Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deram a síndicos o poder de proibir que proprietários de imóveis em condomínios possam alugar apartamentos, de forma diária, em plataformas de locação. O entendimento do STJ pode afetar 5 mil imóveis no Estado do Espírito Santo.
O dado foi obtido com base em um levantamento feito pelo advogado especializado em direito imobiliário, Diovano Rossetti. Ele detalha que as decisões, que vêm ocorrendo em diferentes estados do País, estão criando jurisprudência e causado preocupação entre proprietários.
“Até recentemente, o entendimento era de que a proibição deveria estar descrita expressamente na convenção condominial. Isso é uma estratégia que ainda pode ser usada para garantir a proibição, mas não mais a única”, afirma Rossetti.
Segundo ele, o entendimento atual é de que basta que a convenção defina que o prédio é residencial para que seja caracterizada a proibição, como ocorreu em um caso no Rio de Janeiro.
As decisões não proíbem todas as formas de aluguel nas plataformas. Rossetti explica que ainda não há uma posição consolidada sobre o tema, mas que as decisões recentes do Tribunal estão criando uma jurisprudência sobre o tema.
“A lei prevê que é possível alugar um imóvel para temporada. Mas no caso de quem aluga diárias para várias pessoas diferentes, o entendimento da Justiça é de que isso retira o caráter de residência e configura como locação de hotelaria”.
LEIA TAMBÉM:
- Reserva de airbnb pode ser proibido em condomínios?
- Inteligência Artificial: o aliado do Síndico para uma administração eficiente do Condomínio
- STJ decide sobre existência de dois títulos de propriedade do mesmo imóvel
A Airbnb afirmou que o aluguel por temporada no Brasil é legal e expressamente previsto na Lei do Inquilinato, e que as decisões do STJ referem-se a casos específicos e pontuais. “E não determinam a proibição da locação via Airbnb em condomínios”, afirma a empresa.
Presidente do Sindicato Patronal dos Condomínios (Sipces), Gedaias Freire da Costa, explica que a situação tem ocorrido porque é frequente que vizinhos dos proprietários fiquem incomodados com a presença de “estranhos”.
“Ele, nesse caso, pode fazer uma reclamação no livro de ocorrências e o síndico deve, primeiramente, notificar o proprietário. Em caso de reincidência, ele poderá aplicar a multa ou inclusive entrar com uma ação judicial”.
Multa chega a cinco vezes a taxa
O presidente do Sindicato Patronal dos Condomínios (Sipces), Gedaias Freire da Costa, destaca que, caso um proprietário ignore as notificações do síndico e insista em desrespeitar a convenção do condomínio e alugue diárias de seu imóvel via aplicativo, poderá ter de pagar uma multa equivalente a até cinco vezes o valor do condomínio.
“Condomínios já estão realizando assembleias para incluir uma proibição expressa dessa modalidade de aluguel, por plataformas de locação. Junto da proibição, também tem sido incluída a previsão de multa, que pode ser de até cinco vezes o valor cobrado pela taxa de condomínio”.
Gedaias detalha que praticamente todos os condomínios já definem, em suas convenções, se o imóvel é ou não exclusivamente residencial (boa parte das exceções são casos de prédios que funcionam como apart-hotéis).
“Judicialmente, nas últimas decisões do STJ isso tem bastado. Mas para quem quer se garantir, é possível realizar uma assembleia, com a presença de dois terços dos condôminos, para incluir a determinação de que tal modalidade de aluguel é proibida, e incluir o valor da multa de forma pré-determinada”, afirmou.
Entenda
Desde 2022, a Justiça entende que a locação de curta temporada em plataformas digitais de locação não se enquadra nas liberdades proporcionadas pelo direito de propriedade do proprietário do imóvel, uma vez que a alta rotatividade da hospedagem atípica e de uso não residencial promove ameaça à segurança, e ao sossego dos condôminos.
Diante disso, os condomínios são autorizados pela lei a proibir as locações do tipo mediante a votação em assembleia com quorum mínimo de dois terços dos moradores e alteração da Convenção do Condomínio.
Neste caso, o síndico deve se atentar às medidas de segurança e se responsabilizar por elaborar normas para a prática em conjunto com os moradores.
Já há casos na justiça, porém, em que o STJ entendeu que apenas o fato de a convenção do condomínio prever que o prédio é de caráter residencial bastou como argumentação contra tal modalidade de aluguel.
Os condomínios também são autorizados a estabelecer regras diante da prática e podem incluir um limite para a quantidade de imóveis autorizados, restrições no número de hóspedes por imóvel, regras de comportamento e restrições de acesso às áreas comuns.
Segundo levantamento realizado pelo advogado Diovano Rossetti, 5 mil imóveis no Estado estão atualmente disponíveis para aluguel de curta temporada em plataformas digitais, e podem ser afetados.
Associação dos hotéis elogia decisão
O presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis no Estado (ABIH-ES), Nérleo Caus, elogiou a posição do STJ sobre o tema, mas se preocupa com o fato de não haver uma legislação oficial sobre a questão.
Ele diz ser necessária uma regulação do setor, já que as plataformas “competem” com o setor de hotelaria de forma desigual e ainda reduzem a arrecadação do poder público.
“Quando fui presidente nacional, cheguei a apresentar uma minuta para proibir a operação dessas plataformas da forma como estava sendo, porque há uma desigualdade arrecadatória e fiscal que nos prejudica em face a esse mundo paralelo”.
Insegurança jurídica continua a persistir sobre a questão
“A decisão do STJ diz que pode haver proibição de locação por curtíssima temporada, que tem uma natureza não residencial e uma característica de hotelaria.
A insegurança jurídica continua a persistir porque a lacuna continua a existir, embora exista decisão judicial de uma corte superior, no caso o STJ.
Isso ocorre porque o conflito de interesses continua, e a vontade majoritária dos condôminos é que vai estabelecer a regra – o que é democrático – mas não quer dizer que não vá haver resistência de alguns entes proprietários e investidores.
O bom senso deve prevalecer para que as partes encontrem uma regulação para esse tipo de locação.
Uma proibição de 100% não parece uma solução, mas sim uma regulamentação da destinação de uso para este tipo de locatário para que não haja a desconfiguração do condomínio e aparelhos de lazer, parece ser a melhor alternativa, por atender o interesse das duas partes.”
Carlos Augusto da Motta Leal, advogado especialista em Direito Empresarial
Proibição não é total
A proibição da locação de curta temporada pelas plataformas não implica uma proibição total da propriedade, já que o proprietário ainda pode alugar sua unidade de outras formas, como por meio de imobiliárias.
Além disso, a proibição não afeta a possibilidade de o proprietário utilizar sua unidade como residência ou de alugá-la por períodos mais longos, até mesmo pelas próprias plataformas.
A lei ainda determina que o proprietário do imóvel deve obter uma licença para locação de curta temporada e que notifique os outros moradores e o síndico antes de alugar sua unidade.
A lei ainda determina que o proprietário do imóvel deve obter uma licença para locação de curta temporada e que notifique os outros moradores e o síndico antes de alugar sua unidade.
Fonte: Site Terra e especialistas citados na reportagem.
