Afinal o Inquilino pode ou não votar em Assembleia?

 

Esse assunto gera diversos entendimentos, pois paira a dúvida se inquilino pode votar ou não votar em assembleias condominiais. Vale lembrar que, o Código Civil nada diz a respeito sobre o direito ou não do locatário votar. O que o nosso código civil prevê em seu Artigo 1.335, inciso III, que são direitos do condômino: votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
No entanto existe uma Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias e aduz no seu artigo 24, § 4º. Porém esse parágrafo no decorrer dos anos passou por 03 (três) significativas alterações.

O Texto Original da Lei nº 4.591/64, § 4º – Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Mas esse parágrafo passou pela segunda alteração desta vez feita pela Lei. 8.245/91 – Lei do Inquilinato. A alteração se deu através do artigo 83 que inseriu ao § 4º da Lei 4.591/64 a seguinte redação:
Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte
§ 4º: Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. No entanto em março de 1996, entrou em vigor a Lei 9.267/96 que foi elaborada exclusivamente para alterar a redação do § 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64. Ficando então da seguinte forma:
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996).

Desta forma podemos concluir que, nas duas primeiras alterações da lei o locatário tinha direito a voto limitando-se às despesas ordinárias, e vetando a sua participação na discussão de qualquer outra matéria. Contudo na última alteração em vigor, ficou claro que: o locatário pode participar de qualquer tema excluindo-se apenas sobre discussões voltadas as despesas extraordinárias. “Em outras palavras, conforme a leitura do § 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64 podemos concluir que o locatário poderá votar em assembleia desde que: (I) os assuntos não envolvam despesas extraordinárias do condomínio e (II) o locador não compareça à assembleia”, ou seja, deve seguir essa duas premissas conforme redação da Lei.

Mas esse tema gera dois tipos de entendimentos inicialmente: Primeiro sob o ponto de vista do Código Civil em seu Artigo 1.335, inciso III, diz que:
São direitos do condômino: votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. A partir desse dispositivo do Código Civil muitos interpretam que o Artigo 24, da Lei nº 4.591/64 e todos os seus parágrafos foram vetados, o que impedem a participação dos locatários nas assembleias condominiais.

A justificativa é que prevalece a regra constante do § 1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz:
A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior. Por sua vez, a definição jurídica de condômino é a toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. E aqui cabe lembrar que locatário não é condômino!

Já no Segundo Entendimento alguns juristas entendem que, como o Código Civil não tratou especificamente da questão do direito do locatário votar ou não, o § 4º do artigo 24 da lei antiga continua em vigor.

A polemica continua pois, uns entendem que o Código Civil revogou tacitamente o Artigo 24, da Lei nº 4.591/64 e concluem que: como o locatário não é proprietário, não teria direito ao voto. Tal direito é tão somente ao condômino (aquele que detém parte da propriedade de coisa comum). Entendem que não há qualquer menção ao locatário nas disposições do Código Civil, o qual faz menção exclusivamente ao condômino, e desta feita sustentam que somente este pode votar, tanto no que se refere às despesas extraordinárias, quanto ordinárias. Outros afirmam que o Código Civil não tratou especificamente deste tema e por esse motivo concluem que “o locatário pode participar de qualquer tema excluindo-se apenas sobre discussões voltadas as despesas extraordinárias”.

No entanto no que tange a assembleias condominiais deve se sempre prevalecer o bom senso e observar as regras previstas na Convenção ou Regimento Interno de cada Condomínio. A procuração com poderes de voto ainda é considerada a melhor opção, e devem sempre verificar na convenção do condomínio a exigência do instrumento procuratório deve ter ou não o reconhecimento de firma. Nesta seara cabe ainda esclarecer que, para evitar transtornos e insegurança jurídica as procurações deverão ter poderes específicos para o outorgado poder votar na assembleia daquele dia especifico.

Doani Batistussi síndica profissional, esclarece que o direito de votar em assembleia também poderá constar em contrato de locação, mediante cláusula contratual que define expressamente esta prerrogativa e acredita que o locatário deva sim participar e ter direito ao voto das questões do condomínio, desde que o assunto tratado seja referente as despesas ordinárias, tais como gastos rotineiros e necessários para manutenção do condomínio até porque esses gastos serão suportados pelo locatário não por costume ou tradição, mas sim por força de lei.

Conforme artigo 23, XII da Lei 8.245 /91 – Lei do Inquilinato:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Do mesmo modo, as questões que envolvam as despesas extraordinárias de condomínio que envolvam decisões gerais em relação ao direito de propriedade, alteração das frações ideais do terreno, a extinção de condomínio, a mudança de destinação das unidades entre outros devem ser votadas única e exclusivamente pelo proprietário.

Assim é muito importante em caso de dúvidas que os síndicos procurem um advogado especializado na área condominial para que possa esclarecer todas as dúvidas em relação a esse tema tão polêmico e que gera inúmeras discussões nos condomínios, principalmente em assembleias gerias.