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A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou dois recursos especiais ao rito dos repetitivos para estabelecer tese sobre a possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida de condomínio. Tema será julgado pela 2ª Seção em breve, mas sem seguir o rito dos repetitivos A controvérsia é exatamente a mesma que será apreciada no REsp 1.929.926. O recurso será julgado na 2ª Seção por iniciativa do ministro Antonio Carlos Ferreira para resolver uma divergência existente entre a 3ª e a 4ª Turmas. Para esse recurso, não há o fator vinculante. A posição a ser firmada vai pacificar a jurisprudência, mas não alcança a força prevista no artigo 927 de Código de Processo Civil. Para abordar o tema, a 2ª Seção fez audiência pública em junho. Como mostrou a revista eletrônica Consultor Jurídico, a discussão é de alto impacto e é circundada pelo risco de crises no crédito ou no modelo de divisão de despesas dos condomínios. O fato de esse recurso estar encaminhado para julgamento levou o ministro João Otávio de Noronha a propor que a afetação do tema aos recursos repetitivos não suspendesse o trâmite das demais ações sobre o mesmo tema. A afetação foi aprovada por unanimidade na 2ª Seção do STJ. O acórdão foi publicado em 21 de junho. O colegiado tem prazo regimental de um ano para resolver a controvérsia, cadastrada como Tema 1.266. O que está em disputa O caso se refere aos imóveis que foram comprados com contrato de alienação fiduciária. Nele, banco dá o crédito para a compra do bem e se torna o proprietário. O comprador fica na posse e pode usufruir do imóvel, mas só recebe a propriedade depois de quitar as parcelas. O imóvel é a garantia real do financiamento. Se o devedor fiduciante não honrar as parcelas, a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário (banco), que leva o bem a leilão para quitar a dívida e os encargos. O que sobrar — se sobrar — volta para o devedor. A dúvida é se esse imóvel pode ser penhorado para quitar uma dívida em favor de quem não faz parte dessa relação: o condomínio. A obrigação de pagar condomínio é propter rem (da própria coisa). A discussão é se o banco, que é proprietário da coisa, mas não usufrui dela, pode ser arrastado para essa relação. A 3ª Turma do STJ entende que não é possível penhorar o imóvel, mas apenas seu direito real de aquisição — ou seja, o direito de assumir a propriedade do bem, uma vez que a dívida seja quitada com o banco credor fiduciário. Já a 4ª Turma diz que é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, a qual alcança tanto aquele que tem a posse (o devedor) como aquele que tem a propriedade (o banco).

A convivência entre moradores de condomínios e seus animais de estimação pode, muitas vezes, ser desafiadora. Em alguns casos, os conflitos surgem devido à presença de pets em ambientes coletivos, levantando questões sobre direitos, responsabilidades e segurança. Recentemente, um caso em um condomínio ilustrou essas dificuldades. Um gato foi encontrado com a pata cortada, necessitando de amputação. A veterinária responsável pelo atendimento constatou que o corte era perfeitamente reto, indicando que não poderia ter sido causado por outro animal ou em uma briga na rua. Isso gerou preocupação e suspeitas entre os moradores. Quando os proprietários dos animais tentaram acessar as câmeras de segurança do condomínio para entender o ocorrido, enfrentaram obstáculos. A síndica negou o acesso às gravações, alegando dificuldades técnicas para fornecer as imagens de todas as câmeras ao longo de um dia inteiro. Essa situação trouxe à tona a questão da transparência e do direito dos moradores de acessar informações que possam esclarecer incidentes. Além disso, a convivência com animais em condomínios pode levar a situações de tensão. Brincadeiras de mau gosto, como “churrasquinho de gato” ou “mata gato”, foram relatadas, criando um ambiente hostil para os donos de animais. Essas atitudes aumentam o medo e a insegurança quanto ao bem-estar dos pets. É fundamental compreender as leis e normas que regulam a presença de animais em condomínios. As regras condominiais devem equilibrar a convivência harmoniosa entre todos os moradores, sem prejudicar o bem-estar dos animais. Advogados especializados em direito condominial ressaltam que os condomínios têm o direito de estabelecer normas, mas essas não podem ser abusivas ou discriminatórias. Exigências como manter os animais vacinados e em dia com a saúde, além de garantir a limpeza das áreas comuns, são necessárias e visam garantir a ordem e a higiene. Conflitos envolvendo animais de estimação em condomínios são comuns. Síndicos muitas vezes enfrentam o desafio de equilibrar as necessidades dos moradores e os direitos dos animais. A mediação de conflitos  é uma solução eficaz para encontrar um ponto de equilíbrio. Essa abordagem promove um diálogo aberto e ajuda a evitar que situações de tensão se tornem recorrentes, uma vez que os animais de estimação têm um impacto significativo na vida dos moradores, contribuindo para a saúde mental e bem-estar. Para muitos, especialmente os mais idosos, os pets oferecem companhia e reduzem o estresse. Por isso, é importante considerar esses aspectos ao estabelecer as regras nos condomínios. Alguns condomínios estão adotando medidas inovadoras para facilitar a convivência com animais. A criação de espaços pet-friendly, áreas exclusivas para pets e o uso de tecnologias, como câmeras de segurança com monitoramento remoto, têm se mostrado eficazes. Essas soluções ajudam a reduzir os conflitos e promovem uma convivência harmoniosa entre todos os moradores. A convivência entre moradores de condomínios e seus animais de estimação requer um equilíbrio delicado entre direitos, responsabilidades e segurança. A busca por soluções que respeitem tanto os moradores quanto os pets é fundamental para garantir a harmonia em ambientes coletivos. Promover o diálogo, a transparência e a adoção de medidas inovadoras são passos importantes para alcançar essa convivência pacífica.

Muitos condomínios residenciais e comerciais vêm implantando portarias virtuais em substituição à contratação de porteiros (empregados ou terceirizados). Neste caso, a entrada e saída de pessoas e veículos passa a ser controlada e fiscalizada por meio de câmeras e internet. Essa alteração deve ser aprovada em assembleia pelos condôminos e tem como objetivo reduzir custos e aumentar o nível de segurança. Ocorre, que sindicatos da categoria profissional dos trabalhadores em edifícios e condomínios, preocupados com a preservação dos postos de trabalho, têm negociado com a categoria econômica, o pagamento de indenização devida aos empregados dispensados em razão da implantação de centrais de monitoramento de acesso ou portarias virtuais. Em decisão recente (abril/2024), a 3ª Turma do TST (Tribunal Superior do Trabalho) condenou um condomínio da cidade de Campinas ao pagamento da multa de sete pisos salariais da categoria a um porteiro dispensado em razão da instalação de centrais de monitoramento terceirizadas, prevista em Convenção Coletiva de Trabalho. Inicialmente, a 4ª Vara do Trabalho de Campinas considerou válida a indenização da cláusula convencional. No entanto, o TRT da 15ª Região excluiu a condenação ao pagamento da multa por entender que a negociação restringiu a liberdade contratual e o princípio da livre concorrência, senão vejamos: Data vênia do entendimento originário, não se vislumbra, a partir do teor da cláusula em destaque, o equilíbrio entre os princípios constitucionais, na medida em que impõe flagrante restrição à liberdade de contrato, ao vedar a substituição de empregados por ‘portarias virtuais’, ferindo, ademais, o princípio da livre concorrência, ao limitar a atuação das empresas prestadoras de serviços de monitoramento virtual. Não se olvide, ainda, que o princípio da livre iniciativa, previsto no artigo 1º, inciso IV, da Constituição Federal, garante não só o livre exercício de qualquer atividade econômica, a liberdade de trabalho, ofício ou profissão, como, também, a liberdade contratual, de modo que uma cláusula que interfira na forma de contratação dos serviços a serem prestados só pode ser tida como inconstitucional, em especial, quando, além de invadir a liberdade privada, estabelece proibição da forma de atuação que acaba por deter a concorrência. (TRT-15 – RORSum: 0011307-80.2019.5.15.0053, Relator: REGIANE CECILIA LIZI, 10ª Câmara, Data de Publicação: 30/05/2021) O TST por sua vez, reformou o acórdão regional, citando o Tema 1.046 do repertório de repercussão geral do STF, que firmou tese vinculante no sentido de que: “são constitucionais os acordos e as convenções coletivas que, ao considerarem a adequação setorial negociada, pactuam limitações ou afastamentos de direitos trabalhistas, independentemente da explicitação especificada de vantagens compensatórias, desde que respeitados os direitos absolutamente indisponíveis” (leading case ARE 1121633, Relator Ministro Gilmar Mendes). Para o relator, ministro Alberto Bastos Balazeiro, se os direitos disponíveis do trabalhador podem ser mitigados por meio de negociação coletiva, as categorias profissionais e econômicas também poderão, mediante negociação, atenuar os direitos de transação empresarial: Nesse contexto, não há como se atribuir à liberdade de contratação caráter de tamanha indisponibilidade que impeça a inserção de balizas por meio de negociação coletiva em que as próprias empresas tenham sido devidamente representadas pelo sindicato da categoria econômica. Seria, em última análise, conferir aos empregadores grau de hipossuficiência e indisponibilidade de direitos que, reitere-se, a jurisprudência vinculante do Supremo Tribunal Federal não admite para os trabalhadores e seus respetivos direitos sociais. (TST – RR: 0011307-80.2019.5.15.0053, Relator: Alberto Bastos Balazeiro, Data de Julgamento: 16/04/2024, 3ª Turma, Data de Publicação: 19/04/2024) O voto proferido no TST ainda observou a previsão constitucional relativa à proteção ao trabalhador em face da automação (inciso XXVII, artigo 7º) e o princípio da busca do pleno emprego (inciso VIII, artigo 170). A previsão de uma penalidade pela implantação de portarias virtuais, como dito, vem sendo objeto de negociação em convenções coletivas de trabalho, firmadas entre os sindicatos de empregadores e empregados, como se verifica da cláusula 36ª da Convenção Coletiva de Trabalho de 2023/2024, do Sindicato dos Condomínios de Prédios e Edifícios Comerciais, Industriais, Residenciais e Mistos Intermunicipal do Estado de São Paulo (Sindicond) e o Sindicato Empregados de Edifícios de São Paulo (Sindifícios), que dispõe: MÃO-DE-OBRA TEMPORÁRIA/TERCEIRIZAÇÃO CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEXTA REGULAMENTAÇÃO DO MONITORAMENTO A DISTÂNCIA A fim de preservar postos de trabalho, bem como garantir a segurança e bem-estar de condôminos e moradores de edifícios e condomínios, as partes convenentes decidem regulamentar a implantação e/ou substituição de empregados de portaria – trabalho presencial – por centrais e/ou sistemas de monitoramento remoto de controle de acesso e/ou “portarias virtuais”. Parágrafo Primeiro: A presente cláusula tem por fundamento o princípio da autonomia coletiva privada e o direito social previsto no artigo 7º, XXVII da CF/88, que possui eficácia direta e imediata na proteção do emprego e mercado de trabalho em face dos prejuízos que a automatização vem causando aos trabalhadores. Parágrafo Segundo: Trata-se do exercício de direito pelo empregador, que ao optar por exercê-lo, a fim de preservar postos de trabalho, bem como garantir a segurança e bem-estar de condôminos e moradores de edifícios e condomínios, deverá manter ao menos 2 (dois) empregados/posto de trabalho devidamente registrado e pagar compensação financeira ao empregado dispensado, de modo a harmonizar os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa. Parágrafo Terceiro: O empregador que optar pela implantação de centrais e/ou sistemas de monitoramento remoto de controle de acesso e/ou “portarias virtuais”, pagará indenização de 10 (dez) pisos salariais da categoria para cada empregado dispensado nessas condições, que deverá constar do termo de rescisão do contrato de trabalho como INDENIZAÇÃO ADICIONAL, a ser paga no mesmo prazo das verbas rescisórias. Parágrafo Quarto: A multa acima será diminuída para 5 (cinco) pisos se condomínio optante do “REDINO”. Parágrafo Quinto: Na implantação de centrais terceirizadas de monitoramento de acesso ou “portaria virtual”, os condomínios devem exigir da empresa contratada: prova de regularidade fiscal e previdenciária da empresa; cópia do cartão do cadastro Nacional de pessoa jurídica – CNPJ; certidão negativa de débito da Dívida Ativa da União, relativamente aos sócios; qualificação de seu responsável técnico e prova de sua relação contratual com a empresa, salvo seja ele seu sócio –

Nos condomínios que possuem hidrômetro único, a tarifa de água deve ser calculada por meio de uma franquia mínima fixa imposta a cada unidade, somada a uma parcela variável exigida apenas quando o consumo real auferido no medidor excedê-la (considerando o valor de todas as unidades). Revisão da forma de cálculo leva à alteração da tese do Tema 414 dos recursos repetitivos A conclusão é da 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que revisou a tese fixada no Tema 414 dos recursos repetitivos. Isso significa a mudança no método de cálculo da tarifa de água nos condomínios que têm hidrômetro único. O tema é de imenso impacto econômico e social. O resultado acaba por corrigir uma distorção existente na tese anterior do Tema 414, firmada em 2010 e que, na prática, já não era praticada em muitos dos municípios. Isso porque a cobrança da água é feita por faixas de consumo. Há uma tarifa mínima exigida de todos a partir de uma primeira faixa. A praxe é que ela seja de 10 m³. Assim, se a pessoa consome 1 m³ ou 9 m³, paga o mesmo valor mínimo. A partir daí, haverá faixas de consumo pré-fixadas para determinar qual será o valor tarifa. Elas podem variar de acordo com o tipo de imóvel e são definidas pelas agências reguladoras espalhadas pelos estados — ou seja, os valores mudam de local para local. A dificuldade é saber qual será a tarifa quando um condomínio composto por várias unidades independentes tem apenas um hidrômetro. Pela tese fixada pelo STJ em 2010, essa definição deveria partir pelo consumo real aferido nesse hidrômetro. Ou seja, a companhia faz a medição, encaixa o valor em uma das faixas de consumo e envia a conta única. Esse método se mostrou desaconselhável porque condomínios com muitas unidades tendem consumir mais água. Se o consumo real total é alto, a conta é calculada por uma faixa de consumo mais alta, com o encarecimento do valor do metro cúbico. Como concessionárias e condomínios insistiram em discordar sobre esse método, a judicialização do tema permaneceu. A tese de 2010 não resolveu, o que levou a 1ª Seção a promover uma revisão e, dessa forma, a alteração. Mais isonomia A nova lógica para cálculo da tarifa é pelo método chamado de consumo real fracionado. Considera-se cada unidade como um usuário do serviço. Assim, divide-se o consumo real aferido no hidrômetro pelo número de unidades habitacionais existentes. O voto do relator, ministro Paulo Sérgio Domingues, explica que esse consumo é dividido em duas parcelas. Uma parcela é fixa, representada pela tarifa mínima. Ela sempre será paga, independentemente do consumo de todas as unidades somadas. A segunda parcela é variável e exigida apenas quando o consumo real auferido pelo medidor único exceder a franquia de consumo de todas as unidades conjuntamente consideradas. A diferença de um método para o outro é bastante relevante. O voto do relator usa uma situação real específica em que um condomínio de 124 unidades de consumo registrou medição de 1.547 m³. Pelo critério anterior, essa medição levaria o condomínio a uma das faixas de consumo mais altas previstas na localidade. A conta final daria aproximadamente R$ 71 mil a serem pagos. Já pelo critério atualizado da 1ª Seção, cada unidade pagaria a tarifa mínima. O excedente poderia levar a conta a faixas mais altas de consumo, mas não tão altas quanto no exemplo anterior. O cálculo, nesse caso, é de que a conta ficaria em cerca de R$ 10 mil. “Não vejo razão para manter a jurisprudência de 2010, que perpetuaria o tratamento anti-isonômico entre condomínios, baseados na existência ou não de medidor individualizado”, disse o relator. A conclusão do voto ainda propõe uma modulação dos efeitos da tese, explicando como ela deve impactar os casos anteriores e em quais situações. Aos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e com único hidrômetro é lícita a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação de serviço de saneamento por meio da exigência de uma parcela fixa (tarifa mínima), concebida sob a forma de franquia de consumo devida por cada uma das unidades consumidoras (economia), bem como por meio de uma segunda parcela variável e eventual exigida apenas se o consumo real auferido pelo medidor único do condomínio exceder a franquia de consumo de todas as unidades conjuntamente consideradas. Aos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e único hidrômetro é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação de serviço de saneamento que, utilizando-se apenas do consumo real global, considera o condomínio como uma única unidade de consumo (uma única economia). Aos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro, é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação de serviço de saneamento que, a partir de hibridismo de regras e conceitos, dispense cada unidade de consumo de condomínio da tarifa mínima exigida a título de franquia de consumo. A modulação é proposta diante de três realidades possíveis. Realidade 1: Embora proibido nos termos do Tema 414 do STJ, a prestadora de serviços estava calculando tarifa nos termos ora autorizados pelo método. Modulação: nesse caso não há modulação. Ações levarão à improcedência do pedido do condomínio. Realidade 2: Quando prestadora de serviço estava calculando a tarifa dos condomínios dotados de medidor único apenas pelo consumo real aferido no hidrômetro (método hibrido) em razão de decisão judicial impositiva na ação revisional de tarifa. Modulação: nesse caso, será lícito modificar o método de cálculo da tarifa tão logo o entendimento desse julgamento seja transposto para as ações judiciais em curso, revogando-se eventuais decisões precárias em sentido contrário. Fica vedado que sejam cobrados valores pretéritos por pagamento a menor em razão do modelo híbrido. Realidade 3: Nas situações em que cobrança era feita apenas pelo método do consumo real global (tomando-se como único usuário do serviço). Modulação: A despeito da discrepância de valores, reconhece-se que a dinâmica da evolução jurisprudencial permite afirmar que

No último dia 20 de junho, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou tema de grande relevância para o setor de saneamento básico (serviço público de fornecimento de água e coleta de esgoto) e para o direito do consumidor, alterando entendimento consolidado há mais de uma década. Em decisão relatada pelo ministro Paulo Sérgio Domingues, o STJ debruçou-se sobre a forma de cobrança da tarifa de água nas hipóteses em que o imóvel abastecido possui mais de uma unidade consumidora (economia), mas um único medidor/hidrômetro — situação típica dos condomínios. O entendimento até então vigente, fixado ainda em 2010, era no sentido de ser ilícita a prática das concessionárias de realizar a cobrança com base na multiplicação da tarifa mínima pelo número de economias. Nesses casos, havendo um hidrômetro, o STJ fixou sua tese no sentido de que a cobrança deveria ser feita com base no consumo aferido pelo medidor. Ocorre que, ao longo do tempo, isso levou a novas divergências de entendimentos nos tribunais de Justiça com relação à forma de aplicação da tarifa progressiva ou mesmo da tarifa mínima. Surgiram entendimentos que apontavam que o número de economias deveria ser levado em consideração para fins de aplicação da tarifa progressiva (resultando num critério híbrido de cobrança), ou outros que defendiam que a progressividade deveria incidir sobre a integralidade do consumo medido, desconsiderando o número de unidades consumidoras no imóvel. Também o novo Marco Regulatório do Saneamento Básico (Lei nº 14.026/20) passou a prever que a estrutura tarifária e de cobrança dos serviços deverá observar a “quantidade mínima de consumo ou de utilização do serviço” (artigo 30, III, Lei nº 11.445/07), o que suscitou a necessidade de revisão da tese fixada pelo STJ que desconsiderava a tarifa mínima nessas unidades consumidoras. Se antes havia alguma dúvida acerca da correta interpretação do entendimento do STJ ou a necessidade de revisão do entendimento, esse já não parece mais ser o caso. A tese proposta pelo ministro relator Paulo Sergio Domingues e fixada pelo colegiado expressamente reputa como ilegal tanto a cobrança que considere uma única unidade consumidora para fins de aplicação da progressividade (fazendo, portanto, com que recaia sobre a integralidade do consumo medido), quanto a que dispense cada economia do pagamento da tarifa mínima (o que era causado pela adoção do critério híbrido de cobrança). Com isso, foi considerada legítima a forma de cobrança que, quando houver um único hidrômetro, calcula a fatura com base na multiplicação da tarifa mínima pelo número de economias, ainda que o consumo medido pelo hidrômetro tenha sido inferior. Ainda, a tarifa progressiva incidiria apenas sobre o consumo que exceder essa multiplicação. Em seu voto, o relator entendeu que essa forma de cobrança não representa enriquecimento sem causa das concessionárias, destacando até mesmo que a recente Lei nº 14.898/24, ao instituir a norma geral da tarifa social de água e esgoto (que concede desconto de 50% sobre a primeira faixa tarifária), não eximiu os menos abastados do pagamento da tarifa mínima, razão pela qual não se poderia isentar os demais consumidores da mesma obrigação. Veja-se, abaixo, a transcrição da tese fixada, conforme constou na certidão de julgamento do REsp 1.937.891/RJ: Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é lícita a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento por meio da exigência de uma parcela fixa (“tarifa mínima”), concebida sob a forma de franquia de consumo devida por cada uma das unidades consumidoras (economias); bem como por meio de uma segunda parcela, variável e eventual, exigida apenas se o consumo real aferido pelo medidor único do condomínio exceder a franquia de consumo de todas as unidades conjuntamente consideradas. Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento que, utilizando-se apenas do consumo real global, considere o condomínio como uma única unidade de consumo (uma única economia). Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento que, a partir de um hibridismo de regras e conceitos, dispense cada unidade de consumo do condomínio da tarifa mínima exigida a título de franquia de consumo. Ainda, o ministro Paulo Sergio Domingues propôs a modulação dos efeitos do julgamento, destacando que, dada a divergência de interpretação do entendimento anteriormente fixado no STJ, a modulação incidiria de forma diversa, a depender da situação de cada caso concreto. Assim, nos processos em que foi determinada a cobrança segundo o consumo medido no hidrômetro, mas considerando o número de unidades consumidoras para fins de incidência da tarifa progressiva (critério híbrido de cobrança), a concessionária terá o direito de alterar a forma de cobrança somente após a transposição do resultado do julgamento para os processos em curso, vedada a cobrança de valores pretéritos. Já nos casos em que foi determinada a cobrança do consumo medido pelo hidrômetro de forma global (ou seja, com incidência da tarifa progressiva sobre a integralidade do consumo), deverá ser alterado o método de cálculo e ainda devolver a eventual diferença entre o que foi pago e aquilo que seria cobrado segundo a multiplicação de tarifa mínima pelo número de economias, o que poderá ser feito por meio de crédito na fatura. Por fim, no caso em que praticada a cobrança segundo a multiplicação de tarifas mínimas pelo número de economias, a despeito do entendimento até então adotado pelo STJ, o relator destacou que nenhuma modulação seria necessária, impondo-se a improcedência da ação proposta pelos consumidores. Muito embora o acórdão ainda não tenha sido publicado, as razões expostas pelo relator na sessão de julgamento já representam um marco que fortalece a segurança jurídica em relevante setor dos serviços públicos essenciais, mas que ainda exigirá assessoria jurídica especializada com relação aos novos entendimentos, ante a necessidade de correta aplicação de cada um dos