Author name: José Pimentel

Face aos recentes    desastres nas estruturas de um bloco na Asa Norte  e no viaduto no eixão Sul, O Jornal do Síndico   há aproximadamente 22 anos  já fazia  uma alerta sobre  esses danos, publicando matéria na edição 117/setembro de 1995 pág. 03,  intitulada O Concreto está ruindo de forma silenciosa (fác-simile pag. 11), cujo conteúdo  republicamos na íntegra  e serve permanentemente, adicionado com novas tecnologias nessa área, mas é o básico, como se segue. Símbolo da arquitetura  moderna, Brasília utiliza, em quase todas as suas construções, o concreto aparente. As agressões do tempo, a falta de manutenção e erros no início da construção são fatais e podem transformar-se  em um pesadelo para quem constrói. As empresas especializadas em tratar o concreto  doente surgiram há pouco tempo. Mas os problemas  começaram a aparecer na década de 40, quando a Europa e a América do Norte  utilizaram o concreto aparente em grande escala. Em Brasília, essa utilização é feita também em larga escala. Nessa  matéria, apresentamos os principais cuidados que devem ser tomados, quais as causas da doença do concreto e o que  as pessoas devem fazer para que a situação não piore. O Concreto está ruindo e de forma silenciosa. As grandes construções são feitas em sua maioria de concreto aparente ( as obras que tem revestimento estão mais protegidas), um dos símbolos da arquitetura moderna. Em Brasília, a  situação é mais delicada  ainda devida às agressões do clima, A Catedral Metropolitana, por exemplo, já passou por uma ampla reforma. Os edifícios também estão sofrendo. O engenheiro Adalberto  Cleber Valadão  chama  a atenção para as três principais causas da doença do concreto.  A exposição da estrutura ao meio ambiente externo, agredindo as ferragens é uma delas. Essa exposição, conforme suas explicações,  e decorrentes de defeitos construtivos, onde o recobrimento das armaduras acabam  com dimensões insuficientes à proteção necessária. A segunda causa é a utilização de agentes aceleradores  de endurecimento do concreto durante a sua confecção. Esses aceleradores possuem teores elevados de cloreto que, através de reações químicas, agridem as armaduras, provocando  uma corrosão com conseqüentes deteriorização do concreto.  A terceira grande causa enumerada por Adalberto é a existência  de defeito da concretagem ( nichos ou brocas) que expõem as armaduras aos agentes agressivos do meio  ambiente. No caso específico de Brasília, há o agravante da condição atmosférica local que, além de atingir níveis baixos de umidade relativa ao ar, experimenta variações térmicas de áreas extremamente elevadas, gerando esforços indispensáveis  á estrutura. Isso provoca fissuramentos excessivos e a conseguente degradação do concreto. CUIDADOS Há, hoje, um  preocupação dos engenheiros com a execução  que busque maior qualidade  quando da confecção das estruturas, principalmente quanto ao recebimento das armaduras e adequada vibração do concreto durante o seu lançamento. Outro fator importante e que deve ser levado em consideração é a perfeita execução dos revestimentos e impermeabilizações que protegem as estruturas de concreto COMO   RECUPERAR O engenheiro Adalberto avisa que a  a primeira  preocupação que o proprietário deve ter  quando detectar a necessidade de recuperar uma  estrutura deteriorada  ou em fase deteriorização  é a contratação de profissionais especializados. Isso para que o diagnóstico  seja efetuado de forma tecnicamente correta, Os casos mais comuns, no entanto, de degradação do concreto são fissuras, armaduras em processo  de corrosão, brocas e concretos com carbonatação. As fissuras são tratadas, via de regra, através de injeção de resinas epoxideas, que restabelecem a monolitidade da peça. BROCAS–  podem ser tratadas através de reconcretagens  ou enchimentos com argamassas, bem como a utilização de epoxideas. ARMADURAS– Inicialmente, elas devem sofrer tratamento que elimine o processo corrosivo.  Aquelas onde  a seção ou aderência com o concreto  tenham sido consideravelmente abaladas serão substituídas. O processo de substituição poderá ser feito através de colagens de novas armaduras ao concreto com a  utilização de resinas epoxideas ou pelo acréscimo de dimensões  da peça com o uso do concreto. CUSTOS O mais importante de tudo, de acordo com observações do engenheiro  Adalberto, é evitar que uma determinada  construção atinja o estágio que exija recuperação. E os meios para se conseguir isso são a execução cuidadosa da obra e uma permanente manutenção. O custo de uma recuperação varia de acordo com a fase da construção na qual se detecta o problema. Quanto mais adiantado estiver a doença do concreto, mais caro ficará a sua cura.Há casos de construções já acabadas em que é necessário a destruição de elementos de acabamento já concluídos para que se tenha acesso às estruturas e a conseguente cura. HISTÒRIA. Na metade do século  19, o concreto surgiu na Europa  e parecia eternamente sólido,  nem tudo é perfeito ou durável. E, a partir dos anos de 1940,ele começa a apontar problemas – nichos amarelados e rachaduras. Algumas construções  já aparecem doentes devido à baixa qualidade do material ou métodos ce construção errado. E as construções  saudáveis tendem a ficar doentes com o tempo , assim como o ser humano que chega à velhice. O ar e a água  são os dois grandes males do concreto. O gás carbônico do ar se difunde facilmente pelo concreto, alterando seu PH . E, é bem verdade que o concreto surgiu da água . A água faz o cimento  endurecer . Mas tem que ser  na  medida  certa. Se for acrescentada pouca água, a massa fica pouco  maleável . E se for colacada  mais do que  a quantidade certa, o concreto perde a resistência. Portando, o processo  de confecção do concreto deve ser feito  com a orientação de um bom especialista. Caso contrário, uma construção já nascerá com problemas.

Administro grande prédio comercial há mais de cinco anos. Leio, vou a palestras e frequentemente pesquiso sobre o tema de gestão condominial. Divido o tempo com consultoria a empresas internacionais, atividade que realizo há mais de 15 anos. Como deve sugerir meu sobrenome, a Itália exerce importante influência. Em viagem ao país em 2015, vi cursos de preparação de síndico sendo oferecidos em cartazes de rua. No entanto, de forma geral, os prédios têm estrutura bem simples e quantidade reduzida de funcionários. Após ter atendido clientes de diferentes países, sempre tive grande admiração pelas empresas japonesas. Sonho em conhecer o Japão. A gestão de qualquer condomínio, sempre envolve variáveis diversas que devem ser administradas de forma simultânea, como um malabarista que mantém várias bolas no ar.  A obsessão por organização, classificação e limpeza é muito importante no âmbito dos condomínios. Cena muito frequente é ver depósitos, casas de máquinas de elevadores , salas de hidrômetros ou relógios da companhia energética,  abarrotados de entulho e lixo , material de construção e equipamentos abandonados como máquinas de ar condicionado e  antenas desconectadas nos telhados. Neste sentido, junto com nosso encarregado, usamos planilhas para controle de diversos aspectos como: inventário de bens, controle de alugueis de vagas de garagem, depósitos e quiosques, manutenções periódicas e preventivas, propostas de fornecedores para assuntos pontuais, cadastro de ocupantes de salas etc. Há bons softwares especializados para controle predial no mercado. Resolvi fazer um breve treinamento com nossos funcionários sobre os conceitos de qualidade total e melhoria continua da metodologia 5S- Kaizen.  Tratam-se de métodos aplicados desde a década de 50 especialmente por grandes empresas japonesas. Eles começaram a ser utilizados após a segunda grande guerra, quando o Japão estava destruído. Hoje é um dos mais desenvolvidos e ricos países do planeta Terra. A metodologia encontra aplicações em indústrias diversas e pode ser perfeitamente aplicada no dia a dia dos condomínios. Os produtos de limpeza devem ser organizados e classificados. Banheiros devem ser usados para sua função primordial, não como depósito ou sala de descanso. Chaves devem ser organizadas e classificadas para que qualquer funcionário possa localizar a que precise em poucos segundos. Equipamentos são etiquetados com seus padrões básicos de funcionamento e peças removidas identificadas com breve descrição, histórico e data. “5S” é o nome de um método, ou antes, uma filosofia, de administração japonesa e se refere à inicial de cinco palavras: Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu e Shitsuke. SEIRI – Separar o necessário do desnecessário. Eliminar do espaço de trabalho o que seja inútil; SEITON – Colocar cada coisa em seu devido lugar e organizar o espaço de trabalho de forma eficaz. SEISO – Limpar e cuidar do ambiente de trabalho assim como melhorar o nível de limpeza. SEIKETSU – Tornar saudável o ambiente de trabalho. Ademais, prevenir o aparecimento de supérfluos e a desordem SHITSUKE – Tornar rotina e padronizar a aplicação dos S anteriores. Também, deve-se incentivar esforços de aprimoramento A filosofia dos 5S busca promover, por meio da consciência e responsabilidade de todos, disciplina, segurança e produtividade no ambiente de trabalho. Para um primeiro contato, ou mesmo aplicar este mesmo breve treinamento com seus colaboradores, reuni seis vídeos, que somam 64 minutos em um site:  http://centroclinicosudoestedf.com.br/site/treina5s/  . Há pouquíssima literatura voltada para o âmbito condominial do emprego da metodologia que tem como principal referência a indústria automobilística, especialmente a montadora Toyota. A crise econômica evidente no Brasil, a partir de 2014 levou o setor automotivo a expressiva recessão. Em números recentes, mesmo com os primeiros contratos de trabalho firmados a partir da reforma trabalhista em novembro/2017, o Brasil fechou no acumulado dos últimos 12 meses, mais de 178 mil postos de trabalho formais, de acordo com dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) , ou seja -0,46% do total no país. A indústria mecânica teve redução de -1,84% , a construção civil -6% (ou perda de mais de 138 mil postos em um ano). Entre os segmentos que mais contrataram estão: o setor  de saúde que aumentou em 2,49%(50 mil empregos) e o setor de administração de imóveis, com 0,28% positivos, cerca de 13 mil vagas geradas. Fica a dica para consultores organizacionais: há um grande mercado a ser explorado nos cada vez maiores e mais profissionalizados condomínios brasileiros que contam com milhares de funcionários que muito lucrarão com os ensinamentos da metodologia 5S.  

Calor, férias e diversão. O verão é umas das épocas mais aguardadas do ano para muitas pessoas. Além de toda a euforia, a época traz consigo as “chuvas de verão”, que podem acarretar alguns transtornos dentro dos condomínios e para a vida de seus condôminos. Infiltrações, quedas de árvores, entupimentos de canos e calhas, queima de aparelhos eletrônicos e alagamentos são alguns dos problemas que as chuvas podem trazer para os edifícios. Durante o ano, algumas medidas devem ser tomadas para atenuar esses problemas futuramente e evitar dor de cabeça para os moradores. É importante verificar se as calhas e canos que são responsáveis pela saída de águas pluviais estão limpos e sem a acumulação de detritos para impedir o entupimento desses sistemas e, consequentemente, o acúmulo de água no local, inundações e alagamentos dentro dos condomínios. “A manutenção preventiva é aliada. Deve-se sempre verificar as calhas do terraço, fazendo uma limpeza, de preferência semanal ou até diária, se for o caso. Deve-se também verificar a manutenção dos telhados em caso de cobertura desse tipo e, por fim, checar a validade da impermeabilização”. Um outro cuidado que se deve ter em dias de chuva é em relação aos sistemas de captação e escoamento das águas pluviais. “É preciso ficar atento ao sistema de escoamento desses reservatórios caso eles atinjam sua capacidade máxima de captação. Isso evita prejuízo a outros equipamentos do condomínio”, comenta. Quedas de árvores são muito comuns com os fortes ventos que acompanham o período de chuvas. É possível agendar com a prefeitura a poda de árvores localizadas próximas da fiação elétrica, estacionamentos e espaços de convivência, e há muitas empresas especializadas. A queda de árvores e galhos mais pesados pode gerar sérios danos ao condomínio e aos moradores. As áreas externas dos condomínios e de lazer devem ter um alerta especial em dias chuvosos para evitar possíveis acidentes. “Se o condomínio tem áreas comuns abertas, o síndico deve orientar os funcionários a não permitirem que condôminos fiquem nesses espaços, para evitar acidentes. Estamos falando de áreas comuns, logo a palavra proibição não tem como existir, mas a orientação deve ocorrer sempre”. VISTORIA  O presidente do Sindicato dos Condomínios Comerciais, Residenciais e Mistos de Belo Horizonte e Região Metropolitana (Sindicon), Carlos Eduardo Alves de Queiroz, recomenda que os condomínios sempre façam uma vistoria das estruturas e sistemas dos prédios. “Recomendamos sempre uma perícia periódica para saber as reais condições do condomínio, podendo por meio dessas vistorias saber o estado do prédio e identificar possíveis problemas estruturais. O parecer técnico ajuda a identificar impasses e a medida mais segura a ser tomada em cada caso. É uma questão de segurança”, ressalta. Uma outra cautela apontada pelo presidente da Sindicon é sobre a manutenção dos para-raios dos edifícios, que devem ser sempre revisados por empresas especializadas. “O sistema de para-raios tem que estar sempre em manutenção. Há muitas empresas especializadas nesses sistemas que evitam a danificação de aparelhos eletrônicos como televisores, eletrodomésticos e computadores. Além da proteção na estrutura dos prédios em incidência de grandes descargas elétricas”, comenta Carlos Eduardo. Os elevadores também devem ter uma atenção particular. Carlos Alberto destaca algumas recomendações para se precaver de possíveis problemas, caso a chuva atinja os elevadores de alguma forma: “Os elevadores devem ter um bom serviço de aterramento. A manutenção desse sistema é importante e deve ser feita periodicamente, evitando possíveis problemas elétricos”, comenta o presidente do Sindicon. Os fossos de elevadores devem ser verificados semanalmente para ver se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento. ÁGUA PARADA  Com o aumento das chuvas, todos os moradores devem ficar atentos a qualquer possível criadouro do mosquito transmissor da dengue, zika vírus e da chikungunya nas áreas externas dos edifícios e dentro dos apartamentos. Os condomínios são locais favoráveis para a proliferação do mosquito, já que esses locais têm um fluxo alto de pessoas, e locais como lajes, garagens, calhas e o fosso do elevador são os lugares mais propícios para a proliferação do inseto. “Os cuidados com o mosquito não devem ser só em época de chuva, mas o ano inteiro. E todos os moradores podem contribuir com medidas que eliminem os criadouros”, finaliza Carlos Eduardo.  www.sindiconews.com.br  

Um dos principais problemas da vida em condomínios prediais é conviver com o barulho produzido pelos vizinhos. Diversos são os tipos de barulho, na qual deve ser avaliado a causa do excesso, e verificado caso a caso as formas legais para resolução do conflito, dentro da estrita observância da Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, bem como as leis específicas para cada caso. Exemplificando temos barulho de bares, boates, da rua, etc.; barulho de obras nas unidades; barulho do vizinho de cima ou de baixo; barulho que vem da rua; barulho vindo das áreas de lazer do condomínio, dentre outros. O que muita gente não sabe é que a causa pode ser a própria estrutura da edificação: falta de isolamento acústico adequado nos apartamentos. Esta é uma das principais questões levantadas pelo advogado Anderson Machado advogado especialista na área condominial e imobiliária e afirma que, quem mora em condomínio sabe que muitas vezes o exercício da paciência e educação é fundamental, principalmente quando o assunto é barulho. A norma de desempenho das construções, NBR 15575, virá para ajudar no problema de conforto acústico, mas não pensem que será a solução. Com ela será possível identificar se a edificação tem problemas ou não de acústica e, em caso positivo, onde está o problema. Entretanto, com o avanço das construções, os números de processos na justiça também estão aumentando. Isso porque as regras de convivência dentro dos prédios não são respeitadas por moradores. No Brasil, a Lei 1.336, do Código Civil, deixa claro quais são os princípios básicos, principalmente quando o assunto é o excesso de barulho. Quem sempre morou em casa e decide se mudar para um apartamento não precisa somente se adaptar à redução do espaço. Algumas regras de convivência, como a do silêncio, por exemplo, é bem enérgica e pesa no bolso de quem cisma em não cumpri-la. Em apartamentos a questão é ainda mais grave, pela proximidade das pessoas. Além do aparelho de som alto, moradores de condomínio reclamam de outras fontes de barulho à noite como: brigas constantes, latidos de cachorros, crianças e adolescentes que brincam fora de horário, festas que ultrapassam o horário estabelecido pelo condomínio, etc. O sossego pessoal é um direito e para que ele seja respeitado, o síndico deve lançar mão de vários instrumentos legais, uma vez que boa parte dos problemas causados por barulho em condomínios ocorre por desconhecimento das normas de convivência. A legislação é clara: são estritamente proibidos ruídos que prejudiquem a saúde, a segurança ou o sossego públicos. Promulgada em 1977, a Lei 126/77, mais conhecida como Lei do Silêncio, prevê punição a quem promove repetidamente barulhos “em edifícios de apartamentos, vila e conjuntos residenciais ou comerciais”. A valorização do silêncio e a promoção do bem-estar são prioritárias em todos os momentos do dia e não apenas na parte da noite como muitos pensam. Ao serem incomodados com barulho excessivo, síndico e condôminos devem fazer valer seu direito, seja dia ou noite. “Essa é uma questão que confunde as pessoas. A Lei do Silêncio vale também de dia. Há, no corpo da Lei, algumas situações em que o legislador optou por definir um período do dia, um horário, em que elas não podem acontecer. Mas poluição sonora, na forma da Lei, não pode ser feita em hora alguma”, esclarece. E a regra vale inclusive para obras externas e condomínios vizinhos. “O síndico deve notificar o prédio vizinho de onde seja proveniente o barulho excessivo”, aconselha o Dr. Anderson Machado advogado e sócio diretor da administradora de condomínios A & S Ação e Solução Condominial A própria Lei do Condomínio (4.591/64), em seu artigo 19, assegura: “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”. O artigo 21 também aborda o tema: “A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno”. A Convenção do Condomínio é outro instrumento que pode garantir os direitos dos moradores, permitindo-lhes criar suas próprias regras. Muitos condomínios costumam elaborar uma proposta de regulamento, que é distribuída aos condôminos, após um determinado prazo, o condômino deve registrar a sua concordância ou as alterações e inclusões sugeridas, como por exemplo horários a serem obedecidos. Na maioria dos prédios, das 8 às 22 horas de segunda a sexta é permitido usar uma furadeira ou um aparelho de som, desde que não haja exageros. Nos finais de semana esse horário pode ser modificado devido ao descanso semanal das pessoas. Portanto, instituir uma campanha de silêncio, tentando conscientizar os moradores dos prejuízos causados pelo excesso de ruídos, afixar o regulamento do condomínio em local visível, onde constem os horários e limites para sons altos, festas, brincadeiras de crianças podem auxiliar na redução da poluição sonora. Diversas são as causa que levam o incômodo no que se refere ao barulho excessivo. Antes mesmo tomar as medidas judiciais cabíveis o que e como pode ser feito para resolver, ou pelo menos tentar amenizar este incômodo? Quem desrespeita é advertido verbalmente. A respeito das advertências a moradores que abalem o sossego de outros residentes, o advogado afirma que se o condômino não aceitar a advertência, ele será multado. “O condômino que não respeitar e cumprir qualquer dos deveres estabelecidos paga multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Essa multa não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição caberá à assembleia geral deliberar sobre a cobrança de multa”, relata. O jurista ainda comenta, que caso a pessoa não acate reiteradamente com seus deveres (após uma primeira advertência), poderá ter uma multa maior. Se o caso se repetir, é enviada uma advertência por escrito. Na terceira vez, é aplicada

PARA ECONOMIZAR ÁGUA 01- Não  deixar o faxineiro  faça da mangueira uma vassoura. 02- Verificar vazamentos, goteiras, etc. 03- Acompanhar   o consumo mensal em metroscúbicos. 04– Solicitar aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas  unidades, 05– Plantas e jardins devem ser regados ao amanhecer. Isso evita a evaporação da água pelo sol mais forte. 06– Implantar no condomínio um sistema de reaproveitamento da água utilizada,  principalmente  das lavanderias das unidades, para aproveitar na limpeza de  áreas comuns. Em condomínios holrizontas, implantar um sistema alternativo  de tratamento de esgoto-SATE que utiliza processo biológico e a água pode ser aproveitada  para irrigação de jardins e  demais áreas verdes. 07– Instalar individualização de hidrômetros, quando não existir no  condomínio. ECONOMIA É a  contenção de despesas  desnecessárias em proveito de toda a coletividade, da qual devem  participar todos os condôminos, em busca  da redução da taxa de condomínio. DICAS PARA REDUÇÃO DE DESPESAS 01- Cadastrar a edificação por unidade familiar. 02- Utilizar racionalmente  a água , evitando desperdício e vazamentos. 03- Limpar regularmene  caixas d´agua , veridicando se existem vazamentos. 04- Instalar  minuterias ( temporadores de luz) e lâmpadas econômicas. 05- Utilizar criteriosamene os elevadores. 06- Desligar os elevadores no período noturno, caso a edificação possua mais de um elevador, desde que não prejudique e esteja dentro da sugestão e orientação do fabricante e/ou  da empresa encarregada da manutenção. 07- Vistoriar periodicamene a parte elétrica e hidráulica da edificação. 08- Analisar previamente  todos os contratos, inclusive de prestação de serviços . 09- Acompanhar os serviços executados. 10- Acompanhar  as aplicações das reservas  monetárias do condomínio, evitando descapitalização. 11- Evitar atraso nos pagamentos de contas face às multas e transtornos que tais fatos acarretam. 12- Exigir pagamentos de  quotas partes em dia. 13- Realizar pesquisas de preços na aquisição  de qualquer material, principalmente os de limpeza, 14- Guardar o material  em local seguro, dentro das  especificações  de cada um, fiscalizando e controlando sua retirada, evitando dessa forma furtos ou desvios. 15- Orientar as pessoas que irão trabalhar  com os materiais , principalmente de limpeza, quando à forma correta de sua utilização. 16- Limpar as áreas de uso comum em dias de pouco movimento e não chuvoso. 17- Evitar  contratações demissões  frequentes de empregados. 18-   Certificar de que a arrecadação  e os pagamentos de encargos previdenciários e trabalhistas estejam em dia 19- Manter atualizado e em local seguro os livros contábeis , as notas fiscais e os recibos comprabatórios de pagamentos 20- Exigir a emissão  de notas fiscais e/ou  recibos em nome do condomínio, quando da compra  de materiais e execução de serviços. 21- Verificar cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação  ( vigência da apólice  de seguro contra incêndio, extintores, porta corta-fogo, iluminação de emergência, corrimão nas escadas, etc) 22- Verificar junto  à administração pública local, os pagamentos de taxas e o prazo de licenciamento dos elevadores. 23- Acompnhar e particiopar efetivamente das assembléias condominiais. 24- Evitar excesso de horas extras de trabalhos para os funcionários do condomínio.  

Nesse sentido, síndicos, funcionários e condôminos devem estar atentos à promoção de saúde para poder usufruir dos mesmos ambientes de maneira plena, contribuindo para o bem-estar de todos. Analisar a presença de insetos nos jardins, não deixar de maneira alguma água parada, cuidar da iluminação para, além da segurança, também evitar acidentes são algumas das orientações de Paulo Conti, secretário Municipal de Saúde de Criciúma por dois mandatos. “O síndico é uma figura importantíssima na promoção de saúde do condomínio, e precisa ter essa visão”, destaca. Conti já atuou como síndico durante dez anos e, por sua experiência, consegue compreender como este foco é primordial na gestão. Segundo Paulo, também é necessário despertar nos condôminos a conscientização de que participam de um espaço que precisa de auxílio coletivo e solidário. “Além de ações como a limpeza das áreas comuns ou a desinsetização, por exemplo, é importante também a prevenção contínua. Por isso, o síndico deve ter esse empenho em seu dia a dia e buscar a participação de todos os envolvidos”, complementa. Paulo alega também que, em geral, é possível notar em Criciúma que existe essa dedicação dos síndicos de promover ambientes seguros para os moradores. A síndica Joelma Greff Maciel, do edifício Solar da Liberdade, no bairro Comerciário, tem esse zelo em sua rotina. Dentre as ações desenvolvidas, está a limpeza da caixa d’água. “É um cuidado que temos e fazemos todos os anos. Ter uma água limpa é fundamental para a saúde dos moradores”, ressalta. A síndica lembra também que a parte elétrica está sempre em dia, vistoriada por eletricistas. “A iluminação estratégica, além da segurança, pode prevenir acidentes”, ressalta. No âmbito da saúde coletiva, reconhecer como o condomínio impacta na saúde do morador e tomar as atitudes certas contribui para a qualidade de vida. “Podemos garantir que em nosso condomínio há esta dedicação e que faz parte do nosso dia a dia”, completa a síndica Joelma. Dicas e orientações: – Durante a limpeza, sinalize locais úmidos ou que estejam sendo higienizados. Também é imprescindível o uso de equipamento de proteção individual (EPI) para manusear produtos químicos ou alergênicos. – Veja se o ambiente está bem iluminado, se as luzes estão funcionando corretamente, e verifique se há segurança para a mobilidade. Moradores idosos ou crianças, por exemplo, podem requerer cuidados especiais no trânsito pelas áreas comuns. Também, é imprescindível analisar se existem tapetes escorregadios, móveis com quinas, entre outros obstáculos que podem causar acidentes. – Na brinquedoteca, há constante presença de crianças, que são mais sensíveis a reações alérgicas provocadas por produtos de limpeza ou até ao próprio pó, mofo e ácaros, mantenha este local sempre limpo. – Na recepção dos prédios é comum haver tapetes, carpetes e estofados. A limpeza desses ambientes deve ser feita com frequência, pois é nelas que se concentram mais impurezas nocivas à saúde respiratória dos condôminos. – Observe se já está na hora de renovar a pintura do prédio, pois a manutenção em dia previne as infiltrações e o mofo que podem ser prejudiciais à saúde, causando alergias ou problemas respiratórios. Lembre que o tempo recomendado para a manutenção da pintura do edifício é de três a cinco anos e que a impermeabilização é muito importante. Oriente sobre o descarte correto dos resíduos e a limpeza dos contentores de lixo. Lembre que é importante buscar insumos e materiais certificados e com garantia para promover a saúde tanto do funcionário do prédio quanto dos moradores e do próprio síndico.  

A juíza de Direito Inah de Lemos e Silva Machado, da 19ª vara Cível de SP, determinou a retirada de morador antissocial de condomínio no prazo de 60 dias, sob pena de remoção forçada. A ação foi ajuizada pelo escritório Dinamarco, Rossi, Beraldo & Bedaque Advocacia, atuando pelo condomínio, tendo em vista as inúmeras e graves condutas antissociais praticadas pelo condômino ao longo dos anos, que tornaram insuportável a convivência com os demais moradores. De acordo com o relatório, a aplicação de multas, que já atingiram o limite de 10 vezes o valor da contribuição, não foi suficiente para inibir o comportamento. Em reunião do condomínio sobre a exclusão do morador, 48 de 54 presentes concordaram com a sua remoção, tendo em vista os relatos de que promove festas de madrugada, com gritarias, música alta e algazarras; intimida moradores e funcionários do prédio, ameaçando-os de agressões físicas e de morte; profere palavras de baixo calão, como “racista, filha da puta, otário, homofóbico, síndico de merda, sapatão, lésbica, vagabunda”, dentre outras; e ainda faz mau uso das áreas de lazer do edifício, com convidados em excesso. Inviável a convivência A juíza concluiu como comprovada a conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no prédio, e pelas ameaças proferidas pelo réu. “Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores.” Conforme a magistrada, ainda que não haja previsão legal quanto à possibilidade de exclusão de condômino, pelo fato de o CC limitar-se à aplicação de multa, em seu artigo 1.337, a jurisprudência e a doutrina entendem pelo seu cabimento, como medida excepcional e extrema. “Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.” A julgadora acolheu o pedido subsidiário formulado pelo condomínio, qual seja, a mantença do direito de propriedade do réu, mas retirando-lhe apenas o direito dele próprio de usar a coisa. Esse é um dos primeiros casos de exclusão de condômino do convívio social em razão de condutas antissociais comprovadamente praticadas.

É dever de todos os condôminos contribuir para as despesas do condomínio, mas se a forma de rateio praticada no condomínio enseja situação ilógica e desequilibrada mostra-se viável os proprietários de cobertura, apartamentos e de lojas térreas discutirem o critério de divisão pela fração ideal das despesas do condomínio. A convenção pode determinar o critério do rateio das contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Mas, essa norma não se sobrepõe aos princípios jurídicos superiores, tais como: a boa-fé prevista no art. 422, que indica que deve-se pagar pelo que se utiliza ou que está à disposição, que deve ser analisada em conjunto com o art. 884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento sem causa. Não há justificativa sensata para exigir de uma cobertura ou apartamento térreo que pague bem mais que os apartamentos tipo, se as despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, elevadores, áreas de lazer, etc), dos porteiros e faxineiros que são utilizados igualmente por todos os moradores, independentemente do tamanho das unidades. Diante da complexidade do assunto o ideal é que o proprietário que é penalizado pela cobrança pela fração ideal contrate uma assessoria jurídica para conduzir todo o processo de negociação, pois assim evitará embates com vizinhos que desejam evitar a cobrança equilibrada da quota de condomínio. Tentar mudar a norma da convenção de maneira amadora acarreta desgastes que podem ser evitados mediante a orientação de um advogado especializado. NÃO TEM NADA A PERDER QUEM LUTA PELO RATEIO JUSTO Com receio de polêmica há proprietários de cobertura e de lojas térreas que pagam muito mais que as salas nos edifícios comerciais, que resistem em questionar a revisão do rateio das despesas condominiais. Contudo, estes devem se conscientizar que não há nada a perder em se discutir o rateio aplicado, haja vista que se a pessoa não questionar e pleitear judicialmente a sua alteração, permanecerá para sempre pagando mais do que o correto, inclusive nas reformas e obras. A propositura de uma ação para discutir o rateio não deve ser vista como assunto pessoal, pois na verdade consiste numa atitude que visa definir a divisão das despesas com base no princípio do uso e gozo das áreas comuns do edifício que são utilizadas de forma igualitária. No caso de insucesso na demanda judicial, o risco do condômino será apenas o custo do processo que se limita aos honorários advocatícios, custas processuais e honorários do perito, caso haja a pericia judicial. Portanto, arriscar obter um rateio equilibrado é mais barato do que ficar décadas sendo lesado por cobranças abusivas que desvalorizam o imóvel para venda e locação. www.sindiconews.com.br