Author name: José Pimentel

Como fica a posição do síndico? Ele é o representante legal do condomínio e, como tal, a ele compete dentre outras atividades, a de diligenciar a conservação das partes comuns, como previsto no artigo 1.348 do Código Civil, inciso V. Se não promove a manutenção das partes comuns e deixa de tomar providências obrigatórias, o condomínio arcará com os prejuízos morais e materiais e, posteriormente, proporá ação judicial de ressarcimento contra o síndico. Aplica-se o artigo 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Aplica-se também o artigo 927 do mesmo diploma legal: “Aquele que por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Assim, cabe ao síndico mandar instalar dispositivo contra sucção, verificar se o motor da bomba de sucção tem potência adequada ao tamanho da piscina. Algumas pessoas, para que a limpeza da água se dê mais rapidamente, instalam motores com potência maior que o recomendado, aumentando o perigo de sucção dos cabelos das crianças. Outra precaução é a manutenção dos ralos. Jamais se pode deixar a piscina sem ralos ou com ralos quebrados. Como afirmou a mãe de uma menina que foi vítima desse tipo de acidente: “não é fatalidade. É negligência.” E apesar de toda a indenização que porventura vier a receber, dinheiro nenhum pagará o sofrimento dos pais, nem trará a criança de volta à vida. Mas acidente não se resume somente em indenização. O Código Penal reza que o resultado é imputável a quem deu causa e explica, no artigo 13, que “considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido”. E o artigo 132 do Código Penal prevê pena de detenção a quem expõe “a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente”. Muitas vezes os síndicos deixam para a assembleia decidir providências que ele deveria obrigatoriamente tomar, independentemente de discussão dos condôminos. E as despesas devem ser feitas, logicamente, precavendo-se com a obtenção de três orçamentos em média, para que não seja posteriormente acusado de ter gasto valores maiores que os de mercado. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é  autor do livro “Condomínio:  Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.     Alteração de fachada – Imóvel dado em locação – Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior – Responsabilidade dos condôminos-proprietários – Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante – Recurso provido para esse fim. (TJ-SP – APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013). PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.       A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ – REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013). CONDOMÍNIO EDILÍCIO.     Decisão tomada em assembleia obriga a todos, inclusive ausentes. Despesa oriunda de decisão tomada pelo conselho, questionada pelas autoras, foi ratificada por unanimidade em assembleia geral. Ação improcedente. Recurso não provido. (TJ-SP – APL: 00311492520118260003 SP 0031149-25.2011.8.26.0003, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 26/05/2015, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2015). TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA FINSDE ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE.           1. Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados empresas- para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 11/09/2008.Recurso especial improvido. (STJ – REsp: 1256912 AL 2011/0122978-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 07/02/2012, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2012). CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.           1. Não havendo prejudicialidade a legitimar o interesse recursal, não se conhece de parte do recurso. 2. Os juros moratórios, em se tratando de despesas condominiais, são devidos a partir do vencimento. 3. A correção monetária visa, tão somente, evitar o odioso enriquecimento sem causa do devedor ao recompor a perda de substância da moeda. Recurso conhecido em parte, e nesta, provido. (TJ-SP – APL: 40039812320138260451 SP 4003981-23.2013.8.26.0451, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 27/08/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2015). CONDOMÍNIO EDILÍCIO.             Síndica que contrata nova administradora – Assembleia geral extraordinária que abona tal ato – Grupo de moradores inconformados que pede a anulação do negócio jurídico – Partes legítimas – A representação do síndico não suprime o direito de ação, ainda que não tenham direito de modificar decisão soberana assemblear – Sentença anulada – Impossibilidade de julgamento conforme o art. 515, § 3º, do CPC – Recurso provido para se anular a sentença determinar o regular andamento do processo. (TJ-SP – APL: 10028762020148260001 SP 1002876-20.2014.8.26.0001, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015). Fonte: Site Parceiro: Revista Condomínio Por: INALDO DANTAS 

Viver em condomínio traz diversas vantagens para seus moradores. É possível contar com vizinhos e ter a disposição espaços de convivência que por vezes não seriam mantidos em uma casa particular. O inicio da vida tribal A vida em condomínio é o início da vida tribal e por mais estranho que pareça, o nosso avanço como sociedade nos levará para um modelo muito antigo. O primeiro modelo. A consciência sistêmica tomará o lugar da consciência individualista, pois há em algumas pessoas um desejo pelo bem comum junto do desejo pelo bem individual. Nas tribos que ainda resistem, em especial nas selvas ou em ilhas, como a ilha de Amantani (Peru) a consciência tribal faz com que se perceba que a harmonia só pode existir quando todos os envolvidos, de alguma forma, são ouvidos, responsabilizados e  atuantes para o bem estar comum. Quando escolhemos viver num ambiente com pessoas estranhas o outro, inevitavelmente, nos oferece ideias diferentes, atitudes estranhas, hábitos surpreendentes. O outro sempre está a serviço de que repensemos nossos próprios hábitos. Quando estamos diante de pessoas desconhecidas, temos que, compulsoriamente, soltar o controle sobre a nossa própria vida e buscarmos, se quisermos viver bem e em paz, algum tipo de atitude que nos harmonize com esse outro. Esse é o movimento que mais nos faz amadurecer. E, quando a vida nos dá, através dessas pessoas desconhecidas, grandes amigos, é claro, também nos transformamos: surge o amor e uma profunda motivação para auxiliar esse amigo ou amiga. Isto nos faz mais solidários. Ter uma boa liderança no condomínio também ajuda bastante na hora de resolver os problemas, principalmente para que seja promovida a participação de todos. Os que se omitem, assim como os queixosos, não compreendem numa profundidade maior, a importância do respeito às individualidades e a participação de todos. É mais fácil acusar e reclamar do que assumir o seu lugar nesse grupo e trazer soluções. As lideranças devem trabalhar o grupo, mesmo que no início apenas a minoria responda a esses apelos. E, a partir disso, mais fortes, aos poucos os demais sejam contagiados. O individualismo esconde duas razões: o medo da humanidade do outro; a sensação de que não há espaço para os dois, ou seja, são dois competindo por um lugar. Estas são as bases inconscientes das neuroses das grandes cidades. Ambas fruto de uma total distorção do que é a essência da vida individual e coletiva. Por isso, todo o egoísmo esconde, em suas entranhas, o medo de que vai faltar, o medo que o outro vai invadir; o medo que não seremos capazes de superar todos os desafios da vida moderna. E, no condomínio, evidentemente, esta questão aparece, por vezes, ainda mais explícita. São condomínios onde há episódios quase que diários de conflitos entre os seus moradores. Por isso, o ambiente tem que trazer segurança. Não falo somente das possíveis grades, cercas elétricas e câmeras de monitoramento, mas, cultivar hábitos nas pessoas que cativem a confiança dos outros. Este diálogo, que muitas vezes acontece sem palavras, é o que verdadeiramente traz o clima de segurança no condomínio. E, através deste mais agradável clima, as relações mais sustentáveis.

Morar em um condomínio é o sonho de muitas pessoas. Segurança, praticidade e comodidade são os pontos a favor que mais atraem diversas famílias, jovens casais ou mesmo solteiros para esse tipo de empreendimento imobiliário. Mas por se tratar de um ambiente com uma diversidade muito grande de pessoas, a harmonia deve prevalecer, de modo a evitar o estresse exacerbado. O  bom senso nunca é a única arma a ser utilizada pelos condomínios e pelos condôminos – afinal, nem todas as pessoas possuem, digamos, esse dom – por isso, é necessário que algo seja feito para tornar obrigatórias algumas normas facilitadoras de convivência, como horário para fazer barulho, mudanças, passeios com animais, uso da piscina e assim por diante. As regras de condomínio, que são pré definidas, trazem um convívio mais harmonioso entre os moradores e as pessoas que o administram. Só que um ponto causa um pouco de dúvida nas pessoas:  como são definidas as regras de condomínio? Quem são os responsáveis para que um condomínio seja ótimo para morar? Confira em nossa explicação como isso é feito. Entenda que você também precisa participar desse processo em alguma etapa. Primeiramente, o conselho As regras de condomínio são definidas, primeiramente, pelo conselho administrativo do condomínio. É ele que levanta o que deve ser discutido e acordado nas normas do prédio, com base nas informações que ele coleta em suas pesquisas. O trabalho de pesquisa costuma ser feito quando as pessoas começam a se alocar nas residências ou apartamentos. Síndico também faz parte do processo Após a primeira etapa que listamos acima, as normas são passadas para o síndico que dá o a opinião final antes de levar aos moradores. O síndico tambem faz uma análise para saber se está de acordo e se todas as regras e melhorias precisam, de fato, serem realizadas. Reunião de condomínio Por fim, o conselho leva todas as regras levantadas para uma assembléia geral, aberta, a todos os moradores do condomínio, mais conhecidas como a reunião, para saber a pontuação de cada um e assim, definir ou não, o que será implementado. Fonte: SindicoNews Site Parceiro