Dentre os atos de competência do síndico, previstos no artigo 1348 do Código Civil, está o de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” do condomínio edilício.
Entendemos que o condomínio, sob certo aspecto, é como um hotel ou um hospital. Não é suficiente apenas a conservação das partes comuns.
É necessário, também, a realização de obras, de modo que ele não fique velho, ultrapassado, desvalorizado.
O síndico, então, tem que providenciar a realização dessas obras – principalmente nos condomínios comerciais – a fim de provê-los dos avanços tecnológicos disponíveis e que estão sendo incluídos nos novos lançamentos. É o caso do “retrofit”.
Com isso, evitará a desvalorização do condomínio e conseqüentemente das suas unidades. No condomínio edilício, devem as benfeitorias sempre ser precedidas de aprovação em Assembléia Geral, com o quorum estabelecido na Convenção Condominial ou na Lei.
Por esse motivo, é importante que o síndico, ao convocar a Assembléia Geral, peça para a administradora fazer constar o quorum previsto, que irá variar conforme a benfeitoria, seja voluptuária, útil ou necessária.
Elas estão definidas no novo Código Civil, no artigo 96.
São voluptuárias, as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
São benfeitorias úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
São necessárias, as benfeitorias que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
E, no artigo 1341, no capítulo sobre o “condomínio edilício”, o Código Civil prevê o quorum do voto de dois terços dos condôminos para a realização de obras voluptuárias, o voto da maioria dos condôminos se úteis e, para a realização de obras necessárias, permite que o síndico ou qualquer condômino (no caso de impedimento ou omissão do síndico) as realize, independentemente de autorização da Assembléia.
Se essas obras necessárias forem urgentes e importarem em despesas excessivas, devem ser aprovadas em Assembléia Geral, pela maioria dos condôminos a ela presentes ou, se não houver tempo, deve ser dada ciência aos condôminos, em assembléia geral posteriormente convocada para esse fim.
No caso do “retrofit”, que não se constitui em obras necessárias nem urgentes, deve o síndico convocar a assembléia geral e nela apresentar estudos elaborados por engenheiro ou arquiteto, juntamente com o orçamento da obra, depois de já ter consultado o subsíndico e o conselho, e seguir religiosamente o quorum exigido, para não ter problemas depois, por ocasião da cobrança dos condôminos inadimplentes.
