Author name: José Pimentel

Condomínio da zona leste colhe os frutos da individualização realizada há três anos Os condomínios em sua grande maioria passam por problemas de inadimplência e saldo negativo. Diante dessa situação, muitos síndicos estudam maneiras de diminuir os encargos, como é o caso de Mauricio Jovino, que optou pela individualização das contas de água e gás para tentar reduzir esse problema e conseguiu uma economia de 40% nas contas de água e 30% nas de gás. “Com a individualização, saiu da previsão orçamentária a conta de água e de gás e o valor do condomínio caiu imediatamente. Com o condomínio menor, aumentou o número de pessoas que o pagam, nos possibilitando refazer a previsão orçamentária e baixar ainda mais o valor”, conta o síndico. Jovino é síndico há cinco anos de um condomínio de sete torres e 140 apartamentos localizado no centro de Guaianases, Zona Leste de São Paulo e realizou o processo há três, sendo o primeiro a individualizar água e gás ao mesmo tempo na cidade. “Na época não havia muitas informações disponíveis e muitos achavam que não era possível levar o projeto adiante”, diz ele. Para executar o projeto, Jovino buscou informações em feiras palestras, workshops, consultou advogados e condomínios apontados pelas empresas do setor como referência. Começou, então, as reuniões com os sub-síndicos e conselheiros para explicar o projeto e o apresentou aos moradores. De acordo com Jovino, por se tratar de um grande condomínio, a adesão dos moradores foi boa, porém, gradual. “Tivemos que ter paciência e buscar mecanismos para conseguir falar e explicar para todos os moradores para que não houvesse dúvidas e não tivéssemos tumultos na assembléia. Resolvi, então, fazer reuniões informais com cada bloco em dias diferentes, pedi ajuda do corpo diretivo e chamei representantes das empresas para dar todas as explicações possíveis”, diz Jovino. Para evitar problemas com as obras e com o resultado do projeto, Jovino tomou o cuidado de que as empresas contratadas tivessem registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) e de que os produtos utilizados, como canos e hidrômetros, fossem aprovados pelo Inmetro (Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial). Após o final das obras e implementação do sistema, Jovino enfrentou alguns problemas com moradores inadimplentes, que ainda não estavam habituados à nova situação. “No começo, alguns moradores tiveram o consumo de água ou gás cortados por falta de pagamento e achavam que eu, como síndico, era o responsável pelo transtorno. Quando eles tinham os serviços cortados pelas empresas, me procuravam e eu não me envolvia ? se as contas não estavam pagas, eles teriam que procurar a empresa, acertar o débito e solicitar religação”. Hoje, três anos depois, Jovino comemora a cultura de economia que a individualização trouxe aos condôminos, especialmente de água, que é cada vez mais escassa e os resultados nas finanças. “Criamos uma estabilidade econômica no condomínio, o déficit que tínhamos foi zerado e hoje temos um fundo de caixa muito bom, que está aplicado em nome do condomínio. Não há mais por que fazer rateios para pagar qualquer conta, todas as manutenções do condomínio estão em dia e hoje temos contratos com empresas especializadas para fazer diferentes tipos de manutenção que o condomínio necessita”. Fonte Site Parceiro: sindiconews.com.br

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Vagas de garagem. Distribuição disciplinada pela convenção condominial. Transferência entre condôminos possível apenas pelo titular, com informação ao condomínio. Concretização da suposta transferência pelos vendedores do imóvel após sua alienação a terceiros. Ato, ademais, firmado pelo convivente/marido de uma das titulares. Ineficácia da alienação realizada por quem não titularizava o direito. Recurso não provido.   Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pela juíza da 2ª Vara Cível do Foro Central da Capital, que julgou procedentes os pedidos para (i) atribuir novamente a vaga de garagem objeto do litígio à autora, com determinação de desocupação pelos moradores da unidade 111, cabendo ao condomínio a pintura da unidade ora designada na parede correspondente; e (ii) condenar o condomínio réu a pagar à autora o valor de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais. Ainda condenou os réus solidariamente ao pagamento das custas, das despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação em dinheiro (estabelecendo a divisão de 5% para a ré Emira e de 15% para o condomínio réu). Segundo a recorrente, corré Emira, a sentença deve ser reformada, em síntese, porque há prova oral que contradiz as premissas adotadas pela sentença no que toca à data em que a troca de garagem foi realizada. Aponta o depoimento de Daniel, em que confessa a assinatura do documento de troca da vaga. Quanto à data dessa assinatura, aponta que foi confessado que ocorreu antes do casamento de Daniel com Raquel (01-09-2012), ou seja, dois meses antes da venda do imóvel à autora, o que ocorreu em 01-11-2012, o que não foi negado por Raquel. Sustenta que Daniel agia com ânimo de dono desde 01-12-2009 e que um sítio eletrônico (www.sindiconet.com.br) entende que o cônjuge do proprietário é considerado condômino por extensão. Discorre sobre o fato de ser a atual ocupante da vaga e sobre as necessidades que a levaram a tanto. O recurso não merece guarida. O juízo de primeiro grau, sem dúvidas, deu solução adequada ao caso. Assim constou da r. sentença: “A autora é proprietária da unidade 11 do condomínio réu, adquirida em 1º de novembro de 2012 de Raquel Leite Bernardi e Vera Lúcia Leite Bernardi, conforme escritura pública. À unidade autônoma estava também atrelada ‘uma vaga, para estacionamento de automóvel de passeio em lugar individual e indeterminado, na garagem localizada no subsolo’. É incontroverso que os moradores do apartamento, até a venda, eram Raquel e seu então companheiro (e hoje marido) Daniel Simoncello Filho. Sendo as vagas de garagemindeterminadas, é igualmente incontroversa a disciplina de sua utilização, estabelecida pelo condomínio. Estabeleceu-se que a cada unidade seria atribuída a vaga que sempre foi historicamente utilizada, o que, segundo consta dos autos, jamais ensejou qualquer tipo de controvérsia. Especificamente no que se refere à vaga objeto de disputa, disse a ex-proprietária Raquel, ouvida em audiência, que quando adquiriu o apartamento aquela mesma vaga já era designada à unidade 11, à qual estava atrelada havia muitos anos. Sendo assim, não há dúvida de que a vaga em disputa sempre foi legitimamente atrelada à unidade 11, segundo o costume do condomínio. Estabelecida essa premissa, impõe-se analisar o regramento estabelecido pelo condomínio a respeito da alteração da titularidade do direito de uso das vagas. E essa disciplina é igualmente incontroversa, estando estabelecida na regra ‘7’ da atade assembleia, realizada em 26 de outubro de 2016. De acordo com tal disciplina, ‘qualquer alteração, como troca de vagas, será exclusiva e diretamente de interesse dos titulares das respectivas unidades, e entre si avençada, e depois de acertados, enviarão comunicado com autorização por escrito à Síndica, para que esta determine a mudança dos números de identificação das vagas permutadas’ Não havia, portanto, qualquer regra estabelecendo que as vagas de apartamentos vendidos ficariam à disposição dos demais moradores. Pois bem. É certo, portanto, que a vaga objeto da disputa era atrelada, por direito, à unidade 11, e somente poderia ser disponibilizada a outra unidade por ato de disposição praticado pelo (a) titular da referida unidade. Ocorre que a autora comprou o apartamento 11 em 1º de novembro de 2012, e,claro, não se mudou imediatamente. Quando se mudou para o edifício, foi surpreendida com a notícia de que sua vaga havia sido disponibilizada para outra unidade. Esta unidade, conforme a autora veio posteriormente a saber, era a unidade 111, de propriedade da ré Emira, cujo filho, André, era o então sub-síndico do prédio. Diz a ré Emira que a vaga em disputa foi negociada com os antigos proprietários do apartamento 11. Invoca o documento, a saber, autorização de troca de vaga de garagem firmada por Daniel, marido da ex-proprietária Raquel. Ninguém nega a autenticidade das assinaturas. O próprio Daniel, ouvido em audiência, reconheceu e admitiu ter assinado o documento. Ocorre que o documento em questão não tem data, de maneira que nele não se faz prova da ocasião em que foi firmado. De qualquer maneira, é certo que opróprio Daniel foi categórico ao afirmar que a solicitação de troca foi formulada quando o apartamento já havia sido vendido à autora. […] Também Raquel, ouvida por carta precatória, relatou inúmeras vezes o mesmo fato. Disse que André procurou o casal no hall do elevador do prédio, onde tiveram uma conversa informal na qual André solicitou a troca da vaga de garagem. Raquel repetiu diversas vezes (v.g, aproximadamente nos segundos 02:10, 03:45, 05:48, 09:43, 10:56, 14:25 e 15:38 do seu depoimento) que quando André procurou o casal solicitando a troca de vaga o apartamento já estava vendido à autora. Acrescentou Raquel que André foi orientado a procurar a autora para saber se ela concordava com a troca, dado que ela já era a atual proprietária do imóvel. Disse Raquel, ainda, que ‘para mim a gente oficialmente não trocou nada’ (minuto 15:23), aludindo à necessidade de ratificação da troca pela nova proprietária da unidade. O documento foi firmado depois dessa conversa no hall do elevador, o que é lógico e óbvio, além de confirmado por Raquel no minuto 10:56 de seu depoimento. Mas André jamais procurou a autora para que ratificasse a troca. Aocontrário, tão logo o imóvel foi desocupado pelos antigos proprietários, os moradores do 111 passaram a ocupar a vaga em questão, na qual foi inclusive pintado o número correspondente à nova

O uso de energia solar é atraente não só pelo efeito positivo ao meio ambiente, mas também pela economia que gera ao condomínio. A energia solar é obtida pelo seguinte sistema: placas de captação de energia solar ficam posicionadas em um local aberto onde bate sol e geram uma corrente contínua. Essa corrente passa por um inversor que a transforma em uma corrente alternada e por fim a leva para o quadro de energia do condomínio.   É possível suprir todo o consumo de energia do condomínio? A geração de energia é proporcional a quantidade de placas instaladas e portanto a quantidade de espaço disponível. Mas sim, é possível suprir todo consumo da área comum.   Como é feito o projeto? Primeiramente a empresa contratada analisa o consumo de energia médio do condomínio para determinar quantas placas serão necessárias para suprir toda a demanda das áreas comuns. Em seguida buscam áreas disponíveis para a implantação das placas como telhados, áreas abertas, etc. Caso o condomínio não tenha espaço suficiente, o projeto definirá quanto de economia será feita, ex: 70% do consumo será suprido por energia solar e o restante pela energia provida pela concessionária. A empresa então elabora um projeto e manda para a concessionária regional para aprovação, após aprovação os materiais são comprados e instalados. A concessionária então visita o condomínio para analisar se está tudo de acordo com o projeto aprovado e instala um novo relógio de medição de energia bidirecional. A implantação, após a aprovação da concessionária, demora em média 15 dias. Medição da Conta A conta é feita como crédito e débito. O relógio bidirecional calcula quanto de energia consumida foi produzida por energia solar (esse é o crédito) e quanto foi consumida de energia “normal” fornecida pela concessionária (esse é o débito). O valor a ser pago no final da conta é a diferença entre esse crédito e débito.   Custo do projeto e retorno sobre o investimento O cálculo do payback depende da tarifa unitária de energia que cada concessionária pratica. De uma forma geral, em um condomínio em que o projeto é feito para suprir toda a demanda do condomínio, o retorno sobre o investimento acontece em média entre 3 anos e meio a 5 anos. A partir deste momento, caso seja suprido toda energia da área geral do condomínio, a conta de luz passa a ser zerada.     RICARDO KARPAT – Principal referência nacional na formação de Síndicos Profissionais; Especialista em Recursos Humanos e Condomínios; Diretor da Gábor RH; Formado em Administração de Empresas pela FAAP; Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie.   Fonte Site Parceiro: Síndico Legal www.sindicolegal.comhttps://sindicolegal.com/

Desde a última quinta-feira, empresas do grupo 3, no qual se enquadram os condomínios, devem aderir ao Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas, conhecido como eSocial. A adesão será dividida em seis partes. Na primeira, é necessário o envio dos dados do empregador e a tabela do contrato dos funcionários. Na cidade do Rio, cerca de 40 mil unidades serão obrigadas a aderir, sob o risco de multa. O eSocial é um programa que unifica, digitalmente, a coleta de informações de 15 obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas. Entre as mais conhecidas, estão o Guia de Recolhimento do FGTS (GRF) e o Guia da Previdência Social (GPS). Segundo especialistas, os condomínios que possuem administradora serão pouco afetados pelas mudanças, cabendo ao síndico fiscalizar se as obrigações estão sendo cumpridas. Por outro lado, os síndicos dos conjuntos com administração própria devem ficar atentos aos requisitos e prazos que constam no site do eSocial. “Uma vez que se trata de aproximadamente 45 arquivos que deverão ser preenchidos e enviados dentro do prazo legal, é importante contar com a assessoria de um contador”, explica o especialista em Direito Imobiliário Leandro Sender. Segundo Paulo Codeço, coordenador da Precisão Administradora, a cultura dos condomínios vai mudar radicalmente. “Os administradores deverão ter ainda mais atenção com informações de pagamentos e recolhimentos das contribuições sociais sobre serviços prestados por autônomos, pagamento de férias, admissão e demissão”, explica. O condomínio que não se adaptar pode ser multado. “As penalidades chegam a até R$ 180 mil”, diz Anna Chazan, gerente geral de gestão predial da Estasa. É hora de se capacitar e se especializar em departamento pessoal e eSocial Como você pode perceber, o eSocial traz muitas mudanças importantes e é preciso ter atenção redobrada para estar preparado, ainda mais agora com os prazos de implantação do programa se aproximando. Fonte: Sindico Legal

Nota-se que na área da gestão condominial está havendo certa falta de profissionalismo aos ministradores e palestrantes de cursos que abordam qualificação de síndicos, sobrepondo muitas vezes o interesse comercial ao próprio objeto do curso: conhecimento. O mercado condominial das oportunidades, sobretudo da oportunidade de ser Síndico, despertou grande interesse em milhares de brasileiros de norte a sul do Brasil. Mas o que é preciso para tornar-se Sindico? A primeira resposta que vem a mente é obviamente se qualificar, recebendo orientações das pessoas certas, experientes no seu ramo e na sua área de atuação. Por exemplo, advogado especializado em jurisprudência condominial, certamente desenvolve em suas aulas ou palestras esse assunto. Seria incoerente um jurista falar sobre obras de engenharia e reforma predial. Nesse caso quem ministra aula ou palestra é um engenheiro experiente, que domina esse tema e é atuante neste setor. E assim respectivamente em todas as outras áreas do conhecimento. Caso contrário, os interessados nesses cursos e palestras correm o risco de receberem informações inapropriadas. Sim… Mas quais as matérias que um Síndico profissional tem que estudar? A gestão de um condomínio requer dedicação do síndico em diversas áreas profissionais devido a característica multidisciplinar desta função. Administração, Direito e Legislação, Engenharia e Manutenção Predial, Contabilidade Básica, Recursos Humanos, são algumas áreas só para se ter uma ideia. Em tese as matérias que um sindico deveria estudar são muitas, porém  Na realidade existe uma enorme corrida do ouro onde o objetivo é ganhar dinheiro vendendo cursos. Por outro lado, todas estas matérias devem ser ministradas por pessoas, preferencialmente profissionais qualificados, ou seja, que tenham em seus currículos o domínio do assunto ao qual pretendem compartilhar. No entanto, o que se vê é o oposto! Ou seja, não há critério quanto à qualificação dos próprios ministrantes dos cursos. E o que se observa é um contingente de aventureiros no mercado de “TREINAMENTO”, tentando industrializar palestras e cursos para Síndicos Profissionais. De acordo com a Lei nº. 9394/96, os cursos livres não precisam ser regulamentados por nenhum órgão de educação para funcionar. Eles se encaixam na categoria de Educação Profissional Básica. Mas já está em vigor a lei que regulamenta a profissão de Síndico? O que dizem os conselhos profissionais sobre o assunto? As universidades e/ou entidades de ensino estão preparadas para formação de síndicos ou gestores condominiais? Mas vamos deixar o formalismo de lado por enquanto e tecer algumas considerações sobre o lado perverso desta realidade. Constantemente presenciamos administradores, contadores, falando sobre legislação e manutenção predial, advogados falando sobre gestão e NBRs e engenheiros se aventurando na contabilidade. Isso quando não presenciamos pessoas sem nenhuma experiência se passando por especialista no assunto. A PROFISSIONALIZAÇÃO desejada para o síndico, imposta pelo novo código civil exige como pré-requisito o domínio do assunto ao qual quer ensinar e a especialização dos pretensos palestrantes / PROFESSORES. Levando em consideração a necessidade de cada um compartilhar conhecimento exclusivamente em sua área de atuação. Sem invadir áreas que não dizem respeito a sua formação e atribuições de outros profissionais! E para ficar bem entendido, podemos recorrer à citação do grande poeta e compositor Bezerra da Silva que disse na sua simplicidade: “Cada macaco no seu galho”.

Aplicativos de hospedagem ou serviço de aluguel, filmagem com uso de drones, portaria remota, assembleia virtual são tecnologias que estão presentes em diversos condomínios. As novas tecnologias tem impactado a gestão condominial. O síndico, por sua vez, deve ficar atento e atualizado. Nessa reportagem da Rede Premium TV o advogado especialista em direito condominial Dr. Anderson Machado fala uma pouco sobre como os recursos tecnológicos tem influenciado o funcionamento dos condomínios e a vida dos moradores em geral.

A luminotecnia é um fator arquitetônico que ganha espaço dentro e fora dos prédios, seja no hall, no projeto paisagístico ou na guarita do porteiro. Essa área da arquitetura estuda a iluminação, de acordo com a finalidade do espaço. Em um condomínio, a luz é necessária da decoração a segurança e com o auxílio de um profissional qualificado, que saberá fazer um projeto adequado e apontar os principais produtos disponíveis nesse mercado em expansão, oferecerá qualidade de vida e conforto aos moradores e trabalhadores. Para o plano de iluminação ser eficaz, o arquiteto lança mão de medidas e tabelas dispostas nas regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e no Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Inmetro). “Tem que ser calculado para a área a potência, de acordo com a sua necessidade de iluminação, para ser usado o valor suficiente”, afirma a arquiteta Glaci Refosco. Nas áreas ociosas pode se usar menor potência e menos lâmpadas. Na área contemplativa é interessante trabalhar com jogo de luz e sombra. Segundo Glaci, no jardim, por exemplo, é atraente direcionar as lâmpadas para algumas plantas e usar feixes de luz que vem de baixo para cima. “É um trabalho de técnica e estética, que valoriza a decoração”, diz. Em áreas de grande circulação, como corredores e hall do condomínio a iluminação tem que ser mais objetiva, pois é utilizada para orientar aonde a pessoa quer chegar, e caso seja de baixa qualidade, pode provocar acidentes, como escorregões em escadas. A iluminação é muito importante para a segurança do condomínio, as de emergência devem estar nos corredores e indicar a saída de emergência, como determina a Norma de Segurança Contra Incêndio do Corpo de Bombeiros (Decreto Lei Estadual de Santa Catarina 4909 de 18 de outubro de 1994). A arquiteta aponta que na área externa é importante colocar lâmpadas refletoras direcionadas para a guarita, para as entradas e para todos os lados da fachada do prédio, para facilitar a vigilância do local. A escolha do tipo de lâmpada também depende da sua utilização. De acordo com Glaci, na parte de fora do prédio as de mercúrio – que têm alta potência – estão entre as mais econômicas. Para o espaço interno, atualmente se utiliza muito as lâmpadas frias (conhecidas como florescentes), que requerem menos energia elétrica, embora o conforto visual não se aproxime das normais. “Por isso, inventaram as do tipo econômica, porém mais amareladas, que proporciona mais fidelidade as cores dos objetos”, observa.

Veja como evitar o desperdício de água na época mais quente do ano Em tempos de verão, a nossa tendência é precisar de mais água. Não só para a hidratação do corpo, mas também para nos refrescar do calor e manter nossas plantas e jardins protegidos dos efeitos do sol. Mas você já parou pra pensar em quanto podemos estar desperdiçando água nestas atividades? A gente separou algumas dicas práticas para economizar água nas áreas comuns do seu condomínio, evitando desperdício e otimizando as tarefas que precisam desse recurso natural. Confira: Não regue demais as plantas e prefira o horário da noite Ainda que o calor esteja forte, não é preciso regar as plantas mais vezes. Além de prejudicar a saúde da planta, você estará gastando água em excesso sem necessidade. Regar com pouca frequência, mas corretamente vai garantir a hidratação do jardim. O melhor horário é durante a noite ou nas primeiras horas da manhã: a redução da evaporação chega a 30%, dependendo da sua localização. Aproveite a água da chuva Apesar do forte calor, o verão no Rio de Janeiro também é conhecido por chuvas intensas e temporais. Toda essa água não precisa ir embora! Se o seu condomínio ainda não possui uma estrutura montada para captar água da chuva, mas têm espaço livre, tente armazenar um volume em tonéis de plástico. Assim você pode economizar o uso de água na irrigação dos jardins, usando a água da chuva para este fim. Não lave calçadas! Milhares de litros de água são desperdiçados a cada dia com esta prática desnecessária. A rua e a calçada não devem ser lavadas com a mangueira do seu prédio! Oriente os funcionários do condomínio a abandonarem este hábito que gera tanto desperdício. Atenção para os vazamentos! Verifique regularmente se há vazamentos de água nas estruturas do prédio. Inspecione torneiras e canos, pelo menos duas vezes por mês. Vazamentos geralmente não são muito caros para corrigir, mas se eles não são atendidos o mais breve possível, podem causar grandes problemas ao longo do tempo, além de gerar um aumento considerável na conta de água do prédio. Cubra a piscina A evaporação pode ser uma inimiga dos condomínios quando falamos de conservação da água de piscinas, tão usadas pelos moradores no verão. Usar uma lona ou capa para cobrir a piscina quando está fora de uso pode reduzir a evaporação de 30% a 50% e também isolar a água a partir de elementos exteriores, ajudando a manter uma temperatura constante.