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Terreno
Direito Condominial, Editoriais, Últimas Notícias

Ministro do STJ afasta aplicação de taxa de ocupação de terreno não edificado

Não há enriquecimento sem causa quando um terreno não é edificado, uma vez que o comprador não pode residir no imóvel. Dessa forma, o ministro Marco Buzzi, do Superior Tribunal de Justiça, acatou um recurso de uma compradora e afastou a cobrança da taxa de ocupação de um imóvel loteado em um condomínio de São Paulo. A proprietária recorreu ao STJ após decisão do Tribunal de Justiça paulista que autorizou o empreendimento a repassar as taxas à proprietária. A defesa da compradora sustentou que, além de divergência jurisprudencial, a decisão do tribunal paulista violou o que está previsto nos artigos 402, 405 e 844 do Código Civil e na Lei 6.766/79. Ao analisar o pedido, Buzzi se baseou em precedentes do STJ. “Consoante entendimento desta Corte, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem”, disse o ministro ao lembrar julgamentos anteriores das 3ª e 4ª Turmas do STJ. “No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência”, destacou o ministro. “O acórdão recorrido, portanto, destoa da jurisprudência desta Casa, merecendo reforma”, concluiu o ministro. A proprietária do imóvel foi representada pelo advogado Paulo Roberto Athie Piccelli. Clique aqui para ler a decisão Fonte: Conjur

Imóvel
Direito Condominial, Editoriais, Últimas Notícias

STJ veta penhora de imóvel com alienação fiduciária para quitar dívida de condomínio

Não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça aceitou recurso especial para proibir que um condomínio penhore um imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal para quitar dívidas de taxa condominial de um homem. O tema envolve a complexidade própria dos contratos com alienação fiduciária. Neles, a propriedade do bem é transferida para a instituição financeira que forneceu o dinheiro para sua compra. O devedor fica na posse, mas só recebe a propriedade quando quita a dívida. Quando esse bem é um imóvel que se submete à cobrança de taxas de condomínio, a responsabilidade pelo pagamento é do devedor fiduciante, apesar de o artigo 1.345 do Código Civil instituir que tal obrigação é de responsabilidade do adquirente do imóvel — a rigor, o credor fiduciário, pelo menos enquanto o financiamento não for quitado. Essa regra de exceção consta do artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997. A possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente para pagar as dívidas de taxa de condomínio é tema que divide a doutrina, conforme destacou a ministra Nancy Andrighi, em seu voto. Há duas possíveis soluções. A primeira seria permitir a penhora do imóvel. O dinheiro da venda seria usado para pagar a dívida de condomínio. O restante seria entregue ao credor fiduciário. No que faltar para quitar o financiamento, caberia à instituição financeira cobrar do devedor fiduciante por meio de ação de regresso. A segunda saída seria vetar a penhora do imóvel, proposta adotada pela relatora e encampada por unanimidade pela 3ª Turma, ao interpretar a Lei 9.514/1997. “Ao prever que o devedor fiduciante responde pelas despesas condominiais, a norma estabelece que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário”, disse a ministra Nancy Andrighi. O voto da relatora ainda aponta que uma saída possível seria admitir a penhora do direito real de aquisição do imóvel. Essa medida é expressamente autorizada pelo artigo 835, inciso XII do Código de Processo Civil. O direito real de aquisição é a expectativa de que a propriedade de um bem (o imóvel) vai se consolidar para uma pessoa (o comprador) uma vez cumprida uma condição imposta (o pagamento do financiamento). “Todos os bens e direitos que integram o patrimônio do devedor fiduciante respondem pela satisfação da dívida condominial, no qual não está incluído o imóvel, mas está o direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária (artigo 1.368-B, caput, do Código Civil)”, explicou a relatora. Clique aqui para ler a decisãoFonte: Conjur

empreender dentro do condomínio
Editoriais, Últimas Notícias, Viver em Condomínio

O morador pode empreender dentro do condomínio?

Esta é uma pergunta que muitos moradores de condomínios residenciais têm feito ultimamente, especialmente em meio à pandemia da COVID-19, que tem levado muitas pessoas a buscar alternativas para trabalhar em casa. A resposta, no entanto, não é simples e depende de uma série de fatores. De acordo com a legislação brasileira, o exercício de atividade comercial em condomínio residencial é permitido desde que não haja desvio da finalidade de moradia. Isso significa que atividades comerciais que tenham fluxo de funcionários, de clientes ou que infrinjam as regras do condomínio não são permitidas dentro do condomínio, como, por exemplo, uma loja ou um escritório comercial. O advogado especialista em direito condominial Dr. Issei Yuki Júnior comenta que isso se justifica pelo fato de que o condomínio é um espaço destinado à moradia, e não à atividade comercial. Um fluxo intenso de estranhos ou de correspondência, excesso de barulho, mau cheiro e tudo aquilo que possa colocar em risco a coletividade é proibido. No entanto, atividades que não contenham fluxo de pessoas, como home office, contadores, artesãos e qualquer outra atividade que não se enquadre nas características mencionadas anteriormente, podem ser exercidas dentro do condomínio. LEIA TAMBÉM: Mas e quanto ao pagamento adicional? O condômino que empreende dentro do condomínio precisa pagar a mais? “Não há nenhuma exigência legal que obrigue o condômino que exerce atividade comercial em um condomínio residencial a efetuar um pagamento adicional por realizar seu trabalho. Tal cobrança pode ser considerada prática abusiva.” Destaca o dr. Issei Yuki. No entanto, é importante lembrar que o condômino que empreende dentro do condomínio deve arcar com as despesas decorrentes da atividade, tais como o consumo de água, energia elétrica, telefone, internet, entre outros. E quanto às feiras, como ficam nesse caso? A realização de feiras em condomínios residenciais, embora seja uma atividade comercial, pode ser permitida mediante aprovação do quórum de maioria simples ou de 100% dos condôminos, dependendo da frequência. É importante que a empresa contratada possua autorização municipal para operar e que os profissionais ou empresas que atuam nos espaços comuns estejam regularizados perante o órgão responsável e cumpram as leis trabalhistas. “Além disso, é necessário que a atividade não cause prejuízo à segurança, à saúde e ao sossego dos moradores do condomínio. Por isso, é recomendável que as feiras sejam realizadas em horários pré-determinados e que sejam tomadas medidas para minimizar os impactos, como a utilização de equipamentos de som adequados e a contratação de seguranças.”, finaliza o Dr. Issei Yuki Júnior. Fonte: Condo.News

Distrito Federal, Editoriais, Eventos, Eventos e Cursos, Últimas Notícias

O Jornal do Síndico DF esteve presente no EnCondominal 2023

No último sábado (10), ocorreu o EnCondominial 2023, o primeiro encontro de Síndicos e Gestores Condominiais de Águas Claras/DF e Região. O evento foi repleto de conteúdos relevantes, oportunidades e networking. Com o objetivo de aprimorar a gestão e os resultados dos condomínios, o EnCondominial 2023 ofereceu uma série de atividades e palestras ministradas por profissionais renomados do setor. Ao longo do dia, o evento contou com a presença de milhares de visitantes. O Jornal do Síndico DF marcou presença no evento, trazendo conteúdos ricos sobre gestão condominial e demonstrando todo o seu envolvimento no setor condominial do Distrito Federal. Tivemos a oportunidade de explicar nossa atuação, seja por meio do Jornal Impresso ou Digital, e como auxiliamos prestadores de serviços a fecharem mais negócios. Além disso, destacamos como podemos ajudar os Gestores Condominiais com cotações de serviços e produtos. Ficamos felizes em compartilhar os momentos agradáveis de networking e os conhecimentos adquiridos. Contem com o Jornal do Síndico do DF – www.jornaldosindicobsb.com.br – para obter ótimas oportunidades de negócios junto aos mais de 17 mil condomínios do Distrito Federal. Um forte abraço da Diretoria da JS NEWS COMUNICAÇÃO E MARKETING. Saiba mais sobre o Jornal do Síndico DF: Confira algumas imagens do evento:

Direito Condominial, Editoriais, Últimas Notícias

Decisão do TST pode alterar aplicação da reforma aos contratos de trabalho

Conforme divulgado recentemente, a SBDI 1 (Subseção I Especializada em Dissídios Individuais) do TST (Tribunal Superior do Trabalho), em 2/2/2023, suspendeu a proclamação do resultado do julgamento do processo em que se discutia a aplicação da reforma trabalhista — Lei nº 13.467/2017 — aos contratos de trabalho já vigentes quando de sua entrada em vigor e o encaminhou ao Tribunal Pleno para deliberação sobre a questão controvertida (E-RR-528-80.2018.5.14.0004, julgado em 2/2/2023). Isso porque os membros da subseção, em sua maioria, encaminharam seus votos pela não aplicação da Lei nº 13.467/2017 aos contratos anteriores à sua vigência em oposição ao que vem sendo entendido pelas 1ª, 4ª, 5ª, 7ª e 8ª Turmas do TST. Aqueles que defendem a impossibilidade de aplicação da nova Lei aos contratos em curso, em síntese, sustentam que haveria direito adquirido e ato jurídico perfeito com relação às regras anteriores aos contratos vigentes quando da entrada da reforma trabalhista e que entendimento em sentido contrário violaria o princípio da condição mais benéfica ao empregado (artigo 7º, VI, CF/88, artigo 468 da CLT e Súmula 51 do TST). Os que concluem em sentido oposto — pela aplicação da Lei nº 13.467/2017 aos contratos em andamento quando de sua entrada em vigor —, por sua vez, se fundam principalmente na caracterização do contrato de trabalho como um pacto de trato sucessivo, ou seja, cuja execução se prorroga no tempo e que envolve a prática ou abstenção de atos consecutivos. LEIA TAMBÉM: Nesse caso, não haveria que se falar em ato jurídico perfeito ou direito adquirido com relação a atos realizados sob a égide da nova legislação, havendo mera expectativa de direito. Sem dúvida a segunda posição é a mais adequada à própria natureza do contrato de trabalho, já que apenas estão protegidos pelo ato jurídico perfeito aqueles atos praticados na relação de emprego na época em que estava em vigor a legislação anterior. O contrato de trabalho certamente não está imune a alterações de fato e de direito que ocorram de forma superveniente. Observe-se que, até mesmo quando se trata de coisa julgada, admite-se que nas relações jurídicas de trato continuado possa haver modificação no estado de fato ou de direito apta a ensejar a revisão do que foi estatuído na sentença (artigo 505, I, CPC). Se assim o é quando há sentença judicial proferida, então com maior razão deve ser diante de celebração de contrato diante de uma lei nova. Importante notar, ademais, que várias das questões objeto de debate (como o pagamento por horas de deslocamento — in itinere) na maior parte das vezes sequer são objeto de qualquer disposição contratual. Trata-se de matéria há muito subtraída do campo de disposição das partes, sendo imposta por norma de caráter cogente. Nesse caso, é absolutamente indiferente se o contrato de trabalho foi celebrado antes ou após a novel legislação, visto que não se trata de matéria passível de disposição pelas partes contratantes. Nessa linha, não faz sentido a referência ao artigo 7º, VI, CF/88, artigo 468 da CLT e Súmula 51 do TST, que tratam justamente de matérias em que há a possibilidade de disposição pelas partes. Ressalte-se que nos próprios dispositivos legais mencionados estão previstas situações em que pode haver alteração das regras por vontade do empregado ou por convenção ou acordo coletivo, não estando revestidas da característica de imutabilidade que se pretende imprimir, incompatível com as intensas transformações do mercado de trabalho ou até mesmo com as modernas formas de produzir. Outro aspecto que merece ser ponderado é a ofensa ao princípio da isonomia aplicável às relações de trabalho. A existência de categorias de trabalhadores distintos dentro da mesma empresa, com direitos totalmente opostos ainda que expostos às mesmas situações, institui um critério de discriminação permanente e não justificável. No mais, a operacionalização das verbas e benefícios trabalhistas dos empregados seria de alta complexidade para qualquer área de recursos humanos. Para além da violação ao princípio da isonomia, essa distinção também criará incentivos para que os trabalhadores admitidos antes da entrada em vigor da Lei nº 13.467/2017 sejam desligados, considerando inclusive a dificuldade gerencial para a empresa de lidar com diversas regras distintas segundo a data de admissão de cada um. Dessa forma, a pretexto de se proteger os trabalhadores mais antigos, pode-se, ao contrário, criar situação desvantajosa para tais empregados que, dependendo da decisão do TST, sequer poderá ser objeto de ajuste por meio de acordo ou convenção coletiva — não obstante o permissivo constante do artigo 7º, inciso XXVI, parte final, da CF/88. A questão é efetivamente relevante para empregados e empregadores, já que estão em jogo, todas as modificações havidas no contrato de trabalho permitidas pela Lei nº 13.467/2017. E isso realmente não é pouco, pois não foram poucas as alterações, como por exemplo: 1) tempo à disposição do empregador; 2) hora in itinere; 3) formas de extinção do contrato de trabalho; 4) divisão das férias; 5) regulamentação d o trabalho remoto; 6) regulamentação do trabalho intermitente; 7) jornada de trabalho negociada para além das oito horas; 8) a desnecessidade de homologação da rescisão; o do contrato de trabalho pelos sindicados; 9) as novas regras das gestantes e lactantes. Não se tem dúvida: na hipótese de reconhecimento pelo Poder Judiciário de que as disposições da reforma trabalhistas não são aplicáveis desde 2017, haverá uma enxurrada de ações judiciais questionando todas as alterações que foram implantadas nos contratos de trabalho vigentes àquela época, com o poder de gerar um passivo trabalhista relevante para os empregadores. Por isso, é de suma importância que se acompanhe de perto o julgamento da matéria pelo Tribunal Pleno do TST, já com o sopesamento dos efeitos para todos os envolvidos no contrato de trabalho, para que o debate, ao fim e ao cabo, não venha a se resumir ao argumento simplista da proteção, sem a consideração de todos seus impactos sobre os empregados e as empresas, e tendo sempre como norte o efetivo equilíbrio das relações de trabalho e a segurança jurídica. Por Ana Paula De Raeffray Ana Paula De Raeffray é advogada, doutora em Direito pela

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