Proprietários podem utilizar áreas comuns quando o imóvel estiver locado?
Dúvida é muito frequente entre locatários, proprietários e síndico; veja o que a lei diz a respeito do assunto
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Morar em condomínios possui suas vantagens e desvantagens, mas, quando o assunto é energia solar, utilizar geradores elétricos solares nesse tipo de empreendimento é só benefícios
A importância da cláusula de “arras” no contrato de promessa de compra e venda de imóveis
A promessa de compra e venda de imóveis é o contrato por meio do qual é formalizada uma operação onerosa de promessa de transmissão do patrimônio imobiliário entre quem é dono e quer vender, e quem ainda não é e quer comprar. Por ser uma operação que, normalmente, envolve valores altos, a promessa de compra e venda de imóveis possui características muito peculiares e cláusulas especiais que devem ser observadas. “Uma dessas cláusulas, inclusive muito comum, é a cláusula de “arras”. Você sabe o que ela significa? Vamos à explicação então!” Quando alguém vai comprar um imóvel, normalmente assina um contrato preliminar denominado promessa de compra e venda, no qual, dentre outras características, são estabelecidas as condições de pagamento. Normalmente, para garantir o negócio, o vendedor exige o pagamento de um sinal, também chamado de princípio de pagamento. Arras, portanto, nada mais são do que isso, o valor pago a título de “entrada” para assegurar o cumprimento integral da obrigação de pagar pelo imóvel. Previstas no art. 420, do Código Civil, as arras estabelecem em poucas palavras o seguinte: se o comprador pagar o valor de sinal (arras) e se arrepender de concretizar o negócio, perderá esse valor pago para o vendedor. Se, por outro lado, quem desistir do negócio for o vendedor, este deverá devolver em dobro ao comprador o valor por ele pago. Observe que a garantia de indenização pelo arrependimento protege ambas as partes, ou seja, tanto o vendedor, quanto o comprador. Portanto, muito cuidado ao assinar um contrato de promessa de compra e venda! Esteja sempre muito seguro do que está fazendo, para que seu eventual arrependimento não lhe gere prejuízos financeiros.
Estatuto da Criança e do Adolescente em condomínios
Alguns pais recorrem ao ECA para defender seus filhos em conflitos com vizinhos. A falta de equilíbrio desse uso pode prejudicar o condomínio
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Organização documental dos Condomínios
Síndico afilhado de construtora
“Rogério, o que você acha da construtora usar do seu poder de voto, por possuir a maioria das unidades autônomas e eleger um síndico de sua preferência nos primeiros anos do condomínio? ” Existem algumas perguntas da seara condominial que eu não gostaria que fossem feitas a mim, e essa é uma delas. Primeiro porque é evidente que a escolha feita pela construtora será por interesse próprio, tendo ela o poder de decidir, possuindo a maioria dos votos. Contudo, não podemos afirmar que esse interesse próprio vá divergir dos anseios da massa condominial. Também não podemos ser ingênuos e negligenciar que possa existir a tentativa da construtora de “embarrigar” as primeiras sindicaturas, onde decorrem prazos mínimos de cinco anos de garantia para a maioria de situações da edificação previstas na legislação. Como também não podemos descartar a preocupação da construtora em colocar alguém especializado na função neste momento de implantação de diversas demandas iniciais que o condomínio exige. Não podemos também julgar a integridade do síndico eleito somente pelo fato de ter sido preferido pela construtora. Conheço vários colegas de sindicatura que estão nessa situação devido à excelência de seu trabalho. Mas não podemos negar que são cada vez mais populares os casos de colegas que defendem os interesses das construtoras, uma vez que foram eleitos pelo voto delas, e negam a representação dos interesses da massa condominial. Porém, o prazo máximo de uma sindicatura permitido por lei é de dois anos. Eu considero esse tempo suficiente para que os condôminos possam ter um bom parâmetro do desempenho do síndico em seus deveres de gestão e representação. E assim possam se organizar para agir conforme os seus interesses de coproprietários evitando a reeleição deste síndico. A massa condominial também não precisa ficar refém, caso perceba que o síndico está “aliviando” para a construtora, negando-se a judicializar uma demanda de vícios construtivos, por exemplo. É possível que os condomínios se organizem de forma coletiva, independentemente do envolvimento do síndico, para acionar judicialmente a construtora. Nesse caso, os condôminos podem buscar assessoria jurídica e apresentar uma ação conjunta contra a construtora, visando obter a correção dos defeitos de construção dentro do prazo de garantia estabelecido por lei. É fato também que não é comum os coproprietários se comprometerem e se engajarem para a resolução de um problema sem o referencial de uma liderança, que via de regra é assumida pelo síndico. Por fim, se me cabe concluir algo que possa ser válido aos colegas de sindicatura é que se caso forem escolhidos por uma construtora como síndico tenham uma conduta que priorize os interesses dos condôminos em contraste com os da construtora, mesmo que isso possa ameaçar a sua permanência no cargo. Caso se preferir a conduta contrária, não venha reclamar que ficou conhecido no setor como “síndico afilhado de construtora”.
ALARME falhou. Quem fica com o prejuízo?
TJ/SP decidiu que empresa de segurança deverá ressarcir loja furtada. Segundo a desembargadora relatora, Maria de Lourdes Lopez Gil, houve evidente falha na prestação do serviço, pois o alarme não foi acionado durante o furto, conforme noticia o site “migalhas . com . br” Comprovando que o sistema de monitoramento não foi acionado durante invasão no estabelecimento, a empresa de alarmes deve ressarcir prejuízos por furto em loja, decidiu o Tribunal paulista. Leia mais: Justiça dá a síndicos poder de proibir aluguel por aplicativo A 26ª câmara de Direito Privado do TJ/SP decidiu que uma empresa de monitoramento de alarmes é responsável pelo prejuízo sofrido por um estabelecimento comercial. A loja foi furtada durante a noite sem que o sistema de segurança fosse acionado. A indenização envolve os custos de reparo do local e de parte do valor da mercadoria perdida, que serão apurados na fase de cumprimento de sentença. O sócio-administrador da loja realizou a contratação de equipamentos de monitoramento e alarme para o estabelecimento localizado em Guarulhos. Entretanto, em setembro de 2021, por meio de um buraco na parede, a loja foi furtada e o sistema de alarme não funcionou. A desembargadora Maria de Lourdes Lopez Gil, relatora do recurso, apontou em seu voto que é evidente a falha na prestação do serviço, pelo fato do alarme não ter sido acionado. “Ora, se a colocação de eventuais mesas e outros objetos dentro da loja impediam o pleno funcionamento dos sensores está demonstrado que não houve um planejamento adequado para a instalação dos alarmes.” Em relação à reparação dos danos, a magistrada salientou que, levando em conta a obrigação assumida pela empresa contratada, deve ser aplicado no cálculo da indenização a teoria da perda de uma chance, “de modo que deve ser apurada a probabilidade entre o resultado final e a chance perdida, que pode ser estipulada em 50% (cinquenta por cento) do valor a ser apurado dos bens”. Processo: 1045375-48.2022.8.26.0224 Fonte: JusBrasil
Condômino não tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas contra administrador do condomínio, diz STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime, definiu que o condômino não tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas contra o administrador do condomínio. Segundo o colegiado, o direito de examinar os livros e os documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio. Leia mais: Justiça dá a síndicos poder de proibir aluguel por aplicativo O processo teve início quando uma empresa de shopping center de Cuiabá propôs ação de exigir contas contra a administradora, buscando esclarecimentos acerca da gestão condominial do shopping. O juízo de primeiro grau extinguiu o feito sem resolução de mérito, devido à ilegitimidade ativa da empresa para exigir, sozinha, a prestação de contas. Contudo, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso (TJMT), por maioria de votos, reformou a sentença, reconhecendo a legitimidade do shopping, sob o fundamento de que a empresa se distingue dos condôminos ordinários, pois detém 46,01% das frações ideais do condomínio. Além disso, o TJMT considerou que a convenção de condomínio teria dado à empresa o direito de examinar, a qualquer tempo, os livros e os arquivos da administração e pedir esclarecimentos à administradora. Síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos na assembleia A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que todos os que administram bens ou interesses alheios estão obrigados a prestar contas e, caso essa prestação não aconteça, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ministra apontou que, no âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio ( artigo 1.347 do Código Civil). Como consequência disso, a ministra ressaltou que tanto o Código Civil ( CC)– em seus artigos 1.348, inciso VIII e 1350, caput – como o artigo 22, parágrafo 1º, alínea f, da Lei 4.561/1994, preveem expressamente o dever de o síndico prestar contas somente à assembleia de condôminos. “O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer ( artigo 1.350, parágrafos 1º e 2º, do CC). Tal conclusão é corroborada pela doutrina, a qual acentua que o síndico é obrigado a prestar contas anualmente de seus atos à assembleia e não aos condôminos isoladamente”, afirmou. Direito de examinar documentos não se confunde com direito de exigir contas A relatora observou que todo o condômino tem direito de inspecionar os documentos relativos à administração do condomínio, o que não pode ser confundido com o direito de exigir contas, que não pode ser exercido individualmente. “Aliás, conforme destacado no voto vencido proferido no tribunal de origem, não se trata de pedido de acesso a documentos, direito que, sem sombra de dúvidas, deve ser assegurado a todos os proprietários condôminos, mas, sim, de verdadeira prestação de contas cujo dever legal deve se dar junto a Assembleia Geral”, concluiu ao dar provimento ao recurso especial da administradora do shopping. Leia o acórdão no REsp 2.050.372 . Fonte: STJ
Danos morais aos síndicos e administradoras de condomínio: o que é, como agir, como prevenir
A violação ocorre, por exemplo, em grupos de aplicativo de mensagem, em assembleias, ou mesmo nas dependências do condomínio
Qual legislação aplicável ao Airbnb?
As inovações tecnológicas têm gerado mudanças significativas em todas as áreas da vida humana e, consequentemente, o Direito tem enfrentado o desafio de evoluir e se adaptar cada vez mais rápido a essas novas dinâmicas que surgem quase que diariamente na sociedade. Uma dessas inovações, que gerou grande impacto econômico no país, foi o surgimento de aplicativos e sites que possibilitaram a locação de imóveis por meio de contato direto entre o proprietário e o locador. O grande exemplo de aplicativo com este fim é o Airbnb. Mesmo após mais de anos de sua chegada e popularização no Brasil, ainda restam dúvidas acerca de qual legislação deve ser aplicada aos contratos de locação feitos por aplicativos eletrônicos. No campo da locação de imóveis existem duas regulamentações especiais: a Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) e a Lei de Hospedagem (Lei nº 11.771/2008). A primeira se aplica a locações que resguardam o direito de moradia do locatário (em se tratando de locações para fins residenciais) e de propriedade do locador, e também regulamenta a locação por temporada. A segunda se aplica a locações realizadas com caráter comercial, ou seja, além da locação, há disponibilização de serviços de forma profissional ao consumidor em clara relação mercantil. A maioria das locações negociadas no aplicativo Airbnb é de curtos períodos. Entretanto, as disposições contidas no artigo 48 e seguintes da Lei de Locações, ao disciplinarem a locação por temporada, não se amoldam perfeitamente a este modelo de negócio, ao passo que: 1) há a proibição expressa para contratos com prazo de mais de 90 dias, sob pena de tornar-se contrato de locação por tempo indeterminado (artigo 50); e 2) prevê a necessidade de se descrever todos os móveis localizados no imóvel a ser locado (artigo 48, parágrafo único). O primeiro ponto, que causa grande polêmica, e é prática comum em qualquer aplicativo de locação de imóveis, é a possibilidade de se ultrapassar os 90 dias do prazo de locação, ocorrendo a prorrogação do contrato, já que uma parte fundamental para o sucesso deste modelo de contratação é a liberdade gerada pela negociação direta entre locador e locatário. Com relação à descrição dos móveis localizados no imóvel, apesar de ser um requisito meramente formal, é suficiente para descaracterizar a incidência da locação por temporada, dado que a contratação por aplicativo não apresenta a descrição de todos os móveis que constam no local. Em que pese no próprio site do Airbnb mencionar a aplicação do artigo 48 da Lei do Inquilinato, os requisitos para essa modalidade de locação não são estritamente observados pelos usuários e pela plataforma, podendo o contrato por temporada ser facilmente contestado em uma demanda judicial. Outro ponto que chama a atenção é que, com a popularização das plataformas online de aluguel de imóveis, muitos condomínios têm proibido as locações de curta duração, alegando ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos moradores, em razão da alta rotatividade de pessoas no condomínio. No julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075/RS, a 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que os contratos de locação de curta duração mediados por sites eletrônicos são contratos atípicos de hospedagem, ou seja, não se amoldam a nenhuma das hipóteses previstas em lei. Apesar da divergência entre os votos dos ministros, restou decidido, na oportunidade, que os próprios condôminos podem deliberar que o uso dos imóveis seja estritamente residencial, proibindo, por meio de Convenção do Condomínio, a locação atípica através de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta (STJ, REsp. 1.819.075/RS, Quarta Turma, ministro relator Luis Felipe Salomão, Julgado em 25.07.2021). De modo similar julgou a 3ª Turma do STJ no Recurso Especial nº 1.884.483/PR, entendendo pela possibilidade de proibição de locação dos imóveis localizados em edifício através da assembleia condominial. Entretanto, restou consignado no acórdão que o contrato de hospedagem é atípico, sendo possível a aplicação da Lei de Locações a partir da análise do contexto fático-probatório posto ao julgador (STJ, REsp. nº 1.884.483/PR, 3ª Turma, ministro relator Ricardo Villas Bôas Cueva, Julgado em 2/2/2022). Ocorre que nenhum dos julgados mencionados acima se debruçou sobre a questão sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor aplicado à Lei da Hospedagem, nos termos do artigo 34, IV, da Lei nº 11.771/2008. Para enquadramento nessa legislação, há necessidade de prestação de serviço de cunho profissional, com cadastros especiais e licenças junto ao Poder Público, que não são exigidas dos locais disponibilizados nos aplicativos eletrônicos. Veja-se que os aplicativos digitais de locação de imóveis podem perfeitamente ser enquadrados na figura do prestador de serviço, previsto no artigo 3º, caput, do CDC, o que faz incidir, compulsoriamente, a proteção dos direitos do consumidor, com a consequente transparência das informações fornecidas ao cliente, a qualidade do serviço e a responsabilidade pela solução de problemas ou conflitos que possam surgir durante a prestação do serviço. Em suma, é evidente que nenhuma das legislações existentes (Lei de Locações, Lei da Hospedagem e o Código de Defesa do Consumidor) versam especificamente sobre a locação de imóveis em curtos períodos através de dispositivos eletrônicos, e que somente uma regulamentação específica em âmbito nacional poderá resolver os litígios com vistas a atender os anseios de locadores, locatários, condôminos, dos próprios aplicativos e da sociedade em geral, que forem levados ao Poder Judiciário. Fonte: Consultor Jurídico