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A Justiça de Pernambuco manteve cláusula contratual que concedia a incorporadora desconto na taxa condominial.  O condomínio, localizado no Cabo de Santo Agostinho, entrou com ação anulatória, argumentando que a cláusula era prejudicial ao equilíbrio financeiro entre os condôminos. Buscou, assim, a nulidade dessa disposição convencional, além da cobrança retroativa dos valores. Confira também: Saudabilidade: como um imóvel pode impactar na sua saúde e bem-estar? Justiça: cláusula Segundo a cláusula controversa, a incorporadora pagava apenas 30% da taxa ordinária de condomínio, um arranjo que, de acordo com o condomínio autor da ação, causava desequilíbrio financeiro. A defesa argumentou que a convenção foi estabelecida legalmente e que a taxa reduzida estava prevista nos contratos de compra e venda assinados pelos condôminos, os quais sempre representaram a maioria. Disse, ainda, que a modificação de tal cláusula dependia de uma votação por 2/3 dos condôminos, conforme o CC. A sentença foi proferida pela juíza de Direito Adriana Brandão de Barros Correia, da 3ª vara Cível do Cabo de Santo Agostinho/PE, e não foi modificada em 2ª instância. A juíza concluiu que não havia ilegalidade na cláusula, dado que a incorporadora possuía uma minoria das unidades, representando apenas 2,23% do total, e que a convenção havia sido aceita por todos os condôminos no momento das compras das unidades. O pedido foi julgado improcedente. O escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia atuou na defesa da empresa imobiliária. Fonte: Migalhas

O governo do DF sancionou, nesta segunda-feira (9), a Lei nº 7.597/2024, que regulamenta a implantação de telas de sombreamento removíveis em estacionamentos descobertos localizados em lotes públicos e privados de conjuntos habitacionais da capital. A norma, de autoria do deputado Hermeto (MDB), surge como solução para a proteção dos veículos contra os danos climáticos. Confira também: Críticas duras de moradora a síndica não configuram crime de stalking, diz TJ-SP A nova lei estabelece que a utilização das telas de sombreamento não será considerada uma edificação, e, portanto, não alterará as configurações de uso e ocupação do solo. Contudo, o texto ressalta que sua aplicação não se estende às áreas de abrangência do Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB), assegurando a preservação do patrimônio urbanístico da capital federal. Hermeto defende que a medida vai atender a uma demanda crescente dos moradores de condomínios residenciais no DF, em especial na Região Administrativa do Riacho Fundo II. “A lei traz maior segurança e proteção dos veículos, patrimônio comparável até com o valor das unidades imobiliárias, especialmente por conta do clima da cidade que avança em altas temperaturas e chuvas torrenciais, proporcionando benefícios que incluem a valorização dos imóveis vinculados às vagas cobertas, servindo também de barreira contra possíveis vandalismos”, argumenta o distrital. Para garantir a correta aplicação das telas, a norma exige condições específicas para sua implantação, como a necessidade de aprovação em assembleia do condomínio ou anuência dos demais proprietários quando não houver condomínio constituído. Além disso, exige a padronização das telas para manter a uniformidade das instalações, a comprovação técnica de que o material utilizado atende aos requisitos estabelecidos e o registro em conselho de classe do responsável técnico pela implantação. Fonte: Câmara Legislativa

Fim de Ano no Condomínio: Como Garantir Segurança Enquanto o Ladrão Não Tira Férias Com viagens e movimentação reduzida, o fim de ano é um prato cheio para ladrões. Veja como síndicos e moradores podem prevenir roubos e manter a segurança do condomínio. O fim de ano é uma época de celebração, viagens e, para muitos, de deixar o condomínio por alguns dias ou até semanas. O que deveria ser um período de descanso e descontração, no entanto, pode se tornar um pesadelo se a segurança não for tratada como prioridade. “Historicamente, os meses de dezembro e janeiro apresentam um aumento significativo nos índices de roubos em condomínios, especialmente em grandes cidades. Menor movimentação nas áreas comuns, ausência de moradores e uma rotina menos atenta contribuem para que criminosos enxerguem os condomínios como alvos fáceis”, alerta o advogado de direito condominial, Issei Yuki. Mas como síndicos e moradores podem trabalhar juntos para reduzir os riscos? Aqui estão algumas das melhores práticas para proteger o condomínio e garantir que as festas de fim de ano sejam apenas de alegria. 1. Controle de acesso: o ponto crítico da segurança O controle de quem entra e sai do condomínio é a principal barreira contra invasões. No período de fim de ano, o fluxo de visitantes — amigos, familiares, entregadores — aumenta consideravelmente, o que pode confundir o porteiro ou sobrecarregar os sistemas de segurança. Dicas para síndicos: Dicas para moradores: 2. Áreas comuns desprotegidas: um convite para problemas Muitas invasões começam nas áreas comuns, como garagens e portões laterais, onde o movimento reduzido é facilmente explorado. Garagens abertas ou portões mal trancados são acessos comuns utilizados por criminosos. Dicas para síndicos: Dicas para moradores: 3. Comunicação transparente e constante “A segurança no condomínio é responsabilidade de todos. Síndicos e moradores precisam trabalhar em conjunto para prevenir roubos. Uma comunicação eficiente é fundamental para que todos estejam cientes das melhores práticas e saibam o que fazer em caso de emergência.”. Destaca o advogado Issei Yuki. Dicas para síndicos: Dicas para moradores: 4. Cuidados dentro das unidades Mesmo dentro de suas casas, os moradores devem tomar precauções extras durante as férias. Portas e janelas mal trancadas, sinais de ausência prolongada (como luzes sempre apagadas) e falta de sistemas de segurança são fatores que chamam a atenção de criminosos. Dicas para moradores: Confira também: Saudabilidade: como um imóvel pode impactar na sua saúde e bem-estar? 5. Trabalhar em conjunto: a chave para um condomínio seguro A melhor segurança é aquela feita em equipe. Quando moradores e síndicos se unem para adotar medidas preventivas e criar uma cultura de vigilância, os riscos de roubos caem significativamente. Boas práticas coletivas: O advogado Issei Yuki conclui reforçando que as férias são para relaxar, mas a segurança não pode tirar folga. Com um planejamento estratégico e a colaboração de todos, o fim de ano pode ser aproveitado sem sustos. A chave é simples: comunicação, atenção e prevenção. E lembre-se: um condomínio seguro não depende apenas de câmeras ou porteiros atentos, mas de cada morador fazendo sua parte. Afinal, a melhor maneira de proteger seu lar é cuidar do coletivo. Fonte: Assessoria de Imprensa

Desde a entrega do anteprojeto de revisão do Código Civil, cuja proposta declarada é atualizar a legislação civilista às transformações sociais ocorridas após 2002, muito se repercutiu sobre o conteúdo das mudanças sugeridas. Celebrada a recepção de conceitos mais inclusivos no direito de família e apresentada a definição de patrimônio digital, há de se refletir sobre outros temas de grande relevância prática afetados pelas mudanças propostas e, nesse âmbito, é necessário destacar o retrocesso da nova regulamentação direcionada ao uso do Airbnb nas propriedades brasileiras. Atualmente, a legislação brasileira é omissa sobre a possibilidade de disponibilização de imóveis a terceiros, mediante retribuição, na esteira da economia de compartilhamento, o que notoriamente acontece por meio de plataformas digitais, como Airbnb ou Booking. A consequente insegurança jurídica é manifesta. Diante da ausência desta regulamentação, por vezes, condomínios deliberam por proibir a utilização dessa modalidade de utilização da propriedade privada, dando início a uma série de litígios com o proprietário afetado. Na tentativa de pacificar tais relações, o anteprojeto do Código Civil propõe a inclusão do §1 ao artigo 1.336, com a seguinte redação: Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta. Da previsão, extrai-se dois pontos relevantes que sedimentam as discussões jurisprudenciais sobre a matéria: a modalidade de contrato no caso de locações em plataformas digitais na forma de economia compartilhada é a hospedagem atípica; tal prerrogativa só será dada ao proprietário se prevista na convenção ou se aprovada por deliberação da assembleia de condomínio. Para compreender melhor o contexto das alterações promovidas, é importante recapitular o debate promovido nos dois precedentes que, embora não sejam vinculantes, têm sido utilizados como referência para a apreciação das disputas entre condomínios e proprietários quanto ao tema em estudo. Em julgamento do REsp nº 1.819.075/RS, a 3ª Turma analisou demanda em que um condomínio tentava proibir proprietários de alugarem suas unidades por meio do Airbnb. A questão principal enfrentada foi se a disponibilização de imóveis a terceiros mediante contraprestação pecuniária, por curto período e envolvendo plataformas virtuais, pode ser considerada como atividade comercial passível de restrição imposta por condomínio residencial, ante a previsão em convenção condominial de destinação exclusivamente residencial. Em voto louvável, o relator ministro Luis Felipe Salomão manifestou-se contrário a restrição da atividade pela convenção do condomínio, sublinhando que esta se coaduna com a função social da propriedade e afastando o caráter comercial apontado pelas instâncias ordinárias ao dissociar a prática do contrato de hospedagem, previsto na Lei nº 11.771/2008, em virtude da ausência do “complexo de prestações” inerente à modalidade. Segundo ele, trata-se de norma restritiva genérica e irracional, sem previsão legal, que afronta aos poderes inerentes ao exercício do direito de propriedade. Todavia, acompanhado por outros dois ministros, prevaleceu o voto do ministro Raul Araújo, no sentido da possibilidade do condomínio edilício com previsão de destinação residencial das unidades autônomas proibir a realização de ofertas de imóveis por meio de plataformas digitais ante o caráter comercial da atividade. Para tanto, considerou-se estar diante de nova modalidade de hospedagem, caracterizada como contrato de hospedagem atípico, a qual não estaria vinculada aos ditames da legislação que regula a modalidade típica ou, ainda, ao contrato de locação por temporada (artigo 48 da Lei nº 8.245/1991). Condôminos deveriam aprovar cessão do imóvel Nessa linha, estabeleceu-se que a disponibilização das unidades pelas plataformas digitais não era ilícita, mas era necessário que os próprios condôminos, por maioria qualificada (dois terços das frações ideais), aprovassem em assembleia a destinação das unidades para além do residencial, autorizando a prática. Por outro lado, sensivelmente diferente, no julgamento do REsp 1.884.483/PR, a principal questão em debate era a possibilidade da convenção de condomínio expressamente proibir a locação de unidades por tempo inferior a 90 dias. Por diferentes fundamentos e várias referências às discussões travadas no julgado anterior, a 4ª Turma entendeu que tal deliberação seria válida. O relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, atento às divergências sobre o tipo contratual que se amolda à disponibilização de imóveis por meio de plataformas digitais, reconheceu que pode se dar em diferentes arranjos, mas logo tratou de assentar que tal questão era irrelevante para apreciar o caso concreto. Todavia, filiou-se ao entendimento do ministro Raul Araújo, exarado no REsp nº 1.819.075/RS, no sentido de que as locações via Airbnb e similares destoam da destinação exclusivamente residencial e, portanto, com base no artigo 1.336 do Código Civil, não haveria nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio. Para tanto, citou circunstâncias relacionadas ao uso das áreas comuns de lazer, comportamento dos hospedes e controle de entrada e saída do condomínio que podem ser compreendidas como afetação do sossego, da salubridade e da segurança. De outro lado, o ministro Marco Aurélio Belize abriu divergência tão somente para alterar a fundamentação. Isto, pois, conforme seu entendimento, era importante destacar que a modalidade da contratação é de locação por temporada pura, permitida pelo artigo 48 da Lei de Inquilinato e não retira a destinação residencial do imóvel. Tal questão é relevante, pois afetaria o quórum necessário para aprovação em assembleia condominial da prática da locação via plataformas digitais. Segundo ele, caso se entenda que a prática desvirtua a destinação residencial, por força do artigo 1.351, CC, seria necessária aprovação unânime e não por maioria qualificada. Por sua vez, a ministra Nacy Andrighi igualmente abriu divergência para alterar a fundamentação, a fim de defender que a modalidade contratual se trata de contrato legalmente atípico e socialmente típico e, consequentemente, afastar a vinculação a qualquer legislação existente. Por fim, o ministro Moura Ribeiro também divergiu, mas para afirmar que a pretensão não poderia ser conhecida, eis que haveria ocorrido preclusão da matéria durante o processo. Entretanto, manifestou-se favoravelmente a locação via plataforma digital, desde que respeitado o tempo mínimo previsto na convenção condominial ou o máximo previsto na locação por temporada. Nota-se, portanto,

Implementado pela Lei nº 10.931/2004, o regime especial de tributação é um regime opcional para incorporadoras imobiliárias que permite às empresas pagarem um percentual fixo de 4% sobre as receitas mensais recebidas, correspondendo ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Inicialmente, não havia regulamentação sobre o formato de parcelamento do solo urbano pelo condomínio de lotes. A Lei nº 6.766/79 trata do parcelamento do solo urbano, dispondo que o lote poderá ser constituído como imóvel autônomo ou unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. Com a Lei nº 13.465/2017, que inseriu o artigo 1.358-A ao Código Civil, ficou expresso na legislação que o condomínio de lotes constitui uma espécie de condomínio edilício. O §3º do artigo 1.358-A prevê que, para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Dessa forma, também ficou claro que o condomínio de lotes poderá ser desenvolvido sob a forma de incorporação imobiliária. Após a Lei nº 14.382/22, o artigo foi alterado e, no parágrafo segundo, passou a dispor que se aplica ao condomínio de lotes, no que couber, o regime jurídico das incorporações imobiliárias, conforme o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591, equiparando o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários. Embora a lei civil não trate especificamente do RET, a conclusão natural é que o condomínio de lotes desenvolvido sob a forma de incorporação imobiliária, inclusive pela constituição de patrimônio de afetação, poderá ser tributado conforme o regime especial, a partir da opção do contribuinte. Ocorre que a alteração promovida pela Lei nº 14.382/22, ao acrescentar a ressalva de que o regime da incorporação se aplica “no que couber”, e mencionar que o regime aplicável é o do “Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591” (artigo 28), sem incluir as regras sobre o patrimônio de afetação que constam dos artigos 31-A a 31-F da lei, gerou dúvidas sobre se a constituição do patrimônio de afetação é obrigatória para que o empreendedor usufrua do RET. Com efeito, a constituição do patrimônio de afetação é requisito legal para a adesão ao RET, conforme o artigo 2º, II, da Lei nº 10.931. Na prática, a constituição do patrimônio de afetação não foi excluída do condomínio de lotes. O condomínio edilício e o condomínio de lotes são figuras jurídicas similares, não havendo qualquer distinção quanto ao regime de incorporação imobiliária. De um lado, há o condomínio vertical e, do outro, o condomínio horizontal. Em ambos, existem unidades autônomas e áreas comuns. As unidades autônomas poderão ser comercializadas sob a forma de incorporação imobiliária, e o incorporador poderá fazer uso da faculdade prevista no artigo 31-A da Lei nº 4.591/64, constituindo patrimônio de afetação, com a afetação do terreno e das acessões. As regras do patrimônio de afetação não constituem um regime jurídico autônomo, mas uma faculdade legal do incorporador, conforme a Lei nº 4.591/64. A matéria tornou-se complexa em virtude da Solução de Consulta Cosit nº 24 de 20 de janeiro de 2023. Nessa solução, a Receita Federal emitiu parecer sobre o regime de parcelamento do solo para construção de casas isoladas ou geminadas, previsto no artigo 68 da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei nº 14.382/22. Esse artigo definiu que a atividade de alienação de lotes integrantes de loteamento caracteriza incorporação imobiliária. A comercialização de lotes mencionada no artigo 68 da Lei nº 4.591/64 consiste em um tipo diferente de loteamento ou parcelamento do solo. Nesse caso, não há unidades autônomas e áreas comuns, de modo que o conjunto imobiliário resultante não se sujeita ao regime de condomínio edilício, conforme expresso na lei (§ 1º). Nesses empreendimentos, as vias construídas são públicas e entregues ao patrimônio público, não constituindo área comum sob regime de condomínio. Portanto, embora a venda de loteamentos de casas isoladas possa ser realizada sob a forma de incorporação imobiliária, conforme o artigo 68 da Lei nº 4.591/64, trata-se de uma figura jurídica diferente em relação ao condomínio de lotes. Contudo, a Solução de Consulta Cosit nº 24 de 20 de janeiro de 2023 não deixou claro que a situação analisada era de casas isoladas. Sua ementa trouxe uma disposição que causa certa confusão entre os regimes, no que se refere à aplicação do RET. Antes de 28 de junho de 2022, data de publicação da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, no DOU, o parcelamento do solo mediante loteamento, ainda que contratualmente vinculado à construção de unidades habitacionais conforme projetos previamente aprovados, era insuficiente para caracterizar a incorporação imobiliária, para fins de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) instituído pelos artigos 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004. A partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza incorporação imobiliária para fins de adesão ao RET, desde que sejam atendidos os requisitos da legislação vigente, entre os quais se destaca a vinculação da atividade de alienação de lotes integrantes do loteamento à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no artigo 31 da Lei nº 4.591, de 1964, ou no artigo 2º-A da Lei nº 6.766, de 1979. SOLUÇÃO DE CONSULTA PARCIALMENTE VINCULADA À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 196, DE 5 DE AGOSTO DE 2015. Dispositivos legais: Lei nº 4.591, de 1964, artigos 28, parágrafo único, 29 e 68; Lei nº 6.766, de 1979, artigo 2º, §§ 1º e 2º; Lei nº 10.406, de 2022 (Código Civil), artigo 1.358-A; Lei nº 10.931, de 2004, artigos 1º e 4º; Lei nº 14.382, de 2022, artigos 10 e 14; Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013, artigo 2º, § 1º. Conforme a Solução de Consulta Cosit nº 24 de 2023, o loteamento de casas isoladas somente caracteriza incorporação imobiliária, para fins de aplicação do RET, a partir de 28 de junho de 2022, data de vigência da Lei nº 14.382, que incluiu o artigo 68 na Lei nº 4.591/64. Como a solução de consulta não esclareceu a diferença entre loteamento de