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      Author name: JS News Comunicação

      Direito Condominial

      TJ-SP valida multas aplicadas por condomínio a moradora antissocial

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      Com o entendimento de que foi respeitado o direito de defesa da moradora, a 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença da 3ª Vara Cível de Praia Grande (SP), proferida pelo juiz Sérgio Castresi de Souza Castro, que reconheceu a legalidade de multas aplicadas por um condomínio a uma proprietária que desrespeitou o regulamento interno.Segundo os autos, a mulher e os demais moradores da unidade apresentaram comportamento antissocial de forma reiterada, recebendo 12 multas em um período de oito anos, totalizando mais de R$ 20 mil. Porém, a moradora não quitou os débitos. Em seu voto, o relator do recurso, desembargador Paulo Alonso, afirmou que, apesar das multas terem sido impostas sem a materialização de procedimento contraditório, a aplicação das penalidades é cabível diante da evidente comprovação do descumprimento das regras condominiais, salientando que a ré foi advertida e notificada, sendo-lhe assegurado o direito de defesa. “Não se pode perder de vista que as infrações atribuídas à ré derivam de comportamento antissocial, que não admite complacência, especialmente no âmbito de condomínios residenciais, de forma que a preservação das multas impostas tem duplo escopo: de um lado, pode, subjetivamente, amenizar o infortúnio dos condôminos prejudicados, na medida em que o fato tenha reconhecimento judicial, servindo assim de resposta ao desalento causado pelas condutas inconvenientes da ré ou de eventuais ocupantes da unidade de titularidade dela; de outro, espera-se que estimule a infratora a refletir sobre as nefastas consequências de seus atos, servindo de freio para que as condutas lesivas não se repitam, além de servir também de exemplo para a comunidade que habita o prédio”, destacou o magistrado. Completaram a turma julgadora os magistrados João Baptista Galhardo Júnior e Carlos Russo. A decisão foi unânime. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-SP. Apelação 1000677-08.2021.8.26.0477 Fonte – Conjur

      Arquitetura no Condomínio, Destaques Semanal, Edições Destaques

      Saudabilidade: como um imóvel pode impactar na sua saúde e bem-estar?

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      O conceito de saudabilidade se tornou importante e faz diferença ao escolher seu novo imóvel. Assim, na contramão da Síndrome do Edifício Doente, viver e trabalhar em ambientes saudáveis aumenta a qualidade de vida e melhora a saúde e a disposição.  Portanto, escolher um imóvel pede atenção aos detalhes, e muitos elementos podem influenciar diretamente na saúde, como iluminação, qualidade do ar e até materiais usados na obra. Logo, uma boa opção para fazer a escolha certa é optar por edifícios que se preocupem com a saudabilidade. Nesse tipo de projeto, é importante prezar por bons materiais. E para adicionar efetivamente a saudabilidade nas construções, é imprescindível contar com uma equipe que tenha conhecimento sobre materiais menos nocivos que não afetem a integridade do projeto e do resultado final. A poluição eletromagnética em edifícios doentes Você sabe o que é poluição eletromagnética? Esse tipo de poluição está presente em todos os ambientes que apresentam equipamentos eletrônicos, mas é imperceptível ao olhar humano. A poluição eletromagnética nada mais é que a influência das ondas eletromagnéticas geradas por eletroeletrônicos, eletrodomésticos, instalações elétricas, aparelhos, entre outros. Dessa forma, seu excesso a longo prazo gera prejuízo à saúde, como dores de cabeça, perturbação nos padrões de sono, fadiga crônica, depressão, hipersensibilidade, pressão arterial instável, problemas de pele, baixa no sistema imunológico e até alteração nos comportamentos das crianças. Pensando na saúde e bem-estar dos moradores e seus empreendimentos, a RKM propõe em seus projetos grandes diferenciais, com soluções que amenizam essa exposição, como a exclusão de fiação elétrica próximas às cabeceiras das camas.  Assim, todos os cuidados ajudam a proporcionar um ambiente sem contaminação. Isto é, contribuem para uma melhora na qualidade do sono e de vida, evitando ao máximo os efeitos da poluição eletromagnética. Imóveis sustentáveis promovem a saudabilidade A preocupação com o meio ambiente se tornou um importante fator ao optar por imóveis. Afinal, para atender a uma demanda de consumidores cada vez mais preocupados com a sustentabilidade, diversas construtoras passaram a investir em imóveis que geram menos impacto à natureza. Há muitos detalhes que fazem a diferença em um imóvel com saudabilidade, como o projeto da parte elétrica. Por exemplo, no quarto de casal é comum que a fiação passe por cima da cabeceira para que sejam instalados dois interruptores em cada lado da cama, o que não seria o mais adequado, já que essa carga elétrica poderia interferir no sono.  Atualmente, com a modificação e inovação do mercado imobiliário, a saudabilidade é cada vez mais incorporada no setor. Agora, os moradores buscam por bem-estar, segurança e contato com o verde. Por isso, destacam-se os empreendimentos saudáveis mais afastados dos grandes centros urbanos. RKM e o Selo Casa Saudável O Selo Casa Saudável certifica as condições de saúde dos ambientes. Dessa forma, ele é coordenado pelo Instituto Mundial de Construção Saudável e é a primeira certificação no mundo a considerar aspectos relacionados à saúde e ao bem-estar dos moradores.  Por aqui, na RKM Engenharia, nos preocupamos com o bem-estar dos moradores e entregamos o primeiro empreendimento da América Latina com o Selo Casa Saudável, certificando as condições de saúde dos ambientes do imóvel. Conheça mais sobre o edifício Kadosh. E você, gostou de saber os diferenciais de uma construção que se preocupa com a saudabilidade e que evita a poluição eletromagnética? Aproveite também para aprender dicas simples de como cultivar seu cantinho verde em casa, proporcionando também mais saúde e bem-estar para você! Fonte: rkm engenharia

      Administração de Condomínios

      Reconhecimento facial em condomínios: desafios sob a ótica da LGPD

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      Há 20 anos Rodotà já nos alertava sobre as progressivas formas de controle social, motivadas especialmente por razões de segurança que contribuíram para que a vigilância passasse de excepcional a cotidiana. Seguindo essa lógica, é cada vez mais comum que o acesso a condomínios residenciais ou comerciais esteja condicionado à coleta de dados pessoais (nome, RG, CPF, placa de carro etc.), inclusive dados pessoais sensíveis (biometria). É raro um condomínio que não possua câmeras de segurança instaladas em diversas áreas comuns. Ressalta-se que durante anos essa prática foi realizada sem qualquer transparência por parte dos condomínios, que se limitavam a alegar que a coleta destes dados era feita por motivos de segurança, sendo tal “justificativa” considerada razoável por condôminos, visitantes e prestadores de serviços. Com o advento da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais/LGPD (Lei nº 13.709/2018), aplicável aos condomínios nos termos do artigo 2º, I, da Resolução CD/ANPD nº 2/2022, que classificou os entes privados despersonalizados como agentes de tratamento de pequeno porte, o tratamento de dados pessoais e dados pessoais sensíveis passou a ter que observar os princípios legais, dentre os quais destaca-se os da finalidade, necessidade, transparência, segurança e não discriminação. Portanto, antes de iniciar o tratamento de dados pessoais, o condomínio deve informar ao titular de maneira transparente sobre a realização do tratamento, bem como a que finalidade se destinam os dados tratados, sendo evidente que o tratamento de dados não pode ter fins discriminatórios ilícitos ou abusivos. Mais, é fundamental que o condomínio se limite a tratar os dados estritamente necessários para a finalidade apontada e que utilize medidas técnicas e administrativas aptas a proteger os dados pessoais de acessos não autorizados e de situações acidentais ou ilícitas de destruição, perda, alteração, comunicação ou difusão. Além da observância dos princípios indicados no artigo 6º, da LGPD, também passou a ser obrigatório que o condomínio realize o tratamento de dados pessoais em consonância com as bases legais do artigo 7º da mesma lei. Portanto, a coleta de dados pessoais tais como nome, RG, CPF e placa de carro, para a finalidade específica de identificação de condôminos, visitantes e/ou prestadores de serviço, dependendo do caso concreto, pode ser enquadrada em hipóteses como consentimento, cumprimento de obrigação legal ou regulatória, execução de contratos e legítimo interesse. Tratamento de dados pessoais por dispositivos de reconhecimento facial A coleta de imagens por câmeras de segurança de sistemas de Circuito Fechado de Televisão (CFTV) é um exemplo de tratamento passível de ser enquadrado na base legal do legítimo interesse, já que toda imagem relacionada ou relacionável a uma pessoa natural, muito embora seja um dado pessoal, nem sempre se caracteriza como um dado pessoal sensível. Isso porque, como ensina Teffé, embora uma imagem digital possa permitir a identificação por meio de características físicas, ela só se tornará um dado biométrico se realizado um processamento técnico específico. Ressalta-se que dados biométricos são aqueles que possibilitam a identificação do titular através da análise e medição de seus atributos fisiológicos ou comportamentais mensuráveis, como é o caso da impressão digital, reconhecimento da íris, identificação da retina, a forma como a pessoa digita, gestos característicos, entre outros. Tais dados não são extraídos de imagens de câmeras de segurança não dotadas de tecnologia específica. Contudo, ainda que a instalação de câmeras de segurança, geralmente, prescinda do consentimento do titular, o condomínio deverá adotar uma série de medidas no tratamento das imagens obtidas, para atender aos princípios da LGPD, que vão desde a escolha do local adequado para que não ocorra o desvio da finalidade de proteção e segurança à vida e/ou patrimônio, garantindo a privacidade do titular dos dados, até a fixação de avisos dando ciência das filmagens. O condomínio deve garantir que as imagens sejam armazenadas de forma segura, bem como deve restringir os acessos a pessoas autorizadas, além de promover o treinamento dos prestadores de serviços que terão acesso ou que irão manipular as imagens, em observância aos princípios da segurança e prevenção, previstos nos incisos VII e VIII, do artigo 6º, da LGPD. Por outro lado, a utilização de mecanismos de reconhecimento facial, tanto para fins de acesso e circulação em condomínios quanto por câmeras de segurança que identifiquem e autentiquem moradores, visitantes e prestadores de serviços, exigem cuidados especiais pelo condomínio, já que as imagens tratadas com este tipo de tecnologia são consideradas dados biométricos e, portanto, classificados como dados pessoais sensíveis, nos ternos do artigo 5º, II, da LGPD. Assim, o tratamento de dados pessoais por dispositivos de reconhecimento facial, deve estar amparado por uma das hipóteses de tratamento previstas no artigo 11, da LGPD, dentre as quais não se encontra o legítimo interesse. Legitimidade do tratamento de dados pessoais Muitos condomínios realizam o tratamento de dados pessoais sensíveis por mecanismos de reconhecimento facial invocando a hipótese da garantia da prevenção à fraude e à segurança do titular, prevista no artigo 11, “g”, da LGPD. Não obstante, a utilização desta base legal pode significar a violação aos princípios da adequação e necessidade. Como visto anteriormente, para que o tratamento de dados pessoais seja lícito, não basta que o agente de tratamento indique uma base legal. É preciso que a operação observe os princípios arrolados no artigo 6º, da LGPD. Portanto, a legitimidade do tratamento de dados pessoais deve ser analisada diante das especificidades de cada caso. Ainda que em um primeiro momento a base legal da garantia da prevenção à fraude e à segurança do titular, nos processos de identificação e autenticação de cadastro em sistemas eletrônicos, se mostre suficiente para justificar o uso de dispositivos de reconhecimento facial por condomínios, é fundamental que a necessidade deste tratamento de dados esteja presente. O condomínio deve fazer uma avaliação crítica se essa forma de tratamento é realmente o único modo de se efetuar controles de segurança, já que o próprio artigo 11, “g”, da LGPD, destaca que esta base legal não se aplica no caso de prevalecerem direitos e liberdades fundamentais do titular que exijam a proteção dos dados pessoais.

      Direito Condominial

      Instalação de carregador de carro elétrico em prédio exige aprovação de assembleia

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      Entre 2022 e 2023, a venda de carros elétricos zero quilômetro no Brasil cresceu mais de 30%, conforme dados da Jato Dynamics. Os novos hábitos de consumo refletem na Justiça, e os tribunais já recebem ações de compradores desses veículos que tentam, pela via judicial, instalar nas garagens de seus condomínios os carregadores para suas baterias. As sentenças, no entanto, têm sido desfavoráveis aos consumidores. No ano passado, as cortes registraram ao menos sete ações em que os autores, donos de carros elétricos, tentam, após negativa do prédio em que residem, instalar pontos de carregamento. O levantamento é do advogado Gabriel de Britto Silva, que faz parte da Comissão de Direito Condominial da OAB-RJ e da Comissão de Arbitragem do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim). As decisões e os acórdãos foram publicados pelos Tribunais de Justiça de São Paulo, Distrito Federal, Ceará e Rio de Janeiro. Nas sentenças analisadas, os magistrados deixaram claro que, mesmo que os donos de carros elétricos se disponham a pagar pelo carregador e sua instalação, as assembleias de condomínio são soberanas para a decisão, e não cabe intromissão judicial nesses casos. Na 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), por exemplo, a desembargadora Angela Lopes, relatora de um desses casos, afirmou em sua decisão: “Réu que logrou demonstrar que a pretensão ora debatida foi submetida a decisão assemblear e recusada por maioria de votos, o que, por si só, basta para fins de improcedência da demanda — Vaga de garagem que embora seja de uso privativo, localiza-se em espaço comum.” Em outra ação que corre no TJ paulista, os desembargadores firmaram acórdão no mesmo sentido, e ainda disseram que, no caso em questão, só caberia a instalação de um único carregador no edifício e que, se o aparelho fosse acoplado à vaga do condômino que utiliza carro elétrico, os outros moradores seriam privados de carregar seus automóveis caso adquirissem um veículo do tipo. “O laudo pericial é conclusivo no sentido que somente poderia ser instalada 01 única estação de carregamento por subsolo. Instalação na vaga privativa dos autores impediria que os outros condôminos pudessem usufruir do mesmo privilégio caso futuramente adquirissem carros elétricos” disse o acórdão, cuja relatoria foi do desembargador Romolo Russo. Para Gabriel de Britto Silva, a “compra (de carro elétrico) poderá se tornar um verdadeiro problema insuperável, pois não poderá ser efetivado o necessário carregamento, e, caso já exista estação com tal finalidade, poderá haver impugnação judicial da mesma, com probabilidade elevada de decisão no sentido de desfazimento da obra com a retirada da unidade carregadora”. Ele cita ainda outro entendimento que vem sendo adotado nessas ações: a autorização tem de ser exclusivamente da assembleia, não bastando apenas o respaldo do síndico do prédio para a instalação do equipamento. Nesse sentido, escreveu o desembargador Francisco Darival Beserra Primo, em julgamento feito em novembro do ano passado na 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará (TJ-CE): “A autorização do síndico, individualmente, não é suficiente a legitimar a construção do equipamento. A realização da mencionada instalação, portanto, deveria ter sido objeto de deliberação por parte do condomínio, através de assembleia, até mesmo para a análise da padronização e segurança, a fim de evitar que cada um dos condôminos adote providência distinta, gerando uma infinidade de aparelhos.” No Rio de Janeiro, a 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis teve entendimento semelhante. Para o juiz Mauro Nicolau Júnior, há uma questão de segurança dos condôminos que está implícita nessas demandas. “O uso dos espaços comuns depende necessariamente de autorização e aprovação em assembleia de condôminos. Ainda que assim não fosse, há serias dúvidas quanto à segurança da instalação levada a efeito com sérios e latentes riscos de incêndio e lesão aos moradores e ao patrimônio quer do réu, quer dos demais condôminos”, escreveu ele na sentença. Segundo Britto Silva, se a pretensão do dono do veículo elétrico causar qualquer empecilho para a vida de outros moradores, seja nas áreas comuns ou na área privada, a chance de obter vitória na Justiça é muito pequena. “O quórum de autorização assemblear de é de 2/3 de todos os condôminos, na forma do art. 1342 do CC, porém, se tiverem que ser realizadas construções nas partes comuns suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, seja das partes próprias, seja das partes comuns, independente do quórum, tal obra não poderá ser jamais realizada, em observância ao art. 1335, II, do CC”, afirmou o advogado. Processo 0813543-21.2022.8.19.0209Processo 10111785-1.2022.8.26.0003Processo 10370142-6.2022.8.26.0100Processo 0640555-2.2022.8.06.0000

      Viver em Condomínio

      Som, ruído, poluição sonora e proteção legal — questões práticas

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      Em 4 de setembro de 2021, fiz algumas anotações sobre as cidades sustentáveis e os desafios que a urbanização traz à natureza, ao ecossistema e aos humanos. Um desses desafios é a poluição sonora, presente nas cidades grandes, médias e nas pequenas e que enfoquei no artigo de 11-11-2023. Como indiquei então, o som é uma onda mecânica acústica que comprime o sistema auditivo e permite a percepção do ambiente externo com sensações de dor ou de prazer; é caracterizado pela intensidade, pela frequência e pelo timbre, o formato da onda sonora que diferencia sons da mesma frequência produzidos por fontes sonoras diferentes. O conjunto da intensidade, da frequência e do timbre da onda sonora diferenciam o que chamamos de música, de ruído, de barulho, sempre a depender da percepção da pessoa que ouve. Como dissemos então, a poluição sonora ocorre quando os sons ultrapassam os níveis considerados normais para os limites da audição e constitui uma ameaça à saúde humana. Embora não haja uma referência expressa ao som, a poluição sonora pode ser enquadrada no art. 3º, inciso III, alíneas ‘b’ (criem condições adversas às atividades sociais e econômicas), ‘d’ (afetem as condições sanitárias do meio ambiente) e, principalmente, ‘e’ (lancem matérias ou energia em desacordo com os padrões ambientais estabelecidos) da LF nº 6.938/81 de 31-8-1981, que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente. É uma poluição diferente, que interfere no meio ambiente enquanto produzida e que, cessada, não deixa vestígio no ecossistema. Em sua percepção prática, é uma poluição causada por humanos que causa prejuízo aos humanos, em especial. A legitimação ativa é definida pela natureza da poluição e pelo grau de interferência no ambiente; utilizando uma expressão do Min. Herman Benjamin, o direito de vizinhança predomina no ruído ‘parede a parede’ em que as ações são movidas pelos vizinhos e particulares prejudicados, enquanto o direito difuso transparece quando o ruído se espalha por áreas mais extensas, atingindo terceiros não diretamente ligados à fonte sonora a legitimar a intervenção do Ministério Público ou da administração. Além da ordem de cessação do ruído, a reiterada poluição sonora pode caracterizar o dano moral coletivo passível de indenização, a ser visto no caso concreto. Anote-se que “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a defesa de direitos relacionados ao direito ambiental, dentre eles os que tratam de ‘poluição sonora’, se enquadram no conceito de interesses difusos, transindividuais, sendo desnecessária a autorização específica dos associados para o ajuizamento da ação civil pública por parte de associação”. A poluição sonora decorre do descumprimento dos padrões e limites exigidos, irrelevante o número de pessoas afetadas ou sequer que exista prévia reclamação a legitimar a ação da administração. A fiscalização e a coibição da poluição sonora cabem aos quatro membros da Federação, independente da responsabilidade pelo licenciamento da atividade, competência comum prevista no art. 23 da Constituição Federal não afastada pelo art. 17 da LCF nº 140/01 ante o dever de cooperação previsto em seu art. 1º. O Supremo Tribunal Federal tem sido sensível à questão ao analisar a constitucionalidade de leis municipais que proíbam a soltura de fogos de artifício e artefatos pirotécnicos que produzem estampido. Ao apreciar a ADPF nº 567-SP, o Pleno odo STF julgou constitucional a LM nº 16.897/18 de São Paulo que proíbe o manuseio, a utilização, a queima e a soltura de fogos de estampido e de artifício e de artefatos pirotécnicos de efeito sonoro ruidoso: segundo o relator, a lei buscou promover um padrão mais elevado de proteção à saúde e ao meio ambiente, em especial a proteção de pessoas sensíveis aos estampidos e a proteção da fauna, e foi editada dentro de limites razoáveis do regular exercício de competência legislativa pelo município. No mesmo sentido o Supremo Tribunal manteve decisão do Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, RE nº 1.210.727-SP, com repercussão geral, 9-5-2023, Rel. Luiz Fux, Tema STF nº 1056 (Informativo nº 1.093), em que se discutiu, à luz dos art. 5º, LIV e LV, 23, IV, 24, VI e 30, I e II da CF a constitucionalidade da LM nº 6.212/17 de Itapetininga-SP, que dispõe sobre a proibição, em zona urbana da municipalidade, da soltura de fogos de artifícios e artefatos pirotécnicos que produzam estampido, o Pleno do STF fixou a seguinte tese “é constitucional formal e materialmente lei municipal que proíbe a soltura de fogos de artifícios e artefatos pirotécnicos produtores de estampidos” (Tema nº 1.056). A decisão aprofunda a fundamentação da ADPF nº 567-SP e afasta a argumentação do município quanto a meios menos gravosos: Ressalto, primeiramente, que a sugerida medida de regulamentação de horários não se adequaria à finalidade de proteger os danos causados a pessoas no transtorno do espectro autista e aos animais pela poluição sonora que advém da soltura de fogos de artifício com estampido. O mesmo ocorreria com o controle de decibéis, uma vez que, além da dificuldade de fiscalização da medida, ainda que fosse fixado limite em baixa intensidade, os efeitos danosos não seriam extirpados. Como assinalou o Ministro Alexandre de Moraes, Relator da ADPF 567, no voto condutor do acórdão, in verbis: […] A poluição sonora tem gerado intensa litigância. O site do Tribunal de Justiça de São Paulo indica 3.247 casos julgados [há uma imprecisão na seleção dos precedentes] nos últimos anos na Seção de Direito Privado, ações com fundamento no direito de vizinhança, e de Direito Público, ações movidas pelo Ministério Público ou pela administração quando o ruído atinge terceiros. A jurisprudência diferencia a poluição diretamente identificada da poluição cumulativa, em que o ruído do estabelecimento comercial é somado ao ruído de outras fontes e determinou a construção de barreira acústica para mitigação de ruídos causada por rodovia ou o encerramento as 23:59 hs de evento cultural noturno. Por outro lado, considerou lícita a emissão de ruído dentro do limite regulamentado, apesar do incômodo causado a dois condomínios residenciais limítrofes. A poluição sonora é um tema que causa crescente preocupação na vida urbana e

      Direito Condominial, Últimas Notícias

      Desafios e soluções jurídicas para a vida em condomínio

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      O número de pessoas vivendo em condomínios vem aumentando ano a ano, por força da comodidade que oferecem, redução do número de pessoas nas famílias, elevado número de separações e, talvez acima de tudo, segurança. Segundo o Censo Demográfico do IBGE de 2022, atualizado em 2023, a proporção de apartamentos no país avançou mais de 4,1 pontos percentuais em 12 anos, saltando de 8,5% para 12,5%, e cresceu em todas as regiões e todos os estados.i Isto sem falar nos condomínios de escritórios e nos residenciais horizontais, que se expandem nas grandes cidades e em locais turísticos. Ocorre que esta transformação social levou milhares de pessoas habituadas a uma vida plena de individualismo a ter que ceder às imposições de outra, com regras de convivência. O contraste leva a conflitos, por vezes fruto de ignorância, em outras de simples falta de educação, condôminos excêntricos ou até mesmo criminosos. Os condomínios foram regulados pela Lei 4.591, de 1964, época em que a maioria absoluta da população morava em casas. Alguns artigos ainda estão em vigor, sendo que em 2002 entrou em vigor um novo Código Civil que, em vários capítulos, dispôs sobre a matéria. O art. 1.333 fala da convenção que constitui o condomínio edilício, a qual deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. O regimento interno, doravante chamado de R.I., complementa a convenção e está previsto no art. 9º, § 2º da Lei 4.591/64. É bom lembrar que enquanto o regimento interno é mais focado em questões do cotidiano e da convivência entre moradores, a convenção abrange fatores maiores do condomínio, inclusive tratando sobre diretrizes administrativas.ii Muitas vezes o R. I. faz parte da própria convenção. Obviamente, as situações são diferentes em um pequeno prédio com 6 apartamentos e um condomínio com muitas torres e centenas de moradias. Porém uma coisa é certa, os problemas não têm classe social, estão presentes tanto nos prédios populares como nos mais luxuosos condomínios. Os direitos e deveres dos condôminos estão regulados nos artigos 1.335 e 1.336. Como os conflitos entre os condôminos são inevitáveis, o art. 1.536, inc. IV, expressamente prevê que a edificação não pode ser utilizada de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Boa parte das controvérsias existentes já possuem jurisprudência consolidada nos tribunais, o que facilita a tomada de decisões por parte do síndico. Por exemplo, aluguel de imóvel pelo sistema AirBnB. Esta prática, que é internacional e relativamente nova, pode oferecer incômodo e risco aos demais moradores, já que o ingresso do locatário é praticamente livre, sem qualquer investigação além da comprovação do depósito. Neste tipo de contrato, o STJ firmou jurisprudência proibindo a locação, desde que haja cláusula vedando-a na convenção de condomínio.iii Portanto, aos condôminos que se sentem prejudicados, cabe cuidar para que a vedação seja inserida na convenção de condomínio, presentes 2 terços dos condôminos. Cabe lembrar que se não for proibido este tipo de locação e o locador alugar a pessoas que causem distúrbio no local, ele assume a responsabilidade civil solidariamente com o locatário.iv Regra geral, as práticas que geram mais atritos são as seguintes: É comum os regimentos internos proibirem cuspir, jogar papel, dejetos pela janela. Pontas de cigarros acesas acrescentam um perigo extraordinário, porque podem causar dano a bens de outros condôminos ou do condomínio, eventualmente até incêndio. A dificuldade é fazer a prova da autoria, pois dificilmente se sabe de onde foram lançados. No entanto, atualmente há câmeras que alcançam 20 metros no escuro. Por exemplo, a Canon anuncia a câmera de segurança MS-500, como a melhor captação de imagem no escuro, mesmo sem função infravermelha.v Os ruídos nos condomínios verticais ou horizontais geralmente são de festas noturnas. Festas podem acontecer nas unidades e prejudicar diretamente os vizinhos mais próximos. A primeira medida é tentar conversar. Se não der resultado, o melhor a fazer é gravar com o celular o barulho e filmar-se em frente a um programa de TV que demonstre o horário. Em casos extremos, comunicar à Polícia e lavrar B.O. Posteriormente, comunicar ao síndico, com cópia do B.O. e arquivo da gravação e vídeo, para imposição de sanções. A vítima direta pode também propor ação indenizatória por danos morais, inclusive contra o proprietário, pois, conforme decidiu o TJMG, a responsabilidade civil é solidária. Também é importante que os condomínios tenham nos seus R.I. o horário para terminarem as festas e, no salão disponível, qual o número máximo de convidados. Finalmente, nos condomínios de grande porte é bom que o síndico tenha e dê ciência aos condôminos do número de decibéis permitidos pelo município e compre um decibelímetro (R$ 108,90) para emergências. Por exemplo, em Curitiba, à noite permite-se até 50 decibéis e de dia, 55. O uso de drogas constitui crime previsto no art. 28 da Lei 11.343/206. Ainda que me pareça desnecessário, é recomendável que a vedação em área comum conste na convenção do condomínio. Câmeras com filmes serão provas fortes da prática da infração. Se ela for reiterada, a multa poderá ser fixada, com base no art. 1.337, par. único, do Cód. Civil, no décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, por tratar-se de reiterado comportamento antissocial. Caso o uso seja feito no interior de uma unidade, fato mais comum entre jovens, o melhor caminho é notificar os pais do usuário, alertando-os sobre a sua responsabilidade. Se for imóvel alugado, será oportuna a comunicação dos fatos ao locador, cientificando-o de que poderá ser responsabilizado administrativa e civilmente, com base no art. 1.336, IV da lei civil. Neste sentido a jurisprudência do TJSP. Não surpreenderá a ninguém que um morador mais audacioso comece a negociar drogas no prédio, ainda que discretamente. Tal conduta configura o crime do art. 33 da citada Lei 1.343. Constatado o tráfico, tratando-se de pessoa sem periculosidade, o síndico poderá conversar sobre a situação, antes procurando obter provas, que podem ser filmes das câmeras, o número de pessoas que entram e saem do local e testemunhos, munindo-se de elementos para a imposição de penalidade. Em casos extremos, de risco de uma vingança

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      Mulheres em ação: Determinadas, Líderes e Síndicas Reinventando a Gestão

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      No coração de cada comunidade, mulheres estão assumindo papéis de liderança que desafiam os estereótipos e moldam o futuro. Nas complexas paisagens dos condomínios, elas emergem como símbolos de força, resiliência e inovação. Hoje, nós as homenageamos: as mulheres síndicas, cuja determinação e visão estão moldando uma nova era na gestão condominial. Desempenhando uma função tradicionalmente dominada por homens, as mulheres síndicas estão desafiando as expectativas e mostrando que liderança não tem gênero. Com coragem e dedicação, elas enfrentam os desafios diários, desde questões orçamentárias até conflitos entre vizinhos, com uma abordagem que combina empatia, compreensão e determinação. Cabe aqui registrar que além de síndica, ela é responsável pelo seu lar, pela sua família, pelo seu trabalho, pois ainda é capaz de acumular funções e exercer com amor e maestria cada uma delas. É dona de casa, de carro, de empresa, da sua vida e ainda sim, se dispõe a zelar  por toda uma comunidade. Em um mundo onde a igualdade de gênero ainda é uma batalha contínua, as mulheres sindicais  estão abrindo caminho para outras, inspirando-as a perseguir seus sonhos e desafiar limites. Suas ações não apenas beneficiam os condomínios que administram, mas também servem como exemplos poderosos de como a diversidade de perspectivas pode enriquecer e fortalecer uma comunidade. Os desafios que enfrentam são inúmeros: desde lidar com questões de manutenção até negociar contratos complexos. No entanto, é sua resiliência,  capacidade de adaptação que as tornam verdadeiras líderes. Em um mundo acelerado e em constante mudança, elas abraçam a oportunidade de aprender e crescer, transformando obstáculos em oportunidades e principalmente, construindo pontes entre as pessoas. Mas ser uma mulher síndica vai além de simplesmente exercer uma função. É sobre representar a voz e os interesses de uma comunidade diversificada, reconhecendo e celebrando a multiplicidade de perspectivas que existem dentro dela. É sobre criar um ambiente onde todos se sintam ouvidos, respeitados e valorizados. Então, como essas mulheres podem exercer sua função como mulheres e não como homens? A resposta reside na autenticidade. Ao abraçar sua feminilidade e reconhecer suas próprias experiências únicas, elas trazem uma nova dimensão à liderança condominial. Ao invés de tentar se encaixar em moldes pré-estabelecidos, elas criam novos paradigmas, baseados na empatia, na colaboração, na inclusão e na intuição.  As  mulheres síndicas estão pavimentando o caminho para um futuro mais igualitário e inclusivo. Seus esforços não só melhoram a qualidade de vida nos condomínios que administram, mas também inspiram outras  mulheres a desafiar normas e perseguir seus próprios sonhos. Hoje, nós as homenageamos não apenas como síndicas, mas como líderes visionárias que estão moldando o amanhã com sua coragem, determinação e visão. Desejo um extraordinário mês da mulher a cada síndica, forte e corajosa da nossa cidade!

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      Dengue

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      A dengue é uma doença viral causada por um arbovírus transmitido pela picada do mosquito Aedes aegypti. Entre seus principais sintomas, destacam-se a febre, dores no corpo e manchas vermelhas. A seguir, falaremos mais a respeito dessa importante doença que, infelizmente, leva várias pessoas à morte todos os anos em nosso país e é considerada uma das doenças infecciosas mais frequentes no Brasil. A dengue é considerada um grave problema de saúde pública. Vírus da dengue A dengue é causada por um arbovírus, que é um vírus transmitido por meio de picada de insetos, sendo esse o caso do vírus causador da dengue e também do vírus causador da zika e da chikungunya. O vírus da dengue apresenta quatro sorotipos: 1, 2, 3 e 4. Vale destacar que, de acordo com o Ministério da Saúde, “cada pessoa pode ter os 4 sorotipos da doença, mas a infecção por um sorotipo gera imunidade permanente para ele”. Transmissão da dengue A dengue é uma doença transmitida, nas Américas, pela picada do mosquito chamado Aedes aegypti. Vale salientar que o mosquito Aedes albopictus é um vetor importante na Ásia, porém no Brasil, apesar de presente, não está comprovadamente relacionado com a transmissão da dengue. A dengue não é transmitida por meio do contato com pessoa doente, nem por meio de água ou alimentos contaminados. A fêmea do mosquito necessita de sangue para conseguir produzir seus ovos, portanto, é ela a responsável por picar os seres humanos. Para transmitir o vírus, o Aedes aegypti deve alimentar-se do sangue de uma pessoa doente. Após se alimentar desse sangue, o vírus, depois de alguns dias, invade a glândula salivar do mosquito e o torna infectante de maneira permanente. Quando a fêmea do mosquito pica uma pessoa, o vírus é transmitido por meio da saliva. O mosquito transmissor da dengue apresenta hábito diurno, sendo encontrado com frequência em ambientes urbanos e dentro dos domicílios. Ele necessita de água parada para sua reprodução, uma vez que após a eclosão dos ovos, as larvas do mosquito desenvolvem-se no meio aquático. Em média, o tempo entre a eclosão do ovo e o mosquito tornar-se adulto é de 10 dias. O lixo descartado de maneira inadequada pode ajudar na proliferação do mosquito da dengue. Por necessitar da água para seu ciclo de vida, o número de mosquitos aumenta nos meses chuvosos, o que também aumenta os casos da doença. Para evitar a transmissão da dengue, portanto, é importante cuidar para evitar a proliferação do mosquito.  Veja a seguir algumas formas de combater o Aedes aegypti: Não deixar água parada em garrafas, vasos de planta e pneus; Manter lixeiras tampadas e protegidas da chuva; Limpar os vasinhos de planta e vasilhas usadas para colocar água para animais; Retirar água de plantas que acumulam água, como as bromélias; Manter as piscinas sempre limpas; Limpar as calhas; Manter caixas de água e cisternas tampadas; Descartar adequadamente objetos que acumulam água.   Em 1958, o Brasil foi considerado livre do mosquito da dengue pela OMS. Entretanto, não foi erradicado em todo o continente americano, o que facilitou sua reintrodução. Sintomas da dengue A dengue é uma doença que pode ser assintomática, ou seja, não apresentar sintomas, ou ainda ter sintomas leves e até mesmo graves. A dengue grave pode ser responsável pela morte do indivíduo, portanto, é uma doença que não deve ser negligenciada.   Veja a seguir um quadro mostrando alguns dos sintomas mais comuns da dengue: Principais sintomas da dengue Febre alta (39 °C a 40°C) de início abrupto Dor de cabeça Dores no corpo e articulações Dor atrás dos olhos Falta de apetite e perda do paladar Náusea e vômitos Mal estar Manchas vermelhas no corpo   Vale destacar que algumas vezes outros sintomas aparecem e podem indicar uma maior gravidade da doença. Dores abdominais intensas e que ocorrem de forma contínua, dor ao tocar o abdome, sangramentos, vômitos que não param, confusão mental, sede excessiva, boca seca, dificuldade respiratória e acúmulos de líquidos são sinais considerados de alerta. Os sintomas descritos neste texto podem ocorrer em caso de dengue, porém, somente um profissional capacitado pode diagnosticar a doença. Desse modo, caso apresente alguma das manifestações clínicas citadas, procure um médico rapidamente. Formas clínicas da dengue A dengue pode ser classificada em duas formas clínicas principais: Dengue clássica: caracteriza-se pela presença de sintomas clássicos da doença, como febre alta, dor no corpo, mal estar, dor de cabeça, manchas na pele e coceira. Geralmente, a doença tem duração de uma semana. Febre hemorrágica da dengue: nessa forma clínica, observa-se os sintomas semelhantes àqueles apresentados na dengue clássica, entretanto, há uma evolução rápida para quadros mais graves. Na febre hemorrágica da dengue, verifica-se a presença de fenômenos hemorrágicos e aumento do tamanho do fígado. Essa forma da doença é grave. Diagnóstico da dengue O diagnóstico da dengue é feito mediante análise dos sintomas do paciente e realização de exames laboratoriais de biologia molecular, de sorologia e de isolamento viral. Há também a realização de um teste rápido que é utilizado para triagem. Segundo o Ministério da Saúde, considera-se um caso como suspeito de dengue quando o paciente apresenta febre (com duração máxima de sete dias) acompanhada de pelo menos dois sinais ou sintomas da dengue, como manchas no corpo e dor de cabeça, e se esteve em área de possível transmissão da doença nos últimos 15 dias. Tratamento da dengue A dengue é uma doença que possui cura, sendo o nosso corpo responsável por combater o problema. Geralmente, a cura ocorre de maneira espontânea após 10 dias. Não existe um tratamento específico para dengue, sendo medicamentos utilizados apenas para tratar sintomas, como febre e dor no corpo. Algumas medidas, no entanto, são recomendadas para pacientes que apresentam a doença. Entre as principais recomendações estão hidratar-se bem e repousar. Nunca utilize medicamentos sem orientação médica.

      Você Sabia?

      Temos novas armas na batalha contra a Dengue.

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      Nos últimos dias de fevereiro, o Distrito Federal (DF) tem enfrentado uma preocupante alta de casos de dengue, uma doença transmitida pelo mosquito Aedes aegypti. Esta situação alarmante coloca em evidência a necessidade urgente de medidas preventivas e de conscientização para combater a propagação do vírus e do mosquito. De acordo com dados recentes divulgados pela Secretaria de Saúde do DF, o número de casos de dengue aumentou significativamente nas últimas semanas, refletindo uma tendência preocupante que demanda ação imediata por parte das autoridades. Nesse contexto, os síndicos desempenham um papel crucial na promoção da conscientização dentro de seus condomínios. Com campanhas internas têm a oportunidade de incentivar práticas que ajudam a prevenir a proliferação do mosquito Aedes aegypti e, consequentemente, reduzir o risco de transmissão da dengue entre os moradores. Uma das medidas mais eficazes que os síndicos podem adotar é a conscientização sobre a importância da eliminação de criadouros do mosquito dentro do condomínio. Isso inclui vistoriar todo o perímetro do prédio e orientar os moradores sobre a necessidade de remover recipientes que possam acumular água parada, como vasos de plantas, pneus velhos e recipientes descartáveis, e incentivar o uso de repelentes e telas em janelas e portas para evitar picadas de mosquito. É fundamental destacar que, além das medidas tradicionais de combate à dengue, inovações como o método Wolbachia e a vacinação contra o vírus da dengue representam importantes aliadas na luta contra a doença.  O método Wolbachia, que envolve a introdução da bactéria Wolbachia nos mosquitos Aedes aegypti para reduzir sua capacidade de transmitir doenças,No Brasil, o Método Wolbachia é conduzido pela Fundação Oswaldo Cruz (Fiocruz), com financiamento do Ministério da Saúde, em parceria com os governos locais. Da mesma forma, a acinação contra o vírus da dengue desempenha um papel crucial na prevenção da doença, proporcionando imunidade contra os sorotipos do vírus mais comuns. Incentivar a vacinação entre os moradores do condomínio pode ser uma medida adicional para proteger a comunidade contra a dengue. E sempre compartilhar nos grupos de condomínios sobre as campanhas de vacinação que logo vão começar no DF. Essas ações são fundamentais para proteger a saúde e o bem-estar dos moradores e contribuir para o controle da doença na comunidade, acompanhe sempre o Jornal do Síndico de Brasília e fique por dentro de tudo, e todas as novidades e inovações que agregam aos condomínios você encontra aqui na coluna “Você Sabia?”

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      Cláusula de Renúncia em Contrato de Aluguel Não Abrange Acessões, Decide STJ

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      A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a cláusula em contratos de locação imobiliária que renuncia à indenização por benfeitorias não pode ser estendida às acessões, ou seja, aos acréscimos feitos no imóvel. Essa decisão foi tomada após o reconhecimento do direito de um empresário a ser ressarcido por construir uma academia em propriedade alugada, conforme informado pelo relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze. O empresário havia construído a academia em um imóvel alugado, porém, enfrentou dificuldades para viabilizar o negócio devido à falta de regularização que dependia da locadora. Diante disso, parou de pagar os aluguéis e foi obrigado a deixar o local devido a uma ação de despejo movida pela proprietária. Posteriormente, o imóvel foi alugado para outra pessoa que utilizou toda a estrutura construída. A ação judicial movida pelo antigo locatário argumentava enriquecimento sem causa por parte da proprietária, solicitando indenização por danos materiais. Embora o juízo de primeiro grau tenha acolhido o pedido, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a decisão, entendendo que a cláusula de renúncia ao direito de indenização abrangeria todas as alterações feitas no imóvel, incluindo a construção feita pelo locatário. No entanto, o ministro Bellizze destacou a diferença entre benfeitorias e acessões, ressaltando que esses conceitos não podem ser tratados da mesma forma. Enquanto benfeitoria se refere a melhorias acessórias realizadas em algo já existente, a acessão diz respeito à aquisição de propriedade sobre acréscimos, conforme previsto no Código Civil. Bellizze enfatizou que o locatário não pôde explorar a academia devido à falta de alvará de funcionamento, o qual não foi obtido devido ao desinteresse da proprietária. Ele também mencionou que, de acordo com o Código Civil, quem edifica em terreno alheio tem direito à indenização se agiu de boa-fé. Dessa forma, o relator do caso concluiu que a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitorias não se estende às acessões, especialmente quando o locatário age de boa-fé e com autorização do locador para realizar as obras.   (Fonte: STJ – Leia o acórdão no REsp 1.931.087)  

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