Como as Leis do Código Civil e CPC beneficiam os condomínios desde 2002.
As mudanças legais introduzidas pela Lei nº 10.406 que aprovou o Novo Código Civil Brasileiro, em 10 de Janeiro 2002, com entrada em vigência em 10 de janeiro de 2003, que está prestes a fazer aniversário de 20 anos, bem como no Código de Processo Civil, foram extremamente positivas aos Condomínios. Aqueles condomínios que realizaram as atualizações das convenções tiveram a oportunidade de passar a aplicar juros praticados no mercado por atraso reiterado do não pagamento das cotas condominiais, conforme decisões do STJ – Superior Tribunal de Justiça, que protegem os condomínios contra a inadimplência.
Um detalhe importante continua prejudicando os condomínios, esse detalhe é a não observância do inteiro teor do Novo CPC – Código de Processo Civil, que pelo fato da não atualização da convenção, não permite a adequação da cobrança de juros que atualmente são de 1% (um por cento) ao mês ou fração, para aplicação de juros de mercado, sem se enquadrar na chamada Lei de Usura, e essa não
atualização prejudica a elaboração de um bom planejamento financeiro anual com margens seguras, e uma previsibilidade próxima da real, quanto ao que se espera da inadimplência mensal por parte dos condôminos. Adequar a redação do documento de Convenção à realidade atual do(s) Condomínio(s) é o caminho legal que todos possuem para se evitar questionamentos futuros, caso passem a praticar a cobrança de juros de mercado.
A atualização do normativo denominado de “CONVENÇÃO DO CONDOMINIO” tem sido para muitos condomínios a porta para coibir a inadimplência, pois, com a total reformulação do capitulo de que trata as regras aplicáveis aos condôminos inadimplentes, pode se prever penas mais rígidas àqueles que insistem em não contribuir com sua cota parte mensal. Com adoção da cobrança de juros de mercado, esse procedimento poderá sim o condomínio eliminar o grave problema da inadimplência, pois poderá também contar com a modalidade de encaminhamento do(s) boleto(s) para os cartórios para fins de “protesto” da(s) cota(s) condominial, bem como ingressar via judicial –TJ (Tribunal de Justiça) com processo de execução via rito sumário, ou seja, mais rapidez e possibilidade de ter o imóvel leiloado em praça para quitação da dívida para com o condomínio. (Veja orientações no resumo).
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Atualmente, temos a UNACON BR – www.unacon.com.br, uma administradora de patrimônios e cobrança que detém pleno conhecimento e expertise quando o assunto é a adequação e reformulação do inteiro teor da convenção, e se necessário do regimento
interno e que assessora os condomínios demonstrando a facilidade de mudar o quadro de inadimplência do condomínio, sendo que seus técnicos atuam sob contrato e demandas geradas.
A Lei nº 13.105/2015, o Novo Código de Processo Civil, trouxe uma mudança importante no procedimento referente à cobrança das contribuições condominiais, pois junto com a execução irá o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência, ou seja, se a dívida não for paga no prazo de 03 dias, é feito a penhora imediata do imóvel, que já foi requerida com a propositura da execução da dívida. Se não for paga, o imóvel irá a leilão imediatamente.
Juntamente com os impostos, essa imunidade, é excluída da dívida de condomínio, como também ocorre com o IPTU, que, por ser o único apartamento da família, não se beneficia de não poder ser penhorado, conforme define a Lei 8.009/90, em diz em seu:
Art. 3º: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
… IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”
Portanto, se os condomínios não se adequarem ao Código Civil de 2002, atualizando suas convenções aos níveis de mercado, pouca valia terá este grande benefício, pois prevalecerá os juros de 1% (um por cento) ao mês, definido na lei 4.591/64, há mais de meio século (época em que sequer existia inflação).
Melhor resultado terão os condomínios que já tenham se adequado ao Código Civil e possam aplicar juros praticados pelo mercado, que já foi confirmado e pacificado pelo STJ em sua jurisprudência, com as taxas de juros que giram em torno de 9,9% (nove virgula nove por cento) ao mês.
Este item da lei do Código Civil, como também a aplicação de multas pelo atraso reiterado que pode chegar a uma multa equivalente a 5 (cinco) taxa de condomínio. Isso mesmo, bem maior do que a multa antiga, revogada, que era de 20% (vinte por cento).
É importante dizer que o STJ aprova este percentual em sua jurisprudência, mas terá de constar previamente na convenção do Condomínio.
RESUMO DAS ALTERAÇÕES MUDANÇA NA FORMA DO PROCESSO JUDICIAL
Recomendamos que seja observado o seguinte fluxo no tocante a cobrança extrajudicial das cotas condominiais:
- Contrate uma assessoria de cobrança especializada em condomínios;
- Defina em contrato as regras da cobrança em conformidade com o disposto na convenção do condomínio;
- Verifique se a assessoria de cobrança é credenciada junto ao Cartórios de Protestos;
- Autorize o encaminhamento para protesto das cotas condominiais;
5) Autorize a imediata execução, tão logo se tenha pelo menos 03 (três) quotas inadimplidas, e, caso a convenção esteja devidamente atualizada ao regramento contido no Novo Código Civil Brasileiro, aplique as demais penalidades dela constante. Vale frisar, quem responde pela dívida é a unidade habitacional, que não poderá ser objeto de questionamento como sendo o único bem que a pessoa possua, ou por ser bem de família, esses casos não se aplicam quando o assunto é inadimplência condominial. Artigo produzido por Rômulo Gouveia, consultor, assessor juridico, advogado especialista em direito condominial, escritor e autor do livro “a recuperação financeira dos condomínios aplicando o Novo Código de Processo Civil – CPC.
www.gouveaadv.com.br.
