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    Author name: José Pimentel

    Últimas Notícias

    Manutenção preventiva garante segurança elétrica para condomínios

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    O síndico é uma pessoa de grande importância em um condomínio, afinal, é ele quem tem a responsabilidade de manter em ordem um local, que na maioria das vezes é habitado por centenas de pessoas. Dentre as diversas responsabilidades de um síndico, uma delas inclui a realização da manutenção preventiva de diversas áreas de um edifício: áreas comuns, áreas externas, área de lazer, elevadores, pintura, impermeabilização, instalações hidráulicas, instalações elétricas, entre tantas outras da vasta lista de locais que um condomínio possui. O que acontece na maioria das vezes é que a manutenção preventiva acaba sendo deixada de lado, e os valores monetários arrecadados na tarifa condominial acabam sendo utilizados para assuntos emergenciais, como por exemplo, a troca de motores elétricos dos portões automáticos da garagem que estão queimados. Há também momentos em que assuntos não emergenciais acabam sendo tratados como prioritários pelos condôminos, como é o caso da compra de novas mesas e cadeiras para o salão de festas. Desse modo o síndico, que por sua vez precisa do consenso dos moradores para definir as prioridades do edifício, acaba não realizando a manutenção preventiva de áreas importantes do prédio, neste caso: as instalações elétricas. Se você é um síndico que aposta na manutenção preventiva, certamente já deu um grande passo. Ter consciência de que realizar periodicamente a revisão das instalações elétricas de seu condomínio é algo importante, ajuda a evitar problemas futuros. Na maioria das vezes, a instalação elétrica de um edifício somente é revisada ou até mesmo readequada quando um problema grave acontece. Anteriormente, havia citado como exemplo de um problema emergencial, a necessidade de troca de motores elétricos dos portões automáticos da garagem por estarem queimados. Este é um caso típico onde a manutenção preventiva pode ajudar a evitar esse tipo de problema. Muitas vezes, durante uma tempestade com raios, a instalação elétrica do edifício pode ser afetada e sofrer danos, dentre eles a queima dos comandos dos motores elétricos. Caso haja uma manutenção periódica da instalação elétrica, esse tipo de falha pode ser detectada com antecedência, sendo instalado o DPS (Dispositivo de Proteção Contra Surtos), evitando desta forma que esse tipo de situação ocorra novamente. A recomendação é que se realize um check-up das condições das instalações elétricas de um edifício a cada 6 meses e uma readequação das instalações a cada 5 anos. Nesse check-up, deve-se verificar se o sistema de para-raios encontra-se em bom funcionamento, saber se o sistema de aterramento não sofreu nenhum tipo de deterioração ao longo do tempo, e ainda, checar se a chegada do fio terra até os apartamentos está em boas condições. Outro aspecto relevante é verificar se há aquecimento nos fios ou ainda mau contato, que acabam causando a fuga de energia. Importante: essa manutenção preventiva deve ser realizada por uma empresa especializada, no qual lhe informará corretamente se a instalação elétrica está bem dimensionada e ainda se há sobrecarga nos fios. Realizando periodicamente a revisão das instalações elétricas, além de valorizar o edifício, você irá garantir segurança e conforto para os moradores. Fonte: SindicoNews

    Assessoria 

    Condomínio não pode impedir morador inadimplente de usar as áreas de lazer

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    Após a decisão polêmica do STJ muitas são as dúvidas quanto à questão que envolve as proibições do uso das áreas comuns por inadimplentes, visto que, na redação da Convenção e Regimento Interno há essa proibição de forma categórica. Então o que fazer? O advogado Dr. Anderson Machado especialista na área do Direito Condominial e Imobiliário, ressalta que o Direito de Propriedade é uma direito constitucional, e por isso não admite que eventual regimento interno de um condomínio se sobreponha aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos tanto no Código Civil como na Constituição Federal, ou seja, neste caso muito bem pontuado pelo Superior Tribunal de Justiça diante da decisão da  3ª Turma, que por uma questão de hierarquia das leis/normas, fundamentou o direito da autora com base num direito, que sobrepõe a normas da Convenção e o RI dos condomínios. Outrossim, de maneira bem simplificada, é que, para os ministros do STJ, o condômino tem direito de usar as partes comuns porque é dono de uma unidade imobiliária – de um dos apartamentos. E a unidade abrange o que se denomina no Direito Civil de “fração ideal” de todas as partes comuns. Ou seja, todos os condôminos são donos de uma parte indeterminada das áreas comuns. E limitar o uso da área é comum seria limitar o próprio direito de propriedade e isso NÃO PODE! Diante desse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou recurso de um empreendimento, na qual segundo a autora da ação, a fim de garantir o pagamento de taxas condominiais em atraso, o condomínio havia proibido a moradora e seus familiares de utilizarem o clube do conjunto residencial. Em sua defesa, o condomínio alegou que a proibição estava prevista no regimento interno do condomínio e do clube. Afirmou, também, que a restrição tinha o objetivo de compelir o condômino inadimplente a quitar os seus débitos. (REsp 1.564.030). Diversos síndicos me questionam o que podem fazer de forma legal, para tentar coibir o uso de determinados espaços que cobram uma taxa de uso. Em relação ao inadimplente como sugestão e sem ferir o direito de propriedade e da dignidade humana, a assembleia pode deliberar que, os inadimplentes paguem antecipadamente a taxa cobrada pelo condomínio diante do uso desses espaços, e que os adimplentes possam ser cobrados como de praxe, no mês seguinte juntamente com a taxa condominial, a fim de não gerar ainda mais prejuízos ao condomínio. Por fim, a proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana

    Últimas Notícias

    Síndico, Subsíndico, Conselho Fiscal, Conselho Consultivo…cada um no seu quadrado!

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    Prezados Leitores, Meu nome é Isabella Pantoja, sou advogada inscrita na OABDF há 9 anos, tenho 33 anos, milito na área condominial, sou sócia do escritório Pantoja Advogados S/S,. Tenho me deparado, frequentemente, com um desrespeito hierárquico e funcional entre os membros que compõem a gestão condominial. É membro do conselho fiscal determinando o que o síndico deve fazer, é síndico se desgastando para que o conselho autorize despesa…e assim vai! Gente, não pode…cada um no seu quadrado! Começando pelo Subsíndico. Eu fico estarrecida quando vejo convenções estabelecendo mil atribuições ao subsíndico, diversa da do síndico. É semelhante a presidente e vice! Qual a função do vice presidente? A mesma do presidente e será exercida quando de sua ausência ou impedimento. Subsíndico deve ser da mesma forma. O Código Civil estabelece bonitinho às atribuições do síndico, faculta a existência do conselho fiscal e a lei condominial obriga que se tenha o conselho consultivo. As atribuições dos conselhos devem ser muito bem elaboradas antes de serem inseridas na Convenção. Aliás, em breve vou escrever sobre “A importância de uma Convenção bem elaborada”. É importante destacar o artigo 1.356 do Código Civil: Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Olhem aí!!! É isso que o conselho fiscal faz! Ele emite parecer. Todo e qualquer parecer? Não!! Só sobre as contas. E parecer emitido pelo conselho vira lei condominial, Dra. Isabella? Não! Parecer é parecer! Parecer é o pronunciamento por escrito de uma opinião. Claro, deve ser sustentado em bases confiáveis e escrito com o objetivo de esclarecer, interpretar e explicar o que foi requerido pelo síndico. Pronto! O que pode e deve ser feito é regulamentar em Convenção, as atribuições do conselho fiscal mas dentro do contexto estabelecido no Código Civil. E o consultivo, Dra.? Esse é mais fácil ainda, pois a “Lei dos Condomínios” (4.591/64) cuidou-se de explicar claramente as função desse conselho. Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas. Vejam, são 3 (três) membros! Tem Condomínio por aí com 5,7,9 membros…não pode. As questões condominiais, por si só são polêmicas, então a discussão de um assunto entre um grupo menor de pessoas certamente será mais eficiente. Assim como o fiscal, o consultivo visa assessorar. Entretanto, no que diz respeito a solução dos problemas! SOLUÇÃO! Como é boa essa palavra, deveria ser destacada na lei. Vejo muito por aí, o conselho apontando problema, problema, problema… Coitado do síndico, gente! Então amigos leitores, os conselhos têm uma importância fundamental na gestão do condomínio, desde que sejam bem utilizados. Do contrário, pode se tornar opositor do síndico…tipo PT e PMDB, sabe? Mas, o que se precisa deixar transparente é que os membros dos Conselhos sugerem, aconselham, emitem opiniões, mas quem bate o martelo é o síndico e a assembleia! A vida é assim! Abraços, Dra. Isabella e-mail: isabella@pantojaadvogados.com.br (61) 3361-5738

    Editoriais

    Paranoá Parque precisa de socorro urgente

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    Em uma estimativa conservadora, o Paranoá Parque, hoje, possui cerca de 30 mil moradores, a maioria em situação de vulnerabilidade social. Ao que consta não foi realizado estudo de impacto viário. As ruas do Paranoá receberam centenas de novos veículos. Em horários de pico, engarrafamentos são visíveis. o DETRAN e o DER nunca são vistos no local, deixando o trânsito caótico sem qualquer fiscalização. O sistema de transporte público já não era suficiente para atender o Paranoá. Com o acréscimo de 30 mil moradores, os ônibus andam em lotação máxima. Os moradores da parte mais baixa do Paranoá Parque precisam caminhar até 4 quilômetros para chegar a uma parada. No início do dia, pouquíssimos ônibus atendem quem precisa ir para a W3 Norte. Algumas pessoas arriscam atravessar a reserva ambiental, com mato alto e eucaliptos, para pegar ônibus na rodovia que liga o Paranoá ao Lago Norte. Ao atravessar a floresta, correm o risco de encontrar gente pior do que o “lobo mau”. A Secretaria de Transporte até agora não moveu sequer uma palha para resolver o problema. O Hospital Regional do Paranoá há muito não conseguia absorver a demanda existente na região do Paranoá e do Itapoã. Com a criação do Paranoá Parque, a demanda aumentou, sem que houvesse qualquer investimento em estrutura. Não foram contratados médicos e servidores. Dos 30 mil novos moradores na região, a maioria é composta por crianças, que não contam com o atendimento adequado. A Secretaria de Saúde faz de conta que desconhece a realidade local e não há previsão nem mesmo de instalação de uma UPA na região. A 6a Delegacia de Polícia, além de não ter recebido incremento no número de delegados e agentes de polícia, passou a ser central de flagrantes. Mesmo antes da instalação do Paranoá Parque a situação já era insustentável. Talvez a região do Paranoá, hoje, seja a localidade com o maior número de ocorrências relacionadas à Lei Maria da Penha. A Secretaria de Segurança Pública parece não está interessada em resolver o problema da criminalidade na região. A população reconhece o esforço da 6a DP, mas lamenta a omissão da Secretaria de Segurança. Um dos locais com maior índice de violência doméstica do Distrito Federal perdeu uma das Varas Especializadas de Violência Doméstica. Até meados de 2016 eram dois Juizados de Violência Doméstica no Paranoá. Hoje, com o aumento das ocorrências, contraditoriamente, uma vara do juizado de violência doméstica foi extinta. É de se questionar, diante do fato, se o Tribunal de Justiça do Distrito Federal realmente está comprometido com o combate à violência doméstica no Paranoá. A Defensoria Pública já sente o aumento da demanda nas áreas de família, cível, criminal e no setor de confecção de petições iniciais. Estimativas conservadoras indicam que o órgão precisa de pelo menos mais 02 defensores e 05 analistas. Todavia, parece que não há vontade política por parte da Administração Superior da Defensoria Pública em resolver o problema. Os moradores do Paranoá Parque dizem que apesar de ser constante e visível o tráfico de drogas na região, uma das coisas mais raras na região é a presença de viatura da Polícia Militar. A disposição física dos prédios, aliás, facilita a atuação de bandidos, especialmente da criminalidade ligada ao tráfico de entorpecentes. O Comando Geral da Polícia Militar, no entanto, não implementou o aumento do efetivo, contribuindo, assim, com a atuação dos criminosos. A Secretaria de Educação também possui sua parcela de omissão, pois não ampliou a oferta de vagas em escolas e creches. Ao não agirem, facilitam que crianças e adolescentes permaneçam nas ruas, soltando pipa e sendo cooptados pela criminalidade. A secretaria do trabalho também foi omissa, pois não fomentou e continua a não fomentar nenhuma política de geração de empregos. Some-se a isso o gravíssimo problema das invasões dos imóveis. O morador recebe a chave e quando vai ocupar o apartamento descobre que este já estava invadido. Há, sem dúvida, conivência e incentivo de grupos organizados. É a nova modalidade de grilagem de imóveis no Distrito Federal. Já se pode prospectar que em um futuro próximo, a omissão estatal custará muitíssimo caro à população do Distrito Federal. A ausência de políticas públicas e de presença efetiva do Estado permite o crescimento da exclusão social. Todos os ingredientes par a formação de uma favela vertical se fazem presentes. Além da população diretamente atingida, os moradores das MI’s, dos condomínios do Lago Sul e do Lago Norte, em breve, começarão a sentir os efeitos sociais da omissão do Governo do Distrito Federal. O Paranoá precisa de socorro! (www.edsonsombra.com.br)

    Segurança

    O seu condomínio é seguro?

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    Antigamente as pessoas buscavam apartamentos, pois eram locais mais difíceis de serem assaltados, mas, nos últimos anos, vivenciamos quase que semanalmente a divulgação de um novo assalto ou arrastão em condomínios. “A insegurança existe em todos os locais. E hoje não há mais um critério se o condomínio é luxuoso ou não. Os bandidos estão cada vez mais audaciosos e aproveitam pequenos deslizes e falta de treinamento de funcionários de portaria e limpeza para assaltar apartamentos”, comenta Niv Yossef Steiman, gerente de projetos do Grupo R (especialista em segurança privada). Investir na segurança de um condomínio, ao contrário do que muitos pensam, não requer grandes recursos financeiros. Além de cuidados com fechaduras, cercas elétricas e câmeras, há comportamentos que os condôminos podem adotar e dificultar a ação dos ladrões. “Um condomínio que não possui itens estratégicos de segurança, pode, ao menos, seguir alguns procedimentos básicos, como controle de acesso, restrição de horários para entrega, boa iluminação. Mas, o ideal e cuidar da segurança de forma séria e é possível planejar a implantação de elementos e sistemas de segurança aos poucos. Essa ação, inclusive, pode reduzir custos elevados e contribuir para a cultura de segurança do condomínio”, comenta Steiman. Segundo Niv Steiman, os principais indícios que o condomínio possui melhores condições de segurança são: – Controle de acesso rigoroso – Sistema de segurança eletrônica 24 h (CFTV, monitoramento de alarme ou imagens/cerca eletrificada) – Entradas independentes – Garagem com clausura – Iluminação nas áreas externas – Iluminação em escadas e áreas internas – Restrição de acesso para entregadores (p.ex. O entregador não pode subir. É necessário que o dono do apartamento desça para receber a entrega ou encomenda) – Interfones em bom estado – Restrição à entrada de veículos de não condôminos “Se um condomínio tiver funcionários treinados periodicamente e forem uniformizados também é uma maneira de identificar se ele tem bom nível de segurança. O ideal é que o condomínio também tenha um manual formal de normas e procedimentos de segurança para cada cargo (porteiro, vigilante, controlador de acesso), e realize palestras internas de conscientização sobre normas de segurança, inclusive divulgando comunicados em elevadores e quadros de avisos com informações sobre normas e procedimentos de segurança”, complementa Steiman. Niv Steiman ainda destaca algumas dicas de segurança importantes para condomínios. CUIDADOS DA PORTARIA -Não permitir a saída de visitante que carregue objetos ou pacotes, sem autorização do morador visitado. – Se observar veículo com um ou mais ocupantes estacionado nas proximidades do prédio por longo tempo ou que passe várias vezes, lentamente, parecendo estar observando a rotina da portaria e do acesso à garagem, acione a polícia. – Ao abrir o portão da garagem, identificar o motorista e observar se não há risco de entrar alguém junto (exemplo: escondido, abaixado no banco traseiro). – Na entrada ou saída de pessoas do condomínio, somente abrir o portão após verificar se não há suspeitos nas proximidades. ACESSO DE VISITANTES / PRESTADORES DE SERVIÇOS – Ao receber visitas de pessoas que não sejam íntimas, prefira utilizar as áreas comuns de seu condomínio, de preferência à vista dos funcionários do empreendimento. – Ao atender visitantes, na ausência de clausura, o porteiro deve manter os portões fechados e as pessoas do lado externo do condomínio. – Avisar o condômino sobre visitas, entregas, etc., e só permitir acesso às dependências mediante autorização do morador e devidamente acompanhado por um funcionário. – Antes de autorizar a entrada, o morador deve sempre ter a certeza que conhece o visitante e que ele é bem vindo à sua residência. – Evitar permitir que os empregados domésticos ou crianças possam autorizar o acesso de visitantes. – O acesso de prestadores, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário pré-fixado e ser precedido das cautelas disponíveis. – Ao receber prestadores de serviços, é necessário identificá-los, anotar os dados de seus documentos. Fonte: Jornal do síndico sc

    Editoriais

    Vizinhança do barulho

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    Um dos principais problemas da vida em condomínios prediais é conviver com o barulho produzido pelos vizinhos. Diversos são os tipos de barulho, na qual deve ser avaliado a causa do excesso, e verificado caso a caso as formas legais para resolução do conflito, dentro da estrita observância da Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, bem como as leis específicas para cada caso. Exemplificando temos barulho de bares, boates, da rua, etc.; barulho de obras nas unidades; barulho do vizinho de cima ou de baixo; barulho que vem da rua; barulho vindo das áreas de lazer do condomínio, dentre outros. O que muita gente não sabe é que a causa pode ser a própria estrutura da edificação: falta de isolamento acústico adequado nos apartamentos. Esta é uma das principais questões levantadas pelo advogado Anderson Machado, advogado especialista na área condominial e imobiliária e afirma que, quem mora em condomínio sabe que muitas vezes o exercício da paciência e educação é fundamental, principalmente quando o assunto é barulho. A norma de desempenho das construções, NBR 15575, virá para ajudar no problema de conforto acústico, mas não pensem que será a solução. Com ela será possível identificar se a edificação tem problemas ou não de acústica e, em caso positivo, onde está o problema. Entretanto, com o avanço das construções, os números de processos na justiça também estão aumentando. Isso porque as regras de convivência dentro dos prédios não são respeitadas por moradores. No Brasil, a Lei 1.336, do Código Civil, deixa claro quais são os princípios básicos, principalmente quando o assunto é o excesso de barulho. Quem sempre morou em casa e decide se mudar para um apartamento não precisa somente se adaptar à redução do espaço. Algumas regras de convivência, como a do silêncio, por exemplo, é bem enérgica e pesa no bolso de quem cisma em não cumpri-la. Em apartamentos a questão é ainda mais grave, pela proximidade das pessoas. Além do aparelho de som alto, moradores de condomínio reclamam de outras fontes de barulho à noite como: brigas constantes, latidos de cachorros, crianças e adolescentes que brincam fora de horário, festas que ultrapassam o horário estabelecido pelo condomínio, etc. O sossego pessoal é um direito e para que ele seja respeitado, o síndico deve lançar mão de vários instrumentos legais, uma vez que boa parte dos problemas causados por barulho em condomínios ocorre por desconhecimento das normas de convivência. A legislação é clara: são estritamente proibidos ruídos que prejudiquem a saúde, a segurança ou o sossego públicos. Promulgada em 1977, a Lei 126/77, mais conhecida como Lei do Silêncio, prevê punição a quem promove repetidamente barulhos “em edifícios de apartamentos, vila e conjuntos residenciais ou comerciais”. A valorização do silêncio e a promoção do bem-estar são prioritárias em todos os momentos do dia e não apenas na parte da noite como muitos pensam. Ao serem incomodados com barulho excessivo, síndico e condôminos devem fazer valer seu direito, seja dia ou noite. “Essa é uma questão que confunde as pessoas. A Lei do Silêncio vale também de dia. Há, no corpo da Lei, algumas situações em que o legislador optou por definir um período do dia, um horário, em que elas não podem acontecer. Mas poluição sonora, na forma da Lei, não pode ser feita em hora alguma”, esclarece. E a regra vale inclusive para obras externas e condomínios vizinhos. “O síndico deve notificar o prédio vizinho de onde seja proveniente o barulho excessivo”, aconselha o Dr. Anderson Machado advogado e sócio diretor do escritório Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliária. A própria Lei do Condomínio (4.591/64), em seu artigo 19, assegura: “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”. O artigo 21 também aborda o tema: “A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno”. A Convenção do Condomínio é outro instrumento que pode garantir os direitos dos moradores, permitindo-lhes criar suas próprias regras. Muitos condomínios costumam elaborar uma proposta de regulamento, que é distribuída aos condôminos, após um determinado prazo, o condômino deve registrar a sua concordância ou as alterações e inclusões sugeridas, como por exemplo horários a serem obedecidos. Na maioria dos prédios, das 8 às 22 horas de segunda a sexta é permitido usar uma furadeira ou um aparelho de som, desde que não haja exageros. Nos finais de semana esse horário pode ser modificado devido ao descanso semanal das pessoas. Portanto, instituir uma campanha de silêncio, tentando conscientizar os moradores dos prejuízos causados pelo excesso de ruídos, afixar o regulamento do condomínio em local visível, onde constem os horários e limites para sons altos, festas, brincadeiras de crianças podem auxiliar na redução da poluição sonora. Diversas são as causa que levam o incômodo no que se refere ao barulho excessivo. Antes mesmo tomar as medidas judiciais cabíveis o que e como pode ser feito para resolver, ou pelo menos tentar amenizar este incômodo? Quem desrespeita é advertido verbalmente. A respeito das advertências a moradores que abalem o sossego de outros residentes, o advogado afirma que se o condômino não aceitar a advertência, ele será multado. “O condômino que não respeitar e cumprir qualquer dos deveres estabelecidos paga multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Essa multa não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição caberá à assembleia geral deliberar sobre a cobrança de multa”, relata. O jurista ainda comenta, que caso a pessoa não acate reiteradamente com seus deveres (após uma primeira advertência), poderá ter uma multa maior. Se o caso se repetir, é enviada uma advertência por escrito. Na terceira vez, é aplicada uma multa

    Manutenção Predial

    O uso livre dos Pilotis

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    No final do mês de janeiro/2017 o uso dos pilotis dos prédios de Brasília foi pauta nas redes sociais, jornais e demais meios de comunicação, quando crianças foram proibidas de brincar em um dos blocos na Asa Sul. O alvoroço foi tamanho que envolveu Conselho Tutelar, Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), a análise dos planos urbanísticos de Brasília, e dos direitos previstos no Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA. Tudo isso se deu porque os pilotis são considerados áreas públicas (Portaria artigos 9º e 32º, da Portaria nº 166/2016, do Iphan), o que garante o uso livre e público da área. Portanto, proibir o uso dessa área, principalmente pelas crianças, gerou uma indignação generalizada e culminou, inclusive, no protesto “brincalhaço”, convocado pelas redes sociais, que atraiu moradores da capital federal e reuniu crianças com desenhos e cartazes contra a restrição. Particularmente, considero que houve um choque de nomenclaturas e regras que pode ter culminado na proibição de uso equivocada da área. Uma coisa é área pública, outra é área comum de um condomínio. Vamos ver o que estabelece o artigo 1.331 do Código Civil: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.” Os pilotis dos prédios são propriedade exclusivamente pública e não comum, de uso livre pelos condôminos ou não condôminos. No caso em questão, tratou-se de brincadeiras de crianças no pilotis, entretanto poderíamos estar diante de uma roda de dominó de idosos, um grupo de religiosos ou até mesmo um ensaio teatral ou circense. Área pública é área pública! Diferentemente das áreas comuns, nas áreas públicas os condôminos não possuem legitimidade de estabelecer regras de uso e, portanto, ficam sujeitos as regras estabelecidas na legislação pertinente. Entretanto, por ser uma área que compõe o prédio de uma forma absoluta, é comum os gestores condominiais serem impulsionados a estabelecer regras de uso daquele local, tudo em nome de uma convivência harmônica e segura para os condôminos. Mas, por melhor que seja a intenção, não é permitido. Além disso, também é comum encontrarmos, indevidamente, regras retrógradas nos diplomas condominiais (Convenção Condominial e Regimento Interno), que acabam por induzir os síndicos a erros. É preciso um procedimento de atualização da Convenção Condominial e Regimento Interno que, necessariamente, deve ser acompanhado de perto pela assessoria jurídica do Condomínio que deve orientar para que o procedimento de atualização não contrarie a legislação vigente. No mais, torcer para que o público tenha sempre bom senso no uso dos pilotis para que essa área pública, de uso livre, não seja motivo de transtorno aos condôminos que residem ao seu redor! Atenciosamente, Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361-5738

    Assessoria 

    Condôminos pagarão pela omissão do síndico

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    Um acórdão do Tribunal de Justiça de S. Paulo condenou o Condomínio, em R$ 2.500,00 pelas omissões de seu síndico, bem como a um casal de moradores, em R$ 8.000,00 no pagamento a uma viúva, idosa, pelos sofrimentos que esta vinha tendo com os vizinhos barulhentos, do andar de cima. Em nova ação, eles podem ainda ser enquadrados como antissociais e ser expulsos do condomínio. O casal vinha produzindo barulhos incessantemente e o síndico não tomava qualquer providência. Não multava os infratores e não dava atenção à condômina-vítima, por ser esta uma pessoa sozinha e idosa. Apesar das inúmeras reclamações dessa condômina, no “livro de reclamações” do Condomínio, os atos ilícitos eram negados, tendo que a vítima ir dormir em hotel ou casa de amiga, por algumas noites de descanso e paz de espírito. O síndico omisso, exibindo sua plena covardia, alegava que os incômodos eram problemas da condômina (vítima) assim não aplicava as multas da Convenção de condomínio aos infratores. Estes, já com a certeza de que não seriam multados, abusavam dos barulhos que ultrapassavam os limites do ambiente doméstico. Ali mesmo davam festas noturnas, usavam furadeira nas paredes aos domingos, produziam altos ruídos com sapatos altos (femininos), arrastavam cadeiras, banquetas e deixavam cair objetos. Isto no fim da noite, madrugada ou bem de manhã. A viúva, idosa e sozinha reclamou até em assembleia e seus queridos vizinhos nada faziam. Nenhum ato de solidariedade ou apoio. Os Conselheiros, então, não se manifestavam, pois os casos não eram com eles. Afinal, o síndico e os conselheiros não faziam com que a Convenção fosse cumprida. Mal davam “vistos” no “livro de reclamações” do condomínio. Bem, a pequena, valente e desamparada viúva, cansada de dormir fora de seu lar, resolveu buscar o seu direito de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades” (art. 1.335, inciso I, do Código Civil), bem como o direito do “silêncio” e de ser tratada com os “bons costumes” (art. 1336, inciso IV, do Código Civil). Mostrando que tamanho não é documento, foi ao Judiciário buscar a proteção e indenização por danos morais contra o Condomínio e os infratores. Pois bem, ela obteve em seu favor um julgamento digno, majestoso, brilhante, com o maior senso pedagógico, pois o Judiciário enquadrou os terríveis na lei, garantindo à vítima que agora seja tratada com respeito e tenha o seu amplo direito de descanso e sono em paz. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com  

    Editoriais

    Condomínio só pode usar meios financeiros para cobrar devedor

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    O Superior Tribunal de Justiça considera que o Código Civil é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias Condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. O Superior Tribunal de Justiça considera que o Código Civil é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. Dessa forma, não se pode proibir o devedor de usar áreas comuns ou serviços do edifício para forçá-lo a quitar seus débitos. Esses entendimentos do STJ sobre condomínios estão reunidos na nova edição do Jurisprudência em Teses. De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o Código de Processo Civil de 1973 já estabelecia o rito o sumário para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais. Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida. E uma das garantias para a satisfação do débito é a constrição judicial da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou Bellizze. Isso é previsto na Lei 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ. Instrumentos de cobrança Outra hipótese prevista no Código Civil é a possibilidade de o condomínio, por meio da aprovação de 3/4 dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta. Para Bellizze, “diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte”. Mesmo assim, não é incomum chegarem ao Poder Judiciário, e especificamente ao STJ, queixas de condôminos que foram penalizados com sanções que constrangem e atingem sua honra. Área comum A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares — seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem — viola a dignidade humana. Esse posicionamento foi adotado pela 3ª Turma, em agosto de 2016, ao julgar Recurso Especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do edifício, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030). Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. “A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”, defendeu o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze. A turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso do condomínio, em conformidade com as instâncias ordinárias. Serviços essenciais A falta de pagamento de taxas condominiais também não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a 3ª Turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp 1.401.815). No REsp julgado pela turma, a proprietária de um apartamento em Vitória foi surpreendida com a desprogramação dos elevadores que davam acesso ao andar de sua residência após deixar de pagar duas taxas condominiais, que à época do ajuizamento da ação custavam quase R$ 3 mil. Na ação de indenização por danos morais, ela afirmou que, ao passar por dificuldades financeiras, foi submetida a situação vexatória, que lhe causou abalos morais. O juízo de primeiro grau considerou que a medida não foi ilícita, já que aprovada em assembleia, com expressa concordância da autora. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo. No STJ, a proprietária sustentou que o sistema legal prevê sanções específicas para o inadimplemento das cotas condominiais, quais sejam, juros e multa. “Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva”, esclareceu a ministra Nancy Andrighi, relatora. Segundo ela, embora a convenção de condomínio, o regimento interno e as demais normas instituídas pela assembleia geral sejam manifestação da autonomia da vontade e tenham força de lei nas dependências do condomínio, assim como nas demais relações jurídicas de direito civil, essa autonomia privada não é irrestrita, “sendo limitada por outras normas públicas cogentes”, defendeu. Dessa forma, disse Andrighi, a autonomia privada no estabelecimento das sanções deve ser exercida “nos limites do direito fundamental à moradia, do direito de propriedade e sua função social e outros, todos enfeixados no princípio-mor da dignidade da pessoa humana”. Para solução do inadimplemento, a ministra considerou a execução forçada, sendo facultado ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso e as penalidades previstas em lei. Andrighi mencionou ainda a possibilidade de a execução da dívida recair sobre a unidade condominial que gerou a obrigação: “É firme o entendimento do STJ no sentido de que o imóvel, conquanto se trate de bem de família, sujeita-se à penhora em execução de dívida decorrente do inadimplemento de cotas condominiais.” Multas e juros O artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Já o condômino que deixa  de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio — considerado condômino nocivo ou condômino antissocial — poderá ser obrigado

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