Vagas de garagens de condomínio edilício e o desvio de finalidade
Entender como funciona o direito de uso das áreas privativas e comuns dos condomínios é fundamental para a segurança e para a boa convivência dos moradores. Áreas comuns, como garagens, comumente geram conflito entre vizinhos quando um deles começa a utilizar, de modo adverso à sua finalidade, o espaço destinado aos veículos ou à área de manobra.
Segundo o Código Civil, as vagas de garagens de condomínios edilícios podem ser de três tipos:
Vaga autônoma. Possui matrícula imobiliária própria, ou seja, seu proprietário poderá vendê-la livremente a terceiros:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Vaga vinculada. Parte acessória de uma unidade, o que pode ser verificado pela ausência de matrícula própria ou vinculação expressa na Convenção, a qual seu proprietário só poderá vendê-la para terceiros se a Convenção permitir ou não proibir e, mesmo assim, a Assembleia não se opuser:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
- 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Vaga que faz parte da área comum ou de propriedade do condomínio.
Independente da espécie, a garagem como um todo é parte comum, portanto, o condomínio, na pessoa do síndico, tem a responsabilidade de disciplinar seu uso e acesso, por meio da Convenção, Regimento Interno e decisões de assembleias, claro que sempre deve se observar a hierarquia das normas. Caso um morador resolva utilizar sua vaga de estacionamento como depósito o síndico poderá utilizar de advertência ou multa para resolver a questão.
De acordo com Dr. Pedro Braga, advogado especialista do Direito Condominial, uns dos problemas mais frequentes em condomínios edilícios, e que tem gerado grandes discussões e desentendimentos, é o desvio de finalidade das vagas de garagens. Salvo disposição em contrário na Convenção do próprio condomínio, somente veículos podem ser colocados na garagem. Tal problema se deve a um pensamento comum e equivocado de que, sendo a vaga uma propriedade, o proprietário ou condômino poderá utilizá-la como bem entender. Mas, embora existam entendimentos contrários, o direito de propriedade, ou de uso, das vagas dos condomínios encontram seus limites quando a destinação das partes comuns ou exclusivas é desvirtuada.
As vagas exclusivamente delimitadas pelas faixas demarcadas no chão são para uso exclusivo de guarda dos veículos. O bom senso não proíbe um morador deixar, eventualmente, um objeto ou um material de uma obra por um ou dois dias na garagem, desde que não cause transtorno. Assim, não poderão servir de depósito para quaisquer outros bens, como por exemplo, pneus, móveis, utensílios ou ferramentas, materiais de reforma e acabamentos, entulhos, produtos inflamáveis e outros. De mesmo modo, a lavagem ou conserto de veículos, o uso para reparo de veículos de longa duração ou de complexidade, também são vetados.
O Art. 1.351 do Código Civil determina que somente a aprovação da unanimidade dos votos dos condôminos permitirá mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Diante do exposto nessa matéria ressalta-se a importância de um advogado especialista no apoio da elaboração da Convenção e Regimento dos condomínios edilícios, uma vez que uma convenção ou regimento mal elaborados podem gerar grandes conflitos ou até mesmo tornar inviável o bom uso das áreas privativas e comuns do condomínio.
Dr. Pedro Braga
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