Ano 2019Assessoria JurídicaColunistasDr. Anderson MachadoEdição JS Nr 394, Fev 2019Edições

Uso das Plataformas Digitais em Condomínios. Locação ou Hospedagem?

“ Assessoria Jurídica ’’

Diante das inúmeras plataformas digitais que envolvem locação/hospedagem e com o surgimento de mais aplicativos, estão gerando inúmeras discussões em condomínios sobre a legalidade ou não, em relação ao uso da propriedade, principalmente nas cidades turísticas e que aumentam ainda mais com a procura de casa e apartamentos nessa época de férias, e que culminam em determinados casos uma cansativa discussão no Judiciário, diante dessa lide afirma Dr. Anderson Machado advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário.

É importante ressaltar que, há um diferenciação clara entre Locação regida pela Lei Especial 8.245/91 e Hospedagem regida pela Lei Federal nº 11.771/08, conceitualmente definida nos artigos 23 e 24 e que diante da leitura do texto gera decisões divergentes no Judiciário.

Esse tema é tão polêmico que diante das decisões à luz do direito, os magistrados se posicionam de uma forma geral em duas grandes correntes que são:
A) Corrente favorável a proibição: Decisão tanto ratificar as proibições de locações por plataformas digitais das assembleias condominiais, quanto contemplar o amplo direito de propriedade. Segue abaixo dois pontos levantados por essa corrente:

A.1) Finalidade Comercial – Os Condomínios que pretendem proibir locação de imóveis, por intermédio de plataformas digitais (Airbnb e congêneres), se amparam no Artigo 3º, Decreto 84.910/1980: Art. 3º – Somente poderão explorar ou administrar; Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – EMBRATUR. Parágrafo único – A abertura de filiais é igualmente condicionada a registro na EMBRATUR.

Ou seja, a locação do apartamento por dia é considerada uma característica essencial de serviços de hospedagem (hotéis, flats, pensões etc.) e, se realizada dentro do condomínio, ocorre uma mudança significativa na destinação do imóvel, que passa de residencial para comercial. Um fato que ajuda a comprovar a afirmação é a acentuada queda da procura de hospedagens em hotéis, devido à migração dos clientes para as plataformas digitais.

A.2) O outro ponto é a questão que envolve a segurança – O aumento da circulação de pessoas desconhecidas e sem vinculação com o próprio condomínio, serão necessárias adaptações, como a contratação de mais funcionários, melhorias dos sistemas de segurança (aumentar o número de câmeras de monitoramento, por exemplo), além do aumento do consumo de água, energia elétrica e gás, elevando o valor do condomínio. Daí surge a base legal para esse tipo de entendimento que estão elencados no CC/02 que são os artigos:

Art. 1.277 – O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único – Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Art. 1.336 – São deveres do condômino:
(…)
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

B) Corrente favorável a não proibição: Decisão de contemplar o amplo direito de propriedade e com isso revogar as proibições, impedimentos ou punições de tal modalidade de locação, mesmo aquelas definidas em assembleia.

B.1) Locação por temporada (Finalidade Residencial) – Em contrapartida às proibições, entende-se que tal modalidade de locação por plataforma digital nada mais é que a típica, e legalmente autorizada, locação por temporada, prevista na Lei 8.245 de 18.10.1991, (Lei do Inquilinato), com alterações introduzidas pela lei 12.112 de 09/12/2009, que traz a definição, apresenta regras e prazos legais para as locações tidas como temporárias, na Seção II, artigos 48, 49 e 50 da lei 8.245/91.

Para os defensores da locação por plataforma digital, a locação por temporada, que não exceda a 90 dias, já está prevista na lei e é um direito do proprietário. Sem espaço para a interpretação de um desvio na destinação do imóvel.

Dr. Anderson Machado afirma que, caso a Convenção do condomínio seja omissa em relação a esse assunto tão polêmico é importante que, por se tratar de uma questão que afeta diretamente o direito de propriedade e para que seja eventualmente reconhecida a legitimidade, a decisão em assembleia condominial deve ter ao menos a maioria absoluta de todos os condôminos (50% + 1), pois caso haja uma eventual discussão perante o Judiciário, mostrará a vontade da maioria dos componentes do Condomínio.

O ideal, para a completa solução condominial, é que a decisão se originasse do voto de 2/3 de todos os condôminos, a fim de possibilitar a alteração na própria Convenção Condominial.

Por fim, é importante destacar que, o condomínio deve discutir de forma aberta e transparente os prós e contras em relação ao direito de uso da propriedade, seja por meio de locação ou por hospedagem, diante dos limites legais impostos pelo direito de vizinhança, todavia os condôminos devem estar preparos as mudanças em relação aos avanços tecnológicos que enfrentarão no dia a dia em seus condomínios, e com isso se adaptarem as novas realidades, respeitando o bom convívio em relação a saúde, segurança e ao sossego da massa condominial.

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