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Tanto em razão do incêndio ou outro sinistro, como por fatores diferentes, de ordem urbanística ou arquitetônica, de falta de segurança e de salubridade, e por desgaste do prédio pela ação do tempo, em vista do que ficou estudado nos itens anteriores, resta garantido à minoria dos condôminos que discordar da demolição, da reconstrução e da alienação, o recebimento do valor correspondente ao preço de suas unidades, se os condôminos que constituem a maioria pretenderem a aquisição das unidades e áreas comuns. Se não houver interesse na aquisição, continuarão eles com a titularidade das unidades e áreas comuns respectivas. Todavia, a sua renitência não impede a demolição, a reconstrução ou a alienação. De notar que, no caso de sinistro por incêndio, a disciplina que regerá o pagamento aos condôminos minoritários discordantes da demolição, reconstrução ou alienação, se lhes adjudicarem os demais condôminos as unidades, aparece no artigo 15 da Lei n. 4.591/1964, por referência expressa ao dispositivo que trata da reconstrução no caso de incêndio: “Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.” O § 3º do artigo 14 estabelece que, em se optando pela reconstrução (pois remete ao parágrafo anterior, que cuida da reconstrução), “a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria”. Cumpre lembrar que a determinação para a reconstrução, na hipótese de sinistro por incêndio, depende da aprovação por votos que representem metade mais uma das frações ideais, em função do artigo 1.357 do Código Civil. No caso da aprovação da demolição para reconstrução e modernização, ou da alienação, por razões de ordem urbanística ou arquitetônica, de falta de segurança e de salubridade, e por desgaste do prédio pela ação do tempo, a aprovação equivalerá, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, na previsão do artigo 17 e seu § 2º da Lei n. 4.591/1964. Consoante restou anotado acima, a minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, embora não possa se opor à demolição, reconstrução ou alienação. À maioria se reconhece o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no artigo 15. Ou seja, há o direito de ressarcimento, em favor da minoria de condôminos, pelo valor das unidades e das partes comuns se ocorrer a demolição, com a posterior reconstrução, no caso dos interessados da maioria dos condôminos exercer o direito de adjudicação; no caso da alienação, seja em razão de sinistro de incêndio ou de outro tipo, seja por razão de ordem urbanística ou arquitetônica, de falta de segurança e de salubridade, e por desgaste do prédio pela ação do tempo, simplesmente divide-se o valor em consonância com a fração ideal das partes comuns e das unidades. Na situação de haver reconstrução, está contemplada, pois, a adjudicação das unidades e partes comuns pelos demais condôminos interessados, desde que tenham interesse. O regramento da adjudicação está no artigo 15 e seus parágrafos da Lei n. 4.591/1964. Inicia-se com o artigo 15, que garante o direito à adjudicação se aprovada a demolição para a reconstrução: “Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.” Ingressa-se com o processo judicial, pedindo o depósito do valor apurado através de vistoria de avaliação. A exigência vem no § 1º, que exige tal vistoria: “Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.” Ao que se depreende, haverá primeiramente uma ação preparatória de vistoria, ou avaliação. Somente depois se dá o ingresso com pedido de adjudicação, mas devendo os interessados depositar o valor, em atenção ao § 2º: “Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.” Consta do preceito que o juiz concederá liminarmente a adjudicação à maioria. Isto se a maioria ingressar com a ação. Nada impede que um grupo reduzido, e mesmo um único condômino, tenha se interessado com o pedido de adjudicação, e desde que não existam outros interessados no mesmo direito. Somente depois de concedida a medida liminar de adjudicação, e naturalmente se for o caso, ordena-se a citação, em estrita obediência ao § 3º: “Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação.” Com a citação, imprime-se o rito ordinário ao processo, de acordo com o § 5º: “Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.” Em caso de revelia, segue-se à sentença, ordena o § 5º: “Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.” Fixando a sentença valor superior ao da perícia, é obrigatória a entrega aos condôminos que tiveram desapossadas suas unidades, com os juros legais e a correção monetária. É a regra do § 6º: “Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora ao prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação.” Com o trânsito em julgado da sentença que define o valor e concede a adjudicação, leva-se a registro a mesma, na ordem do § 7º: “Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.” Ficam os adjudicantes autorizados a cobrar os encargos fiscais e condominiais, e mesmo os necessários à adjudicação

Em princípio, cabe a remuneração ao síndico, segundo consta no § 4º do artigo 22 da Lei n. 4.591/1964, embora a omissão das disposições do Código Civil que tratam do condomínio edilício a respeito: “Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.” Nota-se que resta a faculdade de a convenção dispensar o pagamento pela atividade que exerce. Não se delega à assembleia a dispensa, à qual, no entanto, tem poderes para alterar a disposição a respeito do assunto, desde que a aprovação obtenha dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do CC). Entretanto, se a nomeação recair em pessoa distinta dos condôminos, há um caráter profissional no desempenho, não se viabilizando a gratuidade pelo exercício do cargo. Tem sido comum estabelecer a remuneração através da dispensa no pagamento da taxa condominial, sem abranger, que representa os gastos comuns exigidos mensalmente, mas sem incluir, por óbvio os impostos da unidade. Merece destaque a prestação de contas, exigida pelo menos anualmente, contemplada no artigo 1.348, inciso VIII, da Lei Civil: “Compete ao síndico … VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.” Igualmente vinha a regra na Lei n. 4.591/1964, artigo 22, § 1º, letra f. À assembleia dos condôminos reserva-se a prerrogativa de pedir a prestação em períodos mais curtos, como a cada semestre ou trimestre. Mesmo ao condômino fica reservado igual direito, pois se alça como direito a exigência da comprovação dos gastos feitos no curso do ano. O oferecimento de balancetes, a cada mês, não exime o dever da apresentação a cada ano, acompanhando um relatório. Todavia, se entregue a cada condômino o relatório com a discriminação dos ingressos e das saídas envolvendo todo o período, e na falta de pedido expresso para serem dadas explicações, não comete infração legal ou contratual a omissão da providência na assembleia. Na omissão do síndico, reserva-se o direito de buscar a prestação pelo caminho judicial, através de uma ação de prestação de contas, cuja regulamentação consta nos artigos 914 a 919 do Código de Processo Civil. Arrolam-se as despesas minuciosamente, com a discriminação em balancete ou relatório dos gastos e recebimentos. Não é suficiente a entrega de alguns documentos da contabilidade. Normalmente, submete-se à aprovação da assembleia a documentação do estado econômico do ano todo, para fins de averiguações. Integram a prestação a documentação dos gastos e das receitas, o relato da situação interna das contas nos bancos, a relação das quotas condominiais em atraso, e todas as matérias relacionadas a valores financeiros. Para a aprovação, segue-se o quorum exigido para os assuntos comuns, isto é, da maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, ou, em segunda convocação, da maioria dos votos dos presentes. Na omissão do síndico em convocar a assembleia, transfere-se a medida aos condôminos um quarto de sua totalidade. Na falta de iniciativa, qualquer condômino fica autorizado a buscar a intervenção judicial, que mandará fazer a convocação e nomeará uma pessoa para dirigir os atos. A aprovação das contas não tem o alcance de impedir qualquer discussão judicial. Não passando o ato de uma providência administrativa na esfera privada, reserva-se a via judicial para aferir a correção do relatório ou balanço apresentado. Entretanto, não para o ajuizamento da prestação de contas. Se atendida a obrigação junto à assembleia-geral, em atendimento à previsão legal, não se reconhece ao condômino exigir, individualmente, nova prestação de contas – situação que serviria para provocar tumulto e verdadeira discórdia na vida condominial. Havendo discordância nos valores recebidos e gastos, ou constatando-se a indevida aplicação, cabe a ação judicial para a reposição, ou cobrança, ou para pleitear a medida que o condômino entender correta aos interesses do condomínio. Na verdade, é possível que existam desvios, ou a apresentação de despesas que, na prática, inexistiram; igualmente, não se descarta a possibilidade de utilização da verba condominial em setores não autorizados ou previstos na convenção. Ao aferir os balancetes, e mesmo a planilha de gastos, mensalmente encaminhados a cada condômino, ao interessado assiste a reclamação, encaminhada ao próprio síndico, e à assembleia, quando da convocação, devendo munir-se dos necessários documentos comprobatórios. Surgirá a hipótese da não aprovação das contas. Nesta bastante frequente eventualidade, aí é admissível a ação de prestação de contas, e inclusive a destituição do síndico. Todavia, viável que a assembleia aprove contas irregulares, com votos divergentes de alguns condôminos. No caso, o remédio cabível não será a ação de prestação de contas, mas de nulidade da aprovação, com o consequente reembolso em favor do condômino lesado. Efetivamente, atendendo jogo de interesses, máxime em conglomerados imobiliários onde a maioria das unidades pertence a poucos proprietários, criam-se, ajeitam-se despesas supérfluas que se destinam a satisfazer vantagens de poucos, onerando sobremaneira os demais condôminos. Na verdade, alguns proprietários arrumam um meio de dividir gastos decorrentes mais da comodidade própria, como na contratação de gerente do edifício, ou de um administrador de serviços, e mesmo de porteiros desnecessários. Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

Há exatamente 83 anos atrás, nascia mais um desses brasileiros vocacionados a mestre. Eis que Deus fez surgir um astro em forma de ser humano que designado por ele iria apregoar através dos seus conhecimentos e estudos, o evangelho da convivência em moradia coletiva, o condomínio. Em 25 de abril de 1938, nasce no Rio de Janeiro, o maior jurista do direito imobiliário e condominial que esse país já conheceu  Sylvio Capanema de Souza, ou simplesmente, Dr. Sylvio Capanema. ”Formou-se em 1960 pela Faculdade Nacional de Direito. De 1970 a 1994, exerceu o cargo de consultor jurídico da Associação dos Proprietários de Imóveis do Rio de Janeiro e da Confederação das Associações de Proprietários de Imóveis do Brasil, e fundou a Associação dos Advogados do Direito Imobiliário (ABAMI). Após 33 anos de atuação como advogado, ingressou na Magistratura do Estado do Rio de Janeiro em 1994, pelo quinto constitucional.” Autor da lei do inquilinato. Durante sua carreira profissional foi advogado, professor de direito e desembargador. O Dr. Sylvio Capanema foi um ser humano fantástico, dotado de grande sabedoria e humildade, característica marcante que possuía. Um catedrático que dedicou a sua vida prestando grandes serviços ao segmento imobiliário, exercendo com autoridade o papel de precursor do segmento condominial, impulsionando milhares de advogados no Brasil, a observarem as leis que regem o condomínio e o direito de propriedade, temas dos quais mais mencionava em diversos eventos e palestras que proferiu. Dr. Sylvio Capanema morreu em 20 de junho de 2020, aos 82 anos, vítima da COVID–19, após ficar internado em um hospital no Rio de Janeiro, por quase três meses em razão de uma infecção pelo novo corona vírus.” Boas lembranças, e uma grande herança foram deixadas pelo grande mestre. Muitas lições e seus escritos, frutos de profundos estudos e anos de pesquisas com um intuito de nos ensinar com maestria o mundo condominial e suas especificidades. Salve, salve, grande mestre! Fonte: D3 Notícias