Nesse sentido, a resolução adequada dos conflitos condominiais e medida essencial para a qualidade de vida no lar; onde se busca refúgio e paz.
E, a jurisdição estatal, desde muito, não se mostra como sendo a via adequada para resolução eficaz dos litígios condominiais, de amplo espectro de especificidades.
Nessa linha, lucidamente as convenções condominiais, de forma crescente e progressiva, vem prevendo que litígios surgidos deverão ser dirimidos na via arbitral, em substituição ao Poder Judiciário.
Dentro desse cenário, tem-se o celebre julgado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1733685/SP) datado de 06/11/2018, de relatória do ministro Raul Araújo, tendo como voto vencedor o do ministro Moura Ribeiro.
Tratou-se de ação inibitória de obrigação de não fazer movida por condômino em face do condomínio, com o objetivo de impugnar determinação de manutenção de fachada na forma original. O STJ debateu sobre a validade da cláusula compromissória inserida na convenção de condomínio, notadamente em relação ao condômino que a ela não aderiu quando da Escritura Pública de Compra e Venda de sua unidade residencial adquirida posteriormente a inserção.
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Cabe frisar que os artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil, estabelecem que a convenção subscrita por, no mínimo, 2/3 dos titulares das frações ideais e obrigatória para todos os condôminos. Aliás, com base nesta natureza estatutária da convenção que foi editada a súmula n° 260: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, e eficaz para regular as relates entre os condôminos”. E, assim, restou exposto no voto condutor:
“A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio e eminentemente institucional, normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tai, não se trata de um contrato e não está submetida as regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino”
Deste modo, mesmo aqueles que não figuraram como anuentes da convenção por ocasião da instituição do condomínio, ficam subordinados ao que nela ficou estabelecido, ou seja, estabelecida na convenção a clausula compromissória arbitral, seus efeitos são, necessariamente, estendidos a todos os condôminos, sejam atuais ou futuros. Frise-se que, há ampla possibilidade de consultar o seu teor antes de adquirir unidade imobiliária.
Destaque-se que, foi aprovado no Conselho Federal da OAB o enunciado n° 35, cujo teor prevê similar- mente que: “A convenção arbitral incluída na convenção de condomínio e valida e eficaz também em relação aos futuros condôminos adquirentes”.
E, caminha alinhada a recentíssima jurisprudência pátria:
“CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CLAUSULA COMPROMISSÓRIA. VALIDADE. COMPETÊNCIA EXCLUSIVA DO JUÍZO ARBITRAL. (…) A par de alegar em sede de contrarrazões que a convenção do condomínio não prevaleceria diante do fato de não residir mais no local, tem-se que a causa de pedir da lide e o impedimento da mudança com a retirada dos pertences justamente em razão de estipulação no regimento de quitação das taxas, de modo que não há como afastar as estipulações quando a matéria discutida e sobre a relação condominial estabelecida entre as partes” (TJ-GO 52517198920208090012, relator: ROZANA FERNANDES CAMAPUM, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 17/11/2021).
“A cláusula compromissória inserida na convenção do condomínio, instrumento este que possui natureza institucional normativa, possui força vinculante em relação a qualquer pessoa, condômino ou ocupante, que recorra às unidades autônomas componentes do condomínio” (TJ-GO – PROCESSO 04434473720138090051 GOIÂNIA, relator: desembargador (a). DELIN- TRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Data de Julgamento: 18/03/2021, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 18/3/2021).
Fonte: Conjur
