode sobrepujar o dos demais moradores de ter uma habitação tranquila, livre de interferências prejudiciais. Não se pode impor aos demais condôminos o convívio com vizinhos nocivos e desrespeitosos, pois lembre-se que o direito coletivo deve estar acima do direito individual.

Surgimento de abusos do direito das minorias qualificadas Em democracia, vale a vontade da maioria ou, pelo menos, deveria ser assim. É assim no conjunto da sociedade brasileira e não poderia ser diferente nos condomínios. O tema é polêmico, muitas vezes motivo de animosidades que podem ir de bate-bocas a embates judiciais. “Há casos em que foram outorgadas, para uma mesma chapa, mais de duzentas procurações com o objetivo de eleger um novo síndico”, conta o advogado Dr. Anderson Machado especialista em Direto Condominial e Imobiliário. Com uma vasta experiência em Assembleias relativas a condomínios cito como exemplo, um outro caso em um condomínio de 160 unidades, na qual, em uma assembleia com a presença de 50 pessoas, um condômino apareceu com 62 procurações, ou seja, ele sozinho representava mais que todas as pessoas presentes. Imagina o poder de decisão que foi concedido a Ele. O uso de um número grande de procurações é deselegante, antipático e cria uma espécie de ditadura no condomínio, gerando mal estar. Por experiência quem outorga a procuração por tempo indeterminado, geralmente é o proprietário que não reside no condomínio, e não tem conhecimento dos seus problemas e necessidades. Por isso, as queixas são inúmeras e as pessoas perguntam o que fazer para dar fim a isso? Algumas convenções de condomínio limitam o número de procurações por pessoa, mas a maioria não. Como um conselho aos que elaboram as convenções condominiais, para não se esquecerem de incluir essa limitação. Todavia a maioria das convenções silencia a respeito! A Lei, por seu turno, também ignora o problema. Portanto, se a convenção não limitar, nada impede que o próprio síndico ou outra pessoa compareça à assembleia geral com um número exagerado de procurações e consiga aprovar tudo o que quiser. Assim, a primeira atitude que os condôminos devem tomar, é pedir para a administradora do condomínio uma cópia da convenção condominial ou obtê-la diretamente no  Cartório de Registro de Imóveis e verificarem a existência ou não dessa limitação. Para evitar desgastes e desavenças desnecessárias nos condomínios, devem ser estabelecidos critérios para a utilização de procurações. Estes são os mais aconselháveis: -O limite do número de procurações por pessoa. -A exigência do reconhecimento de firma para as assinaturas. -Um prazo de validade para as procurações que não se restrinjam a um determinado tema. -O assunto ou tema para as procurações específicas. Segundo a lei, a procuração é um instrumento de mandato que concede a quem a recebe poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante, com indicação do lugar onde foi passada, a qualificação tanto do outorgante quanto do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. No que tange ao reconhecimento de firma, outra polêmica! É obrigatório ou não? O artigo 654 parágrafo 2° do Código Civil especifica que é direito daquele a quem será apresentada a procuração, fazer a exigência do reconhecimento de firma. Em termos práticos, tal exigência deve constar do edital de convocação, para a prévia ciência de sua necessidade, especialmente nos casos em que a mesma não esteja prevista na Convenção, todavia para deixar claro, ressalto que tal exigência só pode ocorrer no edital de convocação, caso a Convenção seja omissa nesse tema, caso contrário não. Se a exigência não seja satisfeita, apesar de devidamente informada no edital, a procuração não deve ser aceita. A exigência do reconhecimento de firma na procuração representa o exercício regular de um direito, previsto no artigo 654 § 2º do Código Civil. Ainda dentro do tema, cabe destacar disposição bastante comum em convenções condominiais, que proíbe membros do Conselho Consultivo e o Síndico de receberem procuração de outros condôminos. Entendemos que esta norma visa preservar o interesse da coletividade e evitar a manipulação de votos em proveito dos próprios integrantes da administração, especialmente quanto à aprovação de matérias de interesse individual e reeleição em AG (Assembleia Geral). Não se trata de restrição ao número de procurações ou à pessoa dos contratantes, mas sim de restrição inerente ao cargo ocupado, de forma a imprimir o máximo de transparência e imparcialidade na condução da atividade diretiva do condomínio. A restrição assim imposta deve ser respeitada, pois sua função é de proteger bens e valores maiores que o direito de ser mandatário, ligados ao exercício democrático da representação nas votações e manifestação livre da vontade. Por esta razão, tal dispositivo deve ser obedecido, pois trata-se, em última análise, de determinação convencional que submete todos os condôminos. Para concluir e como forma de reflexão, ressalto uma frase do renomado escritor francês Joseph Joubert “Jamais somos medíocres quando dispomos de muito bom senso e de muito sentimento”.

Após a decisão polêmica do STJ muitas são as dúvidas quanto à questão que envolve as proibições do uso das áreas comuns por inadimplentes, visto que, na redação da Convenção e Regimento Interno há essa proibição de forma categórica. Então o que fazer? O advogado Dr. Anderson Machado especialista na área do Direito Condominial e Imobiliário, ressalta que o Direito de Propriedade é uma direito constitucional, e por isso não admite que eventual regimento interno de um condomínio se sobreponha aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos tanto no Código Civil como na Constituição Federal, ou seja, neste caso muito bem pontuado pelo Superior Tribunal de Justiça diante da decisão da  3ª Turma, que por uma questão de hierarquia das leis/normas, fundamentou o direito da autora com base num direito, que sobrepõe a normas da Convenção e o RI dos condomínios. Outrossim, de maneira bem simplificada, é que, para os ministros do STJ, o condômino tem direito de usar as partes comuns porque é dono de uma unidade imobiliária – de um dos apartamentos. E a unidade abrange o que se denomina no Direito Civil de “fração ideal” de todas as partes comuns. Ou seja, todos os condôminos são donos de uma parte indeterminada das áreas comuns. E limitar o uso da área é comum seria limitar o próprio direito de propriedade e isso NÃO PODE! Diante desse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou recurso de um empreendimento, na qual segundo a autora da ação, a fim de garantir o pagamento de taxas condominiais em atraso, o condomínio havia proibido a moradora e seus familiares de utilizarem o clube do conjunto residencial. Em sua defesa, o condomínio alegou que a proibição estava prevista no regimento interno do condomínio e do clube. Afirmou, também, que a restrição tinha o objetivo de compelir o condômino inadimplente a quitar os seus débitos. (REsp 1.564.030). Diversos síndicos me questionam o que podem fazer de forma legal, para tentar coibir o uso de determinados espaços que cobram uma taxa de uso. Em relação ao inadimplente como sugestão e sem ferir o direito de propriedade e da dignidade humana, a assembleia pode deliberar que, os inadimplentes paguem antecipadamente a taxa cobrada pelo condomínio diante do uso desses espaços, e que os adimplentes possam ser cobrados como de praxe, no mês seguinte juntamente com a taxa condominial, a fim de não gerar ainda mais prejuízos ao condomínio. Por fim, a proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana