Author name: José Pimentel

Usucapião não é novidade para ninguém, mas com a evolução da sociedade e aumento da população nas zonas urbanas, intensificou-se a organização em condomínios edilícios, tipo de condomínio caracterizado pela existências de partes exclusivas e partes comuns. Diante disto, começaram a surgir diversos questionamentos sobre a aplicabilidade do instituto da usucapião em áreas comuns de condomínios edilícios Então, será possível usucapir as propriedades de uso comum? Existem duas correntes sobre o tema, uma entende ser juridicamente possível usucapir áreas comuns, mas somente nos casos em que a área objeto da usucapião tenha acesso restrito ao usucapiente e desde que não sirva aos demais. O STJ aprovou o enunciado 247 III Jornada de Direito Civil: “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.”. Há dois precedentes nessa corte superior: um de 1999, em que o STJ julgou procedente o pedido de usucapião de corredor (Resp. 214680/SP1) e outro de 2007, no qual o STJ novamente entendeu pela possibilidade de usucapião de área de uso comum (AgRg no Ag 731971/MS 1CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (supressivo).Recurso conhecido e provido. (STJ – Resp.: 214680 SP 1999/0042832-3, Relator: Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, Data de Julgamento: 10/08/1999, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 16/11/1999 p. 214) 2 AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO. SÚMULA 7/STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO HOSTILIZADA PELAS SUAS RAZÕES E FUNDAMENTOS. AGRAVO IMPROVIDO. I – Esta Corte firmou entendimento no sentido de ser possível ao condômino usucapir se exercer posse exclusiva sobre o imóvel. Precedentes. II – Não houve qualquer argumento capaz de modificar a conclusão alvitrada, que está em consonância com a jurisprudência consolidada desta Corte, devendo a decisão ser mantida por seus próprios fundamentos. Agravo improvido (STJ – AgRg no Ag: 731971 MS 2005/0215038-1, Relator: A segunda corrente, predominante, entende que é impossível usucapir área comum, pois a mesma é insuscetível de posse exclusiva, e que qualquer posse exercida pelo usucapiente não passará de mera tolerância. Considera tal pedido juridicamente impossível, faltando interesse de agir do autor. A esse respeito Francisco Eduardo Loureiro assevera que: “As áreas comuns, por norma cogente, são inalienáveis separadamente da unidade autônoma e não podem ser usadas com exclusividade por um dos condôminos, razão pela qual não podem ser usucapidas por um contra os demais (RTJ 80/851; RJTJSP 129/266, 180/43 e 204/15; RT 734/343 e 753/236)”. Outra dúvida comum é sobre quem irá atuar no polo passivo. Apesar do Art. 1.348, I, do Código Civil, instituir que o síndico é o responsável por representar o condomínio em ações judiciais, suas atribuições são apenas administrativas, quando se tratar de demanda que verse sobre usucapião de área comum, os tribunais têm entendido que os síndicos não são legítimos pra atuar no polo passivo, que se faz necessária, a citação de todos os condôminos, titulares de domínio. Dessa forma, podemos observar, que a possibilidade ou não de usucapião de áreas comuns em condomínios edilícios vai depender do caso concreto. Por Dra. Sabrina Defrein, Advogada no escritório Lobão Advogados, Pós-graduada em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito, atuando na área de contencioso e consultoria na área Cível, Imobiliária e Condominial. Mais informações sabrina@lobaoadvogados.com.br

É realmente incerto quando esta pandemia chegará ao fim. Já com sete meses de medidas restritivas, e é geral o cansaço com o isolamento social. Nos condomínios não poderia ser diferente. O desgaste dos condôminos tem gerado uma pressão para reabertura das áreas de lazer. A reabertura comercial nas cidades, acompanhada de decretos legislativos sugestionou para uma reabertura gradual das partes comuns unido a um protocolo de segurança com a saúde de moradores e funcionários, além dos visitantes que já voltaram a estar presentes. Mas a autonomia para essa flexibilização no interior do empreendimento é dos condomínios, não da Prefeitura. Os dilemas e controvérsias são várias, o que gera inúmeras dúvidas por parte dos gestores condominiais. A nossa leitora, Lucirene Macedo, nos questionou sobre quais são as principais regras para liberar o salão de festas e se há um protocolo específico a ser seguido. A advogada especializada em condomínio, Dra. Amanda Lobão, respondeu: – “Sejamos diretos: juridicamente, as regras variam conforme o lugar e os decretos municipais e estaduais. Havendo um decreto na sua localidade para situações análogas, como restaurantes e similares, que delimitem a capacidade, o espaçamento entre as mesas, além da obrigatoriedade do uso da máscara, é recomendável segui-los na medida das possibilidades. O síndico deve também se orientar pelo maioria da massa condominial, consultando-a por ferramentas de enquetes, pesquisas ou assembleias virtuais (estas especificamente permitidas por lei até 30 de Outubro), de acordo com as peculiaridades do seu condomínio. Não há uma regra clara que nos dê um direcionamento específico, mas fato é que o síndico, se decidir sozinho, poderá sofrer ação judicial que desfaça sua decisão sob fundamento de abuso de poder e autoritarismo, sem falar, é claro, no desgaste político dentro do condomínio, afinal, a flexibilização aumenta o risco de contágio da doença”. – “Uma vez feito isso, só o planejamento de uma reabertura gradual que considere a individualidade de cada condomínio, como o perfil dos condôminos, a demanda pela reabertura (se as áreas são abertas, como quadras, ou fechadas, como salões de festas), a capacidade dessas áreas frente ao fluxo de pessoas, e a limpeza intensa, poderá garantir o respeito aos protocolos de uso como a obrigatoriedade da mascára (decreto 64.959 em SP, por exemplo) e o álcool. Ou seja, respondendo à leitora, não há um protocolo específico, mas um mix de sugestões a serem seguidas, e é claro, o bom senso.” E como lidar com o condômino que detém uma necessidade especial para o uso da área? – “Por outro lado, há na justiça demandas específicas de condôminos que precisam se utilizar de determinadas áreas em prol da saúde de determinado morador, como o caso de um doente que precisava da piscina para prática de exercício. O Judiciário tem respeito a primazia do interesse coletivo sobre o individual, dando razão ao gestor condominial.” São os condôminos que devem decidir sobre a manutenção ou reabertura e o revezamento, mas caberá aos gestores condominiais regulamentar essa decisão coletiva, como o revezamento desses espaços coletivos, podendo criar soluções inovadoras, como manuais e guias. Mestre em Direito Processual Civil pela PUC/SP e Membro Efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP. Sócia do Lobão Advogados, advogada em São Paulo e no Maranhão, palestrante de eventos nacionais e internacionais do mercado condominial, além de colunista de mídias especializadas na área. Foi premiada pela Associação dos Empresários do Mercosul e Pela Latin American Quality Institute com o prêmio “Empreendedores de Sucesso” e “ Empresa Brasileira do Ano de 2018”.

A CONVENÇÃO PODE PROIBIR QUE EU TENHA UM ANIMAL NO MEU APARTAMENTO? MEU CONDOMÍNIO PODE ME OBRIGAR A CARREGAR MEU CACHORRO NO COLO OU A COLOCAR FOCINHEIRA NO MEU ANIMAL? Inúmeros são os questionamentos sobre os animais nos condomínios, causadores estes de fortes inimizades e antipatias nesse ambiente. Veremos que o importante é saber se o animal oferece risco à saúde, sossego ou segurança dos moradores no condomínio, e não outros aspectos. Isto é: se sua convenção ou assembleia só permite animais de pequeno porte, ela está errada. O tamanho do seu bicho não nos levar a concluir que ele prejudica a saúde, sossego ou segurança, razão pela qual sua convenção ou deliberação de uma assembleia pode ser revista pelo Poder Judiciário. Tampouco pode seu regimento interno ou assembleia proibir que você tenha um animal no seu apartamento, pois é seu o direito de propriedade sobre sua unidade, podendo usá-la, desde que não prejudique os vizinhos. É o que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou: condomínios não podem proibir animais de estimação em casa. Carregar no colo também é medida desarrazoada: imaginemos um animal de grande porte cujo dono é um idoso. Claramente este indivíduo não terá condições de circular com seu animal no colo, o que demonstra que a decisão de assembleia que o obrigue a tanto é anulável pelo Judiciário, bastando contratar um advogado que ingresse com ação para anular esta deliberação da assembleia. Já no tocante à proibição de circulação dos animais nas áreas comuns, que é o que se vê rotineiramente nos prédios, o entendimento é o mesmo: não se deve proibir, mas regulamentar, tanto a passagem quanto a permanência do animal nessas áreas de uso coletivo. A regulamentação persegue a máxima que já citamos: analisa-se o risco que o animal deve causar à saúde, segurança e sossego, para então restringirmos o direito. Nesse sentido, correto está o Código de Proteção e Bem-Estar animal do Município de Guarulhos, aprovado em de 09 de julho de 2020, que veda a proibição da permanência ou circulação de animais domésticos nos condomínios residenciais, estabelecendo que: Titulo II – Seção III – Art. 19. Nos condomínios residenciais do Município, caberá à administração condominial ou ao síndico definir, em assembleia de moradores, as regras de permanência e circulação de animais domésticos de pequeno porte, bem como as obrigações dos proprietários quanto à limpeza dos dejetos, à saúde dos animais, às normas de condução adequada e aos horários permitidos de circulação nas áreas comuns, ficando vedada a proibição. (grifo nosso). Na cidade de São Paulo, sobre o uso da focinheiro ou enforcador, a Lei 11.531/03 disciplina, no Estado de São Paulo, o uso somente por cães das raças “pit bull”, “rottweiller” e “mastim napolitano” ao serem conduzidas em vias públicas, logradouros ou locais de acesso público. E sobre a coleira, no §2º determina que o dono do animal deve mantê-lo em condição tal que inviabilize que o animal escape e cause dano a alguém, podendo-se fazer uso da força policial para que a norma seja respeitada. Por fim, eventual risco causado pelo animal será de responsabilidade do seu dono, tanto para uma indenização civil a quem foi prejudicado quanto criminalmente. AMANDA LOBÃO  Sócia do Lobão Advogados, advogada em São Paulo e no Maranhão, palestrante de eventos nacionais e internacionais do mercado condominial, além de colunista de mídias especializadas na área. É Mestre em Direito Processual Civil pela PUC/SP e Membro Efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP. Foi premiada pela Associação dos Empresários do Mercosul e Pela Latin American Quality Institute com o prêmio “Empreendedores de Sucesso” e ” Empresa Brasileira do Ano de 2018”.

A doença ocupacional  é a enfermidade produzida ou desencadeada pelo exercício do trabalho em determinada atividade. A lei equipara a doença ocupacional ao acidente de trabalho, gerando, na prática, estabilidade provisória do trabalhador pelo prazo de 12 (doze) meses após a cessação do auxilio doença acidentário. Isto significa dizer que se o trabalhador ficar afastado do trabalho por mais de 15 dias em decorrência da doença, adquirirá o direito a estabilidade e não pode ser dispensado do trabalho sem justa causa neste período. Assim, a atual pergunta de ouro é “e se o trabalhador que realiza o trabalho presencial no Condomínio adquire a Covid-19, será considerada doença ocupacional?” O artigo 29 da MP 927/2020 assim dispõe: “Os casos de contaminação pelo coronavírus (Covid-19) não serão considerados ocupacionais, exceto mediante comprovação do nexo causal”. Esse artigo reforça o §1º, alínea “d” do artigo 20 da Lei 8.213/91, que dispõe sobre os Planos de Benefícios da Previdência Social, que, em redação bem similar, retira das doenças ocupacionais as doenças endêmicas (e por similaridade, pandêmicas), salvo se houver a comprovação do nexo causal, a saber: “§ 1º Não são consideradas como doença do trabalho:(…)d) a doença endêmica adquirida por segurado habitante de região em que ela se desenvolva, salvo comprovação de que é resultante de exposição ou contato direto determinado pela natureza do trabalho”. Entretanto, o STF entendeu que o trabalhador não precisa comprovar nexo causal entre o trabalho e a contaminação do Covid, deixando esta responsabilidade para o empregador. Ou seja, é o empregador que deve comprovar que o trabalhador não adquiriu Covid no ambiente de trabalho. Assim, respondendo ao questionamento anterior, no caso do trabalhador do Condomínio adquirir a Covid (seja ele próprio ou de terceiros), e desde que esteja trabalhando presencialmente, deverá o Condomínio possuir a comprovação que adotou todas as medidas de segurança para evitar a contaminação, e portanto, que não existe nexo causal entre a contaminação e o trabalho. Essa comprovação se dá pela participação ativa na prevenção da contaminação, por meio de adoção de regras de controle de acesso, reforço nas medidas de higiene pessoal e do ambiente, fornecimento de equipamento de proteção individual, ou seja, tomado todas as medidas de proteção de saúde e segurança do trabalhador e das pessoas que circulam pelos ambientes coletivos. Recomendamos, então, disponibilizar papéis toalhas, sabonetes líquidos ou detergentes e álcool em gel 70%, oestabelecimento da obrigatoriedade dos condôminos e trabalhadores no uso da máscara facial para circulação nos ambientes comuns do Condomínio, com ampla divulgação desta regra por comunicados fixados em locais de fácil visualização, informativos, e-mails e outros disponíveis ao síndico. Tudo devidamente fotografado e documentado. O fornecimento das máscaras aos trabalhadores deve ser realizado mediante recibo e com a orientação expressa que o desrespeito a regra da utilização do equipamento será passível de punição por advertência, suspensão ou até justa causa, avaliando caso a caso. Considerando que a atual realidade de pandemia é inédita, a discussão sobre configuração da doença ocupacional é inevitável e deverá ser analisada individualmente, mas é indiscutível que o Condomínio deve adotar todas as medidas de prevenção desde já a fim de minimizar os riscos de futuras discussões trabalhistas na Justiça. Silvia Maria Munari Pontes Coordenadora trabalhista no Lobão Advogados. Advogada Trabalhista Empresarial há 22 anos, atuando no contencioso e consultoria trabalhista e como docente em diversos institutos de treinamento profissional, promovendo o desenvolvimento, a formação e a atualização de profissionais ligados às áreas do Direito, Recursos Humanos e Administração de Pessoal.

Inicialmente é necessário pormenorizar as vaias e gritos de ordem como forma de expressão de irresignação, tal como o aplauso representa a homenagem. O Panelaço, convocado em sua maioria através das redes sociais digitais, é uma realidade com uma iniciativa bastante relevante do ponto de vista político. Através dele as batidas em panelas, acompanhadas normalmente de clamores dos manifestantes, tem como finalidade uma expressão de opinião. É plausível, assim, entender o panelaço como uma forma legítima de manifestação política, a qual se consolidou no Brasil em 2015. Desde então diversas camadas sociais se debruçam em sacadas e janelas para gritar e bater em panelas para, normalmente, posicionar-se contra um pronunciamento/atuação do Chefe do Poder Executivo. O segundo ponto a ser considerado é o aumento significativo de reclamações e transtornos relatados por de síndicos e gestores condominiais em razão do barulho em tempos de isolamento social. Uma mudança impositiva determinou milhões de pessoas a permanecerem confinadas em seus apartamentos. Com isso tanto a produção de ruídos aumentou, quanto a intolerância a qualquer baticum da unidade vizinha. Dentro dessa nova realidade, os barulhos calham em notificações e multas com ocorrências bem definidas: barulho de obra, barulho de criança, barulho de festa, e, dentre outros tantos, há o tal barulho do panelaço. Pois bem, o que fazer quando moradores reclamam ao síndico sobre o barulho das panelas dos vizinhos? De um lado a liberdade de manifestação política, de outro, o sossego e o bem-estar social. Todos se enquadram como direitos constitucionais. Costumo orientar os síndicos de que nem todo barulho é passível de notificação e multa. Nesse sentido, sugiro a observação de três parâmetros: a duração, a repetição e a intensidade do barulho/ruído. Particularmente, entendo que não pode ser promovida uma proibição genérica aos moradores. Isso seria uma proibição à manifestação política, vedada no nosso ordenamento jurídico. Por outro lado, é possível aplicação de notificação e multa quando o morador, ao participar do panelaço, ultrapassa os limites da razoabilidade conforme os parâmetros acima apontados. Além disso, é importante que os moradores mantenham o decoro e respeitem a comunidade condominial. Com isso, é vedado o uso de palavrões e insultos. É corriqueiro o uso de expressões preconceituosas e ofensivas pelos participantes do panelaço. Contudo, o comportamento mal-educado desses moradores deve ser de pronto repelido pelo síndico. É certo também ser imprescindível a cordialidade entre vizinhos. O engajamento político e deliberativo de cada um não pode ser desculpa para incivilidade. Notadamente, muitas vezes as manifestações políticas fogem da alçada do síndico quando a polarização de opiniões alcança agressões verbais (e até físicas), sendo necessário a intervenção policial. Nesse sentido, importante a conscientização dos moradores para que se abstenham de proferir qualquer conteúdo agressivo, sob pena de notificação e multa. No mais, que seja garantida a liberdade de expressão e o direito de manifestação política! Por Dra. Larissa Alves, advogada associada da Pantoja Advogados, especialista em Direito Condominial, Síndica, Palestrante, Pós-graduada em Direito Civil, membro da comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF.