Manutenção Predial

A economia de energia se assemelha muito à economia de água dentro do condomínio. O primeiro ponto semelhante é a diminuição do valor da conta, que faz com que os moradores se engajem com mais facilidade. O outro ponto é que, para o condomínio conseguir economizar energia, ele precisa fazer um trabalho de conscientização com os moradores, pois o maior consumo se dá dentro das unidades e não nas áreas comuns. Saiba mais sobre economia de água em condomínio. Quando a atitude ambiental se relaciona com o financeiro, como no caso da energia, percebe-se que há um maior número de pessoas empenhadas em reduzir os gastos, e a gestão precisa tirar proveito disso. Porém, existem várias ações que o próprio condomínio pode fazer para economizar energia. Substituição de equipamentos Trocar equipamentos que ocasionam excesso de consumo de energia elétrica por outros de melhor rendimento. Implantação de instrumentos de controle As minuterias são dispositivos elétricos que permitem manter as lâmpadas acesas temporariamente. Existem dois tipos: a eletrônica e a eletromagnética, mas ambas permitem a instalação de sistemas coletivos ou individuais. No sistema coletivo, uma série de lâmpadas é conectada. O sistema individual é mais econômico que o coletivo e, ao contrário deste, permite ligar individualmente as lâmpadas de cada andar ao se acionar o botão de comando. Instalação de sensores de presença Também chamados de minuterias sensoriais, esses equipamentos acionam a iluminação ao detectar a presença de alguém ou de alguma coisa em movimento. Existem três tipos de tecnologias disponíveis: a infravermelho, de ultrassom e a dual. A de infravermelho é sensível a fontes de calor (corpo humano); a de ultrassom emite ondas de ultrassom que são rebatidas de volta ao receptor do sensor, acionando a iluminação; e a dual combina as duas tecnologias em um só equipamento. Substituição do chuveiro elétrico dos apartamentos e áreas comuns O chuveiro tradicional deve ser substituídos pelo uso de energia solar para aquecimento de água. A medida pode ser adotada através da instalação de coletores solares e do reservatório térmico. Entretanto, a implantação de sistemas de aquecimento solar em edificações existentes pode ser complexa e deve ser avaliada por especialista. Conscientização dos moradores A conscientização das pessoas ainda é a estratégia mais eficiente para a redução do consumo de energia. E, quando falamos em conscientização, também está em jogo a vigilância. Não só o síndico, como o zelador, os porteiros, os faxineiros e os próprios condôminos têm a responsabilidade de estar atentos aos hábitos que estão sendo prejudiciais à economia do condomínio.

Nas ultimas duas semanas participamos de varias AGE, tendo uma boa aceitação pelos clientes finais os “CONDÔMINOS’’, quando o síndico esta bem assessorado nas áreas de administração, engenharia e jurídico, os resultados de aprovação comprovam isso.      

No ano em que a Norma de Desempenho de Edificações NBR 15.575:2013 irá completar cinco anos deste que entrou em vigor em julho de 2013, o JORNAL DO SÍNDICO trás uma entrevista com o engenheiro civil Mário Amorim Galvão Júnior, que é Engenheiro Civil Especialista em ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, Diretor Técnico da empresa Ponsi Consultoria e Engenharia e Editorialista desse jornal. Como o senhor vê o surgimento da norma de desempenho no mercado de construção civil em nosso país? -A entrada em vigor da NBR 15.575:2013 foi um momento importante para a construção civil brasileira, ao estabelecer um nível de desempenho mínimo para os principais elementos de edificações habitacionais, no transcurso da vida útil do imóvel. Quais os quesitos que devem ser atendidos com relação ao desempenho mínimo exigido pela norma? A NBR 15.575:2013 prevê o atendimento de um padrão de qualidade construtivo em cinco sistemas, quais sejam: -Vedação: paredes internas e externas devem garantir a estanqueidade, isolamento acústico e conforto térmico. A norma apresenta os níveis internos de variação de temperatura obrigatórios de acordo com cada região climática brasileira, bem como parâmetros para conforto acústico e térmico. -Estrutura: a norma estabelece quais critérios de estabilidade e resistência do imóvel, inclusive com métodos para determinar que tipos de impactos a estrutura pode aguentar sem apresentar falhas ou rachaduras. -Piso: tanto os sistemas de piso internos quanto os externos estão normatizados no texto da NBR 15.575:2013. O sistema de pisos é definido como a combinação de diversos elementos, como por exemplo o contra piso, e não somente a camada de revestimento ou acabamento. –Coberturas: Com relação a cobertura existem requisitos que tratam da reação ao fogo dos materiais de revestimento e acabamento, da resistência ao fogo do sistema de cobertura, além de outros requisitos como a estanqueidade a água, desempenho estrutural, entre outros. -Sistema hidros sanitários: Tal parte da norma esta relacionada aos sistemas prediais de água fria e de água quente, de esgoto sanitário e ventilação, bem como sistema predial de águas pluviais. Conceito como durabilidade dos sistemas previsão e antecipação de critérios para a manutenção da edificação e suas partes, assim como o funcionamento dos sistemas hidros sanitários estão previstos também. Em consonância com as tendências atuais de reutilização de água, o texto da norma trouxe também consideração sobre a separação física dos sistemas de água fria potável e não potável. De que maneira são feitas as avaliações de desempenho acústico da NBR 15.575:2013, in loco na edificação? A metodologia utilizada para avaliar o desempenho de isolamento ao ruído aéreo e de impacto é realizada a partir de mediações acústicas cujo equipamentos e procedimento seguem normas internacionais. As mediações acústicas da norma de desempenho são feitas tanto pelo método de controle quanto pelo método de engenharia, sendo esse último mais recomentado, por ter maior precisão. Quais as incumbências e responsabilidade inerentes a uma frente a NBR 15.575:2013? O atendimento ao critério de desempenho mínimo é obrigatório. Entretanto, o empreendedor, em função da tecnologia viável para cada nível (mínimo, intermediário ou superior) e em função das características de mercado do empreendimento, deverá definir o nível de critério a atender. Os fabricantes dos diversos sistemas construtivos deverão apresentar ao projetista e ao empreendedor de seus produtos/sistemas testados em laboratórios (tal como no IPT), a fim de que tais informações sejam avaliadas frente ao desempenho requeridos na obra. O especialista em acústica deve basear-se em tais dados, cabendo ao construtor garantir que a execução da obra seja feita de maneira adequada para atingir os requisitos especificados. O usuário, por sua vez, deve ser informado e estar ciente de que é corresponsável pelo desempenho da edificação, pois durante o transcurso de uso, operação e manutenção do imóvel, não poderá promover alterações da edificação que venham prejudicar o atendimento aos requisitos estabelecidos no projeto acústico. O mercado está preparado para a norma de desempenho? Ainda que países europeus, por exemplo, estejam já bem mais adiantados e consolidados que nosso país com relação ao desempenho acústico das edificações, a NBR 15.575:2013 é irreversível. Tal mudança de paradigma acontecerá gradativamente a aos poucos, mas indubitavelmente trará benefícios para todos. PONSI CONSULTORIA CONTATOS: (61)3533-6538 (61)99802-0793 e-nail: contao@ponsiconsultoria.com.br

No final do mês de janeiro/2017 o uso dos pilotis dos prédios de Brasília foi pauta nas redes sociais, jornais e demais meios de comunicação, quando crianças foram proibidas de brincar em um dos blocos na Asa Sul. O alvoroço foi tamanho que envolveu Conselho Tutelar, Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), a análise dos planos urbanísticos de Brasília, e dos direitos previstos no Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA. Tudo isso se deu porque os pilotis são considerados áreas públicas (Portaria artigos 9º e 32º, da Portaria nº 166/2016, do Iphan), o que garante o uso livre e público da área. Portanto, proibir o uso dessa área, principalmente pelas crianças, gerou uma indignação generalizada e culminou, inclusive, no protesto “brincalhaço”, convocado pelas redes sociais, que atraiu moradores da capital federal e reuniu crianças com desenhos e cartazes contra a restrição. Particularmente, considero que houve um choque de nomenclaturas e regras que pode ter culminado na proibição de uso equivocada da área. Uma coisa é área pública, outra é área comum de um condomínio. Vamos ver o que estabelece o artigo 1.331 do Código Civil: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.” Os pilotis dos prédios são propriedade exclusivamente pública e não comum, de uso livre pelos condôminos ou não condôminos. No caso em questão, tratou-se de brincadeiras de crianças no pilotis, entretanto poderíamos estar diante de uma roda de dominó de idosos, um grupo de religiosos ou até mesmo um ensaio teatral ou circense. Área pública é área pública! Diferentemente das áreas comuns, nas áreas públicas os condôminos não possuem legitimidade de estabelecer regras de uso e, portanto, ficam sujeitos as regras estabelecidas na legislação pertinente. Entretanto, por ser uma área que compõe o prédio de uma forma absoluta, é comum os gestores condominiais serem impulsionados a estabelecer regras de uso daquele local, tudo em nome de uma convivência harmônica e segura para os condôminos. Mas, por melhor que seja a intenção, não é permitido. Além disso, também é comum encontrarmos, indevidamente, regras retrógradas nos diplomas condominiais (Convenção Condominial e Regimento Interno), que acabam por induzir os síndicos a erros. É preciso um procedimento de atualização da Convenção Condominial e Regimento Interno que, necessariamente, deve ser acompanhado de perto pela assessoria jurídica do Condomínio que deve orientar para que o procedimento de atualização não contrarie a legislação vigente. No mais, torcer para que o público tenha sempre bom senso no uso dos pilotis para que essa área pública, de uso livre, não seja motivo de transtorno aos condôminos que residem ao seu redor! Atenciosamente, Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361-5738