Para configurar obrigação, há necessidade de prova inequívoca de culpa dos representantes.
Um furto ocorrido em área comum de um condomínio, com a tomada de bens materiais, subtração de objetos dentro de um veículo estacionado na garagem, é da responsabilidade do condomínio? Gera o direito de indenização?
Para responder as questões acima, será importante avaliar se o condomínio possui a obrigação de guardar e vigiar bens dos condôminos. Na grande maioria dos casos, o condomínio não é juridicamente responsável por ressarcir prejuízos suportados pelos condôminos.
Inicialmente, importante considerar que inexiste norma específica na Lei de Condomínios e Incorporações, bem como na seção que trata do condomínio no Código Civil Brasileiro.
Prosseguindo, na linha do raciocínio jurídico, uma eventual responsabilização do condomínio por furtos teria como consequência imediata a repartição do ônus para todos os demais coproprietários, já que os recursos utilizados para as indenizações não teriam outra fonte senão a taxa condominial. Por essas razões, entende-se que deve prevalecer a vontade dos condôminos sobre assumir tal obrigação ou não de indenizar, o que estará expresso na convenção do condomínio.
Tribunais Superiores, ao julgarem a matéria, consolidaram entendimento de que “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (Recurso Especial 268.669-SP).
No entanto, existe uma pequena exceção a esta regra, que pode favorecer a frágil condição do condômino furtado frente a uma situação como esta, e responsabilizar o condomínio pelos prejuízos experimentados.
Para se configurar responsabilidade, há necessidade de prova inequívoca de culpa dos representantes do condomínio. Exemplo: o porteiro que não tomou as devidas cautelas, e negligentemente autorizou a entrada do malfeitor, possibilitando que este consumasse o delito.
Na apelação cível número 076.607-4/6-00 da Comarca de São Paulo, a Oitava Câmara do Tribunal de Justiça concluiu que “O condomínio, destituído de personalidade jurídica, não tem obrigação de guardar e vigiar os bens dos condôminos ou dos ocupantes dos apartamentos, estejam eles nas unidades autônomas ou nas áreas comuns, não respondendo civilmente pelo furto ou roubo de coisas que estejam naquelas ou nestas”
Seguem algumas decisões judiciais no mesmo sentido:
TJ-RJ – APELAÇÃO APL 00084312919978190000
Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL. FURTO EM UNIDADE DO CONDOMÍNIO. CULPA “AQUILIANA”. Não havendo na convenção condominial cláusula expressa de indenizar os prejuízos decorrentes de furto e roubo, ocorridos no interior do condomínio, funda-se a responsabilidade do condomínio na culpa de natureza subjetiva, a qual, por sua vez, exige prova cabal. Recurso improvido.
TJ-SP – Apelação APL 11005728420138260100 SP 1100572-84.2013.8.26.0100
Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FURTO NO INTERIOR DE UNIDADE AUTÔNOMA. A responsabilidade do condomínio pelo furto de bens no interior das unidades autônomas depende de previsão expressa na Convenção de Condomínio ou da prova inequívoca de culpa dos prepostos do Condomínio. Precedentes deste Tribunal e do C. STJ. Hipótese dos autos em que sequer foi apontada qual a conduta culposa que poderia levar à responsabilização do condomínio. Manutenção da sentença de improcedência.
RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO.
STJ – AgRg no Ag 1102361 RJ 2008/0215398-2
(…) RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. FURTO EM UNIDADE AUTÔNOMA. MATÉRIA DE PROVA. SÚMULA 7 /STJ. ALEGADA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE RESPONSABILIDADE. SÚMULA 5 /STJ. PREPOSTO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 /STJ. PRECEDENTES. 1.
A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento no sentido de que “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção.” 2 . (…) (a) o furto ocorreu no interior de uma unidade autônoma do condomínio e não em uma área comum; (b) o autor não logrou êxito em demonstrar a existência de cláusula de responsabilidade do condomínio em indenizar casos de furto e roubo ocorridos em suas dependências. (…)
Com efeito, o entendimento dos tribunais é o de que o condomínio só responderá por furtos, quer em unidades privativas ou áreas comuns, se tal questão estiver expressamente prevista na convenção, ou nos casos em que há a culpa comprovada de seus representantes.
Francisco Machado Egito é advogado, membro da Comissão de
Direito Imobiliário da OAB/Niterói. E-mal: francisco.egito@franciscoegito.adv.br
