Os condomínios enfrentam uma diversidade de questões e conflitos diariamente, envolvendo condôminos, prestadores de serviços, terceiros e até mesmo contratos das mais variadas tipificações.
Muitas vezes, é a falta de regras claras ou o descumprimento delas que levam a situações embaraçosas: músicas rolando em volume alto, festas que se estendem após o horário permitido, bichinhos bagunceiros em espaços coletivos, acesso facilitado a terceiros são apenas algumas das infrações que comprometem uma convivência saudável. Acima de tudo, é possível notar uma falta de consciência sobre o que é viver em condomínio e um desconhecimento das principais regras e leis.
Por esses e tantos outros motivos, é fundamental conhecer o conjunto de leis que rege a vida em condomínio, facilitando a resolução de conflitos e garantindo uma administração mais eficiente e uma convivência mais tranquila. Para te ajudar a compreender as leis, podemos imaginar duas pirâmides:
Seguindo uma hierarquia, com as principais leis:
Na base da primeira pirâmide estão as leis municipais e leis estaduais: cada região, município ou estado, têm suas regras específicas, assim como regras de acessibilidade e código de obras, por exemplo;
1. A Lei nº 8.245/91, que é a Lei de Locação de Imóveis Urbanos, também deve ser considerada, escalando a pirâmide: esta lei determina as questões que envolvem o contrato e os papéis do locador e do locatário, bem como diferencia as despesas ordinárias das despesas extraordinárias do condomínio;
2. Depois, a Lei nº 4.591/64, que é a conhecida Lei de Condomínios e Incorporações. Como esta ainda não foi revogada, muitos de seus artigos ainda se aplicam, principalmente nos casos que o Código Civil é omisso como, por exemplo, quando se trata das regras para o Condomínio instituir subsíndico e Conselho Consultivo;
3. E por fim, quase no topo da pirâmide: o Código Civil/2002, nos seus artigos 1331 a 1358. É a nossa principal fonte de lei em relação ao Condomínio Edilício, ou seja, ao conceito usado na legislação brasileira para definir os direitos e deveres dos condôminos no uso da propriedade exclusiva e dos espaços comuns;
4. No topo da pirâmide: a Constituição Federal. É a nossa lei maior, porém não trata diretamente da matéria condomínio, mas aborda temas como propriedade privada, dignidade da pessoa humana, direito à moradia, os quais estão intimamente ligados ao condomínio.
Há também as normas internas do Condomínio, que estruturam uma segunda pirâmide. De baixo para cima:
Deliberações das assembleias de condomínio: são decisões com força de regra para os moradores, desde que seja respeitado o quórum necessário para o assunto votado em reunião;
1. Regimento interno: são as regras de uso do condomínio que englobam as questões do dia a dia e regras de convivência. Neste documento deve constar o que é permitido ou proibido aos moradores e empregados do Condomínio;
2. Convenção de condomínio: no topo da pirâmide das regras internas, esta é a lei do condomínio que regulamenta a administração e as relações entre os condôminos. Deve dispor de temas como: as unidades autônomas, as frações ideais, os direitos e deveres dos condôminos, a administração do condomínio, o mandato do síndico, suas competências e a realização das assembleias. É a lei máxima interna do Condomínio.
Vale ressaltar que as normas internas não podem jamais sobrepor às leis citadas na primeira pirâmide, sob pena de serem nulas de pleno direito.
Outro ponto bastante questionado é a validade da Convenção de Condomínio que foi fundada antes do Código Civil de 2002. O entendimento majoritário da doutrina e jurisprudência, com exceções à regra, é que a Convenção perde a sua validade nos tópicos que contrariarem a nova disposição do Código Civil. Ela não é inteiramente inválida, mas parcialmente nesses tópicos contrários. Neste caso, o ideal é que seja elaborada uma nova Convenção, com as atualizações necessárias. Para tanto, o desafio maior é promover uma assembleia e, principalmente, contar com um quórum de 2/3 dos condôminos para sua aprovação. Muitas vezes, é a falta de interesse e a ausência dos condôminos que impedem a construção de uma nova Convenção.
Hoje, a tranquilidade da vida em condomínio e o sucesso da gestão do síndico dependem muito do conhecimento das diversas leis e, principalmente, do cumprimento destas. Sabendo a hierarquia destas regras já fica mais fácil conduzir a administração do condomínio, buscando sempre garantir o melhor para todos.
Conteúdo elaborado em parceira com a advogada Luciana Lozich Silva, OAB/PR nº 68.405. Graduada pela UniBrasil – Faculdades do Brasil, em 2004. Pós-graduada em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Curso LFG e também em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola da Magistratura do Trabalho. Especialista em Direito Imobiliário. Professora do SECOVI-PR. Trabalhou como assessora de juiz em 1º e 2º grau de jurisdição, assim como atuou na defesa de empregadores em empresa multinacional. Advoga em carteira de processos imobiliários, cíveis e trabalhistas.
