O número de pessoas vivendo em condomínios vem aumentando ano a ano, por força da comodidade que oferecem, redução do número de pessoas nas famílias, elevado número de separações e, talvez acima de tudo, segurança. Segundo o Censo Demográfico do IBGE de 2022, atualizado em 2023, a proporção de apartamentos no país avançou mais de 4,1 pontos percentuais em 12 anos, saltando de 8,5% para 12,5%, e cresceu em todas as regiões e todos os estados.i Isto sem falar nos condomínios de escritórios e nos residenciais horizontais, que se expandem nas grandes cidades e em locais turísticos. Ocorre que esta transformação social levou milhares de pessoas habituadas a uma vida plena de individualismo a ter que ceder às imposições de outra, com regras de convivência. O contraste leva a conflitos, por vezes fruto de ignorância, em outras de simples falta de educação, condôminos excêntricos ou até mesmo criminosos. Os condomínios foram regulados pela Lei 4.591, de 1964, época em que a maioria absoluta da população morava em casas. Alguns artigos ainda estão em vigor, sendo que em 2002 entrou em vigor um novo Código Civil que, em vários capítulos, dispôs sobre a matéria. O art. 1.333 fala da convenção que constitui o condomínio edilício, a qual deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. O regimento interno, doravante chamado de R.I., complementa a convenção e está previsto no art. 9º, § 2º da Lei 4.591/64. É bom lembrar que enquanto o regimento interno é mais focado em questões do cotidiano e da convivência entre moradores, a convenção abrange fatores maiores do condomínio, inclusive tratando sobre diretrizes administrativas.ii Muitas vezes o R. I. faz parte da própria convenção. Obviamente, as situações são diferentes em um pequeno prédio com 6 apartamentos e um condomínio com muitas torres e centenas de moradias. Porém uma coisa é certa, os problemas não têm classe social, estão presentes tanto nos prédios populares como nos mais luxuosos condomínios. Os direitos e deveres dos condôminos estão regulados nos artigos 1.335 e 1.336. Como os conflitos entre os condôminos são inevitáveis, o art. 1.536, inc. IV, expressamente prevê que a edificação não pode ser utilizada de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Boa parte das controvérsias existentes já possuem jurisprudência consolidada nos tribunais, o que facilita a tomada de decisões por parte do síndico. Por exemplo, aluguel de imóvel pelo sistema AirBnB. Esta prática, que é internacional e relativamente nova, pode oferecer incômodo e risco aos demais moradores, já que o ingresso do locatário é praticamente livre, sem qualquer investigação além da comprovação do depósito. Neste tipo de contrato, o STJ firmou jurisprudência proibindo a locação, desde que haja cláusula vedando-a na convenção de condomínio.iii Portanto, aos condôminos que se sentem prejudicados, cabe cuidar para que a vedação seja inserida na convenção de condomínio, presentes 2 terços dos condôminos. Cabe lembrar que se não for proibido este tipo de locação e o locador alugar a pessoas que causem distúrbio no local, ele assume a responsabilidade civil solidariamente com o locatário.iv Regra geral, as práticas que geram mais atritos são as seguintes: É comum os regimentos internos proibirem cuspir, jogar papel, dejetos pela janela. Pontas de cigarros acesas acrescentam um perigo extraordinário, porque podem causar dano a bens de outros condôminos ou do condomínio, eventualmente até incêndio. A dificuldade é fazer a prova da autoria, pois dificilmente se sabe de onde foram lançados. No entanto, atualmente há câmeras que alcançam 20 metros no escuro. Por exemplo, a Canon anuncia a câmera de segurança MS-500, como a melhor captação de imagem no escuro, mesmo sem função infravermelha.v Os ruídos nos condomínios verticais ou horizontais geralmente são de festas noturnas. Festas podem acontecer nas unidades e prejudicar diretamente os vizinhos mais próximos. A primeira medida é tentar conversar. Se não der resultado, o melhor a fazer é gravar com o celular o barulho e filmar-se em frente a um programa de TV que demonstre o horário. Em casos extremos, comunicar à Polícia e lavrar B.O. Posteriormente, comunicar ao síndico, com cópia do B.O. e arquivo da gravação e vídeo, para imposição de sanções. A vítima direta pode também propor ação indenizatória por danos morais, inclusive contra o proprietário, pois, conforme decidiu o TJMG, a responsabilidade civil é solidária. Também é importante que os condomínios tenham nos seus R.I. o horário para terminarem as festas e, no salão disponível, qual o número máximo de convidados. Finalmente, nos condomínios de grande porte é bom que o síndico tenha e dê ciência aos condôminos do número de decibéis permitidos pelo município e compre um decibelímetro (R$ 108,90) para emergências. Por exemplo, em Curitiba, à noite permite-se até 50 decibéis e de dia, 55. O uso de drogas constitui crime previsto no art. 28 da Lei 11.343/206. Ainda que me pareça desnecessário, é recomendável que a vedação em área comum conste na convenção do condomínio. Câmeras com filmes serão provas fortes da prática da infração. Se ela for reiterada, a multa poderá ser fixada, com base no art. 1.337, par. único, do Cód. Civil, no décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, por tratar-se de reiterado comportamento antissocial. Caso o uso seja feito no interior de uma unidade, fato mais comum entre jovens, o melhor caminho é notificar os pais do usuário, alertando-os sobre a sua responsabilidade. Se for imóvel alugado, será oportuna a comunicação dos fatos ao locador, cientificando-o de que poderá ser responsabilizado administrativa e civilmente, com base no art. 1.336, IV da lei civil. Neste sentido a jurisprudência do TJSP. Não surpreenderá a ninguém que um morador mais audacioso comece a negociar drogas no prédio, ainda que discretamente. Tal conduta configura o crime do art. 33 da citada Lei 1.343. Constatado o tráfico, tratando-se de pessoa sem periculosidade, o síndico poderá conversar sobre a situação, antes procurando obter provas, que podem ser filmes das câmeras, o número de pessoas que entram e saem do local e testemunhos, munindo-se de elementos para a imposição de penalidade. Em casos extremos, de risco de uma vingança
